X avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu vastu korteriomanike 03.03.2025 üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.10.2025 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (korteriomanik, määruskaebuse esitaja) X (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik (korteriühistu, vastustaja) Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (registrikood 80089899), lepinguline esindaja Irina Reva
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 27.10.2025 määruse resolutsioon jätta muutmata, arvestades lisaks käesoleva määruse põhjendustega.
2.Määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta avaldaja kanda.
4.Rahuldada puudutatud isiku Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata puudutatud isiku põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks määruskaebemenetluses 250 € ja mõista see summa avaldajalt Xlt puudutatud isiku Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu kasuks välja. Avaldajal tuleb väljamõistetud menetluskulu summalt tasuda puudutatud isikule alates määruse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista
1.Harju Maakohtu menetluses oli X (avaldaja, korteriomanik) avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu korteriomanike 03.03.2025 üldkoosoleku (vaidlusalune koosolek) otsuste vaidlustamiseks.
1.1.Korteriomanik tõi esile, et ta sai 14.02.2025 kätte vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise teate ja 13.03.2025 protokolli. Avaldaja ei väitnud, et ta oleks koosolekul osalenud. Protokolli kohaselt võeti vaidlusalusel koosolekul vastu otsused 2023. ja 2024. a majandusaasta aruannete kinnitamise ja 2025. a majanduskava kehtestamise otsused (vaidlusalused otsused).
1.2.Korteriomanik leidis, et vaidlusalused otsused on tühised või tuleb tunnistada kehtetuks järgmistel põhjustel: -
-
-
-
-
koosolekul kasutatud volikirjad ei vastanud põhikirja p 4.4.1 järgsele kirjaliku volikirja vormile, mistõttu olid need tühised ja nende alusel antud hääli ei saanud arvestada; volikirjade arvestamata jätmisel ei olnud koosolekul vajalikku kvoorumit ning koosolek ei olnud otsustusvõimeline; lisaks rikkus ühe isiku poolt rohkem kui kahe korteriomaniku esindamine põhikirja; volikirju või nende ärakirju ei lisatud üldkoosoleku protokollile; 2025. a majanduskava ning remondifondi, haldus- ja hooldustasu kinnitamise otsus oli tühine või kehtetuks tunnistatav, sest ühe hääletusega otsustati mitu sisuliselt iseseisvat küsimust ja päevakorras ei olnud tasumäärasid piisavalt selgelt esitatud; majanduskava ja selles kajastatud tariifid pole piisavalt selged ega kontrollitavad, mh ei selgitatud kulude jagamise ja arvutamise aluseid, ümardamise täpsust ega üldvee arvestamise korda; majanduskavas puudus KrtS § 41 lg 1 p 1 kohane ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; majanduskava kehtestati lubamatult tagasiulatuvalt kogu 2025. a kohta.
1.3.Lisaks väitis korteriomanik, et korteriühistul puudus kohtus nõuetekohane esindusõigus, sest üldkoosolek ei otsustanud õigusvaidluse pidamist ega määranud selleks esindajat.
2.Korteriühistu vaidles avaldusele vastu.
MAAKOHTU MÄÄRUS
3.Maakohus tegi 27.10.2025 määruse (vaidlustatud määrus), millega jättis avalduse rahuldamata. Menetluskulud jäid TsMS § 172 lg 1 alusel korteriomaniku kanda ja maakohus määras kindlaks korteriühistule hüvitatava kulu suuruse, mõistes korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 781,50 € koos viivisega.
3.1.Volikirjade vormipuuduse väide pole põhjendatud. Volikirjad olid digitaalselt allkirjastatud ehk elektroonilises vormis, mis on TsÜS § 80 lg 1 kohaselt kirjaliku vormiga võrdsustatud. Seetõttu vastasid volikirjad seadusest ja põhikirjast tulenevale vorminõudele.
