lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-06-21051/19

Võlaõigus › Muud

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 10.04.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-06-21051/19
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
10.04.2008
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2375
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Egon Konsand, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.aprill 2008. a Tartu

Tsiviilasja number

2-06-21051

Tsiviilasi

Raul Ploomi (isikukood: xxxxxxxxx, elukoht: xxxxxxxxxx) hagi Tõnis Kõllo (isikukood: xxxxxxxxx, elukoht: xxxxxxxxx) vastu kinnistu müügilepingu tühistamise avalduse tühisuse tunnustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 29.08.2007. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tõnis Kõllo apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant Tõnis Kõllo, esindaja Andres Veski Vastustaja Raul Ploom, esindaja Rene Varul

RESOLUTSIOON

Jätta Tartu Maakohtu 29.08.2007 otsus muutmata. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta täies ulatuses Tõnis Kõllo kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1.Kostja omab Tartumaal Tartu vallas Maramaa külas kinnistut X , mille koosseisus olid 02.12.2005 seisuga katastriüksused pindaladega 3,55 ha, 7,17 ha, 2,34 ha, 7,81 ha, 10,6 ha ja 31,9 ha. 02.12.2005 teostas kostja X kinnistu jagamise, mille tagajärjel eraldati omaette kinnistuks 31,9 ha suurune krunt, ja müüs tekkinud kinnistu 600 000 krooni eest hagejale. Hageja kanti kinnistusraamatusse tekkinud 31,9 ha suuruse kinnistu, mille sihtotstarbeks on maatulundusmaa, omanikuna. 30.03.2006 tegi kostja Valga notari Anna Rästa büroos avalduse 02.12.2005 müügitehingu tühistamiseks, tehes ühtlasi hagejale ettepaneku kinnistu omandi tagasikandmiseks. Kostja on avalduses põhjendanud, et 02.12.2005 müügitehing on tehtud temapoolse olulise eksimuse mõjul, mis kujutas endast ebaõiget ettekujutust kinnistu tegelikust hinnast (kinnistu on võõrandatud turuhinnast umbes 10 korda odavamalt ning hageja kui kinnisvaraarendaja oli teadlik asja tegelikust väärtusest ja tegutses heade tavade vastaselt). Hageja palus tunnustada kostja poolt 30.03.2006 teostatud müügilepingu tühistamisavalduse (tehingu) tühisust. Hagiavalduse kohaselt võttis hageja kinnistu ostmisel ja selle hinna osas läbirääkimiste pidamisel aluseks ekspertide nimetatud hinna, mis oli ca 600 000 – 700 000 krooni, ja ka kostja väljendas sarnast arusaama oma kinnistu väärtusest. Ka teised kinnisvarahindajad on nimetanud kinnistu väärtuseks suurusjärgu, mis vastab tehingu hinnale. Kostja ei ole saanud müügiobjekti eest hinda alla selle turuväärtuse ega saa olla eksimuses. Hageja väljendas kostjale AS Tõnisson Kinnisvara poolt avaldatud hinna 665 000 krooni. Hageja ei ole kinnisvaraarendaja, kumbki pooltest ei oma erialast ettevalmistust kinnistute hindamise osas, kostjal on olnud piisavad võimalused tehingu eelselt ise kontrollida kinnistu turuväärtust. Kostja tegi ise hagejale ettepaneku kinnistu ostmiseks ning kostja müüjana kannab eksimuse riisikot. Hind ei ole oluline asjaolu, milles isik võiks eksida. Kuivõrd tühistamise avalduse materiaalsed eeldused ei ole täidetud, ei ole sellisel tühistamise avaldusel õiguslikku jõudu.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
2.Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et täidetud on nii tehingu tühistamise formaalsed kui ka materiaalsed tingimused. Hageja üritas pärast kinnistu ostmist 600 000 krooni eest sama kinnistut müüa üle 10 korra kallimalt (8 000 000 krooni eest). Seega hageja teadis kostjaga lepingut sõlmides kinnistu tegelikust hinnast. Hageja esitatud eksperthinnangutes kõigub kinnistu hind olulisel määral. Kostja tellitud AS Pindi Kinnisvara hinnangu kohaselt oli kinnistu hind 2005 novembri seisuga 1 400 000 – 1 500 000 krooni. Hageja varjas kostja eest olulist informatsiooni, s.o kinnistu tegelikku väärtust, mis on hea usu põhimõtte vastane käitumine. Kui kostja oleks teadnud kinnistu tegelikku väärtust, poleks ta hagejale kinnistut müünud või oleks müünud tegelikule väärtusele vastava hinnaga. Müügilepingu sõlmimisel andis hageja kostjale mõista, et on kinnisvaraarendaja. Kuivõrd kostja usaldas hageja väidet, et eksperthinnangu kohaselt on kinnistu väärtus umbes 600 000 krooni, ei hakanud kostja kinnistu tegelikku väärtust kontrollima.

