5.XxxxOÜ-l tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda Xxxxja Xxxxle viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.
6.Välja mõista Marko Künnapuult ja Xxxxlt XxxxOÜ kasuks menetluskuluna 1781,87 eurot.
7.xxxx ja Xxxxl tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda XxxxOÜ-le viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord ja selgitused
Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Xxxxja Xxxxesitasid 22.02.2017 Harju Maakohtusse hagi XxxxOÜ vastu leppetrahvi 8683,20 euro saamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad 14.07.2016 kostjaga lepingu, mille alusel kostja kohustus püstitama xxxx asuvale maatükile ridaelamu ja välja ehitama eluruumi ning tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu. Hagejad tasusid kõik lepingujärgsed rahalised kohustused õigeaegselt ehk vastavalt müügilepingus sätestatule. Lepingu eseme hinnaks oli 160 800 eurot. Hageja II tasus ostuhinnast 16 080 eurot 24.07.2016.
3.Pooled sõlmisid 11.10.2016 notari poolt koostatud ja tõestatud korteriomandi omandi üleandmise asjaõiguslepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja kinnistamisavaldused. Vastavalt asjaõiguslepingule kohustusid ostjad ostuhinnast 118 695 eurot tasuma 3 pangapäeva jooksul alates asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hagejad tasusid nimetatud summa 13.10.2016. Lisaks olid hagejad enne asjaõiguslepingu sõlmimist hoiustanud notarikontol 26 025 eurot, mille notar kohustus kostjale kandma 2 pangapäeva jooksul. Kuna pooled sõlmisid asjaõiguslepingu 11.10.2016, oli kostja kohustatud korteriomandi valduse hagejatele müügilepingu punkti 5.2 kohaselt üle andma 5 tööpäeva jooksul ehk hiljemalt 18.10.2016. Kostja nimetatud kuupäeval korteriomandit hagejatele üle ei andnud ja rikkus sellega enda kohustusi.
4.Kostja andis hagejatele lepingueseme valduse üle alles 12.12.2016 ehk 54 päeva hiljem. Vastavalt lepingule on hagejatel seega õigus nõuda kostjalt valduse üleandmisega viivitamise eest leppetrahvi 0,1% päevas ehk 160,80 eurot päevas. Sellest tulenevalt on hagejatel õigus nõuda kostjalt leppetrahvi kogusummas 8683,20 eurot. Kostja vastuväited
5.Kostja ei võta hagi õigeks ja vaidleb sellele vastu täies ulatuses.
6.Tulenevalt müügilepingust pidid hagejad hoiustama või kostjale tasuma 144 720 eurot enne müügi eseme siseviimistlustööde tegemist. See tuleneb lepingu punktidest 3.2., 4.3. ja 4.4. Poolte tegelikuks tahteks müügilepingu sõlmimisel oli see, et hagejad soovivad lepingu eseme saada koos siseviimistlusega valmis kujul, kuid samas peavad hagejad tagama enne asjaõiguslepingu sõlmimist ja kostja poolt siseviimistlusega tööde alustamist, et kostja poolt siseviimistlustöödeks kulutatud raha hagejate poolt kostjale ka laekub, kusjuures kostja ei ole kohustatud siseviimistlustöid alustama enne, kui hagejate siseviimistlustööde tegemiseks 144 720 euro tasumine on tagatud. Hagejad ei suutnud tagada enne asjaõiguslepingu sõlmimist siseviimistlustööde tegemise alustamiseks 144 720 euro tasumist ja hagejate palvete alusel tuli kostja hagejatele vastu ning sõlmis asjaõiguslepingu enne seda, kui siseviimistlustööd olid
valmis. Arvestades müügilepingu punktis 3.2. sätestatut oli kostja kohustatud siseviimistlustööd lõpetama 45 päeva jooksul pärast seda, kui hagejad on taganud 144 720 eurot tasumise kostjale.
7.Hagejatel oli septembri lõpus 2016 veel senine eluruum müümata ja nad palusid ajapikendust müügilepingu järgse teise osamakse tasumiseks. Sellest tulenevalt peatas kostja alates 02.09.2016 ehitustööd kuni hagejatelt finantseerimise kinnituse saamiseni. Hagejad teavitasid kostjat alles 11.10.2016 asjaõiguslepingu sõlmimisel võimalusest tasuda teine osamakse. Seega kohustus kostja jätkama ehitamist alates 11.10.2016.