3.2.Alusetu on väide, et Arvi Lepp rikkus põhikirjas sätestatud kuni kahe korteriomaniku esindamise piirangut. Ta teostas ühe korteriomandi puhul enda ja kaasomaniku õigusi ning esindas volikirja alusel veel ühe korteriomandi omanikku. Iseendale kuuluva korteriomandi õiguste teostamine ei läinud esindamise piirangu arvestusse. Eelnevast tulenevalt pole edukas kvooruminõuete rikkumise väide. Majandusaasta aruannete kinnitamise otsuseid vaidlustas avaldaja üksnes kvoorumi ja volikirjadega seotud põhjendustel. 2 (8)
3.3.Majanduskava kohta esitatud etteheited ei andnud alust otsuse tühisuse tuvastamiseks ega kehtetuks tunnistamiseks. Remondifondi, haldustasu ja hooldustasu maksed olid määratud sendi täpsusega ning korteriomanikud pidid neid tasuma oma kaasomandi osa suuruse järgi. Selline jaotus vastab KrtS § 40 lg 1 üldreeglile ja kohtleb korteriomanikke võrdselt.
3.4.Õigusvastane ei olnud ka see, et majanduskava perioodilised maksed ei langenud täpselt kokku eelduslike kuludega või et maksete kehtestamisel kasutati teatavat ümardamist. Seadus ei nõua majanduskulu perioodilise makse määramist täpses vastavuses eelduslike kuludega ega reguleeri maksete kehtestamise komakohtade arvu.
3.5.Üldvee kulu jaotamise korra puudumine majanduskavas ei mõjutanud majanduskava õiguspärasust. Korteriühistu selgituse järgi jaotatakse üldvesi KrtS § 40 lg 1 üldreegli järgi. Selline lahendus on eluliselt mõistlik ega riku avaldaja õigusi.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.Korteriomanik esitas 11.11.2025 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või teise võimalusena avaldus rahuldada. Menetluskulud palub korteriomanik jätta korteriühistu kanda.
4.1.Määrus tehti pärast kohtuniku taandamist puudutavate uute asjaolude esitamist ja enne taandamise küsimuse lahendamist, millega rikuti TsMS § 28 lg 1 ja 2 ning tekkis põhjendatud kahtlus kohtuniku erapooletuses.
4.2.Istungil piirati avaldaja ärakuulamisõigust, katkestati tema selgitusi ning väljendati menetlusosalise suhtes isiklikke ja eelarvamuslikke hinnanguid. Sellega rikuti PS § 24 lg 1 ja ausa menetluse põhimõtet.
4.3.Korteriühistu lepingulise esindaja esindusõigust ei kontrollitud. Korteriomanikuga peetavas õigusvaidluses pidanuks üldkoosolek otsustama nii vaidluse pidamise kui ka esindaja määramise, mistõttu juhatuse antud volitus ei olnud piisav.
4.4.Digitaalselt allkirjastatud volikirjad ei vastanud põhikirjas ette nähtud kirjaliku volikirja vormile. TsÜS § 80 üldnorm ei saanud asendada KrtS § 22 lg 5, põhikirja p 4.4.1 ja TsÜS § 118 lg 3 koosmõjust tulenevat omakäeliselt allkirjastatud volikirja nõuet. Kvoorumi ja otsustusvõime hindamisel ei tuvastatud, millised korteriomanikud olid esindatud, ega hinnatud kvoorumit olukorras, kus volikirjad tulnuks arvestusest välja jätta.
4.5.Majanduskava osas jäi hindamata üldkoosoleku kutse ja päevakorra piisavus, konkreetsete tasumäärade puudumine, mitme iseseisva küsimuse ühe hääletusega otsustamine ning maksete selgus ja kontrollitavus.
4.6.Korteriomanik täpsustas pärast määruskaebuse esitamist, et tema etteheide ei seisne üksnes päevakorrapunkti üldises sõnastuses, vaid selles, et kutsele lisatud majanduskava projektis olid haldus- ja hooldustasu arvutuslikud väärtused vastavalt 0,11749255347955591 €/m2 ja 0,3456539398862712 €/m2, kuid üldkoosolekul kehtestati vastavalt 0,12 €/m2 ja 0,35 €/m2. Tema hinnangul tuli hinnata, kas selline erinevus oli üksnes tehniline ümardamine või sisuliselt suurema maksekohustuse kehtestamine.