MAAKOHTU LAHEND

3.Tartu Maakohus rahuldas 29.08.2007 otsusega hagi ning tunnustas Tõnis Kõllo poolt 30.03.2006 teostatud müügilepingu tühistamisavalduse (tehingu) tühisust. Menetluskulud jättis kohus täies ulatuses T. Kõllo kanda. Otsuse kohaselt ei leidnud kohtus tõendamist asjaolu, et kostja ja hageja oleksid 02.12.2005 lepingu sõlmimisel olnud eksimuses müüdava asja väärtuses. Seadus mõistab eksimuse all ebaõiget ettekujutust tegelikest asjaoludest või eksimust tahte avaldamisel. Põhjuslik seos eksimuse ja tehingu tegemise vahel on olemas siis, kui mõistlik isik poleks eksimuseta sellist tehingut teinud. Tehingu vaidlustamine sõltub seega eksimuse olulisusest. Eksimuse omistatavus teisele poolele tähendab, et teine pool põhjustas süüliselt eksimuse või teadis või pidi eksimusest teadma ja poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega või et teine pool eksis samades asjaoludes. AS Tõnisson Kinnisvara eksperthinnangu kohaselt oli kinnistu turuväärtus seisuga 28.11.2005 665 000 krooni. AS Kaanon Kinnisvara 22.05.2006 teatise kohaselt jäi kinnistu turuväärtus 2005. a seisuga vahemikku 700 000 – 900 000 krooni. OÜ Krausberg Kinnisvara eksperthinnangust nähtub, et kinnistu turuväärtus hindamise hetkel 29.05. – 05.06.2006 oli 970 000 krooni. Poolte vahel kokkulepitud müügihind jäi erinevate kinnisvarafirmade poolt pakutud hinnavahemikku ning seega on pooled lepingu sõlmimisel käitunud vastavalt antud hetkel turul valitsenud olukorrale. Kohtus ei ole leidnud tõendamist asjaolu, et ostja oleks teadlik olnud kinnistu kõrgemast hinnast või oleks hinna suhtes eksimuses olnud. Samuti ei ole kostja välja toonud asjaolusid, millest lähtudes pidi hageja mõistma, et kostja on eksinud müügihinna määramises. Kostja väide selle kohta, et hageja näol oli tegemist kinnisvaraarendajaga, ei leidnud kohtus tõendamist. PS § 32 lg 2 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Igal isikul on õigus kokku leppida hind tema pakutava kauba või teenuse eest. Kostja sõlmis hagejaga kokkuleppe, mille kohaselt müüs temale kuuluva kinnistu hagejale 600 000 krooni eest, samuti on kostja 17.03.2006 sõlminud Eesti Vabariigiga eelkokkuleppe, mille kohaselt on ta nõus müüma Eesti Vabariigile oma X maaüksuse maadest hinnaga 5 kr/m2. Seega on kostja erinevate pooltega leppinud kokku hinna temale kuluva omandi väärtuses vastavalt pakkumisele ja nõudlusele. Hind ei ole asjal vahetult olev omadus ja kauba väärtuse hindamisel, mis väljendub teatud hinnas kokkuleppimisena, on puhtalt subjektiivne iseloom. Vaidlustamine peab kaitsma eksijat eksimusega kaasaskäivate halvemuste eest, kuid mitte andma talle teenimatut eelist. Poolte vahel sõlmitud kinnistu müügileping oli nn riskitehing. Lepiti kokku riskitegurit arvestav üldhind. Seega langeb ära tehingu vaidlustamise õigus eksimuse tõttu TsÜS § 92 lg 5 alusel, mille kohaselt tehingu teinud isik ei või tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4.T. Kõllo taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kohus hinnanud kõiki esitatud tõendeid. Kohus on otsuses nimetanud hageja esitatud kinnisvarafirmade eksperthinnangud, mille kohaselt jääb kinnistu hind vahemikku 665 000 – 970 000 krooni, kuid jätnud arvestamata kostja esitatud AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu, mille kohaselt kinnistu kiirmüügi hinnaks on 1 400

