Tsiviilasi nr 2-07-13518
Otsuse teinud kohtu nimi
Harju Maakohus
Otsuse kuupäev
Tallinn, 18.detsembril 2007
Kohtukoosseis
kohtunik Imbi Sidok
Kohtuasi
AM (isikukood XXX elukoht: XXX) hagi MM(isikukood XXX, elukoht: XXX) ja AK OÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) vastu kokku 31 123.00 krooni saamiseks.
Asja läbivaatamise kuupäev
26.novembril 2007 avalikul sisulisel kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
hageja esindaja Vladimir Sadekov ja kostja MM’i esindaja Vassili Kosteitšuk ja kostja AK OÜ juhatuse liige Õie Vilderson
Kohtuotsuse resolutsioon • • • • •
Rahuldada hagi MM ́i vastu. Mõista MM ́ilt välja AM ́i kasuks alusetult saadud 15 000.00 (viisteist tuhat) krooni ja viivis 561.50 (viissada kuuskümmend üks krooni 50senti) krooni. Jätta hagi rahuldamata AK OÜ vastu. Hageja menetluskulud jätta 1⁄2 osas MM ́i kanda. AK OÜ menetluskulud jätta hageja kanda.
Pooltel on õigus Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Harju Maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 632 ja § 633).
I Hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 15.08.2006 lihtkirjalikus vormis „Ettemaksu broneerimislepingu asja ostu-müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks“. Vastavalt lepingu p-
le 3.2 tasus hageja broneerimistasu summas 30 000.00 krooni AK s. Hageja on seisukohal, et broneerimisleping on tühine ning kostja on kohustatud tagastama hagejale 30 000.00 krooni koos viivistega, kuna tegemist on alusetu rikastumisega kostja poolt. 18.09.2007 esitatud hagiavalduse täienduse kohaselt palub hageja kostjalt MM’ilt välja mõista 15 000.00 krooni ning kostjalt AK OÜ-lt 15 000.00 krooni põhjusel, et poolte vahel kokkulepitud rahasummast andis hageja tegelikkuses 1⁄2 üle kinnisvara le, mille kontoris toimus lepingu vormistamine ja raha üleandmine. 15.11.2007 esitas hageja vastuse kostja AK OÜ seisukohale, mille kohaselt asjaolu, et kostja AK OÜ andis tema poolt saadud raha edasi kostjale MM’ile, ei tähenda, et nõue kostja AK OÜ vastu on alusetu. Sisulisel kohtuistungil jäi hageja esindaja esitatud nõude ja põhjenduste juurde. II Kostja MM’i (edaspidi kostja I) seisukoht 09.05.2007 esitas kosja vastuse hagile, mille kohaselt kostja hagi ei tunnista. 06.06.2007 esitas kostja täiendavad vastuväited, mille kohaselt toimusid poolte vahel müügilepingueelsed läbirääkimised, mille tulemuste ja saavutatud kokkuleppe fikseerimiseks vormistasid pooled kokkuleppe „Ettemaksu broneerimislepingu asja ostu-müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks“. Vastavalt saavutatud kokkuleppele võttis kostja kohustuse korterit kuni 19.09.2006 kolmandatele isikutele mitte võõrandada. Pooled ei võtnud lepinguga kohustust sõlmida korteri ostu-müügilepingut. Seega tegemist oli broneerimislepinguga, mitte aga võõrandamise eellepinguga. Sisulisel kohtuistungil leidis kostja esindaja, et hagi ei kuulu rahuldamisele kummagi kostja suhtes. Asja broneerimise eest on hageja tasunud broneerimistasu. Kostja on broneerimisega esitatud kohustuse täitnud ja seega õigustatult saanud endale broneerimistasu. III Kostja AK OÜ (edaspidi kostja II) seisukoht Kostja AK OÜ vastas hagiavaldusele 12.10.2007, mille kohaselt kostja hagi ei tunnista. Kuna kostja AK OÜ deposiidis olev summa oli kostjale MM’ile tasumisele kuuluva broneerimistasu osa ja viimane on broneerimislepinguga võetud kohustuse täitnud, siis ei olnud kostjal AK OÜ-l alust raha kinni pidamiseks ja nimetatud summa on antud kostjale MM’ile üle. IV Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära poolte esindajate seisukohad ja tunnistaja SK ütlused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele kostja I vastu, kuid tuleb jätta rahuldamata kostja II vastu. Asjas puudub vaidlus, et poolte vahel allkirjastati 15.08.2006 leping pealkirjaga „Ettemaksu broneerimisleping asja ostu-müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks“ (t lk 8-10) ning et selle alusel tasus hageja samal kuupäeval sularahas 30 000.00 krooni, millest 1⁄2 suurune rahasumma jäi AK deposiiti. Ostu-müügilepingut ei sõlmitud. Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena veendumusel, et vaidlusaluse lepingu näol ei ole tegemist nn broneerimislepinguga (nagu eksitavalt väidab lepingu nimetus ja millisel seisukohal on kostjad), vaid et tegemist on oma sisult tõepoolest korteriomandi võõrandamise eellepinguga nagu on hageja seisukoht. Kohus lähtub lepingu tõlgendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 29 (lepingu tõlgendamine) ja §-st 33 (eelleping). Nn broneerimislepinguga (ehk müügist hoidumise lepinguga) on tegemist juhul, kui poolte kokkulepete sisuks on tasu maksmine üksnes selles eest, et müüja kohustub mitte müüma sama kinnisasja mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele. Sellisele lepingule ei näe kehtiv seadusandlus tõepoolest ette kohustuslikku vormi. 15.08.2006 lepingus viitavad nn broneerimisele punktid 1.3 ja 2.3, milledes müüja kohustus mitte võõrandama, pantima või muul
viisil koormama asja kolmandale isikule kuni 19.09.2006, samuti mitte pidama sellealaseid läbirääkimisi. Kogu muust lepingutekstist aga nähtub, et see oli suunatud konkreetsetel tingimustel notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisele: punkt 1.1 --- „pooled kinnitavad, et soovivad tulevikus sõlmida müüjale omandiõiguse alusel kuuluva 3-toalise korteriomandi (edaspidi „asi“), notariaalse ostu-müügilepingu“; punkt 1.2.1 --- lepingu eesmärgiks on muuhulgas „pooltevaheliste suhete, õiguste ja kohustuste reguleerimine asja müügilepingu sõlmimisele eelneval ajal“; punkt 1.3 --- „pooled teevad kõik endast oleneva, et korterioomandi ostu-müügileping sõlmitakse hiljemalt 19.09.2006“; punktid 1.5 ja 3.3 --- „müügihinnaks on üks miljon kolmsada kaheksakümmend tuhat krooni“, mille „kohustub ostja tasuma ostumüügilepingu sõlmimisel“; punkt 2.2 --- „müüja annab asja ostjale üle vabana võlaõiguslikest ja asjaõiguslikest koormatistest ja kohustustest, s h kinnitab müüja, et asi ei ole kellelegi välja üüritud, renditud või antud muul alusel kolmanda isiku kasutusse; müüja kinnitab, et asja omandiõigust ei ole vaidlustatud ei kohtulikult ega kohtuväliselt; müüja kinnitab, et tal on olemas kõik vajalikud nõusolekud asja võõrandamiseks; müüja on kohustatud koheselt teatama ostjale kirjalikult kõikidest talle teatavaks saanud nõudmistest või vaidlustest seoses asjaga enne notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimist“; punkt 2.4 --- „müüja kohustub likvideerima kõik võlgnevused asja eest (elekter, kom maksed jne) hiljemalt vabastamise päevaks ...“; punkt 2.4 --- „müüja vabastab asja ja annab ostjale üle pärast notariaalse lepingu sõlmimist hiljemalt kaks nädalat peale notari tehingut; punkt 2.6 --- „asjaga koos antakse üle asja võtmed ning asja puudutavad dokumendid. Korterisse jääb sisse: köögis - ..., kogu korteris..., vannitoas...“; punkt 2.7 --- „müüja teeb kõik endast oleneva, et asi anda ostjale üle normaalses seisukorras“; punkt 2.8 --- „müüja teeb kõik endast oleneva, et ei tekiks temast tulenevaid takistusi asja omandiõiguse üleminekuks ostjale ja kohustub välja kirjutama end ja oma pereliikmeid hiljemalt 19.09.2006“; punkt 2.9 – „müüja teeb kõik endast oleneva, et ilmuda asja ostu-müügilepingu sõlmimiseks notari juurde poolte vahel kokkulepitud ajal“. Lisaks oli punktis 3.2 kokku lepitud, et hageja poolt makstav rahasumma loetakse asja notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel asja eest ettemaksuks ning see tasaarveldatakse punktis 1.5 nimetatud ostu-müügihinnaga. Samuti oli punktides 4.1 ja 4.2 kokku lepitud, et müüja poolt notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisest „käesolevas lepingus toodud tingimustel ja tähtaja jooksul“ keeldumise korral tasub müüja ostjale leppetrahvi ja tagastab saadudu ettemaksu täies ulatuses, ning et ostja poolse keeldumise korral sama lepingu sõlmimisest „jääb punktis 3.2 nimetatud ettemaksu summa müüjale ja ostjal ei ole õigust seda tagasi nõuda“. Tsiteeritud poolte kokkulepetest nähtub üheselt, et kokku lepiti vastastikused kohustused sõlmida tulevikus korteriomandi asukohaga XXXTallinnas võõrandamiseleping 15.08.2006 lepingus kokkulepitud tingimustel ning lepingu sõlmimisel hageja poolt tasutud vaidlusalused 30 000.00 krooni olid tasutud ettemaksuna (käsirahana VÕS § 156 mõistes), mitte aga tasuna nn broneerimise (teistele isikutele teatud ajaperioodil võõrandamisest hoidumise) eest. Viimast asjaolu tõendavad vaieldamatult punkti 3.2 viimases lauses ja punktides 4.1 ning 4.2 kokkulepitu. Tehingu tõlgendamisel ei oma määravat tähtsust punktis 1.6 poolte poolt avaldatu, et „leping ei ole käsitletav eellepinguna ega kinnisasja omandamise ja/või võõrandamise lepinguna.“ Tehingu tõlgendamisel tuleb lähtuda tehingust kui tervikust ja lepingu olemusest ning eesmärgist (VÕS § 29 lg 5 p 4 ja lg 6). Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hageja ja kostja I vahel oli 15.08.2006 allkirjastatud kinnisasja omandamise eelleping VÕS § 33 lg 1 mõistes. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt tuleb aga juhul, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, sõlmida ka eelleping samas vormis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 sätestab kinnisasja omandamise tehingule kohustusliku notariaalse tõestatuse vormi (tehingu notariaalne tõestamine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 82). Vaidlusalune leping on aga sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Seega ei ole järgitud tehingu seaduses sätestatud vormi ning tulenevalt TsÜS § 83 lg-st 1 on tegemist tühise tehinguga vormi järgimata jätmise tõttu.
Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ja selle alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsÜS § 84 lg 1). Kuna antud juhul ei ole seaduses teisiti sätestatud, siis kuulub rakendamisele VÕS § 1028 lg 1, mille kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandjalt) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda muuhulgas juhul, kui kohustust ei ole olemas. Vastavalt tühise lepingu punktile 3.2 kohustus hageja tasuma kostjale I kui müüjale 30 000.00 krooni sularahas. Asjas puudub vaidlus, et hageja kokkulepitud rahasumma lepingu sõlmimise ajal kostja II ruumides ka kostjale I üle andis. Nii tunnistaja S.K ütlustega kui poolte vahel allkirjastatud lepingu punkti 3.2 esimese lause viimase osa sõnastusega on tõendatud samaaegselt tehingu sõlmimisega ka kostjate omavaheline kokkulepe kostja I poolt saadud rahasummast 1⁄2 osa hoidmises teatud aja jooksul kostja II deposiidis (faktiliselt sularahana seifis). Sama kinnitab ka kostja II juhatuse liige ja kostja I. Samuti kinnitavad kostjad, et peale 19.09.2006 andis kostja II seifis olnud rahasumma kostjale I üle. Kohus on seisukohal, et kostjate omavahelised kokkulepped rahasumma hoidmises ei oma tähtsust asjaolule, et kokkulepe rahasumma üleandmises oli saavutatud hageja ja kostja I vahel ning et vastavalt lepingu punktile 3.2 andis hageja raha üle kostjale I. Raha üleandmine toimus tühise tehingu alusel hagejalt kostjale I ja seega on hagejal alusetult makstud rahasumma tagasinõudeõigus samuti kostja I vastu. Kostja II ei saanud raha mitte hagejalt, vaid kostjalt I ning ka kohtumenetluse ajal seda rahasummat enam tema valduses ei ole. Eeltoodust tulenevalt on seega põhjendatud hageja nõue kostja I vastu, kuid kostja II vastu tuleb jätta rahuldamata. Samas peab kohus vajalikuks märkida, et kostja I poolt oleks mõistlik käesoleva otsuse alusel tagastada hagejale kogu saadud 30 000.00 krooni, et vältida uut kohtumenetlust ja sellest eeldatavalt tulenevat menetluskulude nõuet. Kohtul puudub antud menetluses võimalus mõista kostjalt I välja kogu hageja poolt talle üleantud rahasumma, kuna kohus ei saa ületada hagipiire. Hageja nõue viivise osas on põhjendatud VÕS § § 101 lg 1 p-ga 6, § 113 lg-ga 1 ja §-ga 94. Nimetatud sätete kohaselt on võlausaldajal õigus nõuda võlgnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni kuni §-s 94 sätestatud suuruseni. Hageja on esitanud viivisnõude perioodi 01.12.2006 kuni hagiavalduse esitamiseni eest, s o kokku 130 päeva suuruses 1123.00 krooni. Seega kuulub kostjalt I viivisena välja mõistmiseni sellest 1⁄2, s o 561.50 krooni. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lõigete 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, sealhulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lõigete 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lõike 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Eeltoodu alusel määrab kohus, lähtudes asjaolust, et hagi kuulub rahuldamisele kostja I vastu, kuid jääb rahuldamata kostja II vastu, selliselt, et hageja kohtukulud jäävad 1⁄2 osas kostja I kanda, kuid kostja II kohtukulud jäävad hageja kanda..
Imbi Sidok (allkiri) kohtunik
I.Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.