4.7.Samuti märkis korteriomanik, et varajane ümardamine võib kaasa tuua selle, et korteriomanikelt kogutav summa ületab majanduskavas kajastatud tegelikke või prognoositavaid kulusid, ning et sellisel võimalikul vahel peab olema eraldi õiguslik ja majanduslik alus.
4.8.Lisaks tõi korteriomanik esile, et majanduskava rida „2.2 Erakorralised hoolduskulud“ on tema hinnangul ebaselge, sest 2025. a majanduskavas kajastati seda igakuise kuluna 132,95 €, kuid tema väitel ei selgu majanduskavast selle kulu konkreetne sisu, tekkimise alus ega arvutuskäik. 3 (8)
4.9.Rikutud on põhjendamiskohustust, sest määruses ei käsitletud kõiki avaldaja väiteid. Sisuliselt jäi läbi vaatamata majanduskava tagasiulatuva kehtestamise väide. Piisavalt ei põhjendatud ka seda, miks üldvee arvestuse puudumine või tegelik jaotamine majanduskavast erinevalt ei mõjuta otsuse kehtivust.
4.10.Üldvee kohta täpsustas korteriomanik, et tema etteheide ei puuduta üksnes üldvee jaotamise võimalikkust, vaid seda, kas 03.03.2025 kinnitatud majanduskava näitab arusaadavalt tegelikult rakendatavat kohustuse alust olukorras, kus üldvee aastakuluks oli märgitud 37,68 €, kuid €/m2 näit kuvati 0,00-na.
4.11.Korteriomanik viitas ka majanduskava tabeli üksikutele sisemistele ebatäpsustele, sh EKÜL aastamaksu, koond- ja alamridade €/m2 näitude ning üldvee rea esitamisele, leides, et need kinnitavad majanduskava kontrollitavuse puudulikkust.
4.12.Majanduskava tagasiulatuvuse kohta täpsustas korteriomanik, et tema hinnangul tulnuks tuvastada, milline majanduskava kehtis 01.01.2025 seisuga KrtS § 41 lg 5 tähenduses, ning eristada enne 03.03.2025 juba tekkinud või tasutud kulusid sellistest kohustustest, mis võidi kehtestada alles 03.03.2025 otsusega.
4.13.Korteriühistu vaidlustamata faktilised asjaolud tulnuks lugeda TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõetuks, sh põhikirja siduvus, volikirjade vorm, päevakorra puudused, üldkoosoleku otsuse puudumine esindaja määramiseks ja majanduskava tagasiulatuv kehtivus.
4.14.Menetluskulude väljamõistmine oli lubamatu, sest ühistul puudus kehtiv esindusõigus ning sisuliselt ei analüüsitud, kas lepingulise esindaja kulud olid vajalikud ja mõistlikud.
5.Korteriühistu vaidles kaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse resolutsiooni muutmata ja määruskaebuse rahuldamata, aga täiendab maakohtu põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21, § 659). Korteriomanik kannab määruskaebuse menetlemise kulud.
7.Esmalt käsitleb kohus kaebuse menetluslikke etteheiteid, millest üksi ei ole põhjendatud.
7.1.Ekslik on korteriomaniku arusaam, et maakohus pidanuks asja lahendamisega ootama võimaliku taanduse tõttu. Ärakuulamine toimus 15.10.2025. Korteriomanik saatis järgmisel päeval kohtu esimehele e-kirja (dtl 126–127), milles kirjeldas oma arusaama ärakuulamisest ja kommenteeris eelmise taandamisavalduse lahendamise määrust. Viidatud kirjast, ärakuulamise protokollist (dtl 116–121) ega kirjale lisatud stenogrammist (dtl 128–146) ei nähtu korteriomaniku tahet esitada uus taandamisavaldus. Seejärel esitas korteriomanik 23.10.2025 vastuväited korteriühistu menetluskuludele (dtl 147–151), mis samuti ei sisalda kohtuniku taandamise avaldust. Maakohus tegi vaidlustatud määruse 27.10.2025 ja avaldaja esitas taandamise avalduse 03.11.2025 (dtl 157–183). Nii ei olnud vaidlustatud määruse tegemise ajaks kujunenud TsMS § 28 lg-te 1 ega 2 kohaldamise olukorda.
