lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-08-4874/2

Ühinguõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Kentmanni kohtumaja · 22.02.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtuasja number
2-08-4874/2
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Ühinguõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
22.02.2008
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1443
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tsiviilasi nr: 2-08-4874

KOHTUMÄÄRUS

Kohtu nimetus

Harju Maakohus

Kohtuniku nimi

Kaupo Paal

Määruse tegemise aeg ja koht

22.02.2008.a. Tallinn, Kentmanni Kohtumaja

Tsiviilasja number

2-08-4874

Tsiviilasi

Kinnistamisavalduse läbivaatamine

Menetlustoiming

Kinnistamisavalduse esitaja määruskaebuse läbivaatamine

Menetlusosalised

ja

esindajad

Menetluse liik

nende

Kinnistamisavalduse esitajad:

1.AM (isikukood XXX, elukoht XXX);
2.RP (isikukood XXX, elukoht XXX);
3.EJ (isikukood XXX, elukoht XXX). Määruskaebuse esitaja: AM Määruskaebuse esitaja esindaja: vandeadvokaat Eerik Entsik (advokaadibüroo XXX) Kirjalik menetlus

Kohtumääruse resolutsioon

1.Määruskaebus rahuldada.
2.Tühistada Harju Maakohtu 02.01.2008.a määrus nr XXX kinnistamisasjas nr XXX.

Sarnased lahendid

Ühinguõigus
  • 02.07.20262-23-16992/60Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 19.06.20262-25-16318/25Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 03.06.20262-26-882/3Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 03.06.20262-23-8896/33Riigikohtu tsiviilkolleegium
  • 26.05.20262-26-8425/3Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 25.05.20262-25-490/17Viru Maakohus Narva kohtumaja
3.Teha asjas uus määrus, millega anda kinnistamisavalduse esitajate poolt XXX kinnistamisavaldusega taotletud kande tegemine tagasi kohtunikuabile.
4.Anda kohtunikuabile resolutsiooni p-s 3 nimetatud kinnistamisavalduse läbivaatamiseks juhis, mille kohaselt ei ole välistatud AÕS § 79 lg-s 2 sätestatud kaasomandi lõpetamist puudutava kokkuleppe kandmine kinnistusraamatusse ka korteriomanditeks jagatud kinnisasja kaasomandi osas ning õigustatud isiku märkimine sellise märkuse puhul tuleb lahendada analoogselt kinnisasja kaasomanike kaasomandi lõpetamist puudutava kokkuleppega. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale ei saa esitada määruskaebust. Asjaolud
1.Tallinna notar KA esitas kinnistamisavalduse esitajate eest 14.12.2007.a koostatud lepingudokumendid ja kinnistamisavaldused, milles muuhulgas avaldavad müüja ja ostjad (kinnistamisavalduse esitajad) soovi ning paluvad korteriomandite registriosade nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX kolmandasse jakku sisse kanda kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe märkus vastavalt käesolevale lepingule ja käesoleva lepingu lisadeks nr 1, 2, 3 ja 4 olevatele plaanidele ja korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe märkus vastavalt käesolevale lepingute ja käesoleva lepingu lisadeks nr 1, 2 ja 3 olevatele plaanidele.

1(4)

Tsiviilasi nr: 2-08-4874

2.Kohtunikuabi leidis, et kuna AÕS § 631 lg 7 sätestatu järgi kantakse märkus kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul ja korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe kinnistusraamatusse märkusena sissekandmist seadus ei sätesta, siis nimetatud märkus ei ole sissekandevõimeline. Kohtunikuabi viitab ka KRS § 27 lõikele 5, mille kohaselt ei ole registrisse lubatud kanda märget, milles ei ole ära näidatud isikut, kelle kasuks märge tehakse. Kohtunikuabi leidis, et nimetatud põhjustel on kinnistamine takistatud ja andis viidatud takistuse kõrvaldamiseks puuduste kõrvaldamise tähtaja.
3.Määruskaebuse esitaja kohtunikuabi poolt tehtud määrusega ei nõustunud ja esitas selle peale 04.02.2008.a määruskaebuse, milles palus täies ulatuses tühistada Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 02.01.2008.a määrus nr XXX kinnistamisasjas nr XXX ning saata kandeavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse kohaselt leitakse, et määrus on põhjendamatu ning väär. Kohtunikuabi on jätnud täielikult arvestamata, et korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe osas on sisuliselt tegemist kaasomandi (osalist) lõpetamist puudutava kokkuleppega. Korteriomandi koosseisu kuulub osa kaasomandist ja korteriomandiseadusega reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandi suhtes kinnisomandi sätteid. Sellest tulenevalt kuulub kohaldamisele ka AÕS § 79 lg 2, mis näeb ette võimaluse kinnisasja kaasomandi lõpetamist puudutavate kokkulepete kinnistusraamatusse kandmiseks. Kaebaja leiab, et kinnistamisavalduse esitanud isikute soovide ja eesmärkide realiseerimiseks ei sobi eelmärge, mida kohtunikuabi määruses ühe võimaliku lahendusvariandina välja pakub. Kaebaja viitab ka Riigikohtu praktikale (RKTKm 3-2-1-97-06), mille kohaselt on selliseid kaasomanikevahelisi kokkuleppeid võimalik nähtavaks teha kinnistusraamatusse kantava märkusega.

