Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Mare Kõlvart
Otsuse tegemise aeg ja koht
31.03.2008.a., Kentmanni kohtumaja, Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-39733
Tsiviilasi
OÜ I hagi OÜ S vastu lepingu kehtivuse tuvastamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja – OÜ I(registrikood xxx, asukoht xxx) Hageja esindaja – Tarmo Friedenthal (Advokaadibüroo Entsik & Partnerid,xxx) Kostja – OÜ S (registrikood xxx, asukoht xxx) Kostja esindaja – vandeadvokaadi vanemabi Valdo Lips (Advokaadibüroo Luiga Mody Hääl Borenius, xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
19.02.2008.a., avalik istung
Kohtuistungil osalesid
Hageja esindaja Tarmo Friedenthal Kostja esindaja vandeadvokaadi vanemabi Valdo Lips
Jätta rahuldamata OÜ I hagi OÜ S vastu 22.12.2005 a sõlmitud Kinnistute võlaõigusliku müügilepingu ja eelmärgete kinnistamisavalduse tuvastamiseks.
kehtivuse
Menetluskulud jätta OÜ I kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 22.12.2005 notariaalse Kinnistute võlaõigusliku müügilepingu ja eelmärgete kinnistamisavaldused, mille esemeks oli seitsmeteistkümne
elamukinnistu omandamine kostjalt Viimsi vallas Harjumaal. 20.01.2006 sõlmisid pooled Kinnistute võlaõigusliku müügilepingu ja eelmärgete kinnistamisavalduse muutmise lepingu, millega muudeti 22.12.2005 sõlmitud lepingu punkte 3.4 ja 5.1. 13.02.2006.a. sõlmisid pooled Ühishüpoteegi alt vabastamise kokkuleppe, ühishüpoteegi seadmise lepingu, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavalduse, milles sisalduva asjaõiguslepingu alusel kanti nelja elamukinnistu omand üle kostjalt hagejale. 03.04.2006 sõlmisid pooled Lepingu muutmise kokkuleppe, ühishüpoteegi seadmise lepingu, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavalduse, milles sisalduva asjaõiguslepingu alusel kanti kuue elamukinnistu omand üle kostjalt hagejale. Samuti leppisid pooled kokku, et ülejäänud seitsme elamukinnistu asjaõiguslepingu sõlmivad pooled hiljemalt 31.05.2006. 30.05.2006 ilmusid Tallinna notari Ülle Anmann`i juurde mõlema poole seaduslikud esindajad ning kostja esindaja teatas, et ei soovi ülejäänud seitset elamukinnistut hagejale müüa, kuna hageja ei ole kandnud müügihinda notari deposiiti ning seejärel lisas, et ei ole tegelikult mingil tingimusel nõus lepingut sõlmima, vaatamata asjaolule, et müügihinna kandmise kohta notari deposiiti ei ole pooled üheski omavahelises lepingus kokku leppinud. 20.09.2006 tegi kostja taganemisavalduse, millega hageja ei nõustu, leides et taganemine on tühine, ning pooltevaheline 22.12.2005 leping ning selle muudatused kehtivad. Lähtuvalt eeltoodust palub hageja tuvastada, et poolte vahel 22.12.2005 sõlmitud notariaalne Kinnituste võlaõiguslik müügileping ja eelmärgete kinnistamisavaldused võlaõigusliku lepinguna on kehtiv. Lisaks palub hageja jätta kostja kanda kõik menetluskulud. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista.Kostja leiab, et poolte vahel 22.12.2005 sõlmitud leping on VÕS § 186 p 5 ja § 188 lg 2 alusel lõppenud osas, millega kostja kohustus hagejale üle andma seitsme kinnistu omandiõigused.Kostjal oli õigus lepingust taganeda lepingu p.7.2 alusel,kuna hageja takistas asjaõigusliku lepingu sõlmimist,jättes korduvalt notari juurde ilmumata. Kostjal oli tulenevalt VÕS § 111 lg 4 õigus nõuda hagejalt tagatist, hageja aga mainitud tagatist kostjale ei andnud. Kostjal olid põhjendatud kahtlused hageja maksevõime osas ,mistõttu teostas kostja oma seadusest tulenevat õigust lepingust taganeda. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kõik kohtukulud hageja kanda. Hageja seisukoht kostja vastusele Hageja jäi hagiavalduses toodud seisukoha juurde, et poolte vahel 22.12.2005 sõlmitud leping on kehtiv ning ei ole lõppenud kostjapoolse taganemise tagajärjel. Hageja leiab, et kostjal ei olnud õigust lepingust taganeda. Taganemise aluseks ei saanud olla ka tagatise andmata jätmine hageja poolt, kuna hageja esindajal ei olnud võimalustki garantiikirja esitamiseks. Hageja leiab, et kostjapoolne taganemine ei ole kehtiv ning kostja viide VÕS §111 lg-tele 4 ja 5 on taganemise alusena põhjendamatu.