7.2.Eelmises alapunktis viidatud protokolli ja stenogrammi järgi ei piiranud maakohus ärakuulamisel korteriomaniku õigusi ebakohasel määral. Kohtulik ärakuulamise õigus (PS § 24 lg 2) ei tähenda, et isik saab kohtuistungil piiramatult ja igal teemal sõna võtta. Käesolevas asjas oli menetlusosalistel võimalik esitada kirjalikke seisukohti ja korteriomanik sai neid lisaks väljendada nii istungil kui ka määruskaebuses. Tervikuna on talle tagatud võimalus olla oma kohtuasja arutamise juures ja sellest sisuliselt osa võtta.
7.3.Maakohus ei saanud lugeda kõiki korteriomaniku soovitud asjaolusid TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõetuks kahel põhjusel. Esiteks nähtus korteriühistu vastuses piisav asjaolude vaidlustamise tahe. Teiseks takistab seda ka hagita menetluse eripära, mis tuleneb TsMS § 5 4 (8)
lg 3 ls-st 1 ning § 477 lg-test 5 ja 7. Nende normide järgi kontrollib kohus vajalikus ulatuses asjaolusid ka juhul, kui neile ei esitata otseseid vastuväiteid.
7.4.Maakohus leidis õigesti, et käesolevaks vaidluseks ei ole korteriühistu esindaja määramiseks vajalik korteriomanike otsus, vaid piisav on juhatuse antud volitus. KrtS § 22 lg 3 ega MTÜS § 19 lg 1 p 4 mõte ei ole anda korteriomanike otsuse vaidlustamise kohtuasjas korteriühistu esindaja määramine korteriomanike üldkoosoleku pädevusse. Sarnase mõttega normide tegelik eesmärk on välistada huvide konflikt olukorras, kus juhtorgani liige peaks esindama kohtus juriidilist isikut kas tema endaga või mõne teise juhtorgani liikmega peetavas vaidluses. Seetõttu ei ole ühistu liikmega õigusvaidluse pidamise otsustamine üldkoosoleku ainupädevuses (vrd nt RKTKm 14.12.2016, 3-2-1-139-16, p 21).
7.5.Järelikult ei ole ka korteriühistu esindaja õigusabikulude korteriomanikult välja mõistmine alusetu. Maakohus hindas vaidlustatud määruse p-s 14 nii esindaja ajakulu kui tunnitasu määra ning tervikuna on määrusest aru saada, et pidas neid põhjendatuks. Õige on maakohtu tõdemus, et kui kuludele ei esitatud sisulisi vastuväiteid, siis pole vaja iga toimingut eraldi analüüsida. See on kooskõlas senise kohtupraktikaga (RKTKKm 17.04.2024, 2-17-124505/94, p 12; TlnRnKm 12.04.2024, 2-20-18031, p 11).
7.6.Maakohus ei rikkunud oluliselt põhjendamiskohustust, sest tervikuna on vaidlustatud määrusest kohtu mõttekäik jälgitav ja olulised asjaolud tuvastatud. Teatavad puudused üksikutele väidetele vastamisel saab ringkonnakohus järgnevalt ise kõrvaldada.
8.Järgmiseks hindab kohus kaebuse väiteid materiaalõiguse ebaõige kohaldamise kohta.
