Apellant Hedi-Kai Pai, esindaja advokaat Tanel Pürn Vastustaja Günther Maiste
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 11.05.2007 otsus.
2.Teha uus otsus, millega rahuldada hagi ja mõista Günhter Maistelt välja 15 715.55 (viisteist tuhat seitsesada viisteist krooni ja 55 senti) Hedi-Kai Pai kasuks.
Kohtukulude jaotus
Menetluses kantud kulud jätta kostja kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
1.Hageja palus maakohtule esitatud hagiavalduses mõista kostjalt välja hageja kasuks müüdud objekti lepingutingimustele mittevastavuse eest 15 715.55 krooni. Hagiavalduse kohaselt müüs kostja 04.02.2003 sõlmitud notariaalse lepinguga hagejale 3/8 osa kinnistust asukohaga Viljandi linn xxxxx xx. Müüja kinnitas lepingu sõlmimisel, et temale teadaolevatel andmetel ei ole lepinguobjektil varjatud puudusi, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel; kinnistul asuv elamu vastab projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, elamu on elamiskõlbulik, on ühendatud elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonivõrguga. 19.04.2005 müüs hageja lepinguobjekti edasi Eva Jaadlale. 26.01.2006 sai E. Jaadla AS-st Viljandi Veevärk teada, et tema kasutuses olevas majaosas puudub tsentraalne kanalisatsioon, reovesi juhitakse sadevete dreenkaevu. E. Jaadla esitas hagejale kui müüjale pretensiooni. Hageja nõustus pretensiooniga ning E. Jaadlale esitatud pakkumisega nr 96007 summas 15 715.55 krooni kanalisatsioonitorustiku ja kaevude ehituseks. Hageja leidis, et kostja, kes temale müüs lepinguobjekti, on kohustatud temale hüvitama kanalisatsiooni maksumuse.
2.Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et ei ole müüjana rikkunud mingeid kohustusi. Kostja avaldas lepingu sõlmimisel kõik andmed, mida teadis. Kostja ei olnud teadlik kanalisatsiooni olukorrast, kuna ka kostjal ei olnud mingeid probleeme, kui ta oli lepinguobjekti omanik.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 11.05.2007 otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Otsuse kohaselt on pooled nõustunud asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus on teinud määruse kirjaliku menetluse korraldamiseks. Vaidlus on selles, kas kostja, müües hagejale lepinguobjekti, teadis, et sellel puudub kanalisatsioon, ja kas ta oleks pidanud hagejat lepingu sõlmisel sellest informeerima. Kohus leidis, et kuna kostjal ja ka hagejal lepinguobjektis elamise ajal puudusi kanalisatsioonis ei ilmnenud, ei olnud kostja teadlik, et xxxxx xx osa elamu kanalisatsioon kuni üldkanalisatsioonini oli tegelikult dreenitorustik, mitte nõuetekohane kanalisatsioon. Asjaolu, et hageja müüs lepinguobjekti edasi ja siis ilmnes kanalisatsiooni puudulikus, ei anna alust hagejal kostjalt välja nõuda kahju lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kohtule on esitatud AS Viljandi Veevärk liitumisleping 1. augustist 2000, millest nähtub, et Xxxxx xx on ühendatud üldkanalisatsiooniga. AS Viljandi Veevärk 21.03.2007 kiri kinnitab, et Xxxxx xx kinnistu on liitunud ühiskanalisatsiooniga. See tähendab, et kanalisatsioon on välja ehitatud kuni liitumiskaevuni kuni 1 meeter kinnistu piirist. Kanalisatsiooni
liitumispunktist majani ehitab omanik omal kulul. Kanalisatsiooniteenust kasutatakse alates 14.04.2001. Kohus oli seisukohal, et kanalisatsioon oli olemas, kui kostja müüs hagejale 3/8 kinnistust Xxxxx xx. Leping sõlmiti 04.02.2003. Hageja müüs kinnistu edasi 19.04.2005 E. Jaadlale. Talvel kanalisatsioon külmus ja siis selgus, et see oli tegelikult dreenitorustik. Kohus leidis, et tegelikult oli ka kinnistu siseselt kanalisatsioon olemas, aga see oli mittenõuetekohane. Kanalisatsioon oli töötanud ju nii kostja kui ka hageja omanduses oleku ajal. Järelikult ei saa väita, et puudus kanalisatsioon ja kostja varjas seda. Seega ei esitanud kostja valeandmeid lepinguobjekti kohta. Kinnistu oli ühendatud üldkanalisatsiooniga juba 2001. a.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.H.-K. Pai taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus rikkunud menetlusõiguse norme (TsMS §-d 436 lg 1; 438 lg 1; 442 lg 8). Seetõttu ei ole arusaadav, milliseid asjaolusid on kohus pidanud oluliseks ning millist sätet kohaldanud. Otsuses puuduvad põhjendused, miks ei saa hagi rahuldada hageja välja toodud asjaolude ja õigusnormide alusel. Kohus ei ole viidanud mitte ühelegi materiaalõiguse normile. Viidatud on nii poolte nõusolekul kui kohtu määramisel kohaldatavatele kirjalikku menetlust käsitlevatele normidele, seejuures jääb selgusetuks, kumba sätet on kohaldatud. Hageja ei vaielnud vastu kirjaliku menetluse kohaldamisele ning mitmete kirjalike seisukohtade esitamisega viitas asjaoludele, mille tuvastamist pidas oluliseks. Kostja neile kirjalikult ei vastanud ja kohus ei pidanud ilmselt vajalikuks sellist vastust nõuda. Kohus on määratlenud valesti vaidluse põhiolemuse. Kohus leidis, et vaidlus on selles, kas kostja, müües hagejale lepinguobjekti, teadis, et sellel puudub kanalisatsioon, ja kas ta oleks pidanud hagejat lepingu sõlmimisel sellest informeerima. Tegelikult on vaidluse põhiküsimus selles, kas kostja peab vastutama mittenõuetekohase asja müümise eest või mitte. Otsuses puudub põhjendus ning viide õigusnormile, mis kinnitaks kohtu seisukohta, et „asjaolu, et hageja müües edasi lepinguobjekti ja alles nüüd ilmnes kanalisatsiooni puudulikkus, ei anna alust hagejal kostjalt välja nõuda kahju lepingutingimustele mittevastavuse eest.“ Asjas ei ole oluline vaielda selle üle, kas dreenitorustiku kaudu reovee ärajuhtimist saab nimetada kanalisatsiooniks, olgugi, et mittenõuetekohaseks, või tuleb lugeda, et lepinguobjektil kanalisatsioon puudus. Samuti ei ole oluline, et samal kinnistul, kuid mitte lepinguobjekti puudutavas osas, oli olemas kanalisatsioon ning sõlmitud liitumisleping. Otsusest ei ole võimalik aru saada, miks on käsitletud kaasomaniku poolt sõlmitud liitumislepingut ning milliseid järeldusi sellest on tehtud. Arusaamatuks jääb ka seisukoht, et „kanalisatsioon oli olemas, kui kostja müüs hagejale 3/8 kinnistust“. Järgnevalt on kohus leidnud, et „siis selgus, et see oli tegelikult dreenitorustik“. Järgmises lauses on kohus leidnud, et lepinguobjektil puudus nõuetekohane kanalisatsioon. Seega on otsus vastuoluline, kord leitakse, et kanalisatsioon oli olemas, siis jälle, et ei olnud. Asjas on tõendatud, et majaosas, mille kostja hagejale müüs, nõuetekohane kanalisatsioon puudus. Majaosadest väljus reovesi erinevaid torusid pidi. AS Viljandi Veevärk 15.05.2006 kirjast nähtub, et vaidlusalusest majaosast läks reovesi kanalisatsiooni dreenitorustiku kaudu, mis ei ole lubatud. Hageja 04.05.2007 seisukohtadega esitati selles kirjas viidatud uurimustöö, millel on kajastatud nii Xxxxx xx kinnistu kanalisatsiooni- kui dreenitorustik. Hageja esitas
ka 25.09.2006 teostusjoonise, millelt nähtub, et umbkaudu samasse kohta, kus paiknes dreenitorustik, on rajatud kanalisatsioon. Korrektse kanalisatsiooni rajamise hinna ongi hageja kinni maksnud ning nõuab seda summat kostjalt. AS Viljandi Veevärk 21.03.2007 kiri räägib H. Saviaugu (menetlusse mittepuutuva kaasomaniku) kasutuses olevast majaosast. 01.08.2000 liitumisleping H. Saviaugu ja AS Viljandi Veevärk vahel puudutab samuti H. Saviaugu kasutuses olevat majaosa. Seega need tõendid ei lükka ümber hageja väiteid. Müüja esitas lepingu sõlmimisel punktis 2.1.4 mitmeid kinnitusi, sh et elamu on ühendatud kanalisatsioonivõrguga. Hageja ostis 3/8 mõttelist osa kinnistust ning lepingus käsitleti lepinguobjekti seisukorda. Lepinguobjekt ei olnud ühendatud kanalisatsioonivõrguga, vähemalt mitte korrektse torustiku kaudu. Seega ei vastanud kostja kinnitus tegelikkusele. Kostja on rikkunud kohustust lepingule vastav asi üle anda. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Korrektse kanalisatsiooni puudumine kui lepingutingimustele mittevastavus oli olemas asja üleandmisel. Tegemist ei olnud tagajärjega, mis saabus hiljem, vaid puudusega objektis, mis ilmnes hiljem. Kahju ehk kulutus asja viimiseks lepingus kirjeldatud olukorda on põhjuslikus seoses kostja kohustuse rikkumisega, sest kui kostja oleks üle andnud kanalisatsiooniga korrektselt ühendatud lepinguobjekti, siis poleks kulutust olnud vaja teha.