Kohtuotsuse põhjendused Kohus ,kuulanud ära poolte seletused ,tunnistajate ütlused kohtuistungil ja tutvunud asjas esitatud kirjalike tõenditega,leidis,et hagi tuleb jätta rahuldamata. Vaidlustamata asjaolud -22.12.2005 sõlmisid pooled kinnistute müügilepingu ,mille kohaselt kostja kohustus müüma hagejale 17 kinnistut
-lepingu p.5.1 kohaselt kohustusid pooled kinnistute omandiõiguse üleminekuks asjaõiguslepingud sõlmima nelja kinnistu suhtes hiljemalt 20.01.2006,kuue kinnistu suhtes hiljemalt 24.03.2006,seitsme kinnistu suhtes hiljemalt 31.05.2006 a.Vastavalt kinnistute omandi ülekandmise kuupäevale kohustus hageja tasuma ostuhinna. -seoses asjaoluga,et hageja ei suutnud ostuhinda 20.01.2006 a.täies ulatuses tasuda (tlk 91),muutsid pooled lepingut omandiõiguse üleminekuks asjaõiguslepingute sõlmimise tähtpäevade osas ja hageja ostuhinna tasumise kohustuse tähtaja osas.Pärast lepingu muudatusi kohustusid pooled kinnistute omandiõiguse üleminekuks asjaõiguslepingud sõlmima nelja kinnistu suhtes hiljemalt 10.02.2006,kuue kinnistu suhtes hiljemalt 24.03.2006 ja seitsme kinnistu osas hiljemalt 31.05.2006 a. -13.02.2006 sõlmisid pooled asjaõiguslepingu ,millega kanti kostja poolt hagejale üle nelja kinnistu omandiõigused -hageja rahaliste raskuste tõttu 24.03.2006 a. (tlk 92) asjaõiguslepinguid 6 krundi osas ei sõlmitud.3.04.2006 lepingu muudatused kajastasid müügihinna tasumise kohustuse pikendamist kahe kuu võrra 6 kinnistu osas. -30.05.2006 ilmusid pooled Tallinna notari Ülle Anmanni juurde,kuid asjaõiguslepingud 7 kinnistu osas jäid sõlmimata -12.06.2006 teatas kostja hagejale ,et hageja võlgnevus kostja ees on 2 815 888 krooni ning andis tähtaja võla likvideerimiseks 15.06.2006.Kostja teatas lepingust taganemisavalduse võimalikust vormistamisest -23.08.2006 teatas kostja hagejale viie kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimise ajast 4.09.2006 a. notar Ülle Anmanni j s -31.08.2006 vastas hageja ,et kostja poolt pakutud notari aeg ei sobi ,et broneeris uue aja notar Alla Sevtsuki j s 3.10.2006. -4.09.2006 teatas kostja ,et hageja poolt pakutud aeg on väga pikk ja on broneeritud aeg notari j s 15.09.2006 seitsme kinnistu suhtes lepingu sõlmimiseks ning hoiatas lepingust taganemisega ,juhul,kui hageja ei ilmu notari juurde -14.09.2006 teatas kostja ,et on broneerinud aja notari j s 19.09.2006 ja hoiatas hagejat lepingust taganemise võimalikkusest -kostja ei ilmunud asjaõiguslepingute sõlmimisele hageja poolt broneeritud aegadel 29.09.2006 ja 12.10.2006
-29.09.2006 a. sai hageja kätte 20.09.2006 a. notariaalselt tõestatud kostjapoolse avalduse 22.12.2005 a sõlmitud kinnistute võlaõiguslikust müügilepingust osalise taganemise kohta lepingu p 7.2 ja VÕS § 111 lg.5 alusel 7 kinnistu osas.
Vaidlus on selles,kas kostjal oli õigus 22.12.2005 poolte vahel sõlmitud lepingust osaliselt taganeda või mitte.
