A L hagi KÜ vastu 6. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku otsuse päevakorrapunkti 1 tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende
-
hageja: A L (isikukood xxx; elukoht xxx)
esindajad
-
kostja: KÜ(registrikood xxx; asukoht xxx)
-
kostja
esindaja:
advokaat
Enno
Heringson
(Advokaadibüroo Entsik & Partnerid; asukoht xxx) Asja läbivaatamise aeg
19. märts 2008.a; kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja A L kanda. Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada käesoleva kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 24. märtsil 2008.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
27. septembril 2007.a on A L esitanud Harju Maakohtule hagiavalduse, milles palub tunnistada kehtetuks kostja Korteriühistu (KÜ) 6. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku esimese päevakorra punkti raames vastu võetud otsuse. Mainitud päevakorrapunkti raames otsustas üldkoosolek määrata kodukorra raames ühispindade uus kasutamise kord vastavalt 27.
2-07-39875 augusti 2007.a KÜ erakorralise üldkoosoleku kutsele ning koosoleku protokollile lisatud plaanidele ja projektidele.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt toimus 6. septembril 2007.a KÜ üldkoosolek, millel võeti muu hulgas vastu ülalnimetatud otsus.
erakorraline
Hageja märgib, et päevakorrapunktis 1 on ühte kirjutatud kodukorra ja kasutuskorra mõisted. Hageja hinnangul on tegemist vastuoluga. Kodukorra raames saab ühistu vastu võtta otsuseid, mis puudutavad öörahu, koertega jalutamist, lillede istutamist, keldris jalgrataste hoidmist jms. Kasutuskorra seadmisel tuleb hageja arvates lähtuda asjaõigusseadusest (AÕS), millele viitas koosolekul ka Tallinna linna esindaja. Kasutuskord, millele vaidlustatav otsus viitab, sisaldab fraase nagu saab kasutusse, saavad kasutusse, kasutusse jäetakse, antakse ainukasutusse. Mainitud kaasomandi ainukasutusse määramine ja seinte ja uste füüsiline fikseerimine ei ole korteriühistu koosoleku pädevuses. Otsustamaks kasutuskorra seadmist Tallinnas asuva elamu (edaspidi ka hooned) kaasomandis olevatel üldkasutatavatel pindadel, tuleb ühistu kodukorra asemel lähtuda AÕS §-st 72. AÕS § 72 lg 2 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Esitatud kasutuskorra kokkulepe näeks ette korter 6 omanikul hoone 1 pööningupinnale pääsu sulgemise (kasutuskorras sisalduv märge ukseava kinnimüürimise kohta). Nimetatud kinnimüürimine ei ole aga korteri nr 6 omaniku poolt ei soovitav ega teostatav, kuivõrd selle taasavamine on kooskõlas AÕS § 72 lg-ga 3 ning teostati Tallinna Kesklinna Valitsuse kooskõlastuse ja Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti loa nr 3138 alusel. Pääs hoone 1 pööningule eksisteerib hageja väitel ka faktiliselt. Hageja märgib, et 6. septembri 2007.a koosoleku vaidlustatud otsuses viidatud kasutuskord eristab hoone A ühispindade kasutuskorda, hoone B ühispindade kasutuskorda ja hoonete C ja D ühispindade kasutuskorda. Hageja leiab, et seni, kuni kaasomanike vahel ei ole sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis kasutuskorra kokkulepet, ei saa kaasomandi puhul rääkida oma hoone kaasomanike otsustamisest, oma hoone kaasomanikevahelisest otsustamisest või teistes hoonetes olevate ühispindade kasutamisest vms. Hoone 1 tänavapoolne pööningupind, mida kasutuskorras nimetatakse hooneks A, on mahult 3 korda suurem kui hoonete B, C ja D pööningupinnad kokku (vastavalt 260 m2 ja 90 m2). Kasutuskorra kokkuleppe lisadena esitatud jooniste näol on hageja väitel tegemist plaanidega, mille päritolu ei ole tuvastatav. Tegemist ei ole kehtivate, kohaliku omavalitsuse poolt kinnitatud inventariseerimisjoonistega. Esitatud pööningupindade suurused on lisatud meelevaldselt sobimaks pigem koostaja soovidega kui tegeliku olukorraga. Nii on korteri nr 9 