Kohtumääruse põhjendused Kohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada, Harju Maakohtu 02.01.2008.a kandemäärus nr XXX tuleb tühistada, asjas tuleb teha uus määrus, millega kinnistamisavalduse esitajate poolt taotletud kande tegemine tuleb anda tagasi kohtunikuabile ja anda kohtunikuabile seejuures käesoleva asja läbivaatamiseks juhis, mille kohaselt ei ole välistatud AÕS § 79 lg-s 2 sätestatud kaasomandi lõpetamist puudutava kokkuleppe kandmine kinnistusraamatusse ka korteriomanditeks jagatud kinnisasja kaasomandi osas ning õigustatud isiku märkimine sellise märkuse puhul tuleb lahendada analoogselt kinnisasja kaasomanike kaasomandi lõpetamist puudutava kokkuleppega. Põhjendused, mille alusel kohus järeldusteni jõudis, samuti õigusaktid, millest kohus juhindus, on järgmised:

1.käesoleval juhul puuduvad kõnealuse määruskaebuse menetlemist takistavad asjaolud: määruskaebus on esitatud tähtaegselt, so TsMS §-s 599 sätestatud tähtaega järgides ja määruskaebuselt on tasutud riigilõiv. Kohus küsis 12.02.2008.a määruskaebuse lahendamise osas arvamust ka RP ja EJ ja andis soovi korral määruskaebuse rahuldamise osas arvamuse avaldamiseks tähtaja kuni 20.02.2008.a. Nimetatud isikud kohtule, kohtu poolt antud tähtaja jooksul, ega ka kuni käesoleva määruse tegemiseni, vastanud ei ole.
2.Korteriomandiseaduse § 1 lg 1 ja 2 kohaselt kuulub korteriomandi koosseisu kaasomandi osa kinnisasjast ja sellega ühendatud ehitisest. Reguleerimata küsimustes leiavad kohaldamist asjaõigusseaduse kinnisomandi sätted. AÕS § 77 lg 1 näeb ette kaasomandi lõpetamist puudutavate kokkulepete sõlmimise. Sellised kokkulepped on iseenesest võlaõiguslikud, st nad kehtivad üksnes konkreetse võlasuhte poolte vahel. Nö tavalise kaasomandis oleva kinnisasja puhul on AÕS § 79 lõikest 2 tulenevalt võimalik kaasomanikevahelistele, kaasomandi lõpetamist reguleerivatele kokkulepetele anda ka asjaõiguslik toime, st muuta need kokkulepped kehtivaks kinnisasja igakordsete kaasomanike suhtes. Kaasomandi lõpetamist reguleerivatele kaasomanike kokkulepetele asjaõigusliku toime andmine toimub vastavasisulise märkuse kinnistusraamatusse kandmise teel. Sellise märkuse sissekandmiseks õigusliku aluse annab AÕS § 79 lg 2. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus (vt RKTKm 3-2-1-97-06). Käesolevas asjas on oluline hinnata, kas kaasomandi lõpetamist reguleerivaid kokkuleppeid saab sõlmida ka korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi suhtes ja kas sellistele kokkulepetele saab anda asjaõigusliku toime vastavasisulise märkuse kinnistusraamatusse kandmise teel ning kas kinnistamisavalduses märgitud „korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe märkus“ on selline märkus, mida tuleks AÕS § 79 lõikes 2 sätestatud kaasomandi lõpetamise märkusena käsitleda.

2(4)