8.1.Õige on maakohtu põhjendus vaidlustatud määruse p-s 8, et digitaalselt allkirjastatud volikirjad vastavad põhikirjas ette nähtud kirjaliku volikirja vormile. TsÜS § 80 üldnormina ei asenda KrtS § 22 lg 5 ega põhikirja p 4.4.1, aga see säte ka ei välista korteriühistu hallatava elamu korteriomanike koosolekul osalemiseks digitaalselt allkirjastatud volikirja vormistamist. Maakohus leidis asjakohaselt, et TsÜS § 80 lg 1 kohaselt on elektrooniline vorm võrdustatud kirjaliku vormiga. Viidatud sätte järgi on kirjaliku vormi nõue elektroonilise dokumendi puhul täidetud, kui seadusest ei tulene teisiti. Maakohtu põhjendusi tuleb täiendada tõdemusega, et korteriomanike koosolekul osalemiseks antava volikirja kohta ei tulene seadusest teisiti. Samuti ei saa tuletada korteriomaniku soovitavat elektroonilise vormi „keeldu“ TsÜS § 118 lg-st 3, sest ka korteriomanike üldkoosoleku otsusele kui tehingule ei tulene seadusest teisiti.
8.2.Eelmise alapunkti kohaselt olid digitaalselt allkirjastatud volikirjad lubatavad ja nii leidis maakohus vaidlustatud määruse p-s 10 kokkuvõttes õigesti, et kvoorumi nõue oli vaidlusalusel koosolekul täidetud. Eelnevalt oli maakohus p-s 6 tuvastanud, et elamus on kuus korteriomandit ja koosolekul osales viis korteriomanikku, st osalejatele kuulus üle poole häältest. Korteriomanik ei väida, et osalejatele oleks kokku kuulunud vähem kui pool kaasomandi osadest. Nii oli olemas koosoleku pidamiseks vajalik kvoorum (KrtS § 20 lg 2, § 22 lg 1 ls 1) ja otsused said piisava arvu poolthääli (KrtS § 20 lg 1 ls 1).
8.3.Majanduskava vastuvõtmise ja sellega seotud otsused vastavad piisavalt koosoleku teates kirjeldatud päevakorrale. Siiski on põhjendatud kaebuse väide, et maakohus seda küsimust vaidlustatud määruse p-s 11 piisavalt ei käsitlenud. Ringkonnakohus saab kirjeldatud puuduse kõrvaldada, esitades lisaks järgmised põhjendused.
8.3.1.KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 20 lg 6 järgi tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida mh päevakord. Üldkoosoleku kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud päevakorras märgitud. Hindamaks, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik liige pidi aru saama, millised küsimused selle 5 (8)
päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (RKTKo 13.02.2013, 3-2-1-181-12, p 14; RKTKo 03.06.2026, 2-23-8896/33, p 13.2).
8.3.2.Käesoleval juhul oli teates märgitud p 3: „2025 majanduskava kehtestamine, sh: remondifondi, haldus- ja hooldustasude kinnitamine“ (dtl 8). Lisaks edastati korteriomanikele failiga majanduskava projekt (dtl 9), millest nähtusid mh määrad m2 põhiselt: remondifond 0,10 (rida 41), haldusteenused 0,12 (rida 30) ja hooldusteenused 0,35 (rida 31). Samal teemal võeti vastu järgmine otsus (protokolli p 2, dtl 15): „1. Kinnitada 2025 majanduskava.
2.Kehtestada remondifondi tasu suuruseks 0,10 EUR/m2.
3.Kehtestada haldustasu suuruseks 0,12 EUR/m2.
4.Kehtestada hooldustasu suuruseks 0,35 EUR/m2.“
8.3.3.Kohtu hinnangul vastasid teates kirjeldatud päevakord ja korteriomanikele edastatud majanduskava projekt koostoimes piisavalt vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsusele. Mõistlik korteriomanik pidi aru saama, et koos majandamiskava kehtestamisega otsustavad korteriomanikud ka remondifondi ning haldus- ja hooldustasude kinnitamise, kusjuures juhatus tegi ettepaneku kinnitada need samade määradega nagu lõpuks ka otsustati.
