Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand
Otsuse tegemise aeg ja koht
20. detsember 2007 Tartu
Tsiviilasja number
2-07-7484
Tsiviilasi
OÜ Finklord hagi väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 28.06.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Finklord apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
4. detsember 2007
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja) – OÜ Finklord (registrikood XXXXXX), esindaja Maia Ploom Vastustaja (kostja)- Kai Paks (isikukood XXXXXXX), esindaja Monika Nõlv
esindajad
Kai
Paks
vastu
35 000
krooni
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Maakohtu 28. juuni 2007. a otsus muutmata.
Tartu
Menetluskulude jaotus
Menetluskulud apellatsiooniastme OÜ Finklord kanda.
jätta
kohtus
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED OÜ Finklord esitas Tartu Maakohtule hagi Kai Paks vastu 35 000 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt soovis kostja omandada võlanõuet, mis oleks tagatud hüpoteegiga. Võlanõude leidmiseks sõlmis hageja kostjaga kokkuleppe, mille alusel hageja kohustus maaklerina sellise võlanõude leidma. Kostja kohustus käsundiandjana hagejale selle töö eest maksma. Hageja leidis isiku, kes soovis võlanõuet müüa. Tegemist oli võlanõudega R. Kuninga vastu summas 2 400 000 krooni, mis oli tagatud hüpoteekidega R. Kuningale kuuluvatele neljale korteriomandile asukohaga Maneeži 7 Tallinnas. Võlausaldajaks oli K. Ojaaru. Kostja oli nõus võlanõuet K. Ojaarult omandama ja tasuma hagejale selle eest 650 000 krooni. Kostja sõlmis K. Ojaaruga nõudeõiguse loovutamise lepingu ning 28.09.2006 asjaõiguslepingu, mille alusel kanti kinnistusraamatusse hüpoteegid R. Kuningale kuuluvatele kinnistutele kostja kasuks. Kostja on tasunud hagejale töö eest 10 000 krooni. Tasumata on 640 000 krooni. Hageja esitas kostjale 05.10.2006 arve nr 13 maakleriteenuse eest tasumiseks summas 640 000 krooni. Kostja võttis arve tasumiseks vastu allkirjastades oma nõusoleku, kuid kostja on jätnud arve tasumata. Kostja K. Paks vaidles hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt on pooled maaklerilepingus kokku leppinud, et maakler on volitatud otsima ja leidma käsundiandjale ostmiseks Tallinnas Maneeži 7 korterid 4, 5, 7, 18. Seega ei olnud leping sõlmitud võlanõude ostmiseks, vaid korteriomandite ostmise vahendamiseks. Kuna käesoleva ajani ei ole eelnimetatud kortereid kostjale võõrandatud, siis ei ole tekkinud ka tasu maksmise kohustust ning maakleril ei ole tasu saamise õigust. Kostja allkiri arvel ei tähenda seda, et ta on arvega nõus. Kostja andis allkirja arve kättesaamise märgiks.
Tartu Maakohus jättis 28. juuni 2007 otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleneb poolte vahel 28.09.2006 sõlmitud maaklerilepingu punktist 1.1., et käesoleva lepinguga volitab käsundiandja maaklerit otsima ja leidma käsundiandjale ostmiseks Tallinn Maneeži tn 7 korterid nr 4, 5, 7 ja 18. Hageja on kostjalt saanud 10 000 krooni 28.09.2006, s.o võlanõude müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise päeval. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Käesolevas vaidluses ei ole aga kohaldatav VÕS § 664 lg 2, mille kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu, sest Tallinnas Maneeži 7 asuvate korterite müümist ei ole toimunud. Nimetatud kortereid müüs juba enne võlanõuete loovutamise lepingu sõlmimist kohtutäitur. Korterid olid müügis ning kostja oli nõus tasuma 640 000 krooni OÜ-le Finklord selle eest, et tema saaks need korterid omandada. 05.10.2006 arve nr 13 ei ole leping, kuna see on väljastatud 28.09.2006 maaklerilepingu alusel. Arve maksmisega seoses olevad asjaolud tulenevad lepingust. Kuna maaklerilepingust
tulenevat kohustust ei ole täidetud, puudub alus maakleritasu maksmiseks. Samuti tundub 650 000 krooni suurune vahendustasu ainult võlanõuete omandamise vahendamise eest ebamõistlikult suur, mistõttu tuleb ka sellel põhjusel asuda seisukohale, et kostja soovis omandada Maneeži 7 asuvaid korteriomandeid selliselt nagu oli kokku lepitud maaklerilepingus.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS OÜ Finklord esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 28. juuni 2007 otsuse ning teha uue otsuse, millega rahuldada OÜ Finklord hagi K. Paks vastu. Apellatsioonkaebuse kohaselt kohaldatakse tulenevalt VÕS §-st 658 lg 2 maaklerilepingule käsundilepingu kohta sätestatut. VÕS § 621 lg-st 1 tulenevalt peab käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid. Käsundilepingu tingimuste rikkumise korral on käsundiandjal õigus VÕS § 631 alusel käsundileping üles öelda. Toimiku materjalidest ei nähtu, et K. Paks (käsundiandja) oleks öelnud vaidlusaluse maaklerilepingu üles või esitanud maaklerile pretensioone. Sõlmides nõude loovutamise lepingud ja asjaõiguslepingud soovitud korteriomandite suhtes, on käsundiandja heaks kiitnud maakleripoolse kohustuse täitmise. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 113 sätestab, et kui tehing on heaks kiidetud, kehtivad heakskiidu õiguslikud tagajärjed alates tehingu tegemisest, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Eeltoodust tulenevalt on maakler täitnud endale võetud kohustuse, millise täitmine on käsundiandja poolt heaks kiidetud. Tulenevalt VÕS § 664 lg-st 1 on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Isegi juhul, kui lugeda õigeks väide, et kostjal puudub kohustus tasuda maakleritasu, sest vaidlusalune maaklerileping oli sõlmitud korteriomandite ostmise vahendamiseks, mitte nõude loovutamise lepingute sõlmimise vahendamiseks, tuleb asuda seisukohale, et kostjal lasub kohustus tasuda maakleritasu faktiliselt osutatud teenuse eest. Kostja väide, et ta ei saanud korteriomandeid osta, sest need olid müügil täitemenetluses, ei vasta tõele, sest VÕS § 164 lg 2 kohaselt astub nõude loovutamisega uus võlausaldaja senise asemele. VÕS § 644 lg 2 kohaldamisega on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõigust, sest ei ole põhjendanud, miks maakleril ei ole õigust maakleritasule juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 8 tähenduses. K. Paks vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt sõlmiti maaklerleping hageja ja kostja vahel Tallinnas Maneeži tn 7 korterite nr 4, 5, 7 ja 18 ostmiseks. VÕS § 664 lg 1 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kuna maaklerlepingus kokkulepitud lepinguid ei sõlmitud, siis ei ole maakleril tekkinud õigust maakleritasule. Ka maaklerlepingus on pooled kokku leppinud, et tasu maksmise kohustus tekib pärast korterite müügilepingute sõlmimist. Kostja ei ole kunagi nõude loovutamise lepingute sõlmimise näol ega muude tahteavaldustega aktsepteerinud, et 28.09.2006 sõlmitud maaklerleping on hageja poolt täidetud.
Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kuna maakohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu
põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud põhjendus ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebuses on esitatud samu väiteid, milliseid esitati esimese astme kohtuski. Maakohus on kõiki esitatud asjaolusid põhjalikult käsitlenud, hinnanud õigesti asjas olevaid tõendeid ning on põhjendatult leidnud, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna maaklerilepingust tulenevat kohustust korterite ostu vahendamiseks ei ole täidetud ja maakleritasu ei ole seetõttu muutunud sissenõutavaks. Põhjendatud ei ole apellandi väide, et kostja on käsundiandjana maakleripoolse kohustuse täitmise heaks kiitnud, kuivõrd on sõlminud nõude loovutamise lepingud ja asjaõiguslepingud soovitud korteriomandite suhtes ning ei ole öelnud vaidlusalust maaklerilepingut üles ega esitanud maaklerile pretensioone. Maakohus on õigesti tõendite põhjal leidnud, et poolte vahel 28.09.2006 sõlmitud maaklerilepingus nähti ette hageja kohustus vahendada kostjale Tallinnas Maneeži tn 7 korterite nr 4, nr 5, nr 7, nr 18 müüki, mitte aga vahendada nimetatud korterite omaniku vastu olevate võlanõuete müüki. Asjaolu, et kostja on sõlminud hageja kaasabil nõude loovutamise lepingud ja asjaõiguslepingud R. Kuningase vastu olevate võlanõuete ja seda tagavate hüpoteekide omandamiseks, ei saa eelöeldust tulenevalt käsitada hageja poolt lepingu täitmisena, kuivõrd vahendamise tulemusena ei ole saavutatud veel vahendamise lõpptulemust, s.o Maneeži tn 7, korterite nr 4, 5, 7 ja 18 müüki kostjale. Kuna ei ole saavutatud kõnesoleva vahendusteenuse eesmärki, siis ei saa ka üksnes asjaoludest, et kostja ei ole maaklerilepingut üles öelnud ega esitanud maaklerile täitmise kohta pretensioone, tuletada seda, et kostja oleks justkui hageja poolse kohustuse täitmise TsÜS § 113 lg 1 kohaselt heaks kiitnud. Põhjendatud ei ole ka apellandi väide, et maakohus on jätnud põhjendamata selle, miks ei ole apellandil õigust maakleritasule juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Vaidlustatud kohtuotsusest nähtuvalt on maakohus põhjalikult analüüsinud VÕS § 644 lg 2 kohaldamise asjaolusid, leides, et korterite müügi mittetoimumine ei ole tingitud kostjast kui käsundiandjast, vaid asjaolust, et Maneeži tn 7 korteriomandite müüki toimetab täitemenetluses kohtutäitur. Apellandi poolt esiletoodud asjaolud, et vastustaja on muutunud R. Kuningase vastu olevate võlanõuete omandamisega kõnesolevas täitemenetluses sissenõudjaks ning ta saaks sissenõudjana otsustada, kas sissenõue pööratakse korteriomanditele või mitte, ei saa olla aluseks järeldusele, et apellandi kui maakleri kohustuse edasine täitmine on takistatud vastustaja poolse tegevuse tõttu. TMS sätetest (§-d 102, 150-157) tuleneb, et korteriomandite kui kinnisasjade müüki täitemenetluses toimetab kohtutäitur või tema nõusolekul ja kontrolli all võlgnik, mitte võlausaldaja (antud juhul vastustaja). Üksnes asjaolust, et vastustaja on muutunud R. Kuningase vastu olevate võlanõuete omandamisega ise täitemenetluses sissenõudjaks, ei tulene vastustajale kohustust avalduse esitamiseks täitemenetlus lõpetada (TMS § 48 p 1), kuivõrd seni, kuni kestab täitemenetlus, on tal võimalik saada oma nõue R. Kuningase vastu rahuldatud ja omandada soovitud korteriomandid täitemenetluses läbiviidavate täitetoimingute kaudu. Vastavalt TsMS §-dele 163 lg 1 ja 173 lg 1 tuleb kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta apellatsioonimenetluse kulud apellandi kanda.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.