Hageja KK, hageja NS, hagejate esindaja Kalle- Kaspar Sepper, kostja TK, kostja esindaja vandeadvokaat Äili Rodi.
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt
2.Välja mõista kostjalt, TK ́lt leppetrahv 57 800 krooni hagejate KK ja NS kasuks ühiselt. Kohtukulude jaotus Jätta menetluskulud 2/5 ulatuses kostja, TKkanda ja 3/10 ulatuses hageja 1, KK ́i kanda ning 3/10 ulatuses hageja 2, NS ́i kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega on õigus esitada kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetluse käik
1.03.04.2006.a esitas hageja 1 Harju Maakohtusse hagi kostja vastu 75 000 krooni nõudes. Harju Maakohus võttis nõude menetlusse, tsiviilasja numbriks sai 2-06-3820. 03.04.2006.a esitas hageja 2 Harju Maakohtusse hagi kostja vastu 75 000 krooni nõudes. Kohus võttis asja menetlusse, tsiviilasja numbriks sai 2-06-3821. Kohus menetles nimetatud tsiviilasju eraldi menetlustes kuni 25.05.2007.a, mil Harju Maakohus tegi määruse, millega liitis ühte menetlusse nimetatud tsiviilasjad.
1(8)
Tsiviilasi nr: 2-06-3820 Hagejate nõuded ja põhjendused
2.Hageja 1 esitas 03.04.2006.a kohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista 75 000 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 03.09.2004.a Tallinna notar Gunnar Savisaare büroos leping, mille raames kohustus kostja tegema aadressil XXX asuvas majas teatud tähtajaks, teatud tööd ning vastava kohustuse tähtajaks tegemata jätmise korral kohustus kostja maksma hagejale 1 ja hagejale 2 leppetrahvi 200 krooni iga tööde valmimisega viivitatud päeva eest. Hageja 1 heidab kostjale ette järgmiste tööde tegemata jätmist või tähtajaks tegemata jätmist ja nõuab kohustuse rikkumise eest leppetrahvi. Hiljemalt 31.12.2004.a pidid vahetatud olema maja aknad. Need vahetati alles 2005.a aprillis. Hiljemalt 31.12.2004.a pidi valmis olema maja fassaad, kuid see valmis alles 2005.a detsembri lõpus. Hagiavalduse esitamiseks ei ole lõpetatud 380 V voolule üleminek, aknapitsid on paigaldamata, trepid on korda tegemata. Hageja toob esile, et kostja väited, nagu ei oleks hageja kostjat enne 08.11.2005.a leppetrahvi nõudmisest teavitanud, et hageja on leppetrahvi õiguse selle hilise esitamise tõttu kaotanud, ei vasta tõele. 28.03.2007.a esitas hageja 1 hagiavalduse täpsustuse, milles jäi varem esitatud nõude juurde ja täpsustas hagi aluseks olevaid asjaolusid. Täpsustuse kohaselt leiab hageja 1, et kostja rikkus kohustust vahetada aknad hiljemalt 31.12.2004.a ning vahetas need alles 07.04.2005.a. Seega hilines kostja hageja 1 hinnangul akende vahetamise kohustuse täitmisega 97 päeva ja seetõttu võib hageja 1 kostjalt nõuda selle kohustuse rikkumise eest leppetrahvi 19 400 krooni. Hageja 1 märgib, et tegelikult rikub kostja tänase päevani akende vahetamise kohustust, sest maja sissekäigu kohal olev aken on vahetamata. Ka 11.03.2008.a toimunud kohtuistungil kinnitasid menetlusosalised, et nimetatud aken oli ka kohtuistungi toimumiseni vahetamata. Kostja rikkus hageja 1 hinnangul 380 V voolule ülemineku organiseerimise kohustust. See pidi toimuma hiljemalt 31.03.2005.a, üleminek toimus alles 14.02.2006.a. Selle kohustuse täitmisega viivitati 289 päeva ning selle kohustuse rikkumise eest võiks hageja 1 nõuda leppetrahvi 57 800 krooni. Kostja rikub hageja 1 väitel hagiavalduse täpsustamiseni trepi korrastamise kohustust. See kohustus tuli täita hiljemalt 31.12.2004.a, kuid seda ei olnud tehtud veel 28.03.2007.a. 11.03.2008.a kohtuistungil võtsid hagejad õigeks, et see kohustus täideti kunagi 2007.a kevadel. 28.03.2007.a seisuga oli viivitus 807 päeva ja selle eest võiks hageja 1 hinnangul nõuda ta leppetrahvi 161 400 krooni. Hageja 1 leiab, et ainuüksi nende kohustuste rikkumise eest võiks tema üksi nõuda leppetrahvi summas 238 400 krooni. Lepingu kohaselt pidi kostja värvima maja fassaadi, paigaldama piirdeliistud, aknaplekid ja vihmavee süsteemid hiljemalt 31.12.2004.a. Aknapitsid kohustus kostja paigaldama hiljemalt 31.05.2005.a. Hageja 1 nõustub, et maja fassaaditööd olid takistatud vääramatu jõu tõttu. Hageja 1 hinnangul kestis vääramatu jõud kuni 2005nda aasta aprilli alguseni, mistõttu pidanuks need tööd valmima hiljemalt 2005nda aasta augusti lõpuks. Fassaaditööd valmisid alles 2005nda aasta detsembriks, mistõttu viivitas kostja nende tööde tegemisega minimaalselt 120 päeva ning sellest tulenevalt on hageja 1 hinnangul tal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 24 000 krooni. Hageja 1 toob esile asjaolu, et aknapitsid on tänase päevani paigaldamata. Seda kinnitasid menetlusosalised ka 11.03.2008.a kohtuistungil. Kuni 28.03.2007.a esitatud hagiavalduse täpsustuseni oli vastav viivitus hageja 1 hinnangul 597 päeva ning leppetrahvi võiks hageja 1 hinnangul selle eest nõuda 119 400 krooni. Hageja 1 leiab, et kostja vastuväited nagu oleks hageja 1 minetanud leppetrahvi nõudmise õiguse, sest ta ei teavitanud kostjat leppetrahvi nõudmisest õigel ajal ei ole õige ka seetõttu, et notariaalses lepingus, mille raames tööde teostamise ja leppetrahvi kohustus kokku lepiti, oli ette nähtud, et kõik rahalised kohustused on koheselt sundtäidetavad.
3.Täpselt samasisulise hagiavalduse esitas samal päeval kohtule ka hageja 2, kes nõudis kostjalt sama summat. Hageja 2 esitas kohtule ka samal päeval samasisulise hagiavalduse täpsustuse ja samasisulised vastuväited kostja väidetele. Hageja 2 leiab, et ka tema võiks nõuda leppetrahvi eespool viidatud suurustes, eespool viidatud rikkumiste tõttu, kuid nõuab leppetrahvi vaid 75 000 krooni. Hageja 1 ja hageja 2 kinnitasid, et 75 000 krooni leppetrahvi nõuavad nad kumbki eraldi.
Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leiab, et ta on hagejate ees võetud kohustused täitnud. Kostja leiab, et tal ei lasunud kohustust vahetada aknad oma raha eest, vaid tal lasus üksnes kohustus organiseerida akende vahetus ning aknad oleksid ka varem vahetatud, kui hagejad oleksid ise selleks huvi üles näidanud. Kostja hinnangul esitati esimene pretensioon akende vahetamisega viivitamisega seoses alles hagiavalduses. Aknad vahetati kostja väitel juba 2005.a veebruarikuu alguses. Aknapitsid on paigaldamata seetõttu, et hageja 2 tellis endale ise aknad ja paigaldas need valesti ning seetõttu ei ole kostja hinnangul aknapitside paigaldamine võimalik. Kostja teatas koheselt
2(8)
Tsiviilasi nr: 2-06-3820 peale vastava asjaolu selgumist, et ta aknapitse ei paigalda. Fassaaditööde osas tugines kostja vääramatule jõule, milleks oli halb ilm, mis kestis tema hinnangul 2005nda aasta aprilli alguseni. Peale seda ei olnud kostja väitel võimalik saada fassaaditööde jaoks vajalikke tellinguid. Kostja märgib, et hagi esitamise ajaks oli 380 V voolule üle mindud. Kostja väitel pidi kostja vastavasisuline kohustus hõlmama voolu toomise korterini. Töö tegemine ei olnud tähtaegselt võimalik, sest kostja ei leidnud litsentseeritud ettevõtjat, kes oleks olnud nõus nii väikesemahulise töö ära tegema. Vajalikud elektritööd lõpetati 2005nda aasta juunis, 21.06.2005.a väljastati elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus. 04.07.2005.a sõlmiti võrgu lisateenuse leping nr 59758 ning kuni oktoobrini 2005.a oodati Eesti Energia AS-i ootejärjekorras. Seejärel selgus, et korteritel 15, 16, 17 ei olnud sõlmitud liitumislepinguid, mis said lõpuks tehtud 2006nda aasta veebruarikuus. 12.02.2006.a tehti vooluvahetuseks vajalikud tööd hageja 2 korteris ning hiljemalt 14.02.2006.a mindi üle 380 V voolule. Trepi puudus, mille hagejad esile tõid oli sedavõrd väike, et sellise puuduse eest leppetrahvi nõudmine oleks hea usu põhimõttega vastuolus, samuti ei saanud kostja aru, mis puudust hagejad silmas peavad, sest lepingus räägiti keldri põranda korrastamisest ja trepi kordategemisest, mistõttu sai kostja aru, et korda tuleb teha keldri trepp. Väike auk ülemises trepis parandati kohtumenetluse jooksul, peale seda, kui kostja sai aru, mis hagejaid häiris. Hagejad pöördusid esmakordselt leppetrahvinõudega kostja poole alles 08.11.2005.a. Kostja vaidleb vastu ka sellele nagu oleks hagejad nõudnud korduvalt tööde kohest lõpuleviimist. Kostja leiab seetõttu, et hagejad on minetanud leppetrahvi nõude õiguse, sest nad ei ole mõistliku aja jooksul teatanud, et nad leppetrahvi nõuavad. Kostja leiab, et leppetrahvi nõude esitamine enam kui kaks aastat peale kohustuse rikkumise (viivitamise) ilmsikstulekut on hea usu põhimõttega vastuolus ja leppetrahvi nõue tuleb seetõttu rahuldamata jätta. Juhul, kui kohus peaks leppetrahvi nõude siiski rahuldama, palub kostja kohtul leppetrahvi vähendada, sest leiab, et see on ebamõistlikult suur. Kostja ei nõustu hagejate väitega nagu oleksid notariaalsetest lepingutest tulenevad ja koheselt sundtäidetavad leppetrahvinõuded sellised, millest ei tuleks õigeaegselt teatada. Kostja esitas veel vastuväiteid, et tegelikult sõlmiti vastav leping kostja jaoks sundseisus ja kiirustades ja et tegelikult leppisid pooled kokku ainult selles, et kostja korraldab tööde tegemise aga maksmise osas pooltevahelised kokkulepped puudusid. Kohtu põhjendused
5.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et käesoleva asja raames on oluline hinnata, kas kostjal oli hagejate suhtes kohustus, mille täitmisega kostja viivitas, kas vastava kohustuse mitteõigeaegse täitmise eest oli ette nähtud leppetrahv, kas hagis näidatud leppetrahvi nõude aluseks olevad kuupäevad (kohustuse sissenõutavaks muutumise aeg ja kohustuse täitmise aeg, samuti vääramatu jõu kestvus) on õiged, kas hagejad minetasid leppetrahvi nõude õiguse seoses sellega, et nad ei teatanud leppetrahvi nõudest õigeaegselt, kas leppetrahvi nõue on hea usu põhimõttega vastuolus, kas leppetrahvi tuleks vähendada. Hinnata tuleb ka kostjate vastuväidet, mille kohaselt ei saa kostjad eraldi leppetrahvi nõuda, vaid saavad seda teha vaid koos. Samuti tuleb hinnata muid kostja vastuväiteid.
6.Kõigepealt hindab kohus, kas kostjal lasus mõni selline lepinguline kohustus, millest tulenevalt saaksid hagejad leppetrahvi nõuda. Sellise kohustusena tõid hagejad esile 03.09.2004.a Tallinna notar Gunnar Savisaare büroos sõlmitud lepingu (korteriomandite registriosade sulgemise ja uute koosseisudega korteriomandite registriosade avamise avaldus, kokkulepped ühishüpoteekide, hüpoteekide ja eelmärke kohta, korteriomandi müügileping, hüpoteegi loovutamise ja ülekandmise leping ja asjaõigusleping, not reg nr XXX), täpsemalt selle lepingu p 7.2. Vastava punkti kohaselt: „Lepinguosalised on kokku leppinud, et Omanik K kohustub hiljemalt kolmekümne esimesel detsembril käesoleval aastal (31.12.2004.a) teostama Tallinna linnas Telliskivi tn 29/ XXX asuvas ehitises, milles paiknevad korteriomandid, mille reaalosadeks on korterid nr 9 (9) kuni kaheksateist (18) alljärgnevad ehitustööd: värvima maja fassaadi, vahetama aknad, paigaldama piirdeliistud, aknaplekid, uste katused ja vihmavee süsteemid, parandama keldri põranda ning korrastama trepi. Hiljemalt esimesel märtsil kahe tuhande viiendal aastal (01.03.2005.a) peab toimuma üleminek 380 V voolule ning hiljemalt kolmekümne esimesel mail kahe tuhande viiendal aastal (01.03.2005.a) paigaldama akna pitsid. Omanik S , Omanik K ja Omanik K on kokku leppinud, et juhul kui Omanik Kei ole teostanud käesolevas lepingu alapunktis nimetatud ehitustöid nimetatud tähtaegadeks, on Omanikul S ja Omanikul K õigus Omanikult K nõuda leppetrahvi suuruses (200) krooni iga viivitatud päeva eest.“ Kohtu hinnangul tulenevad viidatud lepingu punktist konkreetsed tööd ja vastavate tööde tegemisega viivitamise korral tuleneb sealt ka leppetrahvi maksmise kohustus.
7.Järgnevalt hindab kohus kostja vastuväiteid, mille kohaselt kohustus tema tööd üksnes organiseerima ja et lepingust ei tulenenud, et tema peab nende eest ka maksma. Sellise vastuväite
3(8)
Tsiviilasi nr: 2-06-3820 kinnituseks ei viidanud kostja ühelegi lepingupunktile ega kokkuleppele, mis kostja sellist väidet kinnitaks. Kohtu hinnangul tuleneb eelmises lõigus viidatud kokkuleppest selgesti kostja kohustus teostada nimetatud tööd ning see, millise hüve eest kostja endale vastavad kohustused võttis, on käesoleva vaidluse raames irrelevantne. Kostja ei ole viidanud, et ta oleks omapoolse kohustuse täitmise seadnud sõltuvusse hagejate kohustuse täitmisest vms. Seega ei omaks ka see, kui hagejad kostjale midagi vastavate kohustuste täitmise eest maksma pidid, tähendust.
8.Kohus võtab nüüd seisukoha hageja seisukoha osas, et viidatud lepingu p-s 7.2. sätestatud leppetrahvi nõudeõigus annab õiguse nõuda leppetrahvi iga üksiku kohustuse täitmise korral eraldi 200 krooni päevas ning et kumbki hageja eraldi võib nõuda leppetrahvi 200 krooni iga sätestatud kohustuse rikkumise eest. Kostja esitas selles osas vastuväite, asudes seisukohale, et lepingu vastav punkt annab leppetrahvi nõude õiguse üksnes mõlemale hagejale koos ja mitte eraldi ja et erinevate kohustuste rikkumise korral ei saa leppetrahvi summa olla üle 200 krooni päevas. Kohus nõustub sellise kostja seisukohaga. Kõnealused lepingulised kohustused tuli täita hagejate suhtes ühiselt, st hagejate puhul oli tegemist ühisvõlausaldajatega VÕS § 72 tähenduses. Maja tuli värvida vaid üks kord kõikidele õigustatud isikutele ühiselt jne. Õiguseõpetuses väljendatud seisukohtade kohaselt saavad ühisvõlausaldajad rakendada vastava kohustuse rikkumise korral ka õiguskaitsevahendeid selliselt, et nõuavad leppetrahvi maksmist näit ühisvõlausaldajatele ühiselt (selles osas vt näit Varul, P., K , I. jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Kirjastus Juura. Tallinn 2006. lk 219). Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejad on õigustatud nõudma ka leppetrahvi ühiselt. Nii asub kohus seisukohale, et juhul, kui käesolev hagi peaks kuuluma kasvõi osaliselt rahuldamisele, tuleb leppetrahv välja mõista mõlemale hagejale ühiselt selliselt, et hagejad on ühisvõlausaldajad. Kohus juhtis vastavale asjaolule hagejate ühise esindaja tähelepanu ka 11.03.2008.a kohtuistungil, kuid hagejate ühine esindaja jäi enda juurde. Kohus leiab, et asjaolu, et hagejad nõudsid leppetrahvi eraldi, ei anna veel alust hagi rahuldamata jätmiseks juhul, kui kõik muud eeldused hagi rahuldamiseks on täidetud (muude eelduste osas võtab kohus seisukoha allpool). Kohus leiab, et see, kui kohus mõistab leppetrahvi välja hagejatele ühiselt, ei ole hagi eseme muutmine kohtu poolt. Kohus asub seisukohale, et viidatud lepingu p. 7.2. kohaselt saab leppetrahvi nõuda maksimaalselt 200 krooni päevas, isegi siis, kui kostja viivitab samaaegselt mitme kohustuse täitmisega. Vastavast lepingupunktist ei tulene, et hagejatel oleks õigus nõuda leppetrahvi iga kohustuse täitmisega viivitamise korral 200 krooni päevas. Kohtu hinnangul tuleneb piisavalt selgesti lepingu sõnastusest, et juhul, kui kostja viivitab ühe, mõne või kõikide vastavas punktis sätestatud kohustuste täitmisega, on hagejatel õigus nõuda leppetrahvi 200 krooni päevas.
9.Kuivõrd kohus tuvastas eespool, et kostjal lasusid kohustused, mille tähtpäevaks tegemata jätmise puhuks olid hagejad ja kostja kokku leppinud leppetrahvi maksmise kohustuse, siis tuleb kontrollida, kas kostja vastavate leppetrahvi kohustust kaasa toovate kohustuste täitmisega viivitas. Hageja esitas rikkumiste osas oma täpsustatud seisukohad 28.03.2007.a hagiavalduse täpsustuses. Kostja esitas oma vastuväite, mille kohaselt on hageja minetanud leppetrahvi nõudmise õiguse, sest ta ei ole mõistliku aja jooksul teatanud, et ta leppetrahvi nõuab. Kohtu hinnangul võib tõepoolest kõne alla tulla see, et leppetrahvi nõudmiseks õigustatud isik kaotab leppetrahvi nõudeõiguse, kui ta mõistliku aja jooksul leppetrahvi maksmiseks kohustatud isikule ei teata, et ta leppetrahvi nõuab (VÕS § 159 lg 2). Vastava piirangu eesmärgiks on pakkuda leppetrahvile allutatud isikule elementaarset õiguskindlust. Kohustatud isik peab saama arvestada sellega, mis tema jaoks kohustuse rikkumisega kaasneb, st kas kohustuse rikkumisega kaasneb üksnes täitmise nõue ja võib- olla kahju hüvitamise nõue, viimast eeldusel, et kõik lepingulise kahju eeldused, sh kahju suurus on tõendatud, või peab kohustatud isik arvestama ka