Poolte vahel 22.12.2005 a.sõlmitud kinnistute võlaõigusliku müügilepingu ja eelmärgete kinnistamisavalduse p.3.4.4 leppisid pooled kokku,et 7 kinnistu ostuhind tasutakse hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päeval.Osapooled leppisid lepingu p.5.1.3 kokku 7 kinnistu omandi üleandmise hiljemalt 31.05.2006.a.Lepingu p.7.2 sätestas müüja õiguse lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda,juhul,kui ostja ei ilmu asjaõiguslepingute sõlmimisele vastavalt käesoleva lepingu p.5.1 või muul viisil takistab asjaõiguslepingu sõlmimist. TsMS § 230 lg.1kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,millele tuginevad tema nõuded või vastuväited ,kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja 05.05.2006 a. kirjaga (tlk 93) hagejale on tõendatud asjaolu,et kostja pöördus hageja poole taotlusega finantseerimisasutuse garantiikirja esitamiseks hagejal asjaõigusliku lepingu sõlmimise kokkulepitud tähtajal 31.05.2006 a rahaliste vahendite olemasolu kohta. Hageja on elektronposti teel kostjale 23.05.2006 teatanud,et garantiikiri edastatakse hiljemalt 31.05.2006 a. (tlk 94).Hageja kostjale garantiikirja ei esitanud.Hageja väide selle kohta,et kostjale ei antud võimalustki garantiikirja esitamiseks ,ei vasta asjas kogutud tõenditele. Hageja väitel jäi 30 .05.2006 a.notar Ülle Anmanni j s asjaõiguslepingud sõlmimata kostjast sõltuvatel põhjustel,kuna kostja esitas tingimusi,milles ei olnud varem kokku lepitud,kostja ei olnud õigustatud nõudma hagejalt garantiikirja,samuti puudus alus kahelda hageja maksevõimes. Kohtus hageja tunnistajana ütlusi andnud OÜ I(hageja ) endine tegevjuht H J sõnul tegeles tema 17 kinnistu kostjalt väljaostmisega.Tunnistaja sõnul tuli lepingute sõlmimise tähtaegade pikendamiseks pidevalt suhelda kostjaga ,sest hagejal puudusid vahendid,et maksta.Big pangast suudeti saada laenu,kuid ikkagi ei jätkunud tervikuna ka 2 grupi kinnistute väljaostmiseks.7 kinnistu väljaostmiseks hagejal raha ei olnud.Teised pangad keeldusid laenu andmast ja keeldus ka Big pank.Laenu võeti eraisikutelt.30.05.2006 a. notari juurde minnes ei olnud hageja esindajal garantiikirja kostjale esitada.Hageja arvas,et ehk kostja kirjutab lepingutele alla ja kui tulevikus raha saadakse,siis makstakse ära. Kostja tunnistaja M J ,kes teenendas kostjat juristina,ütluste kohaselt osales ta hagejaga toimunud 17 kinnistu müügiläbirääkimiste j s.Tunnistaja sõnul on 10 kinnistu ostuhinnast siiani tasumata trasside maksumus ja kuna hagejal on esinenud ka varasemalt makseraskusi,siis paluti hagejal esitada 7 kinnistu osas garantiikiri maksevõime kohta.Hageja makseraskuste tõttu on kahel korral hagejale vastu tuldud ja lükatud edasi ostuhinna tasumise tähtaegu.Suheldes hageja tegevjuhi H J ga ,oli kostja teadlik,et hagejal on raskusi pankadest raha saamisega ja seetõttu hagejal tehingute eest tähtaegse tasumisega. Tunnistaja sõnul ei teatanud hageja 30.05.2006 a. broneeritud notari ajast ,vaid alles siis,kui ta lõuna paiku helistas hagejale ,sai ta teada ,et samal päeval kell 16.30 on hageja broneerinud notari j s aja 7 kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimiseks.Pärast 30.05.2006 a. on veel korduvalt broneeritud aegu asjaõiguslepingute vormistamiseks,kuid ükski aeg hagejale ei ole sobinud ning hageja notari juurde ei ilmunud ,mistõttu 20 .09.2006 a. kostja taganes lepingust. Kohus leiab,et hageja väide,nagu puuduks kostjal igasugune mõistlik põhjus ja alus kahelda hageja maksevõimes,on ümber lükatud asjas tuvastatud asjaolude ja tunnistajate ütlustega.Hageja väitel oli eelnevate tehingute sõlmimise aegu edasi lükatud poolte vabal kokkuleppel.Samas ei ole hageja esitanud ühtegi põhjendust,miks tuli maksevõimelisel hagejal ja tehingust huvitatud mõlemal osapoolel tehingu tegemine edasi lükata ja anda hagejale müügihinna tasumiseks uus tähtaeg.
