Tsiviilasja number
2-07-13518
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
09.05.2008, Tallinn
Tsiviilasi
Asthig Movsisjani hagi Merle Maari ja Agenda Kinnisvara OÜ vastu kokku 31 123 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.12.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Asthig Movsisjani apellatsioonkaebused
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Asthig Movsisjan, esindaja Vladimir Sadekov Kostja Merle Maar, esindaja Vassili Kosteitšuk Kostja Agenda Kinnisvara OÜ (registrikood 11020951, asukoht Mustamäe tee 5 Tallinnas), esindaja juhatuse liige Õie Vilderson
Jätta Harju Maakohtu 18.12.2007 otsus muutmata rahuldamata. Menetluskulud jätta poolte endi kanda.
ja
ja
Merle
Maari
apellatsioonkaebused
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik
Hageja ja Merle Maar sõlmisid 15.08.2006 lihtkirjalikus vormis „Ettemaksu broneerimislepingu asja ostu-müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks“. Vastavalt lepingu p-le 3.2 tasus hageja broneerimistasu 30 000 krooni Agenda Kinnisvarabüroos. Hageja asus seisukohale, et broneerimisleping on tühine ning kostjad on kohustatud tagastama talle 30 000 krooni koos viivistega, kuna tegemist on alusetu rikastumisega. Hageja palus M. Maarilt välja mõista 15 000 krooni ning Agenda Kinnisvarabüroo OÜ-lt 15 000 krooni põhjusel, et poolte vahel kokkulepitud rahasummast andis hageja tegelikkuses 1⁄2 üle kinnisvarabüroole, mille kontoris toimus lepingu vormistamine ja raha üleandmine. M. Maar hagi ei tunnistanud. Poolte vahel toimusid müügilepingueelsed läbirääkimised, mille tulemuste ja saavutatud kokkuleppe fikseerimiseks vormistasid pooled kokkuleppe „Ettemaksu broneerimislepingu asja ostu-müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks“. Vastavalt saavutatud kokkuleppele võttis M. Maar kohustuse korterit kuni 19.09.2006 kolmandatele isikutele mitte võõrandada. Pooled ei võtnud lepinguga kohustust sõlmida korteri ostu-müügilepingut. Seega tegemist oli broneerimislepinguga, mitte aga võõrandamise eellepinguga. Asja broneerimise eest on hageja tasunud broneerimistasu. M. Maar on broneerimisega esitatud kohustuse täitnud ja seega õigustatult saanud endale broneerimistasu. Agenda Kinnisvara OÜ hagi ei tunnistanud. Kuna Agenda Kinnisvara OÜ deposiidis olev summa oli M. Maarile tasumisele kuuluva broneerimistasu osa ja viimane on broneerimislepinguga võetud kohustuse täitnud, siis ei olnud Agenda Kinnisvara OÜ-l alust raha kinni pidamiseks ja nimetatud summa on antud M. Maarile üle. Esimese astme kohtu otsus Kohus rahuldas hagi Merle Maari vastu ja mõistis välja Merle Maarilt Asthig Movsisjani kasuks alusetult saadud 15 000 krooni ja viivis 561,50 krooni. Kohus jättis rahuldamata hagi Agenda Kinnisvara OÜ vastu. Hageja menetluskulud jäid 1⁄2 osas Merle Maari kanda ning Agenda Kinnisvara OÜ menetluskulud hageja kanda. Kohus lähtus lepingu tõlgendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 29 ja §-st 33 ja leidis, et vaidlusaluse lepingu näol ei ole tegemist nn broneerimislepinguga, vaid et tegemist on oma sisult korteriomandi võõrandamise eellepinguga. Broneerimislepinguga (ehk müügist hoidumise lepinguga) on tegemist juhul, kui poolte kokkulepete sisuks on tasu maksmine üksnes selle eest, et müüja kohustub mitte müüma sama kinnisasja mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele. Sellisele lepingule ei näe kehtiv seadusandlus tõepoolest ette kohustuslikku vormi. 15.08.2006 lepingus viitavad nn broneerimisele p-d 1.3 ja 2.3, milledes müüja kohustus mitte võõrandama, pantima või muul viisil koormama asja kolmandale isikule kuni 19.09.2006, samuti mitte pidama sellealaseid läbirääkimisi. Kogu muust lepingutekstist aga nähtub, et see oli suunatud konkreetsetel tingimustel notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisele: p 1.1 --- „pooled kinnitavad, et soovivad tulevikus sõlmida müüjale omandiõiguse alusel kuuluva 3-toalise korteriomandi (edaspidi „asi“), notariaalse ostu-müügilepingu“; p 1.2.1 --- lepingu eesmärgiks on muuhulgas „pooltevaheliste suhete, õiguste ja kohustuste reguleerimine asja müügilepingu sõlmimisele eelneval ajal“; p 1.3 --- „pooled teevad kõik endast oleneva, et korteriomandi ostumüügileping sõlmitakse hiljemalt 19.09.2006“; p-d 1.5 ja 3.3 --- „müügihinnaks on üks miljon kolmsada kaheksakümmend tuhat krooni“, mille „kohustub ostja tasuma ostu-müügilepingu sõlmimisel“; p 2.2 --- „müüja annab asja ostjale üle vabana võlaõiguslikest ja asjaõiguslikest koormatistest ja kohustustest, s h kinnitab müüja, et asi ei ole kellelegi välja üüritud, renditud või antud muul alusel kolmanda isiku kasutusse; müüja kinnitab, et asja omandiõigust ei ole vaidlustatud ei kohtulikult ega kohtuväliselt; müüja kinnitab, et tal on olemas kõik vajalikud nõusolekud asja võõrandamiseks; müüja on kohustatud koheselt teatama ostjale kirjalikult kõikidest talle teatavaks saanud nõudmistest või vaidlustest seoses asjaga enne notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimist“; p 2.4 --- „müüja kohustub likvideerima kõik võlgnevused
2(6)
asja eest (elekter, kom.maksed jne) hiljemalt vabastamise päevaks ...“; p 2.4 --- „müüja vabastab asja ja annab ostjale üle pärast notariaalse lepingu sõlmimist hiljemalt kaks nädalat peale notari tehingut; p 2.6 --- „asjaga koos antakse üle asja võtmed ning asja puudutavad dokumendid. Korterisse jääb sisse: köögis - ..., kogu korteris..., vannitoas...“; p 2.7 --„müüja teeb kõik endast oleneva, et asi anda ostjale üle normaalses seisukorras“; p 2.8 --„müüja teeb kõik endast oleneva, et ei tekiks temast tulenevaid takistusi asja omandiõiguse üleminekuks ostjale ja kohustub välja kirjutama end ja oma pereliikmeid hiljemalt 19.09.2006“; p 2.9 – „müüja teeb kõik endast oleneva, et ilmuda asja ostu-müügilepingu sõlmimiseks notari juurde poolte vahel kokkulepitud ajal“. Lisaks oli p-s 3.2 kokku lepitud, et hageja poolt makstav rahasumma loetakse asja notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel asja eest ettemaksuks ning see tasaarveldatakse p-s 1.5 nimetatud ostu-müügihinnaga. Samuti oli p-des 4.1 ja 4.2 kokku lepitud, et müüja poolt notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisest „käesolevas lepingus toodud tingimustel ja tähtaja jooksul“ keeldumise korral tasub müüja ostjale leppetrahvi ja tagastab saadu ettemaksu täies ulatuses, ning et ostja poolse keeldumise korral sama lepingu sõlmimisest „jääb p-s 3.2 nimetatud ettemaksu summa müüjale ja ostjal ei ole õigust seda tagasi nõuda“. Tsiteeritud poolte kokkulepetest nähtub üheselt, et kokku lepiti vastastikused kohustused sõlmida tulevikus korteriomandi asukohaga X võõrandamiseleping 15.08.2006 lepingus kokkulepitud tingimustel ning lepingu sõlmimisel hageja poolt tasutud vaidlusalused 30 000 krooni olid tasutud ettemaksuna (käsirahana VÕS § 156 mõistes), mitte aga tasuna nn broneerimise (teistele isikutele teatud ajaperioodil võõrandamisest hoidumise) eest. Viimast asjaolu tõendavad vaieldamatult p 3.2 viimases lauses ja p-des 4.1 ning 4.2 kokkulepitu. Tehingu tõlgendamisel ei oma määravat tähtsust p-s 1.6 poolte poolt avaldatu, et „leping ei ole käsitletav eellepinguna ega kinnisasja omandamise ja/või võõrandamise lepinguna.“ Tehingu tõlgendamisel tuleb lähtuda tehingust kui tervikust ja lepingu olemusest ning eesmärgist (VÕS § 29 lg 5 p 4 ja lg 6). Eeltoodu alusel oli hageja ja M. Maari vahel 15.08.2006 allkirjastatud kinnisasja omandamise eelleping VÕS § 33 lg 1 mõistes. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt tuleb aga juhul, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, sõlmida ka eelleping samas vormis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 sätestab kinnisasja omandamise tehingule kohustusliku notariaalse tõestatuse vormi (tehingu notariaalne tõestamine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 82). Vaidlusalune leping on aga sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Seega ei ole järgitud tehingu seaduses sätestatud vormi ning tulenevalt TsÜS § 83 lg-st 1 on tegemist tühise tehinguga vormi järgimata jätmise tõttu. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ja selle alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsÜS § 84 lg 1). Kuna antud juhul ei ole seaduses teisiti sätestatud, siis kuulub rakendamisele VÕS § 1028 lg 1. Vastavalt tühise lepingu p-le 3.2 kohustus hageja tasuma M. Maarile kui müüjale 30 000 krooni sularahas. Asjas puudub vaidlus, et hageja kokkulepitud rahasumma lepingu sõlmimise ajal Agenda Kinnisvara OÜ ruumides ka M. Maarile üle andis. Nii tunnistaja S.K ütlustega kui poolte vahel allkirjastatud lepingu p 3.2 esimese lause viimase osa sõnastusega on tõendatud samaaegselt tehingu sõlmimisega ka kostjate omavaheline kokkulepe M. Maari poolt saadud rahasummast 1⁄2 osa hoidmises teatud aja jooksul Agenda Kinnisvara OÜ deposiidis (faktiliselt sularahana seifis). Sama kinnitab ka Agenda Kinnisvara OÜ juhatuse liige ja M. Maar. Samuti kinnitavad kostjad, et peale 19.09.2006 andis Agenda Kinnisvara OÜ seifis olnud rahasumma M. Maarile üle. Raha üleandmine toimus tühise tehingu alusel hagejalt M. Maarile ja seega on hagejal alusetult makstud rahasumma tagasinõudeõigus samuti M. Maari vastu. Agenda Kinnisvara OÜ ei saanud raha mitte hagejalt, vaid M. Maarilt ning ka kohtumenetluse ajal seda rahasummat enam tema valduses ei ole.
3(6)
Eeltoodust tulenevalt on seega põhjendatud hageja nõue M. Maari vastu, kuid Agenda Kinnisvara OÜ vastu tuleb jätta rahuldamata. M. Maari poolt oleks mõistlik käesoleva otsuse alusel tagastada hagejale kogu saadud 30 000 krooni, et vältida uut kohtumenetlust ja sellest eeldatavalt tulenevat menetluskulude nõuet. Kohtul puudub antud menetluses võimalus mõista M. Maarilt välja kogu hageja poolt talle üleantud rahasumma, kuna kohus ei saa ületada hagipiire. Hageja nõue viivise osas on põhjendatud VÕS § § 101 lg 1 p-ga 6, § 113 lg-ga 1 ja §-ga
4(6)
Vaidlusaluses lepingus käsitatakse M. Maarile makstud 30 000 krooni nii broneerimistasuna kui ka ettemaksuna. Lepingu p 3.2 teine lause sätestab, et asja notariaalse müügilepingu sõlmimisel loetakse broneerimistasu asja eest ettemaksuks ning see tasaarvestatakse p-s 1.5 nimetatud müügihinnaga. Asjaolu, et notariaalse müügilepingu sõlmimisel loetakse müüjale enne müügilepingu sõlmimist makstud broneerimistasu müügihinna ettemaksuks, ei tähenda, et algusest peale oleks tegemist ettemaksuga ja sellest tulenevalt ka eellepinguga. Asjaolu, et notariaalse lepingu sõlmimiseks leppisid pooled kokku broneerimistasu pidamist ettemaksuks, mis tasaarvestatakse tasumisele kuuluva müügihinnaga, ei tähenda, et tegemist oleks ostu-müügi eellepinguga. Tegemist on antud juhul müüja vastutulekuga ostjale, mis tähendab poolte kokkulepet. Tegemist on M. Maari tingimisi loobumisega broneerimistasust juhul, kui notariaalne leping sõlmitakse kokkulepitud aja jooksul. See lepingu säte kinnitab veel kord, et M. Maari eesmärk oli korteri müük, mitte selle müügi peatamise eest raha saamine. M. Maar oli korteri müümisest huvitatud ja notariaalse müügilepingu sõlmimisel hiljemalt 19.09.2006 ka nõus broneerimistasust loobuma. Vaidlusaluse lepingu sõlmimisel lugesid pooled broneerimistasu M. Maarile jäämist põhjendatuks ainult juhul, kui ostja loobub korteri ostmisest. Hagejalt raha saamiseks oli M. Maaril seadusega ettenähtud alus, so pooltevaheline broneerimisleping. Broneerimistasu eest kohustus M. Maar ajavahemikus 15.08.2006 19.09.2006, so arvates lepingu sõlmimise päevast kuni müügilepingu sõlmimise viimase kuupäevani korterit kolmandatele isikutele mitte võõrandama, pantima, koormama ega pidama ka sellealaseid läbirääkimisi. Sisuliselt oli vaidlusaluse lepingu sõlmimisega peatatud korterile mõne muu ostja leidmiseks suunatud mistahes tegevus. Sellega oli piiratud M. Maari kui korteri omaniku peamist õigust, omandi käsutamist. Broneerimislepingu sõlmimisega ja korteri pakkumisest ning müümisest loobumisega oli M. Maari jaoks peatatud ka korteri eest 1 380 000 kroonise müügihinna saamine rohkem kui üheks kuuks. Nimetatud õigustest loobumise eest on 30 000 krooni igati mõistlik tasu. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kaebuse rahuldamata. Agenda Kinnisvara OÜ on M. Maari apellatsioonkaebusega nõus. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 18.12.2007 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Hageja Asthig Movsisjan leidis apellatsioonkaebuses, et hagi tulnuks rahuldada ka kostja Agenda Kinnisvara OÜ vastu. Kolleegium leiab, et maakohus on piisavalt põhjendanud, miks hagi kostja II vastu rahuldamisele ei kuulu. Asja materjalidega ei ole tõendamist leidnud, et hageja oleks andnud üle raha kostjale Agenda Kinnisvara OÜ-le. Kaebuses toodud väited ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kostja Merle Maar leiab apellatsioonkaebuses, et hagi tema vastu tulnuks jätta rahuldamata, kuna kohus on hinnanud valesti esitatud tõendeid ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Kolleegium leiab, et kostja Merle Maari apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole otsuse tegemisel rikkunud
5(6)
menetlusõiguse norme ning on andnud hinnangu kõigile asjas esitatud tõenditele ja selle alusel asjaolud õigesti tuvastanud. Maakohus on õigesti leidnud, et 15.08.2006 allkirjastatud „Ettemaksu broneerimislepingu asja ostu-müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks“ näol on tegemist korteriomandi võõrandamise eellepinguga. Maakohus on seda piisavalt põhjendanud. Kostja poolt kaebuses toodud väited olid esitatud tema poolt ka maakohtus vastuses hagile ja neile on maakohus hinnangu andnud. Riigikohus on lahendis 3-2-1-70-07 leidnud, et TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Alati ei pruugi ka kinnisasja müügilepingu eellepingu tühisus kaasa tuua kogu lepingu tühisust, kuid siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, s.o broneerimise tühisuse. Sellest seisukohast järeldub, et kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. Maakohus on õigesti tuvastanud, et vaidlusalune leping sisaldab kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppeid ja on seega vorminõuete mittejärgimise tõttu tühine täies ulatuses. Eeltoodu alusel ei anna ükski kaebuses toodud väide alust maakohtu otsuse tühistamiseks ja ka Merle Maari apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kuna apellatsioonkaebused tuleb mõlemad jätta rahuldamata, siis jäävad menetluskulud poolte endi kanda.
R. Allikvere
U. Loonurm
U. Reinola
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.