leppetrahvi nõudega. Kohus asub seisukohale, et see, et seadusandja kasutab VÕS § 159 lg 2 raames tähtaja määratlemisel mõistet „mõistliku aja jooksul“ omab olulist tähendust. Vastava võlaõigusseaduse muudatuse eesmärgiks oli leppetrahvi nõude maksmapanemisel teatud paindlikkuse sisseviimine. Seadusandja soovis, et leppetrahvi saamiseks õigustatud isik ei peaks koheselt minema leppetrahvi nõudest teatama, vaid saaks kõigepealt proovida vaidlust lahendada läbirääkimiste teel ja juhul, kui läbirääkimised tulemust ei anna, võiks leppetrahvi nõude maksma panna. Nii on õiguseõpetuses asutud seisukohale, et kui pooled peavad pärast rikkumise avastamist läbirääkimisi rikkumise heastamise üle, tuleb rikkumise avastamise ajaks, millest alates tuleb mõistliku tähtaja kulgu arvestama hakata, lugeda aega, mil võlausaldaja avastas heastamise ebaõnnestumise (vt viidatud VÕS kommenteeritud väljaanne lk 544). Hageja väitel esitati leppetrahvi nõudeid jooksvalt, kui kohustuste rikkumine ilmnes. Kostja seda õigeks ei võta ning vaidleb sellistele väidetele vastu. Kostja hinnangul esitati leppetrahvi nõue alles novembris 2005,st veidi aega enne seda, kui hagejad pöördusid leppetrahvi nõude maksmapanemiseks täituri poole. Kohus, analüüsinud asjas esitatud tõendeid, sh tunnistajate ütlusi ja poolte vande all antud seletusi, leiab, et
4(8)
Tsiviilasi nr: 2-06-3820 need on selle asjaolu osas, et millal hagejad kostjalt leppetrahvi nõudsid, vastuolulised ja vastukäivad. Asjas ei ole esitatud kirjalikke tõendeid, mis kinnitaksid, et hagejad oleksid nõudnud leppetrahvi enne 2005nda aasta novembrit, on küll hagejate esindaja poolt kostjale saadetud kiri, mis on dateeritud 2005nda aasta 21 septembri kuupäevaga, kuid sellest ega muudest toimikumaterjalidest ei nähtu, et kostja oleks selle kirja ka kätte saanud ja kostja vaidles sellele vastu. Kohus asub seisukohale, et kuivõrd kostja on õigeks võtnud, et esimene leppetrahvi nõue esitati alles 2005nda aasta novembris, so enne, kui hagejad pöördusid leppetrahvi nõudega täituri poole, tuleb seda asjaolu poole õigeksvõtuga tõendatuks lugeda. Muid tõendeid, mille alusel saaks lugeda tõendatuks, et varasemalt leppetrahvi nõuti, esitatud ei ole. Kohus asub seisukohale, et isegi, kui hinnata hagejate vande all antud seletusi, siis sealt ilmneb, et nad väljendasid pahameelt tegemata tööde pärast ja viitasid lepingulistele kohustustele, kuid ei öelnud selgesti, et kostjal tuleb maksta kohustuste rikkumise eest leppetrahvi või raha 200 krooni päevas vms, st hagejate ütlusi võib kohtu hinnangul mõista selliselt, et kostja tollel hetkel ei tarvitsenud aru saada, et hagejad temalt konkreetselt leppetrahvi nõuavad. Kohus loeb seega tuvastatuks, et leppetrahvi nõudest teatasid hagejad kostjale esmaselt alles novembris 2005.a. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et alljärgnevalt tuleb hinnata, kui pikalt oli kostja oma kohustuste täitmisega viivituses ning leppetrahvi nõudmise õiguse minetamist tuleb hinnata iga kohustuse osas eraldi. Alljärgnevalt võtab kohus seisukoha hageja poolt esile toodud üksikute leppetrahvi nõuete osas eraldi:
10.Hageja väidab, et kostja vahetas aknad aprillis 2005.a, kuigi oleks pidanud need vahetama hiljemalt 2004.a lõpuks. Sellest tulenevalt leiab kohus, et selle kohustuse osas on kostja leppetrahvi nõude minetanud. Hageja oleks pidanud hiljemalt akende vahetamise ajal või mõistliku aja jooksul peale seda, teatama, et ta selle kohustuse täitmisega viivitamise eest leppetrahvi nõuab. Eespool tuvastas kohus, et selline nõue esitati alles 2005.a novembris. Eeldusel, et aknad vahetati aprillis 2005.a, nagu hagejad väidavad, tuleb lugeda perioodi aprill kuni november 2005.a ebamõistlikult pikaks perioodiks VÕS § 159 lg 2 tähenduses.
