Harju Maakohus
Kohtunik
Tiia Mõtsnik
Otsuse tegemise aeg ja koht
25.veebruar 2008 Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-17456
Tsiviilasi
MT ja ST hagi AR, JAR, AR ja CR vastu eluruumi vabastamise nõudes ning AR, JAR, AR ja CR vastuhagi MT ning ST vastu pooltevahelise üürisuhte tunnustamise nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja – MT(isikukood XXX); Hageja – ST(isikukood XXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Paavo Paas;
esindajad
Asja läbivaatamise kuupäev
Kostja – AR(isikukood XXX); Kostja – JAR(isikukood XXX); Kostja – AR(isikukood XXX) Kostja- CR( isikukood XXX) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus 06.02.2008.a. avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Paas Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus
Resolutsioon
Hagi rahuldada. Kohustada AR, JAR, AR ja CR vabastama Tallinnas, XXX asuv eluruum ning andma eluruumi otsene valdus üle Marika Tle ja Salme Tle. Tõsta AR, J A R , AR ja CR välja Tallinnas, XXXasuvast eluruumist, kui nad ei ole vabatahtlikult Tallinnas, XXXasuvat eluruumi vabastanud 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Vastuhagi jätta rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Hagejate menetluskulud jätta kostjate kanda, kostjate menetluskulud jätta nende endi kanda. Vastuhagis kostjate menetluskulud jätta vastuhagis hagejate kanda, vastuhagis hagejate menetluskulud jätta nende endi kanda.
Edasikaebamise kord
Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Hagiavalduse kohaselt otsustati Tallinna Linnavalitsuse 06.08.1993.a. korralduse nr 711-k kohaselt tagastada Tallinnas, XXX asuvad hooned omandireformi käigus JT. Hagejad on JT seadusjärgsed pärijad ning hagi esitamise ajal Tallinnas, XXX asuva korteriomandi kaasomanikud. Tallinnas, XXX asuvad hooned anti õigustatud subjektile üle 03.03.1994.a. Kostjad kasutavad nimetatud eluruumi. 02.06.2006.a. saatis hageja M.T lepinguline esindaja A.R teate üürilepingu lõpetamiseks ning palus teatada hiljemalt 18.06. 2006.a., kas kostja soovib sõlmida uut üürilepingut. Kui kostja ei soovi sõlmida uut üürilepingut, siis paluti tal vabastada vaidlusalune korter ning anda võtmed üle M.T hiljemalt 06.08.2006.a. Hageja M.T lepinguline esindaja saatis kostjale 12.09.2006.a. uue teate üürilepingu lõpetamiseks seoses asjaoluga, et vahepeal oli selgunud, et XXX. hooned anti üle õigustatud subjektile 03.03.1994.a., mitte 06.08.1993.a. Nimetatud teates teavitati kostjat asjaolust, et korteri kasutamiseks sõlmitud üürileping lõpetatakse 03.03.2007.a. Samuti teavitati kostjat, et kui viimane soovib jätkata Süda tn 9-3 korteri kasutamist peale 03.03.2007.a., siis saab see toimuda üksnes uue üürilepingu alusel. Kostjat teavitati ka sellest, et kui viimane ei soovi uue üürilepingu sõlmimist, siis palutakse tal vabastada XXX korter ning anda see üle hiljemalt
Kostjad hagi ei tunnista. Kostjad leiavad, et hagejatel ei ole seaduslikku alust nõuda kostjatelt eluruumi asukohaga XXX tagastamist, kuna kostjate ja hagejate vahel on jätkunud üürisuhe. Üürilepingud on muutunud alates 03.03.2007.a. tähtajatuks, kuna üürileandja ei ole 2 nädala jooksul üürnikele teavitanud, et ei soovi üürisuhte jätkumist. Kostjad on seisukohal, et nad kasutavad eluruumi õiguslikul alusel, tegemist ei ole pahauskse valdusega, kuna kostjad olid siiani arusaamal, et ka hagejad tunnistavad üürisuhte jätkumist. Ühtegi teadet, kus teavitataks asjaolust, nagu hagejad ei sooviks üürisuhte jätkumist ning paluksid eluruum vabastada, kostjad saanud ei ole. 02.06.2006.a. teatis on kostjate suhtes eksitav. Oma viga on hagejad tunnistanud hilisema teatisega. Kostjad saatsid 13.06.2006.a. hagejatele sõnumi teel teate, et soovivad uut üürilepingut sõlmida, teadmata, et hagejate poolt saadetud teatis sisaldas valeandmeid. Hagejate poolt 2006.a. augustis saadetud nn. üüriprojektile ei saanud kostjad alla kirjutada, kuna üürileping ei omanud üürileandja allkirja, samuti ei olnud kostjad nõus
üürileandja poolt nõutava üürisummaga. 12.09.2006.a. saadetud teatises tunnistasid hagejad oma viga üürilepingute tähtaja alguse suhtes ning muu hulgas informeerisid üürnikke võimalusest sõlmida üürileping uutel tingimustel või juhul kui kostjad ei soovi uue üürilepingu sõlmimist, vabastada korter ning anda võtmed üle hiljemalt 03.03.2007.a. Seega ei olnud vastava teatise näol tegemist teatisega VÕS § 310 lg 2 mõttes, kuna kostjaid ei teavitatud konkreetselt soovist üürisuhe lõpetada, vaid viitasid sellele kui ühele alternatiivile. Pealegi on vastav teatis saadetud üürnikele ebamõistlikult vara. Kostjad, avaldanud juba eelnevalt hagejatele soovi üürisuhet jätkata, jäid ootama hageja poolt uut üürilepingut. Uut üürilepingut kostjatele ei saadetud ja hagejad ei teavitanud alates 03.03.2007.a. kahe nädala jooksul, et nad sooviksid üürisuhet lõpetada. Sellest tegid kostjad järelduse, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Kostjad paluvad jätta hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
Hagejad vastuhagis on sundüürnikud XXX, Tallinn asuvas eluruumis. Nimetatud korteriomandi kaasomanikud on kostjad ST ja MT. Õigusvastaselt võõrandatud vara anti hagejatele üle 03.03.1994.a. Üürileping pikenes korduvalt kuni 03.03. 2007.a.. Kuna kostjad 2 nädala jooksul alates 03.03.2007.a. oma soovist üürisuhet lõpetada hagejaid ei teavitanud, siis on kostjad nõus üürisuhte jätkumisega ning seda senistel tingimustel. Kostjate poolt saadetud üürilepingu projekt ei olnud allkirjastatud ning seetõttu ei saanud hagejad selle alla kirjutada. Samuti ei nõustunud nad selles märgitud lepingutingimustega. Kostjate poolt 12.09.2007.a. saadetud teatis on tingimuslik ja seetõttu ei saa seda käsitleda üürileandja tahteavaldusena üürilepingu lõpetamise kohta. Kostjad pakkusid nii läbirääkimisi üürilepingu uutes tingimustes kokkuleppimiseks kui ka alternatiivselt eluruumi vabastamist. Samuti on nimetatud teatis saadetud hagejatele ebamõistlikult vara, mistõttu on kostjad oma õigusi kuritarvitanud. Vastuhagis esitatud nõude ja selle täpsustuste kohaselt paluvad vastuhagejad tunnustada üürisuhet XXX, Tallinn asuva eluruumi omanike MT ja ST ning üürniku AR vahel, seda alates 03.03.2007.a. tähtajatuna, üürimääraga 15 krooni/m2 kohta kuus +kommunaalmaksud. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostjate kanda.
Vastuhagis kostjad vastuhagi ei tunnista ja vaidlevad sellele vastu. Kostjad ei nõustu vastuhagejate seisukohaga, mille kohaselt eksisteerib poolte vahel üürisuhe ning vastuhagejad kasutavad vaidlusalust eluruumi õiguslikul alusel. Üürileandja on hagejaid teavitanud 02.06.2006.a. teatega, et vaidlusalune üürileping lõpeb 06.08.2006.a. Kuna hiljem selgus, et Süda tn hooned anti üle õigustatud subjektile 03.03.1994.a., mitte 06.08.1993.a., siis teavitas üürileandja üürnikke ka 12.09.2006.a. teatega üürilepingu lõpetamisest. Kostjad ei nõustu vastuhagejate seisukohaga, mille kohaselt on kostjate 12.09.2006.a. teade tingimuslik. Osundatud teates on selgelt ja tingimusteta väljendunud üürileandja tahe üürilepingu lõpetamiseks. Asjaolu, et MT oli samal ajal teinud ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks, ei saa kuidagi ära muuta senise üürilepingu lõpetamiseks üürileandja poolt tehtud tahteavaldust. Vastuhagejate seisukoht, mille kohaselt on üürileandja teavitanud vastuhagejaid üürilepingu mittejätkamisest ebamõistlikult vara, on arusaamatu. Kostjad on osundatud teate varasema saatmisega soodustanud üürnike olukorda võrreldes seaduses sätestatuga. Asjaolu, et kostjad saatsid vastuhagejatele kostjate poolt allkirjastamata üürilepingu projekti, ei saa pidada uue üürilepingu sõlmimist takistavaks asjaoluks. Kostjate poolt esitatud lepinguprojekti saamisel pidid vastuhagejad aru saama, et kostjate tahe on suunatud üürilepingu sõlmimisele projektis nimetatud tingimustel. Juhul kui vastuhagejatel oleks olnud soov uue üürilepingu sõlmimiseks, oleks nad pidanud asuma korteriomanikega läbirääkimistesse lepingu sõlmimise ja selle tingimuste üle. Vastuhagis kostjad paluvad jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud vastuhagis hagejate kanda.
Kohus, kuulanud ära kohtuistungil poolte esindajad, uurinud ja hinnanud asjas esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Asja materjalidest nähtub, et Tallinna Linnavalitsuse 06.08.1993.a. korralduse nr 711-k kohaselt (tlk 10) tagastati Tallinnas, XXX asuvad hooned omandireformi käigus Juhan Tle ning nimetatud hooned anti vara üleandmise akti nr 47 alusel üle õigustatud subjektile 03.03.1994.a. (tlk 12). Pooltel puudub vaidlus selle üle, et hagejad on Juhan T seadusjärgsed pärijad ning hagi esitamise ajal Tallinnas, XXX asuva korteriomandi kaasomanikud (tlk 11). Pooltel puudub vaidlus ka selles, et kostja AR sõlmitud üürileping loeti esialgu kehtivaks kuni 03.03.1997.a. Seejärel pikenes üürileping kuni 03.03.2002.a. ning selle tähtaja möödumisel pikenes üürileping veel viieks aastaks ehk kuni 03.03.2007.a. Hageja M.T lepinguline esindaja saatis 02.06.2006.a. kostja ARle teate (tlk 13-14) üürilepingu lõpetamiseks. Asjas puudub vaidlus selles, et nimetatud teade oli ekslik ning pooltele sellest teatest üürilepinguga seonduvalt mingeid õigusi ega kohustusi ei tekkinud. !2.09.2006.a teatas üürileandja lepinguline esindaja (tlk 15-16) kostja ARle, et kuna üürilepingu tähtaeg lõpeb 03.03.2007.a., siis lõpetab üürileandja Tallinnas, XXXkorteri kasutamiseks sõlmitud üürilepingu 03.03.2007.a. Samas märkis üürileandja, et juhul kui üürnik soovib jätkata Tallinnas, XXX asuva eluruumi kasutamist, siis tuleb selleks sõlmida uus üürileping tavapärastel eluruumide üürileandmiseks kasutatavatel tingimistel ja tavapärase turuhinnaga. Pooled vaidlevad selle üle, kas pooltevaheline üürileping lõppes 03.03.2007.a või muutus tähtajatuks. Kohus leiab, et käesoleva vaidluse lahendamisel kuuluvad kohaldamisel VÕS ja TSÜS sätted. VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. VÕS § 310 lg 2 järgi kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Kohus ei nõustu kostjate väitega, mille kohaselt ei teavitanud üürileandja kostjaid konkreetselt soovist üürisuhe lõpetada, vaid viitasid sellele kui ühele alternatiivsele võimalusele. TSÜS § 75 lg 1 alusel tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahtevalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavadluse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.
Kohus leiab, et üürileandja 12.09.2006.a. teatega üürilepingu lõpetamiseks on tõendatud, et üürileandja on selgesõnaliselt väljendanud tahet, et ei soovi senise üürilepingu pikenemist. Üürileandja on 12.09.2006.a. teate pealkirjastanud kui üürilepingu lõpetamise teate ja märkinud selles, et üürileandja lõpetab kostjaga üürilepingu vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks 03.03.2007.a. Kohus leiab, et antud lause mõte on selgelt ja üheselt mõistetavalt ning tingimusteta väljendatud ja sellest peab mõistlik isik aru saama selles väljendatud tahet üürileping lõpetada 03.03.2007.a. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et üürileandja tegi samal ajal üürnikule ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks, ei muuda üürileandja tahtevalduse sisu üürilepingu lõppemise kohta tingimuslikuks. Kohus leiab, et kostjate väide, mille kohaselt on üürileandja teatanud üürnikele lepingu lõppemisest ette ebamõistlikult vara s.o. pool aastat ette, ei ole põhjendatud. VÕS § 310 lg 2 sätestab, et üürileandja peab teavitama üürnikke lepingu lõppemisest ette vähemalt 2 kuud, s.t. seadusandja on kehtestanud üürileandjale minimaalse etteteatamise tähtaja, mistõttu ei ole lubatud vaid lühem etteteatamise tähtaeg kui 2 kuud. Kohus nõustub hageja esindaja seisukohaga, et varasema teavitamisega soodustab üürileandja üürnike olukorda, andes neile soodsama võimaluse üürilepingu lõppemisega seotud elukorralduste tegemiseks. Eeltoodust tulenevalt ei saa varasemat üürilepingu lõpetamisest teavitamist käsitleda üürileandja õiguste kuritarvitamisena, vaid üürnikele soodsama olukorra loomisena. Kohus on seisukohal, et kostjate poolt menetluses esitatud ülejäänud väited ei lükka ümber asjaolu, et hagejad on üürileandjatena kohases vormis ja seaduses sätestatud tähtaega järgides teavitanud kostjaid üürilepingu lõppemisest. Asjakohased ei ole kostjate väited eluruumi elamiskõlblikkuse ja remondi kohta, mistõttu jätab kohus need tähelepanuta. Eeltoodu alusel leiab kohus, et pooltevaheline üürileping ei muutnud tähtajatuks, vaid lõppes tähtaja möödumisega 03.03.2007.a. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Vaidlus puudub selles, et kostjad kasutavad jätkuvalt eluruumi aadressil XXX, Tallinnas. Kuna üürileping nimetatud eluruumi kasutamiseks lõppes 03.03.2007.a., leiab kohus, et alates nimetatud tähtajast kasutavad üürnikud vaidlusalust eluruumi ilma õigusliku aluseta, mistõttu tuleb hagi rahuldada ning kostjaid kohustada nimetatud eluruumi vabastama. Hagejad on kohtule esitanud ka taotluse tõsta kostjad välja Tallinnas, XXXasuvast eluruumist, kui kostjad ei ole vabatahtlikult Tallinnas, XXXasuvat eluruumi vabastanud 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest alates. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lg 1 võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kostjate lepinguline esindaja hageja taotlusele vastu ei vaielnud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagejate taotlus tuleb rahuldada. Kohus leiab, et kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele, sest tõendamist on leidnud, et pooltevaheline üürileping lõppes 03.03.2007.a. tähtaja möödumisel, siis tuleb vastuhagi, mis
on esitatud, tuginedes asjaolule, et pooltevaheline üürileping on muutunud tähtatuks, jätta rahuldamata.
TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Arvestades asjaolu, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata, leiab kohus, et hagejate /vastuhagis kostjate menetluskulud tuleb jätta kostjate kanda ja kostjate/vastuhagis hagejate menetluskulud jätta nende endi kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Tiia Mõtsnik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.