pööningukorruse suuruseks märgitud 75 m2, kui see tegelikkuses on 18,7m2. Määratlemaks üldkasutatavate pindade suurusi on eelnevalt vajalik hoonete inventariseerimine. Seda ei ole aga hoonete pööningukorrusel asuvate pindade osas kunagi tehtud. Korteriühistu juhatuse liikmena hageja enda väidete kohaselt pindade asjakohase inventariseerimise tellinud. Lisaks leiab hageja, et kostja poolt on rikutud 6. septembri 2007.a koosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda. Hageja väidab, et koosolekust võtsid teiste hulgas osa ka advokaat T.Viilup ja korteri nr 3 omaniku esindaja kinnisvaraarendaja H.H . Nimetatud isikutel puudub aga korteriühistuseaduse (KÜS) § 10 järgi õigus korteriomanikke korteriühistu koosolekul esindada. Seejuures puuduvad mainitud isikute nimed koosolekust osavõtnute registreerimislehel. Samuti märgib hageja, et korteriühistu üldkoosoleku protokollil puudub selle koostamise kuupäev. Kokkuvõttes leiab hageja, et hoonete üldkasutatavate pindade osas ei ole sõlmitud notariaalset kasutuskorra kokkulepet kõikide kaasomanike vahel. Otsuse vastu võtnud kaasomanikele ei
2-07-39875 kuulu asjaõigusseaduses nõutavat suuremat osa ühises asjas ( hoonetes). Korteriühistu 6. septembri 2007.a koosolek ei olnud pädev otsustama ruumide ainukasutusse andmist hoonete üldkasutataval pinnal. Korteriühistu üldkoosoleku 6. septembri 2007.a otsus piirab korteri nr 6 omaniku, korteri nr 9 omaniku ja korteri nr 5 üürniku seaduslikku õigust kasutada hoonete üldkasutatavat pööningupinda.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata.
3.Kohtule esitatud kirjalikus vastuses on kostja esmalt selgitanud, et Tallinnas asuvas elamus on välja kujunenud olukord, kus osad isikud on kas ehitusloa alusel või isegi seda omamata välja ehitanud kaasomandis olevate pindade arvelt juurdeehitused enda reaalosadele. Teise hulgas on seda kostja väitel teinud ka hageja, kusjuures ajal, kui ta isegi ei olnud korteri omanik ning kostjale teadaoleval hoopis muul kujul kui nägi ette väljastatud ehitusluba. Samas puuduvad seni nõutavas vormis kaasomanikevahelised kokkulepped ja samuti ei ole muudetud kõnealuses elamus omandiproportsioone (v.a Tallinna linna osas). Seega eksisteerib käesoleval hetkel olukord, kus sisuliselt kasutavad mitmed isikud kaasomandis olevaid pindasid ilma igasuguse seadusliku aluseta. Enamik isikuid on nõus vastava asjaolu vormistama, kuid sisuliselt on sellele seni ainsana vastu seisnud eelkõige hageja. Kokkulepetest on hageja seni ilmselgelt keeldunud põhjusel, et ta soovib lisaks juba ebaseaduslikult tema valduses olevale pinnale hoones B suuruses 53,2 m2 saada lisaks osa hoone A pööningust (umbes 70 m2) s.o kokku ligikaudu 123 m2. Lisaks on tema ainuvalduses tema korterisse esimeselt korruselt viiv koridor (ca 20 m2) ja osa keldrist (25,5 + 21,7 m2). Kuivõrd eeltoodust tulenevalt pole hagejast sõltuvatel põhjustel antud olukorras kaasomanike vahelise kasutuskorra seadmine õnnestunud, soovisid osad kostja liikmed, kellest osa ainuvalduses ei ole mingeid kaasomandis olevaid pindasid, et ka nende suhtes oleks õiglaselt jagatud hoone ühispindade kasutus, enamik nõustus nendega ning sellistel asjaoludel võetigi vastu vaidlusalune otsus. Korteriühistu seaduse õigusliku seisundi sätestab KÜS § 1 lg 1. Korteriühistu eesmärk on sätestatud KÜS §-s 2, mille esimese lõike kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistul on seega kaks eesmärgipärast ülesannet, s.o korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Käesoleval juhul on selge, et kõigi korteriühistu liikmete ühistes huvides peaks olema see, et nad saaksid takistamatult ja eesmärgipäraselt kasutada oma korterite reaalosasid ning võrdselt teistega ühiskasutuses olevaid pindasid. Samas on hoones tekkinud olukord, kus osad isikud, s.h hageja, on ilma teiste kaasomanikega vormikohast kokkulepet omamata hõivanud ja asunud kasutama pindasid, mis ei tohiks moodustada mitte kellegi korteri reaalosa, vaid olema ühiskasutuses kuni vastavas vormist vastupidise kokkuleppe vormistamiseni. Riigikohus on 16. septembri 2004.a lahendis nr 3-2-1-83-04 rõhutanud, et KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu ka korteriomanike, kes on KÜS § 5 lg 1 järgi samaaegselt ka korteriühistu liikmed, ühiste huvide esindaja. Eeltoodust tulenevalt ei saa korteriühistu tegutseda mitte ühe või mõne isiku huvides, kelle huvid vastanduvad enamiku korteriomanike huvidele. Nagu nähtub hageja poolt esitatud kostja 6. septembri 2007.a üldkoosoleku protokollist, hääletasid kasutuskorra poolt korterite nr 1, 2, 3, 3A, 4, 7 ja 8 omanikud – kokku seitse häält. Vastu oli ainult Tallinna linn Tallinna Kesklinna valitsuse kaudu, kes küll omab viit häält. Kohale ei ilmunud ja ei hääletanud hageja ning I.A , kes teatasid oma seisukohtadest kirjalikult. Ülaltoodust nähtub üheselt, et kasutuskorra kokkuleppimine oli antud juhul ühistes huvides ja kostja täitis sellega oma KÜS § 2
2-07-39875 toodud eesmärke. Võib olla vaieldav, kas kostja omas AÕS § 72 lg 1 valguses pädevust kasutuskorra määramiseks või mitte. Kostja leiab, et isegi kui ilmneb, et kostjal vastav pädevus puudub, tuleks vaidlusaluse kasutuskorra osas analüüsida, kas see oleks kehtiv kui kaasomanike kokkulepe. AÕS § 72 lg 1 on sätestatud, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Käesoleval juhul kuulub kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt kasutuskorra poolt hääletanutele 5281/10795 mõttelist osa, s.o 48,92 %, ning ülejäänud isikutele s.h Tallinna linnale ja hagejale 5514/10795 mõttelist osa, s.o 51,08 %. Märgitust nähtuks nagu ei kuuluks kinnistusraamatu kohaselt kasutuskorra pooldajatele AÕS § 72 lg 1 ette nähtud suuremat osa ühisest asjast, millele viitab ka hageja. Samas on kostja väitel käesolevaks hetkeks selgunud, et kinnistusraamatu seis on hetkel vale ja ei saa peegeldada tegelikke asjaolusid. Esiteks toob kostja välja asjaolu, mille kohaselt on kaasomanike allkirjade võltsimise teel suurendatud Tallinna linnale kuuluva korteriomandi nr 5 pinda. Märgitud asjaolu nähtub üheselt Põhja Ringkonnaprokuratuuri 23. oktoobri 2007. a. kriminaalasja lõpetamise määrusest kriminaalasjas nr 06231606546. Märgitud määrusega küll lõpetati kriminaalasi põhjusel, et ei olnud võimalik tuvastada, kes viidatud allkirju võltsis, kuid võltsimise fakt on iseenesest tõendamist leidnud. Seega on kinnistusraamatust nähtuv omandiproportsioon vale ning kasutuskorra poolt hääletanud isikute mõtteliste osade suurus veelgi suurem, vähemalt 49,16%. Lisaks toob kostja välja, et Tallinna linn võib olla oma omandiproportsiooni suurendanud ka mitteeluruumide arvelt – märgitu tõeks osutumisel kuulunuks kasutuskorra poolt hääletanud korteriomanikele 2. septembri 2002.a. seisuga 52,93% mõttelisest osast (ehk AÕS § 72 lg-s 1 sätestatud enamus) ning oleks üheselt selge, et vaidlusalust kostja otsust tuleb käsitleda hoopis kaasomanike kokkuleppena ning see on igal juhul kehtiv. Antud juhul vajabki selgitamist, kuidas sai käesoleval juhul selline omandiproportsiooni muutus toimuda. Kostja on eeltoodust tulenevalt seisukohal, et ta on igal juhul ja vaieldamatult tegutsenud KÜS §-s 2 toodud eesmärke arvestades oma enamiku liikmete ühistes huvides ja seega seadusega kooskõlas. Kostja märgib, et võib olla vaieldav tema pädevus kasutuskorra otsustamise osas, kuid kui analüüsida tegelikke asjaolusid ja kui leiavad tõendamist täiendavad asjaolud omandiproportsiooni ebaõigsuse suhtes, siis võib kõne alla tulla, et kostja vaidlusalune otsus on igal juhul kehtiv kaasomanike kokkuleppena ja sisuliselt kaotab tähtsuse, kas ta on ka korteriühistu üldkoosoleku otsusena kehtiv või mitte.
4.Lisaks eeltoodule on kostja seisukohal, et esineb alus hagi läbivaatamata jätmiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 toodud alusel. Märgitud sätte kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole seda eesmärki võimalik saavutada. Antud juhul on kostja seisukohal, et hageja on hagi esitanud oma huvi kaitseks ja eesmärgil, millele riik ei peaks andma õiguskaitset – märgitud eesmärgiks on luua olukord, kus hageja säilitaks oma ebaseadusliku valduse hoone B pööninguosas ning lisaks sellele saaks hoone A pööningult enda valdusesse osa pööningust. Kostja osundab, et sellele viitab nii hageja senine käitumine, kui on hageja asunud tegema ettevalmistusi endale lisapinna saamiseks. Eeltoodust nähtuvad hageja poolt hagi esitamise tegelikud huvid. Kostja osundab, et just ülalkirjeldatud osade kaasomanike suhtes ebaõiglasest olukorrast tulenevalt otsustati vastu võtta vaidlusalune otsus, kuivõrd see esindas korteriomanike enamuse ühiseid huve kooskõlas KÜS §
2.Hageja ei vaidlustanud kõnealust otsust mitte seetõttu, et selle vastuvõtmise pädevuse üle võib vaielda, vaid sisuliselt ainuüksi selleks, et jätkata enda valduses oleva pinna kasutamist ja samas takistada teistel kaasomanikel kasutada pinda, mille suhtes ka hagejal endal huvi on. Kostja leiab samas, et selline olukord ei ole õiguspärane ning ei kohtle kaasomanikke võrdselt.
2-07-39875
MENETLUSE KÄIK
5.13. veebruaril 2008.a toimunud eelistungil avaldas kostja esindaja, et 8. veebruaril 2008.a on alla kirjutatud hoone ühispindade uus kasutuskord, mille on allkirjastanud 55,979% kaasomanikest. Kaasomanike enamus on seega võtnud vastu ühise seisukoha ruumide kasutuskorra osas kõnealuses elamus. Kostja esindaja esitas kohtule koopia kaasomanike nimetatud 8. veebruari 2008.a otsusest.
6.Samal eelistungil otsustas kohus poolte nõusolekul TsMS § 403 lg-st 1 juhindudes lahendada asja kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata. Kohus määras menetlusosalistega kooskõlastatult avalduste ja dokumentide esitamise tähtpäevaks 4. märts 2008.a ja teatas, et otsus tehakse avalikult teatavaks 24. märtsil 2008.a.
7.4. märtsil 2008.a on kohtule saabunud kostja täiendavad seisukohad, milles kostja jääb kõigi oma varasemate vastuväidete juurde. Kostja soovib täiendavalt osundada asjaolule, et KÜ 6. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku otsuse päevakorrapunkt 1 ei saanud hageja õigusi rikkuda, kuivõrd ta ei olnud märgitud hetkel mitte ühegi asuva korteri omanik. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kui korteriomandid hoones 11. septembril 2007.a (s.o pärast vaidlusalust koosolekut) kinnistati, siis oli aadressil xxxasuva korteri omanikuks Janno Saar, kes alles 13. september 2007.a sõlmis asjaõiguslepingu hagejaga. Hageja kanti korteriomanikuna kinnistusraamatusse alles 19. septembril 2007. a. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. Märgitust tuleneb, et 6. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku toimumise hetkel polnud hageja KÜ liige, millest tulenevalt ei saanud vastuvõetud otsus ka mitte mingil juhul tema õigusi rikkuda. Eeltoodut arvestades palub kostja jätta kohtul hagiavalduse rahuldamata ning mõista hagejalt välja kostja menetluskulud.
8.4. märtsil 2008.a on kohtule saabunud ka e-kiri kohtule teadaolevalt hageja e-postiaadressilt, milles hageja teatab, et jääb enda esitatud hagi juurde. Kostja esindaja poolt kohtule 13.02.08 esitatud uus kasutuskorra kokkulepe hoonete ühispindade kasutamise osas ei erine sisu poolest KÜerakorralisel üldkoosolekul esitatud kasutuskorrast. Hageja jääb seisukoha juurde, et ka 13.02 kohtule esitatud kasutuskord on kehtetu kui sellega ei nõustu kasvõi üks kaasomanik. Nimetatud e-kirjale oli (word-i dokumendina) lisatud ka I.A avaldus tema tsiviilmenetlusse kaasamiseks hageja poolel (vt toimik, lk 190 ja 191). Vastavalt TsMS § 334 lg-le 1 tuleb menetlusosalisel avaldused, taotlused, vastuväited ja kaebused esitada kohtule selgesti loetavas masina- või arvutikirjas A4 formaadis. Kohtuistungil esitatud avaldused, taotlused, seisukohad ja vastuväited protokollitakse. TsMS §-st 335 tuleneb, et kirjaliku avalduse või kaebuse esitamiseks antud tähtajast kinnipidamiseks piisab avalduse või kaebuse edastamisest kohtule faksi teel või elektronpostiga selleks ettenähtud aadressil või muus kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, tingimusel et kirjaliku dokumendi originaal antakse kohtule üle viivitamata pärast seda, kuid hiljemalt asja arutamisel kohtuistungil või kirjalikus menetluses dokumentide esitamise tähtaja jooksul. TsMS § 336 lg 1 annab menetlusosalisele õiguse esitada kohtule avaldusi ja muid dokumente ka ainult elektrooniliselt, kuid sellisel juhul peab dokument peab olema varustatud saatja digitaalallkirjaga või edastatud muul sellesarnasel turvalisel viisil, mis võimaldab saatja tuvastada. Kuivõrd hageja eelnimetatud 4. märtsi 2008.a kiri ja I.A avaldus on edastatud kohtule üksnes elektronpostiga ning dokumentide originaale ei ole dokumentide esitamise tähtaja jooksul ega hiljem kohtusse saabunud, jätab kohus nimetatud menetluslikud avaldused asja lahendamisel tähelepanuta.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
2-07-39875
10.Kohtu hinnangul ei kuulu hagi rahuldamisele, kuna hagejal puudub KÜ vaidlustatud otsuse tühistamise (kehtetuks tunnistamise) osas õiguslik huvi. KÜS § 13 lg 2 annab korteriühistu liikmele õiguse pöörduda kohtu poole korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Samas tuleneb TsMS § 3 lg-st 1 isiku õigus pöörduda kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. TsMS § 368 lg 1 järgi võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks (tuvastushagi), kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Osundatud normidest lähtuvalt võib hagejal olla õiguslik huvi kostja 6. septembri 2007.a üldkoosoleku 1. päevakorrapunkti raames vastu võetud otsuse seaduslikkuse vastu, juhul kui see otsus puudutab hageja õigusi ja kohustusi suhetes kostjaga. Toodud seisukoht on leidnud kinnitust ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi senises praktikas (vt nt: Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
13.märtsi 1997.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-97; 27. aprilli 2000.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-164-00 või 25. veebruari 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-04 (p 10-11)). Kohus leiab, et kostja 6. septembri 2007.a üldkoosoleku 1. päevakorrapunkti raames vastu võetud otsus ei puuduta hageja õigusi ja kohustusi suhetes kostjaga. Vaidlustatud otsus ei tekita, muuda ega lõpeta käesoleva tsiviilasja poolte vastastikuseid õigusi ega kohustusi. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja alates 19. septembrist 2007.a Tallinnas aadressil xxx asuva korteriomandi omanik (vt toimik, lk 28-29 ja 214). 6. septembri 2007.a üldkoosoleku esimese päevakorrapunkti raames on vastu võetud ülalmainitud otsus, mis viitab ühispindade kasutamise korrale (vt toimik, lk 15). Nimetatud korrast nähtuvalt on korteri nr 6 kasutusse jäetud hoone B pööninguruumid koos abiruumidega ja hoone B keldriruumid. Kokku on jäetud korteri nr 6 kasutusse 126m2 ühispinda. Muud kasutamise korra punktid korterit nr 6 ei puuduta. Korteri nr 9 omaniku õiguste ja huvide kaitseks hagejal hagi esitamise õigust ei ole (TsMS § 3 lg 2). Korteri üürnikul (kes ei ole ühistu liige) puudub KÜS § 13 lg-s 2 sätestatut arvestades õigus (enda nimel) korterühistu üldkoosolekute otsuste vaidlustamiseks. Lisaks märgib kohus, et esitatud tõenditest nähtuvalt on hoonete kaasomanike enamus 8. veebruaril 2008.a otsustanud vastu võtta ühispindade (uue) kasutuskorra (vt toimik, lk 180-188). Seetõttu ei muudaks 6. septembri 2007.a otsuse tühistamine ka ülaltoodud kaalutlusi arvestamata hageja õiguslikku positsiooni.
11.Iseenesest saab nõustuda hageja väitega, et ühispindade kui korteriomandite kaasomandi eseme kasutamise üle ei ole pädev otsustama korteriühistu üldkoosolek. Korteriomandiseaduse (KOS) §-st 8 tuleneb, et kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Samas tuleb arvestada KÜS § 2 lg-ga 1, mille järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistul on seega kaks eesmärgipärast ülesannet, s.o korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest (vt nt: Riigikohtu14. juuni 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04 (p 25)). Seega ei saa kaasomandi eseme kasutamise (kasutuskorra) üle otsustada korteriühistu üldkoosolek. Selleks on vaja korteriomanike kokkulepet või korteriomanike enamuse otsust. Vastavalt KOS § 12 lg-le 1 võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Seejuures võivad korteriomanikud KOS § 12 lg 2 järgi sama seaduse § 11 lõike 1 punktis 1 käsitletud tavakasutuse piires otsustada küsimusi häälteenamusega. Põhimõtteliselt tuleneb sama ka hageja poolt viidatud AÕS § 72 lg-test 1-3, kuid korteriomandi seaduse norme tuleb käsitleda erinormidena asjaõigusseaduse kaasomandi sätete suhtes. Ka kodukorra (KOS § 15 lg 6 p 1) kinnitamise raames saaks korteriühistu lahendada üksnes küsimusi, mis seonduvad kaasomandi eseme ühise majandamisega. KÜS § 13
2-07-39875 lg-s 4 sätestatut arvestades saab korteriühistu langetada ühistu liikmetele kohustuslikke otsuseid elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Kostja 6. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku päevakorrapunkti 1 raames vastu võetud otsus ei saa (korteriühistu otsusena) seetõttu olla ühistu liikmetele kohustuslik.
12.Kuivõrd kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, ei saa samas õiguslikult välistada, et korteriomanikud (kui kaasomanikud) võivad võtta vastu otsuseid ka korteriühistu üldkoosoleku raames. Selles osas võib kohtu hinnangul üldjoontes nõustuda kostja käsitlusega. Seisukohta toetab kohtu arvates ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi senine praktika (vt nt: Riigikohtu 16. septembri 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 (p 17) või 23. veebruari 2005.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-05 (p 9)). Korteriomanike otsuse vastuvõtmisele kehtestab nõuded KOS § 19 lg 2, mille kohaselt on üldkoosolek otsusevõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Arvestades lisaks KOS § 12 lg-tes 1 ja 2 sätestatuga, oleks otsuse vastuvõtmiseks seega nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja nimetatud enamus hääletab otsuse vastuvõtmise poolt. Samas ei ole hagi alust ja eset arvestades käesolevas asjas vajalik tuvastada, kas nimetatud tingimused olid vaidlusaluse otsuse puhul täidetud või mitte. Asja materjalide põhjal ei ole ka üheselt selge, kas tegemist on küsimusega, mida saab hoonete osas otsustada korteriomanike häälteenamusega või on vajalik korteriomanike kokkulepe. Samuti on kõnealuses kontekstis oluline juba eelpool mainitud asjaolu, et 8. veebruaril 2008.a on hoonete kaasomanike enamus otsustanud vastu võtta ühispindade uue kasutuskorra. Nimetatud otsuse põhjal oleks 6. septembri 2007.a võimalik kaasomanike enamuse otsus muutnud tühiseks.