Tsiviilasi nr: 2-08-4874

3.Kohus ei nõustu kohtunikuabi seisukohaga selles osas, et korteriomanikud ei võiks kaasomandi muutmisele suunatud kokkuleppeid korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi osas sõlmida. Selles osas tuleb käsitleda kahte aspekti. Esiteks, kaasomandi lõpetamiseks AÕS § 77 lg 1 ja 79 lg 2 tähenduses tuleb lugeda ka nö kaasomandi osalise lõpetamise kokkulepped, kus kaasomand ei lõpe, kuid muutub. Seega tuleb kaasomandi lõpetamise kokkulepetena käsitleda ka neid kokkuleppeid, mis on suunatud sellele, et konkreetsel kujul eksisteeriv kaasomand lõpeb ja selle asemel tekib kaasomand teisel kujul – näiteks teistsuguste suurustega või siis vähemate hooneosade suhtes. Teiseks tuleb hinnata, kas korteriomanikud saavad sõlmida kokkuleppeid, mille kohaselt nad loovutavad kaasomandis olevad hooneosad mõne korteriomaniku kasuks, mille tagajärjel muudetakse ka kaasomandi mõtteliste osade suurusi, või läheksid sellised kokkulepped ja nendele asjaõigusliku toime andmine vastuollu KOS § 1 lõikega 3, mille kohaselt ei saa korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada. Kohtu hinnangul ei välista KOS § 1 lg 3 kokkuleppeid, mille kohaselt korteriomanikud muudavad kaasomandi mõtteliste osade suurusi ja loovutavad kaasomandis olnud hooneosi mõne korteriomaniku ainuomandis oleva reaalosa koosseisu. Samuti ei ole välistatud sellistele kokkulepetele asjaõigusliku toime andmine. KOS § 1 lg 3 välistab tehingud, millega korteriomanik võõrandab talle kuuluva korteriomandi koosseisust üksnes reaalosa või selle osa või korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi. Sellistest tehingutest tuleb eristada tehinguid, kus kõik korteriomanikud muudavad kõikide korteriomandite koosseisu kuuluvasse kaasomandisse kuuluvate hooneosade kuuluvust (näiteks mõne korteriomandi reaalosa koosseisu) ja selle käigus muudavad ka reaalosasid. Samuti ei ole välistatud see, kui kahe korteriomandi omanikud lepivad omavahel kokku selles, et ühe korteriomandi reaalosa ja kaasomandi mõtteline osa suureneb teise korteriomandi reaalosa ja kaasomandi arvelt. Seega, ühel juhul oleks tegemist olemasoleva reaalosa koosseisust osa võõrandamisega kolmandale isikule, teisel juhul olukorraga, kus kõikide või osade korteriomandite koosseisud muutuvad nii reaalosade kui ka sellele vastavalt mõtteliste osade osas.
4.Järgnevalt on oluline hinnata, kas AÕS § 79 lõikes 2 sätestatud kaasomandi lõpetamisele suunatud kokkulepped, st sellest sättest tulenev vastavate kokkulepete kinnistusraamatusse kandmise võimalus rakendub ka korteriomandite suhtes. Kohtu hinnangul tuleb sellele küsimusele vastata jaatavalt. KOS § 1 lg 1 kohaselt kohaldatakse korteriomandite puhul korteriomandiseadusega reguleerimata küsimustes asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Korteriomandiseadus reguleerib samuti korteriomanike kokkulepetega seotud küsimusi ja näeb ette teatud kokkulepete kinnistusraamatusse kandmise võimaluse (vt näit KOS § 12 lg 1 ja 13 lg 1 koosmõjus KOS § 8 lg 2). Kaasomandi lõpetamisele suunatud kokkulepetega seonduvat korteriomandiseadus aga ei reguleeri. Selliste kokkulepete sõlmimist ei välista korteriomandite puhul ka KOS § 6 ega § 9. Sellest tulenevalt kuulub kaasomandi lõpetamisele suunatud kokkulepete osas kohaldamisele korteriomandite puhul ka AÕS § 79 lg 2, mis muudab sellesisuliste kokkulepete kinnistusraamatusse kandmise võimalikuks ka korteriomandite puhul. Eelmärkel ja kaasomandi lõpetamisele suunatud kokkuleppel on erinev õiguslik tagajärg. Esimene annab võimaluse tugineda eelmärkega tagatud nõuet kahjustavate tehingute tühisusele. Teine muudab kokkulepped igakordsete kaasomanike (sh korteriomanike) suhtes kehtivaks, st annab võimaluse kaasomandi lõpetamisele suunatud kokkulepped ja tulevaste kaasomanike (sh korteriomanike) suhtes maksma panna. Korteriomandite koosseisude muutmisele suunatud kokkulepe kujutab endast reeglina kokkulepet, kus tänasel kujul eksisteeriv kaasomand (kaasomandis olevate mõtteliste osade suurused ja kaasomandis olevad hooneosad) muutub teistsuguseks kaasomandiks, st kaasomand olemasoleval kujul lõpeb ja selle asemel tekib kaasomand teistsugusel kujul.
5.TsMS § 663 lg 6 lause 2 kohaselt võib kohtunik kohtunikuabi poolt rahuldamata jäetud määruskaebuse rahuldada ja teha asjas uue määruse. TsMS § 595 lg 3 kohaselt võib kohtunik kande tegemise anda tagasi kohtunikuabile, kusjuures nimetatud juhul on kohtunikuabi seotud kohtuniku poolt antud juhistega. Eespool toodust tulenevalt leiab kohus, et kohtunikuabi peab kõnealuse kinnistamisavalduse uuesti läbi vaatama ja otsustama selle rahuldamise või mitterahuldamise, võttes muuhulgas arvesse juhist, mille kohaselt ei ole välistatud AÕS § 79 lg-s 2 sätestatud kaasomandi lõpetamist

3(4)

Tsiviilasi nr: 2-08-4874 puudutava kokkuleppe kandmine kinnistusraamatusse ka korteriomanditeks jagatud kinnisasja kaasomandi osas ning õigustatud isiku märkimine sellise märkuse puhul tuleb lahendada analoogselt kinnisasja kaasomanike kaasomandi lõpetamist puudutava kokkuleppega.

Kaupo Paal Kohtunik

4(4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 22.05.20262-24-130719/33Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 21.05.20262-24-18601/24Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium