Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu avaldus E. P. (P.) ja Kase Kaubandus OÜ-lt võlgnevuse väljamõistmiseks
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja esindajad
Avaldaja: Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu, registrikood: 80228349 Avaldaja esindaja: vandeadvokaat Kadi Saluste Puudutatud isikud:
1.E. P., isikukood XXX
2.Kase Kaubandus OÜ, registrikood 10200881 (seaduslikud esindajad: K. K. ja K. K.) Puudutatud isikute lepinguline esindaja: Ülli Kastepõld
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Avaldus rahuldada.
2.Välja mõista puudutatud isikult E. P. avaldaja Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu kasuks majandamiskulude võlgnevus 2660,43 eurot ning põhinõudelt (2660,43 eurolt) viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras avalduse esitamisest 29.12.2023 kuni põhinõude täitmiseni.
Välja mõista puudutatud isikult Kase Kaubandus OÜ-lt avaldaja Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu kasuks majandamiskulude võlgnevus 2080,50 eurot ning põhinõudelt (2080,50 eurolt) viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras avalduse esitamisest 29.12.2023 kuni põhinõude täitmiseni.
1(12)
4.Jätta menetlusosaliste menetluskulud solidaarselt E. P.i ja Kase Kaubandus OÜ kanda ning välja mõista E. P. ja Kase Kaubandus OÜ-lt solidaarselt Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu kasuks menetluskulud 4977,20 eurot (sh käibemaks).
5.Välja mõista E. P. ja Kase Kaubandus OÜ-lt solidaarselt Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu kasuks viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (4977,20 eurolt) alates käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
6.Määrus menetlusosalistele kätte toimetada. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates.
AVALDAJA NÕUE JA SEISUKOHAD
1.29.12.2023 esitas Rakvere linn, Pikk 7 korteriühistu (avaldaja) Viru Maakohtule avalduse E. P.i ja Kase Kaubandus OÜ (puudutatud isikud) vastu majandamiskulude ja viivise nõudes. Avaldaja palub mõista puudutatud isikult 1 välja majandamiskulude võlgnevus 2660,43 eurot ning viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt (2660,43 eurot) avalduse esitamisest 29. detsembrist 2023 kuni põhinõude täitmiseni. Avaldaja palub mõista puudutatud isikult 2 välja majandamiskulude võlgnevus 2080,50 eurot ning viivis põhinõudelt (2080,50 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras avalduse esitamisest 29. detsembrist 2023 kuni põhinõude täitmiseni.
2.Avalduse kohaselt on puudutatud isikud avaldaja liikmed. Puudutatud isikule 1 kuuluvad korteriomandid nr XXX ja XXX ning puudutatud isikule 2 korteriomand nr XXX. Korteriühistu koosneb kolme aadressil Pikk tn 7, Rakvere asuva maja korteriomandite omanikest. Avaldaja võttis 19.05.2011 vastu põhikirja, mille punkti 3.2 6) b) kohaselt „maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest või korteritesse paigaldatud soojaarvestite järgi“. Puudutatud isikud on avaldaja poolt esitatud majandamiskulude arveid soojusenergia osas kohustunud tasuma vastavalt korteri üldpinna suurusele ehk ruutmeetritele. See on toimunud vastavalt avaldaja 20.07.2016 üldkoosoleku otsusele. Koosolekul otsustati loobuda varasemalt kehtinud personaalsest küttearvestusest ning minna üle pindalapõhisele arvestusele 2016. aasta sügisest. Korduskoosolekul seega otsustati, et Pikk 7/1 korteriomanikud tasuvad kütte eest m 2 põhiselt. Enne koosolekut tasus ainsana Pikk 7/1 korteriomand tähistusega XXX arveid vastavalt soojusmõõturile ning ülejäänud korteriomandite puhul oli kasutuses küttekulu mõõtmine Mesa anduritega, mis ei lugenud tegelikku küttekulu tarbimist ja mille ebatäpsuse tõttu võetigi vastu otsus minna Pikk 7/1 küttekulu arvestamisel üle korteriomandi ruutmeetreid arvestavale süsteemile. Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 majad on sõlminud eraldiseisvad soojusenergia lepingud ja tasuvad soojusenergia eest otse soojusenergia pakkujale.