8.Hagejate nõue valduse üleandmiseks ei muutunud sissenõutavaks enne 06.12.2016. Faktiliselt anti hagejatele lepingueseme otsene valdus üle hiljemalt 12.11.2016. Seega on kostja täitnud kohustused kohaselt. Üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamine alles 12.12.2016 tõendab käesolevas asjas üksnes ja ainult üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamise kuupäeva, mitte tegeliku valduse üleandmise kuupäeva.
9.Juhul kui lähtuda eeldusest, et kostja viivitas valduse üleandmisega juba alates 18.10.2016, siis tuleb lugeda hagejate leppetrahvinõue hilinemisega esitatuks ning tuleb jätta ka sel põhjusel rahuldamata. Asjaõiguslepingu sõlmimisel olid mõlemad pooled teadlikud sellest, et lepinguese ei ole 11.10.2016 seisuga valmis ega valduse üleandmiseks valmis, kuid sellele vaatamata sõlmisid pooled asjaõiguslepingu. Sellist olukorda ei saa tõlgendada kostja kahjuks ning võimaldada hagejatel kostja arvelt ebamõistlikult rikastuda.
10.Juhul, kui kohus peaks siiski leidma, et kostja on oma kohustusi rikkunud, palub kostja alternatiivselt kohaldada VÕS § 101 lg-t 3 ning lugeda, et müügilepingu punktis 3.2 sätestatud kinnituse andmisega alles 11.10.2016, on hagejad kaotanud õiguse tugineda kostja poolsele rikkumisele vähemalt perioodil 18.10.2016-06.12.2016.
11.Juhul, kui kohus peaks tuvastama kostja poolse rikkumise ja leiab, et ei ole alust kohaldada VÕS § 101 lg-t 3, on alust jätta leppetrahvinõue rahuldamata seoses sellega, et asjaolude kohaselt ei ole leppetrahvi nõue esitatud mõistliku aja jooksul. Alternatiivselt palub kostja leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni.
12.Lisaks eelpool toodud õiguslikele põhjendustele tugineb kostja ka TsÜS § 90 lg-le 1 ja 2, mille kohaselt tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada, millisel juhul tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Alternatiivselt esitab kostja lepingu 1 tühistamise avalduse. Kohtuotsuse põhjendused
13.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
14.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: 1) hagejate ja kostja vahel on sõlmitud 14.07.2016 notariaalne võlaõiguslik müügileping nr 2745 (tlk 4-13); 2) hagejate ja kostja vahel on sõlmitud 11.10.2016 notariaalne asjaõiguslepingu nr 3826 (tlk 20-25); 3) hagejad on kostjale kinnistu, asukohaga Xxxx, eest tasunud kokku summas 160 800 eurot (tlk 18, 26-27).
15.Pooled vaidlevad selle üle:
1) kas kostja oli kohustatud korteriomandi valduse hagejatele üle andma asjaõiguslepingu sõlmimisest 5 tööpäeva jooksul ehk hiljemalt 18.10.2016; 2) kas maaklerit Xxxxsai pidada kostja esindajaks; 3) millal anti hagejatele üle korteriomandi otsene valdus; 4) millise ajavahemiku eest on õigus hagejatel leppetrahvi nõuda.
16.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 160 kohaselt kohustuse rikkumise vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. VÕS § 159 lg 2 kohaselt tuleb leppetrahvi nõudmisest teatada teisele poolele mõistliku aja jooksul. Seega peab kohus leppetrahvi nõude rahuldamiseks tuvastama, et: 1) hagejate ja kostja vahel oli kehtiv lepinguline võlasuhe, milles oli lepitud kokku leppetrahvis; 2) kostja rikkus lepingulist kohustust; 3) lepingulise kohustuse rikkumine polnud vabandatav; 4) hagejad esitasid leppetrahvi nõude kostjale mõistliku aja jooksul. Kehtiv lepinguline suhe
17.Leppetrahvi nõude esmaseks eelduseks on pooltevahelise kehtiva lepingulise võlasuhte olemasolu. Kostja leiab, et ta on sõlminud müügilepingu olulise eksimuse mõjul ja seetõttu tugineb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg-tele 1 ja 2, mille kohaselt tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada, millisel juhul tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele.