8.3.4.Korteriomanik rõhutab täiendavalt, et majanduskava tabelis esitatud täpsed arvutuslikud väärtused olid mõneti erinevad. Seegi ei anna alust järeldada, et otsus ei vastanud päevakorrale. Korteriomanikele edastatud majanduskava projektist nähtusid nii vastavad kululiigid, nende kogusummad kui ka m2-põhised määrad. Teates oli sõnaselgelt märgitud haldus- ja hooldustasude kinnitamine. Määrade esitamine kahe komakohaga vastab nende tavapärasele kasutusviisile perioodilise ettemakse määramisel ega muuda otsuse sisu selliseks, mida mõistlik korteriomanik poleks saanud enne koosolekut ette näha.
8.3.5.Samuti ei tõenda üksnes see, et arvutuslik vahetulemus ümardati kahe komakohani, korteriomanikele põhjendamatu lisakohustuse panemist. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. Majanduskava on oma olemuselt prognoos ja ettemaksete alus, mitte iga tegeliku kulu lõplik arveldus. Korteriomanik ei toonud esile konkreetseid andmeid, millest nähtuks, et vaidlusaluste määrade rakendamine oleks talle või teistele korteriomanikele tegelikult tekitanud majanduskavast sõltumatu või kuludega seostamata maksekohustuse sellises ulatuses, mis võiks mõjutada üldkoosoleku otsuse kehtivust. Seetõttu ei saa ümardamise võimaliku mõju kohta esitatud üldine väide olla iseseisev alus majanduskava kinnitamise otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.
8.3.6.Kõik need küsimused sai vormistada ühe otsusena, sest kohal olevad korteriomanikud ei soovinud iga tasumäära eraldi hääletamist. Selle järgi olnuks vajadus vaid juhul, kui mõni korteriomanik nõustub osade määrade, aga mitte kõigiga. Niisugusele olukorrale viitavaid asjaolusid pole esile toodud. Samuti on otsus piisavalt selge ja täidetav.
8.3.7.Ringkonnakohtu hinnangut ei muuda ka väide, et majanduskava rida „2.2 Erakorralised hoolduskulud“ ei ole piisavalt selgitatud. Majanduskava peab võimaldama korteriomanikul mõista kulude üldist liiki, suurust ja jaotamise alust, kuid seadusest ei tulene nõuet, et iga prognoositava kulu kohta peab majanduskavas olema esitatud tööde või teenuste detailne kirjeldus, tekkimise täpne aeg ja täielik arvutuskäik. Erakorraliste hoolduskulude kajastamine igakuise prognoositava kuluna ei ole iseenesest vastuolus KrtS § 41 lg 1 p-dega 2 ja 3. Korteriomanik ei näidanud, et nimetatud kulurida oleks ilmselgelt näilik, majanduskavaga mitteseotud või tema kaasomandi osa järgi jaotatava kohustuse seisukohalt arusaamatu sel määral, et see tooks kaasa otsuse kehtetuse. 6 (8)
8.4.Sarnaselt eelnevaga on asjakohane kaebuse etteheide majanduskava tagasiulatuvuse väite käsitlemata jätmise kohta, aga seegi väide pole sisuliselt edukas. Vajaduse korral saab majanduskava kehtestada tagasiulatuvalt (RKTKm 07.01.2026, 2-23-204/40, p 16). Korteriomanik leiab, et KrtS § 41 lg 5 tõttu tulnuks eraldi tuvastada 01.01.2025 seisuga kehtinud majanduskava ja eristada enne 03.03.2025 tekkinud kulusid uutest kohustustest. See ei muuda aga vaidluse lahendust. Vaidlusaluse otsusega kehtestati 2025. a majanduskava tervikuna ning korteriomanik ei ole näidanud, et selle otsusega oleks temalt jaanuari ja veebruari 2025 eest tegelikult nõutud uut või varasemast suuremat makset, mis ei oleks olnud seotud korteriühistu selle perioodi majandamiskulude või senise majanduskava alusel tehtud arvestusega. Pelk asjaolu, et majanduskava kinnitati majandusaasta kestel ja selles kajastati kogu aasta prognoositavaid kulusid, ei tähenda veel, et üldkoosolek kehtestas lubamatult uusi kohustusi juba möödunud perioodi eest. Menetlusosalised ei toonud esile, et praegune asi erineks oluliselt eelviidatud kohtuasja asjaoludest.
8.5.Alusetu on korteriomaniku arusaam, et üldveega seonduvat pidanuks maakohus põhjendama pikemalt. Sellekohased põhjendused vaidlustatud määruse p-s 12 on piisavad. Majanduskava projekt sisaldas märkust, et kommunaalteenuste kulud arvestatakse vastavalt tegelikule tarbimisele. See oli piisav, et korteriomanik saaks aru, et kommunaalteenuste lõplik rahaline kohustus sõltub tegelikust arvestusest, mitte üksnes tabelis prognoosina märgitud summast või €/m2 veeru kuvamisest. Üldvee aastakulu 37,68 € ja €/m2 näitaja 0,00 ei tõenda iseenesest, et kohustuse alus puudus või et tegelik jaotus oleks olnud otsusega vastuolus. See ei välista näitude vahe ja kogukulu jagamist KrtS § 40 lg 1 reegli järgi ka juhul, kui vastavat kululiiki ei ole majanduskavas sellise täpsusega eraldi käsitletud.
8.6.Korteriomaniku viited majanduskava tabeli üksikutele sisemistele ebatäpsustele, sh EKÜL aastamaksu, koond- ja alamridade €/m2 näitude ning üldvee rea esitamisele, ei anna samuti alust teistsuguseks järelduseks. Need tähelepanekud võivad viidata tabeli koostamise tehnilistele või esituslikele ebatäpsustele, kuid korteriomanik ei näidanud, et nende tõttu oleks mõni vaidlusalune otsus muutunud sisult arusaamatuks, täitmatuks või toonud kaasa sellise eksituse maksekohustuse suuruse või jaotuse osas, mis võinuks mõjutada otsuse tegemist või selle kehtivust. Otsuse kehtetuks tunnistamiseks ei piisa igast tabelis esinevast vormilisest või arvutuslikust ebatäpsusest, vaid vajalik on oluline rikkumine, mis mõjutab otsuse õiguspärasust või korteriomaniku õigusi. Käesolevas asjas seda ei nähtu.
9.Ülejäänud osas ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja § 654 lg 6).
10.Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel korteriomaniku kanda. Resolutsioonis märgitakse kõigi seniste menetluskulude jaotus (TsMS § 173 lg 1 ls 2).
11.Kaebemenetluse kulude jaotuse järgi tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata korteriühistu kulunimekirja alusel. Korteriühistu taotles 275 € hüvitamist, aga tõi esile õigusteenuse 2 t 30 min ulatuses tasumääraga 100 €/t (käibemaksu ei lisandu). Korteriomanik ei esitanud kuludele otseseid vastuväiteid. Ringkonnakohtu hinnangul on korteriühistu esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu taotluses esile toodud 2 t 30 min (sh kaebusega tutvumine 1 t 15 min, vastuse koostamine 45 min ning määrusega tutvumine ja kulunimekirja koostamine 30 min). Märgitud ajakulu on kooskõlas toimiku ja tehtud toimingutega. Tunnitasu vastab esindaja kvalifikatsioonile ega sisalda käibemaksu. Neil kaalutlustel tuleb korteriomanikul korteriühistule hüvitada määruskaebemenetluse kuluna 250 € (= 2 t 30 min × 100). Rahuldamata jääb korteriühistu taotlus 25 € (= 275 – 250) hüvitamiseks. Tulenevalt TsMS § 178 lg 2 piirmäärast ei saa kulude kindlaksmääramist kumbki osapool ülejäänud määrusest eraldi vaidlustada. Vastavalt korteriühistu taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus määruse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab korteriomanik tasuma viivist. 7 (8)
(allkirjastatud digitaalselt)
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.