13.Lähtudes ülaltoodud kaalutlustest jätab kohus hagi rahuldamata. Kohus selgitab, et käesolevas tsiviilasjas tuvastatud asjaolude põhjal on hagejal ilmselt võimalus vaidlustada 8. veebruaril 2008.a vastu võetud kaasomanike enamuse otsus. Korteriomanike vaidlused, mis tulenevad või on seotud korteriomandi ühisusega, korteriomandi kaasomandi valitsemisega ja mis puudutavad korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi kuuluvad TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendamisele hagita menetluses. Samuti võib poolte esitatud väidetest järeldada, et vaidluse tegelikuks põhjuseks on hageja ja teiste korteriomanike erimeelsus küsimuses, kas ehitise osa, mis on 08.02.2008.a ühispindade kasutuskorrast tulenevalt antud hageja kasutusse, kuulub üldse korteriomanike kaasomandi esemesse või on tegemist hageja korteriomandi reaalosaga. Kohtute infosüsteemist kättesaadava teabe põhjal on hageja 27. veebruaril 2008.a ka esitanud hagi Tallinna linna jt vastu xxx kaasomandiosa arvelt pööningukorrusele tehtud juurdeehituse suhtes omandiõiguse tunnustamiseks ning sellega kaasnevalt xxx kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi registriosas korteriomandi reaalosa suuruse muutmiseks (tsiviilasi nr 2-08-7347).
14.Vastuseks poolte väidetele märgib kohus veel järgmist. Hagiavalduses on muu hulgas väidetud, et korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse ja põhikirja nõudeid. Samas ei ole hagis täpsustatud, milles väidetavad rikkumised seisnevad ning kuidas need mõjutavad üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtivust. Olemasolevate tõendite põhjal kohus ka olulisi kokkukutsumise või läbiviimise korra rikkumisi tuvastanud ei ole. Hageja väidete kohaselt osalesid üldkoodolekul teiste hulgas advokaat T.Viilup ja arendaja H.H (hagis ilmselt ekslikult märgitud ), kes aga ei kuulu KÜS §-s 10 nimetatud isikute ringi, kellel on õigus üldkoosolekul korteriühistu liiget esindada. Asja materjalidest nähtuvalt on nimetatud isikud küll üldkoosolekul viibinud, kuid ei ole sellel ühtegi korteriühistu liiget esindanud ega hääletamisest osa võtnud (vt toimik, lk 12-14 ja 44). Hagis märgitud asjaolu, et korteriühistu üldkoosoleku protokollil puudub selle koostamise kuupäev ei ole iseenesest asjaoluks, mis tooks kaasa üldkoosoleku otsuste tühisuse. Protokoll kajastab nii koosoleku toimumise kohta kui ka kuupäeva ning koosoleku algust ja lõppu kellaajaliselt.
2-07-39875 Kostja on 4. märtsil 2008.a kohtule saabunud kirjalikus seisukohas täiendavalt märkinud, et hageja ei olnud 6. septembril 2007.a mitte ühegi asuva korteri omanik ning ei olnud KÜS § 5 lgs 1 sätestatut arvestades seega KÜ liige. Seetõttu ei saanud 6. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku otsuse päevakorrapunkt 1 kostja arvates hageja õigusi rikkuda. Kohus kostja nimetatud seisukohaga ei nõustu. Kõnealune asjaolu iseenesest ei välistaks hageja õiguslikku huvi korteriühistu ebaseadusliku otsuse tühistamiseks. Kohtu hinnangul on oluline, et vaidlustamata asjaolude kohaselt hageja oli korteriühistu liige hagi esitamise ajal ning on seda käesoleva hetkeni. Lähtudes KÜS § 5 lg-st 1 tuleb lugeda korteriühistu liikmeks kõiki korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikke. Korteriomandi omandamisega hoonetes (mille haldamiseks on moodustatud korteriühistu) sai hageja seaduse alusel samas ka liikmeks korteriühistus. Tulenevalt KÜS § 5 lg-st 2 loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Tulenevalt KÜS § 13 lg-st 4 on korteriühistu pädevuse piires vastu võetud otsused (s.t otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majanduskulude kandmise kohta) kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Lähtudes KÜS § 2 lg-st 1, tuleb nõustuda kostja väitega, et korteriühistu on korteriomanike kui korteriühistu liikmete ühiste huvide esindaja. Samas saab nimetatud huvide esindamine toimuda üksnes korteriühistu pädevusse kuuluvates küsimustes.
15.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 3). TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud käesolevas asjas jätta hageja kanda. Vastavalt TsMS § 174 lg-tele 1 ja 2 võib kostja nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.
Indrek Parrest kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.