3.06.09.2017 koosolekul otsustati, et Pikk 7/1 korteriomand tähistusega XXX maksab kütte eest vastavalt korteriomandis asuva soojusmõõturi arvestusele ning ülejäänud Pikk 7/1 korteriomanikud tasuvad ruutmeetri alusel. 11.09.2018 toimus avaldaja üldkoosolek. Üldkoosolekul tegi puudutatud isik 2 ettepaneku, et Pikk 7/1 eraldatakse üldisest küttesüsteemist. Ettepaneku mõte oli, et ühtsesse küttesõlme paigaldatakse hoovimaja väljavõttele soojusenergia arvesti ning selle arvesti tulemusena jagatakse soojusenergia 2(12)
hoovimaja liikmete vahel vastavalt korterisse paigaldatud mõõteseadmete tulemusele, mitte pindalale nagu seda tehakse sarnaselt peamajaga. Seega on puudutatud isik 2 tunnistanud, et küttearvestus Pikk 7/1 majas toimub vastavalt korteriomandi pindalale. Pikk 7/1 maja eraldamist üldisest küttesüsteemist ei otsustatud. Puudutatud isik 2 on teadlik, et selleks, et tema korteriomandis soojusmõõturi alusel kütteenergiat arvestada, on vaja soojusmõõtur paigaldada kogu Pikk 7/1 majale ning teised korteriomanikud peavad sellega nõustuma. Tervele majale soojusmõõturi paigaldamine on vajalik, sest korteriomanikud kohustuvad tasuma ka üldpindade eest, mitte ainult endale kuuluva eriomandile kuluva küttekulu eest. Erand on tehtud a Pikk 7/1 majas asuvale korteriomandile tähistusega XXX, sest korteriomanik täitis vajalikud nõuded vajalikud nõuded küttesüsteemi ja soojamõõturi legitimeerimiseks.
4.Pikk 7/1 majas, kus asuvad ka puudutatud isikule 1 kuuluvad korteriomandid ning puudutatud isikule 2 kuuluv korteriomand, ei ole eeltoodud lahendus võimalik, sest majal ei ole kasutusluba ega kehtivat kütteprojekt ning korteriomanikud ei ole vastavat otsust üldkoosolekul vastu võtnud. Enne küttesüsteemide korda tegemist Pikk 7/1 majas ning kütteprojektide ja kasutusloa saamist majale ei ole võimalik kellelegi Pikk 7/1 majast erandit teha.
5.Puudutatud isikud kohustuvad tasuma avaldajale kütte eest neile kuuluvate korteriomandite ruutmeetrite alusel vastavalt avaldaja arvetele, kuid on alates 2019. aasta novembrist keeldunud, sest on enda korteritesse paigaldanud omaalgatuslikult ja ebaseaduslikult soojusmõõturid ning jätnud seetõttu avaldaja esitatud arved osaliselt tasumata. Sellest tulenevalt on avaldajal puudutatud isikute vastu majandamiskulude hüvitamise nõuded.
6.Puudutatud isikud tasusid kuni 2019. aasta oktoobrini küttekulusid ruutmeetripõhiselt ehk on aktsepteerinud, et küttekulude jaotus Pikk 7/1 majas toimub ruutmeetrite alusel. Alates 2019. aasta novembrist ei ole puudutatud isikud arveid täies ulatuses tasunud ja soovinud tasuda kütte eest vastavalt mõõturitele. Avaldaja on puudutatud isikutele väljastanud arved, mida ei ole täies ulatuses tasutud. Puudutatud isikud on tasunud soojusenergia eest vähem kui avaldaja poolt väljastatud arvetel kajastatud. Kokku on puudutatud isik 1 tasunud soojusenergia eest vähem 2660,43 eurot. Puudutatud isik 2 on tasunud soojuseenergia eest vähem 2080,50 eurot. Perioodil 30.11.2021 – 31.08.2022 esitatud arvete osas on avaldaja teinud ümberarvestuse, kuna sel perioodil on väljastatud suuremate m2 eest.
7.Seni kuni Pikk 7/1 maja küttesüsteem ei ole renoveeritud, ei ole puudutatud isikutel võimalust tasuda küttekulude eest vastavalt soojusmõõturile. Samuti ei ole puudutatud isikutele soojusmõõturite alusel arve väljastamine võimalik, kuna arved ei vastaks sellisel juhul tegelikkusele. Soojusmõõturi järgi makstes tasuvad puudutatud isikud ühe ruutmeetri kohta keskmiselt ühe kahe korra vähem, kui teised samades tingimustes elavad ja samamoodi soojusenergiat tarbivad maja elanikud. Seda seetõttu, et puudutatud isikule 1 kuuluvas korteriomandis nr XXX ei toimi korteriomaniku süül üks küttekontuur ning puudutatud isikule kuuluva korteriomandi nr 20 küttesüsteem on ümberehitatud.
8.Üksnes asjaolu, et puudutatud isikud on enda korteriomanditesse paigaldanud soojusmõõturid, ei anna neile õigust tasuda küttekulude eest vastavalt ruutmeeritele. Lisaks asjaolu, et puudutatud isikud ostsid enda korteriomandid pärast 20.07.2016 toimunud üldkoosolekut, ei anna puudutatud isikutele õigust tasuda küttekulude eest vastavalt soojusmõõturitele. Seega on puudutatud isikute väited selle osas, et korteriomandite ostmise ajal kehtis avaldaja põhikiri, mille kohaselt oli puudutatud isikutel õigus tasuda soojusenergia eest vastavalt tegelikule tarbimisele ning millest puudutatud isikutel on õigus lähtuda,
3(12)
vastuolus puudutatud isikute käitumisega. Puudutatud isikud on aktsepteerinud, et küttekulude jaotus Pikk 7/1 majas toimub ruutmeetrite alusel.