000 – 1 500 000 krooni. Igal juhul on kostja müünud kinnistu odavamalt ka kõige väiksemast kinnisvarafirmade poolt pakutud hinnast. Iseenesest jääb arusaamatuks hinnangute ülisuur kõikumine. Samas pole apellandil alust kahelda ühegi hindamise õigsuses. Selline olukord näitab pigem kinnisvaraturul valitsevate hindade ebaselgust, seda vähemalt maatükkide osas. Siiski on tõenäolisem AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang, kuna kostjale öeldi vallas, et nende piirkonnas on maa müügihinnaks 6-6,5 kr/m2. Kohus oleks pidanud lähtuma mitte üksnes hageja esitatud hinnangutest, vaid ka kostja esitatud AS Pindi Kinnisvara hinnangust. Võttes aluseks kõige madalama ja kõige kõrgema hinna, tuleks keskmiseks hinnaks veidi üle miljoni krooni. Kostja müüs kinnistu 600 000 krooni eest. Tuleks hinnata, kas kostja oli eksimuses hinna suhtes ja kas kostja jaoks kinnistu müümine ca 400 000 krooni odavamalt sellest hinnast oli tema jaoks eksimus. Kostja on kinnitanud kohtuistungil, et oleks ta teadnud, et kinnistu hinnaks on 1 miljon, poleks ta mingil juhul kinnistut müünud 600 000 krooniga. Ei ole ka tõenäoline, et mõistlik isik teadlikult müüks oma vara 400 000 krooni odavamalt tegelikust väärtusest. Seega on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul ja põhjuslik seos eksimuse ja tehingu tegemise vahel on olemas. Kostja ei ole otseselt väitnud, et hageja näol oleks tegemist kinnisvaraarendajaga. Tema sõnade kohaselt tutvustati hagejat temale kui kinnisvaraga tegelevat inimest.

5.R. Ploom taotleb apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt on maakohus õigesti leidnud, et kostja on leppinud kokku hinna temale kuuluva omandi väärtuses vastavalt pakkumisele ja nõudlusele. Hind ei ole asjal vahetult lasuv omandus ja kauba väärtuse hindamisel, mis väljendub teatud hinnas kokkuleppimisena, on puhtalt subjektiivne iseloom. Seega on kohus õigesti viidanud, et eksimuse alusel ei saa tehingut kokkulepitud hinna osas tühistada (vaidlustada). Sellega on kohus järginud nii kohtupraktikas kui ka õiguskirjanduses kinnistunud seisukohta. Aktsepteerides hinnas eksimise võimalust, tähendaks see liigset õigus- ja käibekindluse kitsendamist. Kostja ei ole esitanud ühtegi vastuväidet argumendile, et kauba hinna osas ei ole võimalik eksida. TsÜS § 92 lg 5 kohaselt ei või tehingu teinud isik tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot. Kohus on põhjendatult leidnud, et poolte vahel sõlmitud müügilepingu puhul oli tegemist nn riskitehinguga, lepiti kokku riskitegurit arvestav üldhind. Seega langeb ära tehingu vaidlustamise õigus eksimuse tõttu TsÜS § 92 lg 5 alusel. Apellatsioonkaebuses ei ole esitatud vastavasisulisele kohtu järeldusele mingeid vastuväiteid, mis tähendab, et kostja on leppinud asjaoluga, et ta kandis tehingu puhul eksimuse riisikot. Kostja pakkus ise hagejale oma kinnistut müüa, hageja väljendas seejärel kostjale ostupakkumise vastavalt AS Tõnisson Kinnisvara avaldatud arvamusele kinnistu hinna kohta. Ka AS Tõnnisson Kinnisvara eksperthinnangus on märgitud, et hagejat teavitati kinnistu 665 000-kroonisest väärtusest 29.11.2005, s.o 3 päeva enne müügitehingut. Kohus on õigesti järeldanud, et poolte vahel kokkulepitud müügihind jäi erinevate kinnisvarafirmade poolt pakutud hinnavahemikku ja seega on lepingupooled lepingu sõlmimisel käitunud vastavalt antud hetkel turul valitsenud olukorrale. AS Tõnisson Kinnisvara hinnangu kohaselt oli kinnistu turuväärtus tehingu tegemise ajal 665 000 krooni, AS Kaanon Kinnisvara hinnangu kohaselt 700 000 – 900 000 krooni. Tänu selle aja hindade hüppelisele kasvule hindas OÜ Krausberg Kinnisvara kinnistu väärtuse