Kohus leiab ,et esitatud ja tuvastatud asjaoludest tulenevalt olid kostjal põhjendatud kahtlused hageja maksevõime suhtes,mistõttu tulenevalt VÕS § 111 lg.4 oli kostjal õigus keelduda oma kohustuse täitmisest ning nõuda hagejalt kohustuse üheaegset täitmist või tagatise andmist. Tunnistajate ütluste ja hageja enda käitumisega on tõendatud,et hageja ei olnud suuteline tehingu teostamiseks kokkulepitud ajal 30.05.2006 täitma oma kohustust tasuda 7 kinnistu ostuhinda ning samas ei esitanud hageja ka tema poolt lubatud garantiikirja. Kohtu arvates tõendab hageja makseraskusi ka asjaolu,et pärast 30.05.06 vaatamata korduvatele tehingu tegemise aja broneerimistele (4.09.06,15.09.06,19.09.06) ja kostja hoiatustele lepingust taganemise võimalikkusest ,ei ilmunud hageja notari juurde ega kinnitanud kohustuse täitmist ega taganud kohustust. VÕS § 111 lg 4 kohaselt lepingupool,kes peab oma kohustuse täitma enne teist lepingupoolt,võib keelduda lepingu täitmisest,kui talle pärast lepingu sõlmimist teatavaks saanud asjaolud annavad piisavalt alust arvata,et teine lepingupool ei suuda oma kohustust täita maksejõuetuse tõttu,või kui teise lepingupoole käitumine kohustuse täitmise ettevalmistamisel või täitmisel või muu oluline põhjus annab alust arvata,et ta oma kohustust ei täida. VÕS § 111 lg.5 sätestab,et eeltoodud lõikes 4 nimetatud juhul võib kohustuse täitmisest keeldumiseks õigustatud lepingupool nõuda,et teine lepingupool täidaks oma kohustuse temaga ühel ajal,ning määrata kohustuse täitmiseks ,kohustuse täitmise kinnitamiseks või tagatise andmiseks mõistliku aja .Kui teine lepingupool selle tähtaja jooksul kohustust ei täida,täitmist ei taga ega kinnita,võib kohustuse täitmisest keeldumiseks õigustatud lepingupool vastavalt käesoleva seaduse § 117 sätestatule lepingust taganeda. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga nagu oleks taganemisavaldus ebaseaduslik,kuna ei ole tehtud mõistliku aja jooksul pärast seda ,kui kostja sai olulisest lepingurikkumisest teada.Tunnistajate H J ja M J ütlustega on tõendatud,et pärast 30.05.2006 a. tehti mõlema äriühingu poolt pakkumisi olukorra lahendamiseks.M J sõnul pakkus H Jakobson lahenduse,et hageja ostaks 5 kinnistut ja selles saavutati põhimõtteline kokkulepe hageja esindaja Liis Kütiga,kuid 3.07.2006 a.kostja e-kirjale küsimusega ,millal tehingut teha ,hageja ei vastanud ega ei olnud teda võimalik terve suve telefonitsi kätte saada. Kostja soovi asjaõiguslepingute sõlmimiseks näitab ka asjaolu,et kostja pakkus hagejale mitmeid notariaegu veel septembris 2006 a.Lepingust taganemise avalduse tegi kostja alles siis,kui hageja ei ilmunud lepingut sõlmima 4.09.06,15.09.06 ega 19.09.2006 a. Eeltoodu alusel asus kohus seisukohale,et kuna hageja takistas lepingu p 5.1.3 täitmist ,siis oli kostjal õigus pooltevahelise lepingu p.7.2 ja VÕS § 111 lg.5 alusel 22.12.2005 a. sõlmitud müügilepingu p.5.1.3 osas müügilepingust taganeda. Kohus leiab,et kostja 20.09.2006 esitatud avaldus lepingust osaliseks taganemiseks on kehtiv. VÕS § 188 lg.2 kohaselt kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda,vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest.Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Kohtu hinnangul puudub alus hagi rahuldamiseks. TsMS § 162 lg.1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool,kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jäeti rahuldamata ,kannab hagimenetluse kulud hageja. TsMS § 174 lg.2 alusel hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule .Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Mare Kõlvart kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.