9.Ekslik on väide, et majandamiskulude jagamise küsimust oli võimalik reguleerida vaid avaldaja põhikirjaga 20.07.2016 kehtinud KÜS § 151 lg 1 kohaselt. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 151 lg 1 ei sätesta, et majandamiskulude jagamise võib sätestada üksnes korteriühistu põhikirjaga. 20.07.2016 kehtinud KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Avaldaja on selgitanud, et tulenevalt KÜS § 13 lg-st 4 ning Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilasjas 2-19-110423 esitatud seisukohast oli ka alates 2018. aasta algusest, mil jõustus KrtS, korteriomanikel kohustus järgida Põhikirja punkti 3.2 6) b) ning 20.07.2016 üldkoosoleku otsust.
10.20.07.2016 üldkoosolekul soojusenergiat puudutav otsus ei ole vastu võetud lihthäälteenamusega. Kõik avaldaja koosolekutel toimunud hääletused, mis on puudutanud puudutatud isikute kütteprobleeme ja otsuseid neile mitte erandit teha, on vastu võetud mitte lihthäälteenamusega, vaid kvalifitseeritud häälteenamusega ehk erandi mitte tegemise poolt on olnud vähemalt 2/3 koosolekul osalenud ühistu liikmetest. 20.07.2016 otsus on vastu võetud osalenud isikute poolt ühehääleselt.
11.Puudutatud isikutel ei ole võimalik soojusenergia eest tasuda vastavalt soojamõõturitele mh seetõttu, et Pikk 7/1 majal puudub kasutusluba. Avaldaja juhatusel on võimalik hoone kasutusloaga tegeleda alles siis, kui kõikidel korteriomanditel on kasutusluba olemas. Käesoleval hetkel ei ole kõigil Pikk 7/1 maja korteriomanditel kehtivat kasutusluba. Selleks, et kõik Pikk 7/1 korteriomandit saaksid kasutusloa, on korteriomanikud kohustatud oma korteriomandid korda tegema vastavalt Päästeameti ettekirjutusele. Avaldaja on omalt poolt tellinud tuleohutusauditi ja saatnud selle Pikk 7/1 maja elanikele. Samuti on avaldaja juhatus korduvalt Pikk 7/1 maja elanikele meelde tuletanud, et elanikud on kohustatud oma korteriomandid korda tegema vastavalt Päästeameti ettekirjutusele.
12.Kuivõrd puudutatud isikud on tasunud soojusenergia eest vastavalt soojusmõõturitele, ei ole puudutatud isikud Pikk 7/1 maja üldpindade küttekulude eest tasunud. Kuivõrd avaldajal on sõlmitud soojusenergia osas leping AS Rakvere Soojusega, on avaldaja pidanud puudutatud isikute tasumata arvete ulatuses arved tasuma AS Rakvere Soojusele. Puudutatud isikute poolt tasumata arvete ulatuses Rakvere Soojusele tasutud arved on pidanud kinni maksma teised Pikk tn 7/1 korteriomanikud.
13.Pikk 7/1 maja ülejäänud korteriomandite omanikud on väljendanud selget vastuseisu Pikk 7/1 maja eraldumisele ühisest küttesüsteemist. Kõik Pikk 7/1 korteriomanikud ei ole olnud tänaseni nõus Pikk 7/1 maja eraldumisega ühisest küttesüsteemist, mistõttu ei saa Pikk 7/1 majale eraldumist ühisest küttesüsteemist võimaldada.
14.Puudutatud isikute korteriomanditel ei ole kehtivaid kütteprojekte. Vastuse lisana 1 esitatud kütteprojekt on väljastatud 2020. aasta mais, kuid Vastuse lisana 2 esitatud paigaldusakt on väljastatud 01.08.2019. Seega ei saa olla puudutatud isikute korteriomanditesse paigaldatud soojusmõõturite aluseks olla kehtiv kütteprojekt.
15.Avaldaja ei ole nõudnud puudutatud isikutelt mõõturite taatlemist. Mõõturite paigaldamine või uuesti taatlemine oli vajalik üksnes juhul, kui Pikk 7/1 maja eraldatakse
4(12)
peamaja küttearvestusest ning minnakse üle soojusenergia arvestamisele soojusmõõturite alusel. Avaldaja liikmed ei ole avaldanud enda heakskiitu eraldi küttearvestusele üle minemiseks, mistõttu ei ole ka soojamõõturite paigaldamine ega taatlemine olnud mistahes hetkel vajalik.
PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD
16.Puudutatud isikud ei võta esitatud nõuet õigeks ning ei tunnista nende vastu suunatud nõudeid. Avaldaja leiab ekslikult, et puudutatud isikud on majandamiskulude arveid soojusenergia osas kohustatud tasuma vastavalt korteri ruutmeetritele. Puudutatud isik 1 ostis korteriomandid 8. septembril 2016.aastal. Puudutatud isik 2 ostis korteriomandi 8. septembril 2017. aastal. Korteriomandite ostmise ajal kehtis avaldaja põhikiri, mis oli registrisse kantuna avalik dokument ja mille punkti 3.2 6) b) kohaselt oli puudutatud isikutel õigus tasuda soojusenergia eest vastavalt tegelikule tarbimisele. Korteriühistute põhikirjad on registris avalikud eesmärgiga, et korteriomandite omandajad saaksid end kurssi viia konkreetses korteriühistus kehtestatud erisustega seadusest, muuhulgas majandamiskulude jagunemisel.
17.Tulenevalt 20.07.2016, mil toimus avaldaja üldkoosolek, kehtinud korteriühistuseadusest oli majandamiskulude jagamise küsimust võimalik reguleerida avaldaja põhikirjaga, mitte aga lihthäälteenamusega vastu võetud otsusega korteriomanike üldkoosolekul. Kuna avaldaja põhikirjas oli nähtud ette võimalus tasuda küttekulu vastavalt mõõturite näitudele, oli puudutatud isikutel õigus tasuda soojusenergia eest vastavalt tegelikule tarbimisele. Korteriomanikud üldkoosoleku otsusega seda võimalust puudutatud isikutelt ära võtta ei saanud. Ajal, mil puudutatud isikud korteriühistu liikmeks said, oli 20.07.2016 vastu võetud otsuse vaidlustamistähtaeg möödas.
18.Puudutatud isikud on juba viis aastat soovinud ühtsest küttesüsteemist eralduda, ent avaldaja juhatuse hoolsuskohustuse rikkumise tõttu ei ole probleemi tänaseni lahendatud. Avaldaja on jätnud selgitamata, miks ei ole võimaldatud puudutatud isikutel minna üle iseseisvale küttearvestusele. Et ka üldpindade küttekulude eest peavad korteriomanikud tasuma, siis puudutatud isikud on sellega olnud alati nõus ja on iseenesest mõistetav, et ka see küsimus tuleb mõistlikult lahendada.
19.Puudutatud isikute korteriomandite küttesüsteem on seaduslik ja kui juhatus nõudis MESA mõõturite väljavahetamist, siis puudutatud isikud seda ka tegid. Kasutusluba on kinnitus selle kohta, et ehitis on ehitatud ehitusloa alusel ning seda võib kasutada ettenähtud otstarbel. Kasutusloa taotlemisega on kohustatud tegelema korteriühistu juhatus ja olukord, kus enamus korteriomandid on kasutusloata, on ühistu juhatuse hoolsuskohustuse rikkumise tagajärjel tekkinud. Arusaamatuks jääb, kuidas kasutusloa puudumine võiks olla küttearvestusega seotud. Kasutusluba puudub tervikuna ka majal, kus asub korteriomand XXX. Puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite kütte põhiprojektid on laetud üles ehitisregistrisse ja need on sel viisil täiesti „kehtivad“. Kortermajas, mille põhikirjas on võimalus tasuda soojusenergia eest vastavalt mõõturite näitudele ja korteriomandites, kuhu on projekteeritud küttesüsteem koos mõõturitega, ei ole võimalik paigaldada mõõtureid ebaseaduslikult. Ka ei ole seda tehtud omaalgatuslikult, vaid juhindudes avaldaja juhatuse suunistest – korteriomandid on ostetud koos soojamõõturitega ja kui avaldaja juhatus aastal 2019 nõudis mõõturite taatlemist, siis asendasid puudutatud isikud need nõuetele vastavate kaasaegsete mõõturitega, tellides paigaldamise sellele spetsialiseerunud firmalt, ja esitasid vajalikud dokumendid juhatusele. Ei ole põhjust, miks avaldaja juhatuse liikmel oleks kaalukam õigus tasuda soojusenergia eest mõõturi näidu järgi kui puudutatud isikutel.
5(12)
Puudutatud isikud soovivad kasutada enda põhikirjalist õigust tasuda soojusenergia eest vastavalt puudutatud isiku põhikirjale ehk vastavalt tegelikule tarbimisele.
20.27.09.2022 võttis avaldaja vastu uue põhikirja, millega soovis võtta puudutatud isikutelt võimaluse tasuda küttearveid mõõturite näitude järgi. Tartu Ringkonnakohus tunnistas 13.09.2023 määrusega tsiviilasjas XXX Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu üldkoosoleku 27. septembri 2022 otsuse osas, millega otsustati muuta Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu põhikirja ja kinnitada see uues redaktsioonis kehtetuks põhikirja punktis 2.2.13.1 Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestust puudutavas osas.