18.TsÜS § 92 lg 3 alusel tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; 2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; 3) tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud.
19.Kohtu hinnangul pole tehingu tühistamiseks nimetatud eeldused täidetud, kuna hagejad ei ole kostjale jätnud tehingu olulisi asjaolusid kostjale teatamata. Pooled on tehingu kõigist olulistest asjaoludest olnud teadlikud. Hagejate ja kostja vahel on sõlmitud kehtiv notariaalne võlaõiguslik müügileping ja asjaõigusleping. Leppetrahvi kokkulepe
20.Müügilepingu punkti 5.2. kohaselt on valduse üleandmise või vastuvõtmise kohustuse täitmisega viivitamisel teisel lepinguosalisel õigus nõuda valduse üleandmise või vastuvõtmise kohustust rikkunud lepinguosaliselt leppetrahvi 0,1% lepingu eseme ostuhinna tasutud osalt iga viivitatud päeva eest (tlk 8 pöördel). Seega oli hagejate ja kostja vahel sõlmitud leping, milles oli sätestatud leppetrahvi maksmise kohustus. Lepingulise kohustuse rikkumine
21.Hagejad leiavad, et vastavalt poolte kokkuleppele pidi kostja korteriomandi valduse hagejatele üle andma hiljemalt 18.10.2016, kuid tegi seda alles 12.12.2016, olles viivituses kohustuse täitmisega 54 päeva (tlk 1 pöördel).
22.VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks
omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine.
23.Eeltoodust tulenevalt tuleb kohtul tuvastada, kas kostja oli kohustatud korteriomandi valduse hagejatele üle andma hiljemalt 18.10.2016, st kas kostja rikkus lepingulist kohustust.
24.Võlaõigusliku müügilepingu punkti 5.2. kohaselt lepingu eseme otsene valdus ning kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ja lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid antakse ostjale üle viie tööpäeva jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest (tlk 8 pöördel). Tsiviilasja materjalide kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja asjaõiguslepingu 11.10.2016 (tlk 20). Kalendri kohaselt oli 11.10.2016 reedene päev ja müügilepingu punkti 5.2. kohaselt oleks kostja pidanud korteriomandi valduse üle andma hagejatele viie tööpäeva jooksul, seega hiljemalt 18.10.2016. Kostja seda teinud pole. Seega on kohus tuvastanud, et kostja on rikkunud müügilepingu punkti 5.2. Lepingulise kohustuse rikkumise vabandatavus
25.VÕS § 160 kohaselt kohustuse rikkumise vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. VÕS § 103 lg 1 sätestab, et võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Lõike 2 kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks.
26.Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole tegemist lepingulise kohustuse rikkumisega vääramatu jõu tõttu. Küll aga on kohtu hinnangul perioodil 18.10.2016-18.11.2016 võlgniku rikkumine põhjustatud võlausaldajate endi käitumisest.
27.Müügilepingu punktist 3.2. tulenevalt ei ole müüjal (kostjal) kohustust teha täiendavaid hinnapakkumises toodud siseviimistlustöid, kui ostja (hagejad) ei ole müüjat teavitanud kirjalikus taasesitamist võimaldavas vormis asjaolust, et ostjal on võimalus tasuda ostuhinna tasumata osa müüjale vastavalt käesoleva lepingu punktile 4.3. Nimetatud ostjapoolse teavituse saamisest alates kohustub müüja lõpetama siseviimistlustööd hiljemalt neljakümne viie päeva jooksul. Lisaks müügilepingu punkti 4.4. kohaselt juhul, kui ostja kasutab lepingu eseme ostmiseks krediiti ja kreeditoriks on Eesti Vabariigis registreeritud krediidiasutus, sh Eesti Vabariigis registreeritud välismaa krediidiasutuse filiaal, kohustub ostja omafinantseeringu osa tasuma müüjale või hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole vastavalt lepingu punktile
4.4.ning krediidi arvelt tasutava ostuhinna osa tasuma vastavalt asjaõiguslepingus müüja poolt näidatud kontodele kolme pangapäeva jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimise päevast. Seejuures kohustub ostja müüja nõudmisel enne asjaõiguslepingu sõlmimist esitama müüjale dokumendid (s.h krediidilepingu ja/või krediiti väljastava krediidiasutuse kinnituskirja), mis tõendavad nimetatud krediidilepingu sõlmimist ja hiljemalt samaaegselt asjaõiguslepingu allkirjastamisega jõustama ja andma üle vastava maksekorralduse (maksekäsundi) krediidiasutusele ning mitte tegema tahteavaldusi sellise maksekorralduse muutmiseks või tagasivõtmiseks. Kohtu hinnangul nimetatud punktidest tulenevalt ei tulnud hagejatele kohustust tasuda 144 720 eurot enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Hagejatel oli üksnes kohustus kostjat
kirjalikus taasesitamist võimaldavas vormis teavitada, et hagejatel on võimalus tasuda ostuhinna tasumata osa. Hagejad on seisukohal, et kostja teadis hagejate maksevõimelisusest, sest kostjat esindanud maakler Xxxx04.10.2016 e-kirjas teadis, et hagejatel on ostusumma olemas. Ka on hagejad seisukohal, et vorminõude rikkumine ei võta hagejatelt õigust nõuda kostjalt leppetrahvi. Kostja leiab aga, et maakler Xxxxei ole olnud ega ole ka praegu kostja esindaja ning sellest tulenevalt ei ole hagejad kostjale teada andnud enda maksevõimelisusest.
28.TsÜS § 117 lg 2 alusel esindusõiguse võib anda tehinguga (volitus) või see võib tuleneda seadusest (seadusjärgne esindusõigus). Kostja leiab, et maakleril pole kummalgi alusel esindusõigust. TsÜS § 118 lg 2 kohaselt kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. Seega, et maaklerit Xxxxsaaks käsitleda kui kostja esindajat, peavad olema täidetud järgmised eeldused: 1) esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks; 2) esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana; 3) esindatav talub selle isiku sellist tegevust.
29.Kohus leiab, et maakleri käitumine on mõjutanud hagejaid mõistlikult uskuma, et maakler on kostja esindaja. Maakler on hagejale II andnud teada kööki tootva ettevõttega suhtlemisest ja sellega seoses olevatest tähtaegadest (tlk 81), kohtunud hagejatega seoses korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise aktiga (tlk 127 pöördel) ja enne asjaõiguslepingu jaoks notarisse aja broneerimist küsinud hagejalt II aja sobivuse kohta seisukohta (tlk 75 pöördel). Müügilepingu punkti 6.2. kohaselt kohustus müüja ehk kostja informeerima hagejaid asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast 5 kalendripäeva ette. Maakler teavitas 04.10.2016 hagejaid e-kirjaga, et notari juurde on aeg broneeritud 11.10.2016 kell 11.00 (tlk 75 ja pöördel). Eeltoodud asjaoludest tulenevalt on igati mõistlik hagejate eeldus, et maakler käitus kui kostja esindaja vahendades neile vaidlusaluse korteriomandiga seotud küsimusi. Kostja pidi olema teadlik, et maakler tegutseb tema nimel esindajana, vastasel juhul oleks kostja maakleri tegevuse pidanud vaidlustama. Kostja seda teinud pole. Kostja on nõustunud maakleri tegevusega seoses korteriomandi suhtes. Kohus leiab, et maaklerit Xxxxsaab käsitleda kui kostja esindajat. Seega oli kostja (maakleri kaudu) vähemalt alates 04.10.2016 teadlik hagejate maksevõimelisusest ja tulenevalt müügilepingu punktist 3.2. kohustatud lõpetama siseviimistlustööd hiljemalt 18.11.2016. Kohus leiab ka, et asjaolu, et hagejad rikkusid teavituse vorminõuet, ei saa pidada niivõrd oluliseks kohustuse rikkumiseks, mis võtaks hagejatelt õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi. Käesoleval juhul on oluline, et kostja oli teadlik hagejate maksevõimelisusest ja tal ei olnud enam põhjust siseviimistlustööde alustamisega viivitada.
30.Kohus leiab, et hagejatel on õigus nõuda leppetrahvi ajavahemiku 19.11.2016-06.12.2017 eest summas 2894,40 eurot (viivituses oldud 18 päeva x 160,80 eurot päevas). Müügilepingu punkti 5.1. kohaselt enne asjaõiguslepingu sõlmimist on ostjal (hagejatel) õigus ja kohustus lepingu ese ja selles tehtud ehitustööd üle vaadata (tlk 8 pöördel). Hagejad pole seda kohustust täitnud ning on sellest hoolimata sõlminud 11.10.2016 asjaõiguslepingu. Hageja II väide, et keegi ei pakkunud neile võimalust enne asjaõiguslepingu sõlmimist korterit üle vaadata, on asjakohatu (tlk 130). Lepingust tulenevalt oli hagejatel selline kohustus, olenemata sellest, kas keegi neile seda võimalust pakkus või mitte. Hagejad ei ole väitnud, et neile ei võimaldatud korteri ülevaatust. Kohtuistungil on hageja II kinnitanud, et käis korteriomandit viimati vaatamas septembris ning enne asjaõiguslepingu sõlmimist ei käinud korteriomandit vaatamas kumbki hagejatest. Ka on hageja I kinnitanud, et käiski objektil vaid korra, see oli 18.11.2016. Hagejate sellisest käitumisest võib järeldada, et nad ei tundnud korteriomandi valmisjärgu vastu huvi.
31.Kohtuistungil on hagejate esindaja kinnitanud, et siseviimistluse üheks osaks ka köögimööbel. Seega oli hagejate jaoks oluline ka köögi valmimine. Hagejat II on 22.09.2016 ekirjaga teavitatud, et köögi eeldatav tarneaeg on novembri keskpaik (tlk 77). Hagejatele oli enne asjaõiguslepingu sõlmimist teada, et köök saab valmis ehitatud alles novembri keskpaigas. Seejuures ei saanud hagejatele tulla üllatusena, et hiljemalt 18.10.2016 pole võimalik korteriomandit üle anda, kuivõrd köögi eeldatav tarneaeg oli alles järgmisel kuul. Kõigest hoolimata on hagejad sõlminud asjaõiguslepingu teadmisega, et korteriomandit pole võimalik 18.10.2016 üle anda. Hagejad on aktsepteerinud, et nad saavad korteriomandi kätte võlaõiguslepingus märgitust hiljem. Ka on maaklerile Xxxxe-kirja teel teada antud, et köök on töös ning valmimise tähtaeg on 18.11.2016. Nimetatud e-kirja saatis maakler edasi ka hagejale II (tlk 81). Sellest e-kirjast lähtuvalt pidi vähemalt ühele hagejatest olema teada, et korterit pole võimalik üle anda 18.10.2016. Kõigest eeltoodust tulenevalt ei ole võimalik hagejatel nõuda leppetrahvi alates 19.10.2016. Kohus leiab, et kostjal oli kohustus korteriomand üle anda siis, kui köök sai valmis, seega hiljemalt 19.11.2016. Seega oli perioodil 18.10.2016-18.11.2016 kostja rikkumine põhjustatud hagejate endi käitumisest.
32.Eelnevalt on tuvastatud, et kostja on rikkunud lepingut ja pole hagejatele korteriomandit üle andnud 19.11.2016. Kohus leiab, et kostja on rikkunud ka müügilepingu punktist 3.2. tulenevat korteriomandi üleandmise tähtaega. Nimelt, kostja oli teadlik hagejate maksevõimelisusest alates 04.10.2016 ja kuivõrd müügilepingu punkti 3.2. kohaselt kohustus kostja pärast nimetatud kinnituse saamist lõpetama siseviimistlustööd hiljemalt neljakümne viie päeva jooksul (s.o hiljemalt 18.11.2016), siis ka pärast nimetatud kuupäeva ei olnud kostjal enam õiguslikku alust korteriomandi üleandmisega viivitada. Kostja korteriomandit nimetatud kuupäeval üle ei andnud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostjal oli kohustus korteriomand üle anda hiljemalt 18.11.2016 ja hagejatel oli õigus nõuda leppetrahvi alates 19.11.2016.
