Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Andra Pärsimägi, Egon Konsand, Üllar Roostoja
Määruse tegemise aeg ja koht
30. jaanuar 2008 Tartu
Tsiviilasja number
2-08-959
Tsiviilasi
Notar Heleriin Kulla poolt 10.10.2007 koostatud kandeavaldus
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna 10.12.2007 kandemäärus nr 2088312007 kinnistamisasjas nr XXXXXX
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Notar Heleriin Kulla määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Jätta määruskaebus rahuldamata ning Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna 10.12.2007 kandemäärus nr 2088312007 muutmata. Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruskaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest.
Tallinna notari Heleriin Kulla 10.10.2007 lepingu nr 2467 p-s 5.5 on taotletud leppetrahvi tasumise kohustuse täitmise tagamiseks sisse kanda avatud korteriomanditele aadressil Tartu Soola 3 reaalkoormatis 997 142 krooni isiklikust kasutusõigusest järgmisele järjekohale. Mõlemad piiratud asjaõigused asuvad tagapool kasutuskorra märkust ja ühishüpoteeke.
TsMS § 595 lg 2 p 3 alusel andis Tartu Maakohtu kohtunik Hiie Lindmets 29.11.2007 seisukoha, et lepingus toodud reaalkoormatist ei saa sisse kanda, kuna tegemist ei ole perioodiliste maksetega ega korduvate soorituste tegemisega ning tingimuslik sooritus hoidmiskohustuse tagamiseks ei ole kinnistusraamatusse sissekantav. Võlaõiguslikku leppetrahvi kui ühekordset kohustust ei saa vaadelda reaalkoormatisena. Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis 10.12.2007 määrusega kandetaotluse rahuldamata. Kohtunikuabi leidis, et asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 229 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse (edaspidi KRS) § 48 p 3 alusel ei ole võimalik sisse kanda eelpoolnimetatud lepingu p-s 5.5 taotletud reaalkoormatise kannet avatud korteriomandite registriosadesse nr 5085003 – 5086903.
Tallinna notar Heleriin Kulla taotleb määruskaebuses Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kohtunikuabi 10.12.2007 määruse tühistamist ning määruskaebuse esitaja poolt 11.10.2007 kinnistusosakonnale esitatud asjaõiguslepingute läbivaatamist ja taotletud kinnistamisavalduste rahuldamist. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei vasta kandemäärus KRS § 48 nõuetele. KRS § 48 p 3 kohaselt peab kandemääruses sisalduma määruse põhistus ja õiguslik alus, kui kinnistamisavaldust ei rahuldata. Kohtunikuabi poolt viidatud kohtuniku seisukohas toodud reaalkoormatise mittesissekandmist põhjendavad asjaolud on jäänud kandemääruses õiguslikult põhjendamata; 2) ei tulene seisukoht, et reaalkoormatis võib olla vaid perioodiline makse, seadusest. AÕS § 229 lg 1 sätestab, et kinnisasja võib koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. Seaduse tekstist ei tulene, et perioodilisuse nõue kehtib ka teatud tegude suhtes. Reaalkoormatis on valitud seetõttu, et õigustatud isik on soovinud siduda võla tasumise kohustuse või teatava soorituse mitte isikuga, kellega on soorituses kokku lepitud, vaid kinnisasja igakordse omanikuga. Tagatise valikul on määrav mitte perioodilisuse nõue, vaid asjaolu, kas kohustus on seotud teatud isikuga (sellisel juhul tuleb seada hüpoteek) või koormatud kinnisasja igakordse omanikuga (sellisel juhul tuleb seada reaalkoormatis). Vaidlusaluse lepinguga sooviti siduda õigustatud isiku nõue mitte praeguste korteriomandite omanikega, vaid igakordsete korteriomandite omanikega; 3) on kohtunik, mööndes, et perioodilisuse nõude asemel väiks reaalkoormatisena kanda sisse korduvaid sooritusi, jätnud tähelepanuta, et esitatud kandeavalduses sisalduva reaalkoormatise näol ongi tegemist korduva sooritusega. Isiklikust kasutusõigusest tuleneva konkurentsipiirangu rikkumisel on koormatud kinnisasja omanik kohustatud tasuma leppetrahvi, mis ei vabasta teda rikkumise lõpetamise kohustusest. Kui koormatud kinnistu omanik taas konkurentsipiirangut rikub, toob ka järgnev rikkumine kaasa leppetrahvi tasumise kohustuse. Korduvaid sooritusi ei ole võimalik hüpoteegiga tagada − kui seada õigustatud isiku kasuks hüpoteek, siis lõpeks see esmakordsest rikkumisest tuleneva leppetrahvi sissenõudmise käigus ega tagaks võimalikke järgnevaid leppetrahvi nõudeid. Vaidlusaluse lepinguga sooviti tagada mitte ühekordset sooritust, vaid korduvaid sooritusi;
4) on põhjendamatu seisukoht, et tingimuslik sooritus hoidumiskohustuse tagamiseks ei ole kinnistusraamatusse sissekantav. Tulenevalt reaalkoormatist reguleerivatest seadusesätetest võib reaalkoormatis olla ka tingimuslik. AÕS §-s 229 sätestatud reaalkoormatise mõiste kohaselt võib reaalkoormatise sisuna sätestada, et koormatud kinnisasja igakordne omanik peab õigustatud isiku kasuks tegema teatud tegusid. Asjaõigusseadus ei piira poolte õigusi reaalkoormatise sisu, sh ka selle tingimuste määratlemisel. Praktikas ei tekita probleeme siduda hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse alguskuupäev mingi tingimuse saabumisega, samuti peetakse võimalikuks kanda kinnistusraamatusse reaalkoormatist, mille sisuks on õigustatud isiku hooldamise kohustus tema haiguse ajal, vaatamata asjaolule, et selline tingimus ei pruugigi saabuda; 5) on kohtunik oma seisukohas märkinud, et võlaõiguslikku leppetrahvi kui ühekordset kohustust ei saa vaadelda reaalkoormatisena. Vaidlusaluses lepingus lepiti kokku kinnisasja igakordse omanikuga seotud kohustuse reaalkoormatisena kinnistusraamatusse kandmine, kusjuures kohustus ei ole mitte ühekordne, vaid kuulub täitmisele iga kord, kui saabub kokkulepitud tingimus (koormatud kinnisasja omanik rikub õigustatud isiku isikliku kasutusõigusega tagatud õigust).
Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kandemäärus nr 2088312007 muutmata. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud põhjendus ei anna alust vaidlustatud määruse tühistamiseks. AÕS § 229 lg 1 kohaselt kinnisasja võib koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. Nimetatud sättest tuleneb, et reaalkoormatise sisuks on kohustatud isiku poolt õigustatud isiku kasuks kinnisasjast korduvate soorituste tegemine. Seega peab tegemist olema perioodiliste sooritustega, mis aeg-ajalt korduvad. Reaalkoormatisega ei saa tagada ühekordseid sooritusi. Seetõttu on kohtunikuabi põhjendatult keeldunud kinnistusraamatusse sisse kandmast leppetrahvi tasumise kohustust reaalkoormatisena. Määruskaebuse esitaja seisukoht, et reaalkoormatis ei ole seotud perioodilisuse nõudega, ei ole kooskõlas seadusega. Sellest järelduvalt ei ole oluline, millisel eesmärgil soovis määruskaebuse esitaja koormata kinnisasja reaalkoormatisega. Reaalkoormatise sisuks oleva soorituse maht peab olema määratletav objektiivsete asjaolude alusel. Antud juhul on reaalkoormatise väärtuseks leppetrahv 997 142 krooni. VÕS § 162 lg 1 alusel võib kohus kohustatud isiku nõudel leppetrahvi vähendada, kui see on ebamõistlikult suur. Seejuures tuleb eelkõige arvestada kohustuse täitmise ulatust võlgniku poolt, teise poole õigustatud huvi ning lepingupoolte majanduslikku seisundit. Seega saab kohus ühe lepingupoole nõudel kontrollida lepingu sisu vastavust õigluse põhimõtetele. VÕS §-st 162 lg 2 tulenevalt on leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Eelnev kinnitab, et reaalkoormatise väärtuseks olev leppetrahvi suurus ei ole määratletav objektiivsete asjaolude alusel ning ka seetõttu ei saa seda käsitleda reaalkoormatisena. Määruskaebuse esitaja seisukoht, et kohustatud isik võib konkurentsipiirangut korduvalt rikkuda, mis omakorda toob kaasa leppetrahvi korduva tasumise kohustuse, ei tähenda seda, et tegemist oleks korduvate sooritustega AÕS § 229 lg 1 tähenduses.
Kohtuniku kirjalikus seisukohas (t.l 8) on õigesti märgitud, et reaalkoormatise sisuks olev sooritus võib olla ka tingimuslik. Kuigi vaidlustatud määruses on kohtunikuabi märkinud, et tingimuslik sooritus ei ole kinnistusraamatusse sissekantav, on määruse tekstist nähtav, et selle all on mõeldud ühekordset sooritust.
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.