21.Puudutatud isikud on tasunud soojusenergia eest vastavalt sellele, kui palju on reaalselt soojusenergiat tarbitud, sest mõõdik ei saa näidata suuremat numbrit kui reaalselt on tulnud mõõturist läbi. Kui tarbitavat teenust on võimalik mõõta, siis tuleb seda ka teha. Kuivõrd puudutatud isikud on tasunud avaldajale tegelikult tarbitud soojusenergia eest, ei ole nad võlglased. Korteritesse sisenevat soojusenergiat ei ole võimalik mõõta erinevate ”süsteemidega” ja kui korterisse on paigaldatud mõõtur, siis ei ole mingit põhjust ”minna üle” ruutmeetripõhisele soojusenergia arvestusele.
22.Nõudeperioodi eest soovib avaldaja saada puudutatud isikutelt enam kui kaks korda rohkem raha kui avaldaja ise on soojatootjale puudutatud isikute poolt tarbitud soojusenergia eest maksnud. Mõõturite näitudele tuginevad tarbimisarved vastavad tegelikkusele. Puudutatud isikute korteriomandites olid nähtud mõõturid ette projektis. Kui puudutatud isikud avaldaja nõudmisel mõõturid välja vahetasid, edastasid nad uute mõõturite paigaldusaktid avaldajale. Korteriomandite, kuhu on paigaldatud soojamõõturid, tarbimist ei saa arvestada vastavalt ruutmeetritele, seda tuleb teha vastavalt mõõturite näitudele.
23.Majandamiskulude jagamise küsimust ei saa korteriomanikud otsustada lihthäälteenamusega. Majandamiskulude jagamise küsimus tuleb reguleerida korteriühistu põhikirjas. Uued korteriühistu liikmed ei saa olla kursis varasemate muude otsustega, mis ei ole seadusest tulenevalt äriregistris avaldatud ega saa ka nende täitmise eest ”vastutada”. Kvalifitseeritud häälteenamuse olemasolu ei ole tõendatud. Ei ole oluline, millise häälte ülekaaluga võeti vastu otsus küsimuses, mida saab reguleerida korteriühistu põhikirjas, mitte tavapärase otsusega. Põhikirja muutmiseks on näinud seadusandja ette rangema korra, näiteks muudatuse avalikustamise koosoleku teates, mida antud juhul ei ole järgitud.
24.Samade osapoolte vahel toimunud kohtuvaidluses XXX on Tartu Ringkonnakohus 13.09.2023 määruse punktis 12 kirjutanud: /.../ kehtib jätkuvalt vana põhikirja p-s 3.2.6. (b) kehtestatud regulatsioon. Tegemist on kehtiva sättega, kuivõrd sellest nähtub tarbimise kindlaks tegemise viis (soojamõõturi abil) ja see vastab KrtS § 40 lg-s 2 ja kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule. Kui korteriühistul tekib kahtlus avaldaja korterisse paigaldatud mõõturi korrasoleku osas, peab avaldaja võimaldama korteriühistul seda kontrollida. Seega on teise astme kohus tunnustanud puudutatud isikute õigust tasuda soojusenergia eest vastavalt tegelikule tarbimisele, mõõturite näitude alusel.
25.Terve kortermaja kasutusloa kandmine ehitisregistrisse on korteriühistu ülesanne, selle puudumise eest ei saa vastutada üksikud korteriomanikud. Ka R. L. kuuluv korteriomand XXX asub majas, millel puudub kasutusluba, ometi on leitud võimalus teha erand ja võimaldada selle korteriomandi küttekulusid tasuda vastavalt mõõturite näitudele. Puudutatud isikutel on õigus tasuda mõõteseadmete näitude alusel soojusenergia eest nagu seda teeb korteriomanik R. L.. Puudutatud isikutele kuuluvate korterite XXX; XXX ja XXX küttesüsteemide projektid on kantud ehitisregistrisse ja kinnitatud. Kasutusloa olemasolu või puudumine ei ole mingis loogilises seoses küttekulude jagamise aluste ja põhimõtetega.
6(12)
26.Võimalus tasuda soojusenergia eest vastavalt tarbimisele, on nähtud ette korteriühistu põhikirjas. Seega on võimalus sõnaselgelt ette nähtud ja puudutatud isikud ei palu endale erandit teha, vaid juhinduda põhikirjas sätestatud võimalusest. Konkreetselt puudutatud isikutele kuuluvatel korteriomanditel on kehtiv kasutusluba, ent samas puudub kasutusluba majal, kus asub korteriomand XXX, kellele on võimaldatud mõõturijärgne soojaarvestus.
27.Üldpinnad ei ole määrava suurusega ja avaldaja ei ole toonud välja, millistel üldpindadel asuvad küttekehad, mille soojatarbimise eest on vaja tasuda. Avaldaja heidab puudutatud isikutele ette, et nad soojamõõturite näitude alusel soojusenergia eest tasudes ei ole maksnud üldpindade kütmise eest, ent samuti ei maksa ju üldpindade kütmise eest korteriomandi XXX omanik, kellel on võimaldatud maksta soojusenergia eest vastavalt tegelikule tarbimisele.
28.Kuna puudutatud isikutele kuuluvatele korteriomanditele on väljastatud kasutusload, siis on kõik ehitisregistrisse kantud projektdokumendid kehtivad, kuivõrd kasutusloa väljastamisel kontrollitakse kogu dokumentatsioon.