33.Hagejad leiavad, et leppetrahvi nõudeõigus lõpeb ära 11.12.2016, kuivõrd alles 12.12.2016, kui sõlmiti korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise akt, on korteriomandi valdus hagejatele üle antud. Kostja on aga seisukohal, et lepingueseme otsene valdus anti üle juba hiljemalt 12.11.2016. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle. AÕS § 36 lg 1 sätestab, et valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle.
34.Kohtuistungil on hageja II vande all vastanud küsimusele „mis kuupäeval te korteri vastu võtsite“ järgnevalt: „07.12.2016 tegin ettepaneku ja akti allkirjastasin vist 12.12.2016.“ (tlk 129) Ka on hageja II kohtule kinnitanud, et esimese võtme sai ta plaatija käest 07.12.2016 ja oma asjad viidi korterisse samal kuupäeval (tlk 129 pöördel). Samuti on hageja I vande all kinnitanud, et oma asjadega kolisid nad sisse 07.12.2016 (tlk 128 pöördel). Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et hagejatel oli korteriomandi üle tegelik võim juba alates 07.12.2016. Kohtul ei ole kahtlust selles, et hagejatel oli sellest kuupäevast alates võimalik korterit kasutada, olenemata sellest, et korteri üleandmise-vastuvõtmise akt sõlmiti kirjalikult alles 12.12.2016. Kohtu hinnangul pole kostja suutnud tõestada vastupidist. Kostja väited selle kohta, et korteriomandi valdus anti hagejatele üle hiljemalt 12.11.2016 pole usaldusväärne, arvestades, et köök pidi valmis saama alles 18.11.2016. Kohus on seisukohal, et hagejatel oli korteriomandile valdus alates 07.12.2016. Eeltoodust tulenevalt on leppetrahvi võimalik nõuda ajavahemiku 19.11.2016-06.12.2017 eest summas 2894,40 eurot. Leppetrahvi nõude esitamine mõistliku aja jooksul
35.VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas hagejad esitasid kostjale leppetrahvi nõude mõistliku aja jooksul. Hagejad on kostjale edastanud 07.12.2016 e-kirja, kus teavitasid kostjat kavatsusest nõuda leppetrahvi (tlk 29). Hagejad on seisukohal, et kostja oli kohustatud korteriomandi valduse hagejatele üle andma hiljemalt 18.10.2016. Kostja leiab, et leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Kolleegium on lahendis 3-2-1-142-11 punktis 17, leidnud et ei pruugi olla mõistlik ja täitmist kiirendav leppetrahvi nõude esitamine enne kohustuse täitmist, kas või juba põhjusel, et see võib kaasa tuua uue vaidluse. Kui leppetrahvi suurus sõltub täitmise ajast, st trahv on sarnaselt viivisega ajas suurenev, on trahvi nõudmiseks õigustatud lepingupoolel mõistlik enne nõude tegelikku esitamist teha kindlaks nõude suurus. Eriti majandustegevusega tegelevale müüjale või ehitusettevõtjale ei pea teine pool n-ö igaks juhuks meelde tuletama, et kohustused tuleb täita õigeks ajaks ja rikkumise korral saab tema vastu lepingu järgi esitada nõudeid. Käesoleval juhul oli tegemist olukorraga, kus leppetrahvi suurus sõltus täitmise ajast, mistõttu oli mõistlik enne nõude esitamist teha kindlaks nõude suurus. Kooskõlas Riigikohtu lahendiga leiab kohus, et mõistlikuks ei saa pidada, et hagejad oleksid pidanud leppetrahvi nõude esitama enne kohustuse täitmist, st juba oktoobri- või novembrikuus. Leppetrahvi nõue on esitatud kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikul ajal detsembrikuus ehk ajal, mil korteriomand ka hagejatele reaalselt üle anti. Hagejad on kohtu hinnangul esitanud leppetrahvi nõude kostjale õigeaegselt ja kooskõlas VÕS § 159 lg-s 2 sätestatuga. Eelnevaga on kohus tuvastanud leppetrahvi nõudmiseks vajalike eelduste olemasolu ajavahemiku 19.11.2016-06.12.2017 eest, millest tulenevalt on hagejatel õigus nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist. Kostja alternatiivne nõue