29.05.2006, s.o pool aastat peale tehingut, 970 000 kroonile, kuid hindade kasv ei saa olla aluseks tehingu tühistamisele eksimuse tõttu. Erinevad kinnisvarahindamised võivad anda erinevaid resultaate, sest hindajad arvestavad erinevaid kriteeriume ja omi andmebaase. Kuna apellant ei ole seadnud ühtegi hindamist kahtluse alla, siis tegelikult jääb arusaamatuks, kuidas on kostja kinnistu hinna osas eksimuses. Apellandi põhjendused AS Pindi Kinnisvara arvamusele tuginemiseks ei ole piisavad, viide vallale sarnaneb külajutule. Vastustaja peab õigeks arvestada kinnistu ligikaudne turuhind selle kaudu, kuidas on seda näinud AS Kaanon Kinnisvara, AS Tõnisson Kinnisvara ja OÜ Krausberg Kinnisvara, sest nende hinnangud jäävad ligikaudu ühte hinnapiirkonda, AS Pindi Kinnisvara arvamus kaugeneb neist põhjendamatult, kuigi ka viimast aluseks võttes ei ole täidetud olulise eksimuse kriteerium (tühistamise avalduses on tuginetud kahtlusele, et kinnistu maksab 6 miljonit krooni). Tehingu tegemise ajal (2005 detsembris) oli tegemist perioodiga, kus kinnisvaraturul valitses hindade kasvu trend. Praeguseks on olukord muutunud, selle kinnituseks esitab vastustaja AS Kaanon Kinnisvara tänase päeva hinnangu, mille kohaselt on kinnistu turuväärtus langenud vahemikku 500 000 – 700 000 krooni. Arvestades müügiobjekti käesolevat hinda ei ole kostja kuidagi ebasoodsat tehingut teinud, pigem vastupidi. Nõustuda ei saa apellandi loogikaga, et kauba hinna teatud lahknemine hilisemalt ekspertide poolt tuvastatud asja turuhinnast võiks tuua kaasa tehingu tühistamise eksimuse tõttu, liiatigi ei saa olla kinnistu hinna erinevus 50 000 krooni võrra võrreldes AS Tõnisson Kinnisvara hinnanguga kindlasti olla oluline eksimus. Asja hinda võivad lisaks konkreetsele turuhinnale mõjutada muud asjaolud, näit kiire rahavajadus jne. Tulenevalt eeltoodust on kohus õigest leidnud, et tehingu tühistamiseks puuduvad materiaalsed alused (TsÜS § 92) ja seetõttu on tühistamise tehing tühine.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendamatu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid käesolevas otsuses kooskõlas TsMS § 654 lg 6.
7.Apellandi väide, et maakohus ei ole kõiki esitatud tõendeid hinnanud, on osaliselt põhjendatud. Maakohus ei ole otsuse põhjendavas osas nimetanud Pindi Kinnisvara 22.05.2006 antud arvamust, et vaidlusaluse kinnistu eeldatav müügihind novembris 2005 oli 1 400 000 – 1 500 000 krooni (tl 56). TsMS § 442 lg 8 kohaselt, kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Ringkonnakohus nõustub vastustaja vastuväidetega, et Pindi Kinnisvara poolt esitatud ekspertarvamusest ei ole näha, kuidas arvamus on kujunenud ning arvamus on esitatud menetlusosalisele eeldatavalt tema enda taotlusel. Ringkonnakohus märgib, et nimetatud arvamus ei ole siduv kohtule, pooltele ning ei kohusta ka arvamuse andjat õiguslikult, seega nimetatud arvamusele hinnangu andmata jätmine ei toonud kaasa ebaõiget kohtulahendit.
8.Ringkonnakohtu arvates eksimus objekti hinnas ei ole reeglina iseseisev tehingu tühistamise alus. Nimetatud asjaoluga peab kaasnema veel mõni alus, mis võimaldab kohaldada TsÜS § 92 regulatsiooni. Ringkonnakohtu arvates kui keegi teeb tahteavalduse ja lähtub sealjuures ebaõigest ettekujutusest, on mõistetav, et ta on huvitatud sellest, et vabaneda avaldusega võetud kohustustest. Kuna õiguskord peab tagama muuhulgas ka käibekindluse, siis ei saa iga

eksimuse tagajärg olla tühisus, sellisel juhul oleks ülemääraselt takistatud teise poole usalduse kaitse.

9.TsÜS § 92 kohaldamiseks peab olema tõendatud üks 3. lõikes toodud koosseisudest: 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; 2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; 3) tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud.
10.Eksimus tehingu tühistamise alusena on lubatav vaid eeldusel, et eksimus esines tehingu tegemise ajal. Apellant ei ole esitanud tõendeid, et tehingu tegemise ajal oli objektiivselt teada kinnistu mõni muu hind, mis erines oluliselt poolte poolt kokku lepitud hinnast. Apellandi hilisem tühistamisavaldus ja hagimenetluses lisatud seisukohad viitavad pigem sellele, et apellant sai pärast tehingu tegemist informatsiooni, mis tekitas temas kahtluse, et tehingu hind võib-olla ei olnud parim võimalikest, millega oleks nimetatud kinnistut saanud võõrandada.
11.Ringkonnakohus märgib, et juhul kui eeldada, et kinnistu hind müügi ajal oli oluliselt kõrgem tehingus märgitud hinnast ning apellant seda asjaolu teades ei oleks tehingut teinud, siis ka sellisel juhul puudub alus apellatsioonkaebust rahuldada. Apellandi poolt esile toodud asjaolud ei anna alust teisele poolele ette heita informeerimise kohustuse rikkumist, kuna pooled olid võrdses positsioonis. Mõlemal poolel oli võimalik tellida kinnistule omapoolne hinnang enne müügitehingut, kumbki pool ei olnud selles osas eelisseisundis. Asjaolu, et müüja ei pidanud seda vajalikuks, vaid eeldas esitatud hinna õigsust, ei ole eksimuse koosseisu aluseks. Ringkonnakohtu arvates viitab see pigem, arvestades eksimuse riski jagamist lähtuvalt tehingu iseloomust, apellandi enda hooletusele. Ringkonnakohtu arvates ei esine ka TsÜS § 92 lg 3 p 2 kirjeldatud eeldusi, kuna tegemist ei olnud nn teise poole äratuntava eksimusega. Ringkonnakohtu arvates ei ole täidetud ka TsÜS § 92 lg 3 p 3 kohaldamise eeldused, kuna apellandi poolt viidatud erinevad kinnisvara hinnangud on antud pärast tehingu toimumist, nendes on väga suuri hinna kõikumisi (650 000 – 1 500 000), siis vastustaja võis aru saada, apellant soovis tehingut teha sõltumata võimalikest erinevatest hinnangutest.
12.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb TsMS § 162 lg 1 kohaselt jätta menetluskulud apellandi kanda.

Üllar Roostoja

Egon Konsand

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja