Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
12. detsember 2007, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ Ketriken hagi Irina Raiskaja 15 795 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 04.07.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Ketriken apellatsioonkaebus
Menetluse liik
kirjalik menetlus
Menetusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Ketriken (reg.kood xxxxxxxx, Narva mnt 4-221, 10117 Tallinn), esindaja Tanel Mällas Kostja Irina Raiskaja (isikukood xxxxxxxxxxx, x)
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 04.07.2007 otsus lõppjärelduses muutmata, kuid otsust tuleb muuta motiivide osas. Jätta hagi rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel.
2.Jätta esimese ja teise astme kohtukulud OÜ Ketriken kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.01.12.2005 pidasid hageja, kostja ja Lia Trunova kolmepoolseid eelläbirääkimisi kostjale kuulunud korteriomandi asukohaga x Tallinn, müümiseks Lia Trunovale, mille kohta koostati eelläbirääkimiste protokoll. Protokolli p 3.1 kohaselt lepiti kokku, et korteriomandi notariaalne ostu-müügileping kavatsetakse sõlmida hiljemalt 01.01.2006. Lepiti kokku korteriomandi müügihinnas 1 030 000 krooni.
2.Ostja tasus OÜ Ketriken arveldusarvele ettemaksuna korteriomandi müügihinnast 15 000 krooni. Ülejäänud osa müügihinnast pidi ostja tasuma hageja arveldusarvele hiljemalt korteriomandi notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimise päeval.
3.Protokollis lepiti kokku, et juhul, kui korteriomandi müügileping jääb protokolli p-s 3.1 toodud tähtajaks sõlmimata kostjast tingitud asjaolude tõttu, kaotab protokoll oma õigusjõu ja ostja poolt tehtud ettemaks tagastatakse ostja arveldusarvele täies ulatuses. Kui korteriomandi müügileping jääb tähtajaks sõlmimata ostjast tingitud asjaolude tõttu, kaotab protokoll oma õigusjõu ja ostja poolt tehtud ettemaks võetakse kui kostja tasu korteriomandi võõrandamiseks kulunud aja eest.
4.07.12.2005 esitas kostja hagejale avalduse, milles palus ostja poolt korteriomandi eest tasutud ettemaks 15 000 krooni kanda üle Maarika Kuldmaa arveldusarvele kui kostja ettemaks Maarika Kuldmaale viimase omandis oleva korteriomandi, asukohaga x Tallinn ostmiseks. Hageja kandis nimetatud summa Maarika Kuldmaa arveldusarvele.
5.Korteriomandi notariaalne ostu-müügileping kostja ja Lia Trunova vahel jäi 01.01.2006 sõlmimata. Vaatamata korduvatele lubadustele ei tagastanud kostja hagejale viimase poolt kostjale tasutud 15 000 krooni suurust ettemaksu. Lia Trunova ja kostja vahel jäi notariaalne müügileping sõlmimata lähtuvalt kostja poolsest tegevusest, kes ühepoolselt tõstis korteriomandi eest tasumisele kuulunud müügihinda. 04.01.2006 sõlmis kostja asjaõiguslepingu, mille alusel kostja suurendas korteriomandit koormavat hüpoteeki, summas 560 000 krooni. Selline käitumine viitab selgesti, et kostja ei soovinud võõrandada korteriomandit protokolli p-s 4.1 algselt kokkulepitud hinnaga. Seega lõpetas kostja läbirääkimised ning kostjal puudus õiguslik alus hagejalt ettemaksu saamiseks. Tuginedes võlaõigusseaduse (VÕS) § 1029 ja § 1028 lg 1 on hagejal 15 000 krooni tagasinõudeõigus kostjalt. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivis 795 krooni.
6.Kostja hagi ei tunnistanud. Läbirääkimised toimusid ka hageja, kostja ja Marika Kuldmaa vahel viimasele kuulunud korteriomandi asukohaga x müügilepingu sõlmimiseks. Korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks oli kokku lepitud 07.01.2006. 07.12.2005 pakkus hageja kostjale Lia Trunova poolt korteriomandi eest tasutud ettemaks 15 000 krooni kanda üle Marika Kuldmaa arveldusarvele, kui kostja ettemaks Maarika Kuldmaa korteriomandi eest. Ühtlasi teatas hageja, et kui kostja on sellega nõus, siis peab ta esitama vastavasisulise avalduse, mille ka kostja esitas.
7.Seisuga 09.12.2005 koostati korteriomandi x kohta eksperthinnang, mille kohaselt moodustab korteriomandi väärtus 900 000 krooni. Hageja ettepanekule vähendada korteriomandi müügihinda 100 000 krooni võrra, vastas kostja eitavalt seoses korteriomandi asukohaga Tallinnas x ostmisega kokkulepitud hinnaga. Korteriomandi x müügileping jäi sõlmimata ostja Lia Trunovast sõltuvatest asjaoludest. Nimelt ei saanud Lia Trunova krediidiasutustest laenu nõutavas summas.
8.Seisuga 01.01.2006 kaotas protokoll oma õigusjõu, kuna korteriomandi müügi- ja asjaõigusleping jäi protokolli p 3.1 toodud tähtajaks sõlmimata ostjast tingitud asjaolude tõttu. 04.01.2006 sõlmis kostja ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel suurendas korteriomandit koormavat hüpoteeki 560 000 krooni võrra. Kostja ei ole rikkunud protokolli tingimusi ning hagejal puudub 15 000 krooni tagasinõude õigus. Samuti ei pea kostja põhjendatuks viivisenõuet. Esimese astme kohtu otsus
9.Kohus jättis hagi rahuldamata ja kohtukulud kogu ulatuses hageja kanda.
10.VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandjalt) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb ära.
11.Lähtuvalt asjaoludest võiks antud vaidluses hageja kohustuse täitmisena saadu tagasi nõuda kostjalt tuginedes ka VÕS § 1029, põhjusel, et kohustust ei tekkinud. Samas on pooled ning Lia Trunova 01.12.2005 korteri müügilepingu sõlmimise kavatsuste protokollis kokku 2(4)
leppinud ettemaksu (15 000 krooni) tagastamise tingimused. Ettemaks tuleb kostjal tagastada üksnes juhul, kui müügileping jäi sõlmimata 01.01.2006 müüjast olenevatel põhjustel.
12.Asja arutamisel ei leidnud tõendamist asjaolu, et korteriomandi x müügileping jäi sõlmimata kostjast, so müüjast olenevatel põhjustel. Hageja väide, et kostja tõstis ühepoolselt müügihinda, on alusetu. Protokolli p-s 4.1 olid lepingu pooled kokku leppinud müügihinnas 1 030 000 krooni. Ei oma tähtsust see, et hiljem hindas ekspert korteriomandi turuväärtuseks 900 000 krooni. Samuti ei saa korteriomandi müügihinna tõstmiseks lugeda korteriomandit koormava hüpoteegi suurendamist summas 560 000 krooni. Asjaõigusleping, millega suurendati hüpoteeki, sõlmiti 04.01.2006, so pärast 01.12.2005 protokolli punktis 3.1 kokku lepitud tähtaega. Kuna notariaalne müügileping Lia Trunova ja Irina Raiskaja vahel jäi 01.jaanuariks 2006 sõlmimata muutus 01.12.2005 protokoll kehtetuks ning kostja ei olnud edaspidi seotud nimetatud eellepingu tingimustega.
13.Eelnevast tulenevalt ei ole tõendatud, et notariaalne müügileping jäi sõlmimata kostjast olenevatel põhjustel, mistõttu on hageja nõue 15 000 krooni ettemaksu tagastamiseks põhjendamatu. Kuna hageja põhinõue ei kuulu rahuldamisele, siis on põhjendamatu ka nimetatud summalt arvestatud viivisenõue.
14.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
15.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.
16.Kohus rikkus õigusnormi, jättes materiaalõiguse normi täielikult kohaldamata. Nimelt ei oleks kohus, tuginedes TsMS § 436 lg-le 7 ja § 438 lg-le 1, pidanud piirduma ainult poolte poolt esitatud õiguslike väidetega, vaid iseseisvalt tuvastama, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada. Kohus on jätnud otsuse tegemisel tähelepanuta tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1 toodud tehingu vormi küsimuse ning TsÜS § 83 lg 1 tehingu vormi järgimata jätmise tagajärjed, kuigi seda oleks pidanud tulenevalt asjaoludest kohaldama. Hageja, kostja ja Lia Trunova vahel sõlmitud protokoll on suunatud kinnisasja omandamisele, millele on seadus ette näinud kindla vormi, mida lepinguosalised ei ole järginud.
17.Tõendamist leidis, et hageja ja müügilepingu pooled koostasid protokolli seepärast, et ostja saaks müüjale kuulunud korteriomandi omandada. Vaatamata asjaolule, et protokollis on lepinguosalised kinnitanud, et protokolli ei saa tõlgendada eellepinguna (VÕS § 33 lg 2 mõistes) ega kinnisasja omandamis- või võõrandamislepinguna (asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 mõistes), on protokolli põhiolemuseks korteriomandi omandamine. Seda kinnitavad ka muuhulgas protokolli p-s 4.1 korteriomandi ostuhinna 1 030 000 krooni kokkuleppimine, protokolli p-s 4.3 ettemaksu müügihinnaks lugemine ja protokolli p-s 3.1 notariaalse korteriomandi müügilepingu sõlmimises kokkuleppimine. Kohus ei avaldanud oma seisukohta protokolli vormi osas ning lahendas asja lähtudes sellest, et protokoll lepinguna kehtib. Kohus jättis tähelepanuta, et protokoll võib olla tervikuna tühine vorminõude järgimata jätmise tõttu. Kohus ei saa lahendada asja lepingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnusta.
18.Riigikohus leidis lahendis 3-2-1-32-06, et kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Seega on kogu kohtute põhjendus lepingu täitmatajätmise, lepingust taganemise ja selle tagajärgede kohta asjakohatu. Vastustaja seisukoht
19.Kostja ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. 3(4)
Ringkonnakohtu seisukoht
20.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et otsus on lõppjärelduses õige, kuid otsust tuleb muuta põhjenduste osas.
21.Ringkonnakohus leiab, et hagi ei ole õiguslikult põhjendatud. Hagi alusena esile toodud asjaolud ei võimalda hagi rahuldamist ja sel põhjusel tuleb hagi jätta rahuldamata.
22.Ringkonnakohus nõustub hagejaga selles, et Irina Raiskaja kui müüja, Lia Trunova kui ostja ja OÜ Ketriken kui vahendaja vahel 01.12.2005 sõlmitud korteri müügilepingu sõlmimise kavatsuste protokoll on oma sisult kinnisasja omandamisele suunatud eelleping, mis AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi peab olema sõlmitud notariaalses vormis. Vorminõude järgimata jätmise tõttu on protokoll TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine.
23.Hageja on apellatsioonkaebuses osundanud protokolli tühisusele, kuid ei ole põhjendanud, millisel õiguslikul alusel on temal lepingu tühisusest tulenevalt õigus saada vaidlusalune rahasumma endale. Vaidlust ei ole selles, et nõutava rahasumma näol on tegemist eellepingu p 4.3 alusel tasutud x korteri müügihinna ettemaksuga, mille ostja pidi tasuma vahendaja arvelduskontole, kust viimane selle müüja korralduse alusel kandis kolmanda isiku Maarika Kuldmaa kontole. Seega täitis tühist eellepingut ostja Lia Trunova, kellel oleks õigus VÕS § 1028 lg 1 alusel nõuda üleantu tagastamist. Hageja ei ole tühise tehingu täitmiseks enda raha üle kandnud ning tehingu vahendajana ei teki tal õigust nõuda tasutud müügihinna tasumist endale.
24.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamata jätmisega jäävad kõik menetluskulud hageja kanda.
R. Allikvere
G. Kivinurm
T. Kollom
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.