36.Kostja palub alternatiivselt leppetrahvi VÕS § 162 lg 1 alusel vähendada mõistliku suuruseni. Leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes. Kohus leiab, et täidetud ei ole VÕS § 162 lg 1 esmane eeldus – leppetrahvi ebamõistlik suurus. Leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur võrreldes lepingu eseme hinnaga 160 800 eurot. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja alternatiivne taotlus leppetrahvi vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata. Protokolli parandamise taotlus
37.Protokollile vastuväidete esitamist ja protokolli parandamist reguleerib TsMS § 53. Hagejad on esitanud protokolli parandamise taotluse, mille kohaselt esineb 13.09.2017 istungi protokollis hagejate hinnangul kaks viga. Hagejad leiavad, et esimene viga on protokolli esimesel leheküljel seoses hageja esindaja selgitustega kirjaliku tõendina esitatud SMS-i kohta. Protokolli on ekslikult märgitud valesti see, kelle poolt kellele SMS saadeti ja protokolli peaks olema märgitud:„ /.../, kus hageja Xxxxon maaklerile 01.10.2016 teada andnud, et kõik on valmis.“ Kohus rahuldab hagejate protokolli parandamise taotluse taotletud osas. Hagejad leiavad, et teine viga esineb hageja Xxxxütlustes. Protokolli leheküljel 10 hageja viimase vastuse viimane lause on: „Xxxxiga ma pistikupesade osas ei suhelnud.“ Tegemist on lausega, mida tunnistaja ütluste ettelugemisel parandati, kuid parandatud lauset rohkem ette ei loetud. Protokollist nähtub, et lause sisaldab endiselt mõttelist viga. Hageja Xxxxütles, et suhtles enne asjaõiguslepingu sõlmimist Xxxxja Xxxx . Xxxx suhtles ta pistikupesade osas ja muus osas ei suhelnud.
Kohus jätab kostja protokolli parandamise taotluse taotletud osas rahuldamata. Kohus leiab, et 13.09.2017 istungi protokoll kajastab asja lahendamise seisukohast kõige olulisemat. Kohus lisab hagejate vastuväite TsMS § 53 lg 4 lause 2 kohaselt protokollile. Menetluskulude jaotus
38.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb hagi osalise rahuldamise tõttu jätta hagejate menetluskulud 33% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 67% ulatuses hagejate kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Et pooltel oli menetluses lepinguline esindaja, peavad pooled hüvitama tekkinud lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Tsiviilkohtumenetluses mõistetakse lepingulise esindaja kulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Hagejate menetluskuludest
39.Hagiavalduselt tasutud riigilõiv 500 eurot on menetluskulu ja tuleb kostjalt 33% ulatuses hagejatele välja mõista. Hageja menetluskuluks on kulud õigusabile summas 1449 eurot (koos käibemaksuga). Hageja esindajal on kulunud õigusabi osutamisele 17 tundi ja 15 minutit, millest: 1) Hagiavalduse koostamiseks ja esitamiseks 3 tundi, 2) kostja vastusega tutvumiseks, hagejate seisukoha koostamiseks ja kompromissettepaneku tegemiseks 5 tundi, 3) kostja vastuväitega tutvumiseks ja analüüsiks, kliendiga suhtlemiseks seoses kostja 10.06.2017 vastuväitega 1 tund, 4) kostja vastuväite suhtes seisukoha kujundamiseks ja kohtuistungiks ettevalmistamiseks 2 tundi, 5) kohtuistungil osalemiseks 0,5 tundi, 6) kliendiga kohtumiseks õigusbüroos, kohtuistungiks ettevalmistamiseks 1 tund, 7) kohtuistungil osalemiseks 4 tundi, 8) istungi protokolliga tutvumiseks ja 18.09.2017 taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks 0,75 tundi. Õigusabi on osutatud hinnaga 70 eurot tund + km. Kohus, arvestades antud tsiviilasja keerukust ja mahukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et hagejate kulud õigusabile on olnud menetluses põhjendatud ja vajalikud 17,15 tunni ulatuses. Seega on hageja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud õigusabile 1449 eurot koos käibemaksuga, millele lisandub tasutud riigilõiv 500 eurot, seega kokku 1949 eurot. Hagejad on kinnitanud, et nad ei ole käibemaksukohustuslased ja ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kuivõrd kohus rahuldas hagi 33% ulatuses, tuleb kostjalt hagejatele välja mõista menetluskulud summas 643,17 eurot. Hagejad on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.
Kostja menetluskuludest
40.Kostja on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostja kokku kandnud kulusid summas 3469,50 eurot, kuid menetluskulude nimekirja tabelis õigusabi kokku arvutatuna on 3199,50 eurot, seega 270 euro võrra väiksem. Seega on kostja ekslikult märkinud õigusabi kogusummaks 3469,50 eurot, mistõttu tuleb nimetatud summast lahutada 270 eurot. Seega kostja menetluskuluks on kulud õigusabile summas 3199,50 eurot (käibemaksuta). Kostja esindajal on kulunud õigusabi osutamisele 23 tundi ja 42 minutit, millest: 1) tutvumiseks hagimaterjalidega, kohtumäärusega, analüüsiks ja vastuse ning taotluste koostamiseks 9 tundi 45 minutit, 2) tutvumiseks hageja seisukohaga, kompromisspakkumise analüüsiks, aruteludeks, vastuse koostamiseks hageja seisukohale koos vastuväitega 4 tundi 30 minutit, 3) ettevalmistuseks 20.06 istungiks, sh küsimuste ettevalmistamiseks tunnistajatele, osalemiseks 20.06 istungil, tutvumiseks protokolliga 3 tundi ja 12 minutit, 4) ettevalmistuseks 13.09 istungiks, sh küsimuste ettevalmistamiseks täiendavale tunnistajale 2 tundi, 5) osalemiseks 13.09 kohtuistungil ja tutvumiseks istungi protokolliga 4 tundi 15 minutit. Õigusabi on osutatud hinnaga 135 eurot tund. Hagejad peavad kostja menetluskulusid ebamõistlikuks 8,35 tunni ulatuses ehk summas 1127,25 eurot. Lisaks on alusetu õigusabikulude kogusummale liidetud 270 eurot. Seega saab mõistlikuks menetluskuluks pidada maksimaalselt 2072,25 eurot. Kohus leiab, et kostja esindaja toimingud on põhjendatud ja vajalikud osaliselt, s.o 19 tunni ja 42 minuti ulatuses. Hagiavaldusele vastuse koostamine on menetluses eelduslikult kõige mahukam toiming, sest eeldab asjaolude ja tõenditega tutvumist, õigusliku positsiooni väljatöötamist, seisukohtade formuleerimist, kuid sellele 9 tundi ja 45 minutit kulumine pole kohtu hinnangul põhjendatud. Kohus leiab, et mõistlik aeg selleks võiks olla 5 tundi 45 minutit arvestades hagiavalduse vastuse mahtu. Ülejäänud toimingutele kulunud aeg on kohtu arvates põhjendatud ja vajalik. Muud hagejate vastuväited väljamõistetavate menetluskulude suurust ei mõjuta. Hagejatele oli ettenähtav menetlusest tekkida võiv menetluskulu. Tsiviilkohtumenetluse seadustikust tulenevalt kaasnevad tsiviilasja menetlemisega kohtus kulud ja olenevalt sellest, kelle kasuks kohus otsuse teeb, võib tekkida menetlusosalisele kohustus tasuda vastaspoole esindajakulud. Kuna kohus vähendas kostja esindaja ajakulu kokku 4 tunni võrra, on kostja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja vajalikud kokku 19 tunni ja 42 minuti ulatuses. Kohus on seisukohal, et kostja vandeadvokaadist esindaja tunnihind 135 eurot käibemaksuta on mõistlik. Menetluskulude koos käibemaksuga väljamõistmise eelduseks on poole kinnitus, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui pool ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (Riigikohtu 3. juuni 2013. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13, p 16). Kostja on tunnihinna arvestanud ilma käibemaksuta, seega arvestab kohus talle hüvitatavate menetluskulude summa kindlaksmääramisel õigusabikulu ilma käibemaksuta. Kokku on lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik kulu 2659,50 eurot. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata 67% ulatuses, tuleb hagejatelt kostjale välja mõista menetluskulud summas 1781,87 eurot. Kostja on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada hagejaid hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates
kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.