11.Hageja tõi esile, et kostja rikkus 380 V voolule ülemineku jaoks vajalike tööde tegemise ja eelduste täitmise kohustust. Lepingu kohaselt pidi voolule üleminek toimuma 01.03.2005.a, kuid toimus alles 14.02.2006.a. Voolule üleminek toimus seega peale leppetrahvi nõude esitamist (novembris 2005.a). Hagejad on esile toonud asjaolud, et hagejad korduvalt nõudsid tööde tegemist, sh elektrile üleminekut ning et kostja lubas tööd teha ning selgitas, miks töid ei tehtud. Seda kinnitas ka tunnistaja Andres K11.03.2008.a kohtuistungil. Sellest tulenevalt loeb kohus tõendatuks, et hagejad nõudsid korduvalt suuliselt tegemata tööde tegemist ja kostja lubas tööd teha. Kohtu hinnangul tuleb käsitleda seda heastamise lubadusena ning kohtu hinnangul saab leppetrahvi minetamise mõistlik tähtaeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses hakata jooksma alates sellest, kui selgub, et kostjal ei ole heastamine õnnestunud või kui elektritööd valmis said. Antud juhul said elektritööd lõpuks valmis. Seega ei minetanud hagejad elektritööde tegemisest tuleneva viivituse tõttu leppetrahvi maksmapanemise õigust. Seetõttu hindab kohus alljärgnevalt, kui pika perioodi jooksul oli kostja elektritööde tegemisega viivituses. Voolule üleminek pidi toimuma hiljemalt 01.03.2005.a. Kostja võttis õigeks, et voolule üleminek toimus 14.02.2006.a. Kuid kostja esitas vastuväite, et voolule üleminek viibis seetõttu, et tal ei õnnestunud leida elektritööde ettevõtjat, kes oleks olnud nõus nii väikest tööd tegema. Kohus leiab, et sellist asjaolu ei saa käsitleda vääramatu jõuna. Kostja ei ole esile toonud, et ta pakkus väga paljudele ettevõtjatele piisavalt kõrget hinda vastavate tööde tegemise eest ja et ta nägi intensiivset vaeva selleks, et vastavat ettevõtjat leida ja et ta oleks vastava ettevõtja otsinguid alustanud piisavalt vara. Sellest tulenevalt tuleb vastav kostja vastuväide jätta arvestamata. Kostja väitis ka, et mitu kuud oldi Eesti Energia AS-i ootejärjekorras. Kohtu hinnangul pidi kinnisvaraarendaja, kes võtab endale elektritööde teatud tähtajaks tegemise kohustuse, sellise asjaoluga arvestama. See, kui kaua asjaajamine Eesti Energia AS-ga aega võtab, on suhteliselt lihtsasti tuvastatav. Selleks piisab Eesti Energia AS-ga konsulteerimisest. Kostja ei ole esitanud asjaolusid, et just konkreetsel perioodil olid Eesti Energia järjekorrad, muu ajaga võrreldes, üllatuslikult pikad. Seetõttu tuleb see vastuväide jätta tähelepanuta. Kostja on väitnud, et kolmefaasilisele elektrile üleminek viibis seetõttu, et kolmel korteril olid elektrilepingud sõlmimata ja et NSil olid korteris elektritööd tegemata. Hagejad seda väidet õigeks ei võtnud. Kostja ei ole selle kinnituseks esitanud ühtegi tõendit, vastavate asjaolude tõendamiskooris lasub aga kostjal, mistõttu asub kohus seisukohale, et kostja nimetatud vastuväide on tõendamata ning elektritööde eest viivitus oli 289 päeva, mille eest võiks nõuda leppetrahvi 57 800 krooni.
5(8)
Tsiviilasi nr: 2-06-3820
12.Järgnevalt võtab kohus seisukoha hagejate poolt esitatud rikkumise osas, mille kohaselt rikkus kostja kuni 2007nda aasta kevadeni trepi korrastamise kohustust. Kostja väitis, et see rikkumine seisnes selles, et ühe trepiastme tagalauas oli mõnesentimeetrine auk, mis oli sinna lõigatud seetõttu, et muidu ei mahtunud maja uks, ukse paigaldamiseks, trepi alt sisse. Hagejate esindaja võttis selle asjaolu 11.03.2008.a kohtuistungil õigeks, väites, et oli see auk kuiväike tahes, oli see hagejatele oluline ning seetõttu tuleb selle parandamisega viivitamise eest tasuda leppetrahvi. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Käesoleval juhul on leppetrahv kokku lepitud trahvi eesmärgil, kindlustamaks oluliste tööde lõpuleviimist majas. Vaieldamatult on sellisteks olulisteks töödeks näiteks maja fasaadi ülevärvimine, akendevahetus, kaasaegsele elektrivoolule üleminek jms. Üks mõnesentimeetriline auk trepis ei ole selline kohustus, mille parandamisega viivitamine vääriks 200 kroonise päevaleppetrahvi rakendumist. Vastav kohustus lepiti kokku koos muude kohustustega. Kohus möönab, et kõnealuse lepingupunkti sõnastus oli halb ja tegelikult oleks võinud erinevad kohustused ning erinevate kohustuste rikkumise korral rakenduv leppetrahv olla eraldi välja toodud, kuid käesoleval juhul olid kõik kohustused loetletud ühes lepingupunktis ning kõikide kohustuste rikkumise puhuks oli nimetatud üks leppetrahv – 200 krooni. Seetõttu tuleb lepingut tõlgendada selliselt, et mitte iga pisem kohustuse rikkumine ei saa endaga kaasa tuua 200 kroonist leppetrahvi. Kohus asub seisukohale, et juhul, kui mõnesentimeetrilise augu parandamine oleks ainuke tegemata töö, siis tuleks leppetrahv jätta rakendamata, sest lepingupoolte ühine tegelik tahe ei saanud olla suunatud sellele, et 200 kroonine leppetrahv peaks rakenduma siis, kui esineb pisemgi puudus. Seetõttu leiab kohus, et vastava väikese augu parandamata jätmine ei saa olla leppetrahvi nõude alus, sest lepingut tuleb tõlgendada selliselt, et selline rikkumine ei saa veel leppetrahvi nõuet kaasa tuua.
13.Käesolevas lõigus hindab kohus maja fassaaditöödega viivitamise tagajärgi. Hagejad võtsid õigeks kostja väited vääramatu jõu esinemise osas ja nõustusid, et fassaaditöid sai teha jälle alates 2005nda aasta aprilli algusest, so nii nagu väitis kostja. Kohus loeb tuvastatuks, et maja fassaad valmis 2005nda aasta detsembris, nii nagu väitis hageja. Nii hagejad kui ka kostja olid kohtuistungil nõus sellega, et fassaad valmis 2005nda aasta lõpupoole. Hageja väitis, et see toimus detsembris. Kostja ei ole selle väite ümberlükkamiseks arvestatavaid asjaolusid esile toonud. Kuivõrd leppetrahvi nõue esitati novembris 2005.a, siis ei ole selle kohustuse rikkumise tõttu tekkiva leppetrahvi osas hagejad oma nõudeid VÕS § 159 lg-s 2 sätestatu tõttu minetanud. Kohus loeb tõendatuks, et kostja lubas hagejatele, et ta teeb fassaadi korda siis, kui ta saab, st lubas rikkumise heastamist ning leppetrahvi nõue esitamise mõistlik tähtaeg oleks hakanud kulgema peale fassaadi valmimist, so alates detsember 2005.a. Kohus loeb tõendatuks, et kostja viivitas fassaaditööde tegemisega 120 päeva (so alates apr 2005 kuni dets 2005) ja selle perioodi eest võinuks hagejad nõuda leppetrahvi 24 000 krooni.
14.Järgnevalt hindab kohus hagejate etteheidet selles osas, et hagejad võivad nõuda leppetrahvi selle eest, et aknapitsid on tänaseni paigaldamata. Hageja võttis õigeks, et aknapitside paigaldus oleks saanud toimuda alles peale fassaaditööde lõpetamist. 11.03.2008.a toimunud kohtuistungil andis tunnistaja A. K ütlusi, mille kohaselt teatas tema, kui kostja esindaja, kohe akende paigaldamise ajal, et pitse ei saa paigaldada, sest aknad on paigaldatud valesti ning et kostja pitse ei paigalda. Selline tunnistaja ütlus ei lähe ka vastuollu hagejate vande all antud seletustega. Sellest tulenevalt loeb kohus tõendatuks, et hagejad pidid teada saama hiljemalt akende paigaldamise ajal, et kostja aknapitse paigaldada ei kavatse. Eespool asus kohus seisukohale, et akende vahetamise kohustuse täitmisega viivitamise eest hagejad kostjalt leppetrahvi VÕS § 159 lg-s 2 sätestatu tõttu nõuda ei saa. Samal põhjusel ei saa hagejad nõuda ka aknapitside paigaldamisega viivitamise eest leppetrahvi, sest samast ajast pidid hagejad teadma, et kostja pitse paigaldada ei kavatse. Saades teada, et kostja kohustust täita ei kavatse, oleksid hagejad pidanud esitama mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõude.
15.Siinjuures peab kohus oluliseks märkida, et ta ei nõustu hageja seisukohaga nagu oleksid kõik notariaalsetest lepingutest tulenevad ja koheselt sundtäidetavad leppetrahvi nõuded sellised, mille esitamise õigust ei saa VÕS § 159 lg 2 alusel minetada. Kohus leiab, et ka notariaalsest lepingust tulenev leppetrahvinõue on tavaline leppetrahvinõue, mis allub täielikult võlaõigusseaduses sätestatule ning seetõttu tuleb ka see sarnaselt muude leppetrahvi nõuetega, maksma panna. Seetõttu jätab kohus hageja väite, nagu ei oleks käesolevas asjas oluline see, et hagejad koheselt leppetrahvi nõuet maksma ei pannud, tähelepanuta. Eespool asus kohus seisukohale, et hagejatel on ühiselt võimalik nõuda kostjalt leppetrahvi 57 800 krooni.
6(8)
Tsiviilasi nr: 2-06-3820
16.Seetõttu tuleb kohtul hinnata kostja väiteid, et hagejad ei peaks saama leppetrahvi nõuet maksma panna, sest see on vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti tuleb kohtul hinnata kostja taotlust leppetrahvi vähendamise osas. Kostja leidis, et leppetrahvi nõude maksmapanemine on hea usu põhimõttega vastuolus seetõttu, et see esitati niivõrd hilja. Kohus leiab, et hea usu põhimõtet leppetrahvi nõude maksmapanemisel pretsiseerib VÕS § 159 lg 2, mis näeb ette selle tähtaja, mille jooksul heas usus tegutsev leppetrahvi nõuet maksma panema õigustatud lepingupool leppetrahvi nõudest teisele poolele teada andma peab. Kohus luges tuvastatuks, et selline õigus ei ole hagejate jaoks osade rikkumiste puhul lõppenud. Kohus asub seisukohale, et lepingu rikkumine on lubamatu ja reeglina peaks leppetrahvi kokkuleppe korral järgnema rikkumisele leppetrahvi nõude maksmapanemine, kui selleks õigustatud isik seda soovib. Käesoleval juhul leidis tuvastamist, et kostja andis lubadusi tööde tegemise osas ja seletas hagejatele, miks on tööd tegemata, st lubas heastamist. Ülalviidatud õiguseõpetuse seisukohad aktsepteerivad sellises olukorras leppetrahvi nõuet ja kohus ei näe siin midagi sellist, mis hea usu põhimõttest tulenevalt vastava nõude maksmapanemise hea usu põhimõttega vastuolu tõttu välistaks.