29.Puudutatud isikud jäävad seisukohale, et kuni 07.02.2024, see on kuni praegu kehtiva põhikirja kandmiseni äriregistrisse, oli korteriomanikel võimalik valida kehtinud põhikirja punkti 3.2 6 b) kohaselt soojusenergia eest tasumine korteritesse paigaldatud soojaarvestite näitude järgi.
30.Nõude suuruse kujunemine esitatud avalduses ei ole jälgitav. Avaldaja ei ole toonud välja tervele korteriühistule esitatud soojaettevõtja arveid ja selgitanud, kuidas need arved on korteriomandite vahel jagatud, sh kellel korteriomanikest ja millistel nõudeperioodi kuudel on võimaldatud osaleda küttekulude tasumisel vastavalt tegelikule tarbimisele ja millise arvutuse tulemusel langeb puudutatud isikute tasumiskohustuseks just nõutav summa. Pelgalt arvete esitamisest ei saa olla tekkinud avaldajal puudutatud isikute vastu mistahes nõudeid. Piisav ei ole nõude tõendamiseks esitada avaldaja poolt puudutatud isikutele esitatud arved. Puudutatud isikud on igakuiselt saatnud mõõdikute näidud haldusfirma meilile ja sellest tulenevalt on avaldajale teada, kui palju on puudutatud isikud soojusenergiat tarbinud.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
31.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, sh avaldusega, esitatud dokumentaalsete tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et avaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
32.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 477 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 5 näeb ette, et kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Juhindudes TsMS § 477 lg st 7 kontrollib kohus avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. TsMS § 230 lg 1 sätestatu kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt.
33.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 2 lg 1 järgi on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine mittekohane täitmine, täitmata jätmine,
7(12)
sh täitmisega viivitamine. VÕS § 108 lg 1 tulenevalt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
34.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lõike 1 järgi on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. KrtS § 34 lõike 1 kohaselt valitsetakse korteriomandite eset seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt valitsevad korteriomandite kaasomandi osa eset korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS § 12 lg 1 ja 2 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu ja korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg 2).
35.Avaldaja ja puudutatud isiku vahel on liikmelisusel põhinev õigussuhe. Liikmelisust korteriühistus reguleerib KrtS § 1 lg 4, mille järgi korteriühistu liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (korteriomanikud). Menetlusosalistel ei ole vaidlust selle üle, et puudutatud isikutele kuuluvad korteriomandid aadressil Rakvere linn, Pikk tn 7, seega on puudutatud isikud korteriühistu liikmed. Vaidlust ei ole selle üle, et avaldaja on esitanud puudutatud isikutele arveid, sh küttekulude tasumiseks. Puudutatud isikud on avaldanud, et on alates 2019.a novembrist tasunud küttearveid vastavalt tegelikult tarbimisele.
36.Menetlusosaliste vahel on vaidlus selle üle, kas küttekulusid tuli arvestada tegeliku tarbimise, st soojusmõõturite andmete alusel või vastavalt ruutmeeritele.
37.Kohus märgib, et kuna käesolevas tsiviilasjas on esitatud tasumata küttekulude nõuded ja menetlusosaliste vahel on vaidlus selle üle, millisel alusel küttekulu arvestada tuli, kas vastavalt tegelikult tarbimisele või ruutmeetrite alusel, siis kohus ei hinda käesolevas asjas kütteüsteemi nõuetelevastavust. Seega lähtub kohus eeldusest, et küttesüsteemi vastavus või mittevastavus projektile ei mõjuta ühistu liikme kohustust tasuda küttekulusid. Samuti ei saa kohus hinnata korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtivust, kuna selle osas ei ole kohtule käesolevas asjas nõuet esitatud. Asjakohane ei ole antud juhul ka hinnata korteriühistu tegevust kasutuslubade saamisel või kütteprojektide kooskõlastamisel. Eeltoodust tulenevalt kohus menetlusosaliste nendega seotud väidetel ja seisukohtadel täiendavalt ei peatu.
38.Avaldaja 19.05.2011 põhikirja punkti 3.2.6.b kohaselt (dtl 21) lähtutakse kütteks kuuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest või korteritesse paigaldatud soojaarvestitest. 20.07.2016 toimunud korteriühistu koosoleku protokolli nr 1602 p-i 4 kohaselt otsustati loobuda personaalsest küttearvestusest ning minna üle pindalapõhisele arvestusele alates käesolevast kütteperioodist (dtl 28). 22.08.2017 saadeti korteriomanikele kutse korduskoosolekule 06.09.2017, kus muu hulgas pidi päevakorras olema ülevaade keskkütte arvestusmetoodikast (dtl 30).
39.11.09.2018 korteriühistu üldkoosolekul on puudutatud isiku 2 esindaja teinud ettepaneku (dtl 36-37) hoovimaja (Pikk 7/1) eraldamiseks üldises küttesüsteemist ning hoovimajas hakataks soojusenergiat jagama vastavalt korteritesse paigaldatud mõõteseadmete tulemusele, mitte vastavalt pindalale. 29.10.2019 korteriühistu üldkoosoleku protokolli 8(12)
kohaselt Pikk 7/1 maja uus kütteprojekt on tegemata, vana ei vasta tegelikule ehitusele ja maja küttesüsteem on paigas ära. Rakvere Soojuse AS-i esindaja selgitas, et on võimalik ehitada Pikk 7/1 majale eraldi soojussõlm. Otsustati, et kütte arvestus jätkub vana korra kohaselt (dtl 48).
40.Seega tuleneb esitatud tõenditest, et kehtiva põhikirja kohaselt lähtutakse kütteks kuuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest või korteritesse paigaldatud soojaarvestitest. Avaldaja üldkoosoleku otsustega on otsustatud lähtuda Pikk 7/1 maja küttekulude arvestusel pindalapõhisest arvestusest ja seda otsustust ei muudetud. Kohus leiab, et küttekulusid ei ole Pikk 7/1 majas, kus asuvad lisaks puudutatud isikute korteritele veel kortereid, võimalik arvestada selliselt, et puudutatud isikutele võimaldatakse maksta soojusmõõturite näitude alusel, kuid teistele korteritele kohaldatakse pindalapõhist arvestust. Erineva arvestusmetoodikaga ei saa maja küttekulusid seal asuvate korterite lõikes õiglaselt jagada. Kuni ühiselt ei ole arvestuse aluse muutumises kokku lepitud, ei saa puudutatud isikud asuda omaalgatuslikult arvete aluseks olevat metoodikat muutma ja arvetes ümberarvetusi teha.
41.Riigikohtu praktika kohaselt, kui korteriomanik või tema õiguseellane on otsustanud enda eriomandi elamu ühisest küttesüsteemist lahti ühendada, ei vabasta see teda või tema õigusjärglast elamu soojusenergia kulude kandmisest ning asjaolu, et korteriomaniku isiklik soojusenergia tarbimine seetõttu väheneb, ei muuda olukorda hea usu põhimõtte vastaseks (VÕS § 6). Mh ei tulene hea usu põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha kõnealusele korteriomanikule erisusi elamu soojusenergia kulude kandmisel, kuid soovi korral võivad nad seda siiski teha (vt RKTKm 24.05.2023 nr 2-20-119460, p 23).
42.Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et ka asjaolu, et korterite omandamisel olid puudutatud isikud arvestanud teise küttekulu arvestamise metoodikaga, ei anna alust keelduda küttearvete tasumisest. Puudutatud isikud said korteriomandite omandamisega korteriühistu liikmeteks ning neile kohalduvad korteriühistus vastu võetud põhimõtted. Puudutatud isikud ei saa ennast arvata teiste korteriomanikega ühisest küttekulude arvestusest välja.
43.Seonduvalt korteriomandiga XXX on sellele erisuse tegemise vajadus ja põhjused avaldaja poolt välja toodud ja põhjendatud. Korteriomandi XXX puhul on tegemist kaubanduspinnaga, XXX küttekulude tarbimine on ülejäänud Pikk 7/1 korteriomanditest erinev, sest sellel on eraldi sissepääs õuest ning see ei puutu kokku ega kasuta Pikk 7/1 maja üldpindasid. XXX ruumid asuvad keldrikorrusel ning korteriomandi soojusrežiim erineb maapealsete korterite soojusrežiimist ning keldrikorrus vajab elektriga kütmist. Küttesüsteem on ka selliselt projekteeritud ja ehitatud ning kasutusluba on väljastatud 07.06.2010. Seega XXX küttesüsteem on ehitatud ülejäänud majast sõltumatuna. XXX kütmine või mittekütmine ei mõjuta ülejäänud Pikk 7/1 maja küttesüsteemi funktsioneerimist. Kohus leiab, et eeltoodust tulenevalt ei ole asjakohased puudutatud isikute väited, et sarnaselt korteriomandiga XXX on erandi tegemine võimalik ka puudutatud isikutele. Ehituslikest eripäradest tulenevalt ei oleks see võimalik.
44.Korteriühistu majandamiskulude nõude rahuldamiseks peab avaldaja tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (TsMS § 230 lg 1 koosmõjus § 477 lg-ga 1). Korteriühistu peab tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud selles ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki (RKTKo 16.06.2010, 3-2-1-53-10, p 14).
9(12)
45.Puudutatud isikud ei ole neile väljastatud arveid täies ulatuses tasunud detsembrist 2020. Avaldaja esitatud nõue on ajavahemikul novembrist 2019 kuni novembrini 2023 tekkinud võlgnevuste eest (dtl 60-97, 115-154). Puudutatud isiku 1 võlgnevus seisuga 30.11.2023 oli 2823,07 eurot, sh viivis. Kokku oli puudutatud isiku 1 poolt vähem makstud summas 2660,43 eurot (dtl 107). Puudutatud isiku 2 võlgnevus seisuga 30.11.2023 oli 2511,35 eurot, sh viivis. Kokku oli puudutatud isiku 2 poolt vähem makstud summas 2080,50 eurot (dtl 164).
46.Avaldaja on selgitanud soojusenergia kulu arvestamise aluseid (10. jaanuari 2025 menetlusdok. p 7) ja esitanud puudutatud isikute nõudel küttearvete arvutamise aluseks olevad dokumendid (sama dokumendi lisad). Kohus leiab, et avaldaja esitatud dokumendid ja nõude arvestused on jälgitavad ja kontrollitavad. Ka puudutatud isikud ei ole enda vastuses esitatud arvutuste õigsust vaidlustanud.
Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus avalduse avaldaja taotletud ulatuses.
48.KrtS § 42 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Käesolevas paragrahvis sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppes. Kohus leiab, et ka viivise nõue kuulub rahuldamisele. Menetluskulud
49.TsMS § 173 lg 1 esimese lause kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus avaldaja menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute kanda ning puudutatud isikute menetluskulud nende enda kanda.
50.Avaldaja tasus avalduse esitamisel riigilõivu 50 eurot. Kohus leiab, et avalduselt tasutud riigilõiv on põhjendatud ja vajalik menetluskulu ning tuleb puudutatud isikutelt solidaarselt välja mõista (TsMS § 139 lg 2, riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisa 1).
51.Avaldajal oli käesolevas asjas lepingulised esindajad. Menetluskulude nimekirja kohaselt on avaldajat esindanud advokaatide ja juristi tunnitasu suurus vahemikus 150 kuni 220 eurot, millele lisandub käibemaks. Kohus leiab, et lepinguliste esindajate tunnitasud (koos käibemaksuga) ei ületa oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.
52.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava lahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 8 määrab kohus esindajakulud menetluskuludena kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt, st uurimisprintsiibist lähtudes. Kohtule on antud lai kaalutlusruum lepingulise esindaja kulude hüvitamise piiramisel. Riigikohus on rõhutanud, et kohus teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja keerukuse hindamise osas. TsMS § 175 lg 1 kohaselt on 10(12)
menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine kohtu kaalutlusotsus (Riigikohtu 10. veebruari 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-177-15, p 13).
53.Samas ei nõustu kohus täies ulatuses avaldaja lepinguliste esindajate ajakujuga. Avaldaja esindajatel on avalduse ettevalmistamise, koostamise ja esitamise (24.01.202329.12.2023 toimingud) peale kulunud kokku 19,75 tundi, mis kohtu hinnangul ei ole asja iseloomu ning avalduse mahtu kogumis arvestades põhjendatud. Samuti võib advokaatidest esindajate puhul oodata ka tõhusamat töökorraldust. Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud ajakulu 10 tundi. Arvestades esindaja keskmiseks tunnihinnaks 185 eurot ((150+220)÷2), teeb see avalduse koostamise ja esitamise põhjendatud maksumuseks 1850 eurot, millele lisandub käibemaks.
54.Lisaks ei nõustu kohus, et puudutatud isikute kanda peaks jätma avaldaja kulud puuduste kõrvaldamisele (22.-23.01.2024 toimingud) ja tähtaja pikendamise taotluse esitamisele (18.03.2024 ja 09.12.2024). Samuti ei ole kohtu hinnangul täies ulatuses põhjendatud 17.01.2025 vastuse koostamise ajakulu 5,75 tundi (09.01, 10.01, 16.01.2025 toimingud). Arvestades dokumendi sisu ning lisade mahtu loeb kohus nimetatud toimingu põhjendatud ajakuluks 3 tundi (185x3) ja 555 eurot.
55.Eeltoodust tulenevalt loeb kohus avaldaja põhjendatud õigusabikuludeks 4110 eurot, millele lisandub käibemaks 370 eurot (20%) ning 497,2 eurot (22%), kokku 4977,20 eurot, mille mõistab puudutatud isikutelt solidaarselt välja.
56.TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
57.Avaldaja on palunud määrata kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab avaldaja taotluse. /digitaalselt allkirjastatud/ Maido Roots Kohtunik Tartu Ringkonnakohtu 17.12.2025 kohtumääruse
RESOLUTSIOON:
1.Jätta määruskaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu 22. aprilli 2025 määrus muutmata.
2.Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud kulud solidaarselt E. P.i ja Kase Kaubandus OÜ kanda.
3.Mõista E. P. ja Kase Kaubandus OÜ-lt solidaarselt välja Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu kasuks menetluskulude katteks 1146,64 eurot (sh käibemaks 207,14 eurot). Väljamõistetud menetluskuludelt 1146,64 eurot tuleb tasuda viivist alates kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
11(12)
22.04.2025 kohtumäärus kohtumäärusega.
2-23-18322
jõustus
03.01.2026
Tartu
Ringkonnakohtu
/digitaalselt allkirjastatud/ Lea Herne referent
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.