17.Järgnevalt võtab kohus seisukoha kostja poolt esitatud leppetrahvi vähendamise taotluse osas. VÕS § 162 lg 1 kohaselt võib kohus leppetrahvi vähendada, kui leppetrahv on ebamõistlikult suur. Seejuures tuleb arvestada eelkõige kohustuse täitmise ulatust rikkuja poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohtu hinnangul tuleb neid asjaolusid ka käesoleval juhul lepptrahvi vähendamise nõude üle otsustamisel arvesse võtta. Kostja ei ole välja toonud, et tema majanduslik olukord oleks märkimisväärselt halb. Seda asjaolu ei ole esile toonud ka hagejad. Seega ei mõjuta poolte majanduslik olukord kohtu hinnangul leppetrahvi nõude suuruse üle otsustamist. Kohus märgib, et leppetrahvi suuruses leppisid hagejad ja kostja omavahel kokku ja see ei saa reeglina olla seetõttu liiga suur. Leppetrahvi maksmise kohustuse tekkimise eeldused sõltusid kostja isikust. Kohus tuvastas, et leppetrahvi võivad hagejad nõuda fassaaditöödega viivitamise eest ja elektritöödega viivitamise eest. Need tööd olid olulised tööd, neid töid ei saa pidada lepingu p. 7.2. toodud loetelus pisitöödeks vaid need olid ühed olulistest, tööde loetelus toodud töödest. Oluline on rõhutada, et käesoleval juhul teenis leppetrahv eelkõige trahvifunktsiooni, st leppetrahvi eesmärgiks oli kostja kohustuse täitmisele sundimine, seda ka olukorras, kus hagejatele ei teki mitte eelkõige varalist kahju vaid ebameeldivusi ja ebamugavusi, kui tööd viibivad. Seetõttu pidi leppetrahv olema piisavalt suur selleks, et ühte kinnisvara arendajat kohustuse täitmisele ka reaalselt sundida. Juhul kui viivitus oleks olnud mõnepäevane või mõne nädalane, siis ei oleks 200 kroonise päevamäära osas küsimusi tekkinud. Antud juhul on leppetrahvi summa sedavõrd suur seetõttu, et kostja viivitas leppetrahvi nõude tekkimise eelduseks olevate tööde tegemisega sedavõrd kaua. Kohtu hinnangul oli hagejatel lepingust tulenev õigustatud ootus, et nende majas saavad ehitustööd lõpule viidud kokkulepitud tähtpäevadeks. Kohtu hinnangul ei esine antud juhul asjaolusid, mis tingiks leppetrahvi vähendamise. Nendel asjaoludel asub kohus seisukohale, et kostja taotlus leppetrahvi vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata.
18.Järgnevalt võtab kohus seisukoha kostja vastuväidete osas, mille kohaselt oli kostja leppetrahvile allutatud kohustuste ja tähtaegade määramisel surve all, et need määratleti kiirustades ning et tegelikult oli see kostja jaoks kahjulike asjaolude ärakasutamine. Kohtu hinnangul tuleb sellised väited jätta tähelepanuta. Kostja ei ole esitanud ülalviidatud notariaalse lepingu tühistamise avaldust. Samuti ei ole kostja taotlenud selle lepingu tühisuse tunnustamist. Notariaalsete lepingute õigust eeldatakse ning vastupidist tuleb tõendada. Tegemist oli lepinguga, mille puhul pidi notar täitma ka selgituskohustust, kohtule ei ole teada asjaolusid, et notar ei oleks lepinguga seotud asjaolusid lepinguosalistele selgitanud. Nendel põhjustel asub kohus seisukohale, et käesolevas lõigus nimetatud kostja vastuväited tuleb jätta tähelepanuta. Kohtukulude jaotus
19.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Käesolevas asjas esitas hageja 1 nõude summas 75 000 krooni ja hageja 2 nõude summas 75 000 krooni, so kokku summas 150 000 krooni. Kohus rahuldas hagi summas 57 800 krooni, so ca 38,5% algselt hagiga taotletust.. TsMS § 163 lg 1 kohaselt tuleks kohtul määrata kohtukulude hüvitamiseks proportsioonid, mis vastavad sellele, mis osas hagi rahuldati. Sellest tulenevalt jätab kohus seetõttu menetluskulud 2/5 ulatuses kostja kanda ja 3/10 ulatuses hageja 1 kanda ja 3/10 ulatuses hageja 2 kanda. Kohus ei teinud asja menetlemisel TsMS § 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
7(8)
Tsiviilasi nr: 2-06-3820 Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Kaupo Paal Kohtunik
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.