5.G. Maiste vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole apellatsioonkaebuse menetlusse võtmine põhjendatud, kuna kohus on otsuses selgelt põhjendanud oma otsuse tegemist. Vastustaja ei pea kaebust õigeks, kuna maakohtule esitatud dokumentidest nähtub, et kanalisatsioon oli olemas ja töökorras. Kanalisatsioon töötas nii kostja kui hageja valduses mitmed aastad. Liitumisleping 2001. a kohta on olemas ja AS-lt Viljandi Veevärk välja nõutud. Seega tegi maakohus otsuse objektiivselt ja kaaludes kõiki argumente. Apellatsioonkaebus on koostatud emotsioonidel ning jätab välja paljud faktid ja dokumendid. Vastavalt võlaõigusseadusele läks peale lepinguobjekti müüki E. Jaadlale kahju hüvitamise kohustus hagejale, kuna tema ja E. Jaadla vahel on sõlmitud hetkel kehtiv ostu-müügileping. Hageja ja kostja ostu-müügileping katkes peale uue ostu-müügilepingu sõlmimist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Tartu Maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu ning ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hageja kahju hüvitamise nõude.
7.Hageja on esitanud hagi kahju hüvitamise nõude tuginedes kostja müüdud asja mittevastavusele lepingutingimustele. Ringkonnakohus leiab, et hageja peab tõendama, et poolte vahel on kehtiv õigussuhe, et lepinguobjekti puudused olid olemas asja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale ning asjaolu, et hagejal on lepinguobjekti puuduse tõttu kahju tekkinud, samuti kahju suuruse.
8.Vastustaja vastuväite kohaselt on kehtiv ostu-müügileping hageja ja E. Jaadla vahel, ning pärast hageja poolt lepinguobjekti võõrandamist puuduvad hageja ja kostja vahel lepingulised suhted. Ringkonnakohus selle väitega ei nõustu. Ringkonnakohtu arvates säilib asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise õigus üldise hagi aegumise tähtaja jooksul, kuna hageja esitatud nõude aluseks saab olla pooltevaheline õigussuhe, siis on põhjendatud asuda seisukohale, et müügilepingust tulenev õigussuhe kestab kuni lepingu nõuetekohase täitmiseni. Ringkonnakohus leiab, hageja saab tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele VÕS § 227 sätestatud tähtaja jooksul. Asjaolu, et hageja võõrandas enne nõude esitamist lepinguobjekti, ei tohi lepingupoolt seada halvemasse olukorda, kui isikut kes asja edasi valdab.
9.Hageja väitel seisneb lepinguobjekti puudus selles, et objektiks oleva majaosa reovett ei vii kinnistult ära nõuetele vastav kanalisatsioonitrass. Hageja viitab poolte vahel 04.02.2003 sõlmitud notariaalse lepingu p. 2.1.4, mille kohaselt kinnistul asuv elamu vastab projektile, puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, elamu on elamiskõlblik, on ühendatud elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsiooni võrguga. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab üleantav asi vastama lepingutingimustele. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu põhjendustega, et oluline on veevärgiga liitumislepingu olemasolu ning asjaolu, et kuni 2006 aasta alguseni, mil trassi mittenõuetekohasus ilmnes, juhiti reovett elamust kanalisatsioonivõrku kinnistul oleva trassi kaudu. VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Ringkonnakohus leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingu punktist 2.1.4 tulenevalt pidi objekt lepingu tingimustele vastamiseks olema muuhulgas nõuetekohaselt ühendatud vee- ja kanalisatsiooni võrguga. Hageja väitel see lepingu tingimus täidetud ei olnud, mida ta tõendab Viljandi Veevärgi kirjaga 15.06.2006. Nimetatud kirja kohaselt on uurimisalane torustik rajatud hoone dreenitorustikuks ning seda on kunagi majaomaniku poolt hakatud kasutama reovee kanaliseerimiseks. Reoveekanalisatsioon peab olema kinnine toru ning vajab ka torustiku suuremat kallet ja seetõttu ei saa selleks kasutada dreenitorustikku. Kostja ei ole asja arutamise käigus esitanud vastuväiteid selle kohta, et objekti üleandmise ajal, so riisiko üleminekul hagejale, oleks olukord olnud reovee kanaliseerimise osas teistsugune, kui viidatud kirjas märgitud. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Ringkonnakohus leiab, et hageja on tõendanud varjatud puuduse olemasolu lepingu objektil asja üleandmise ajal hagejale. Kostja on menetluse käigus avaldanud, et ta ei olnud teadlik vaidlusaluse puuduse olemasolust. Ringkonnakohus leiab, et ka kostja mitteteadmine ei ole hagi rahuldamata jätmise aluseks. Nimetatud asjaolu ei vabanda kostja kohustuste rikkumist, kuna ta lepingu sõlmimisel esitas kinnitused, mis andsid hagejale muuhulgas aluse eelduseks, et kanalisatsioonitrass on nõuetekohane. Kui kostja kinnitas asjaolu, mida ta ei teadnud. siis ta rikkus kohustust.
8.Ringkonnakohus möönab, et käesolevas ajas omandas hageja kostjalt kaasomandi osa, kuid sõltumata sellest lasub vastutus asja lepingutingimustele vastavuse eest kostjal, kui
kinnisasja mõttelise osa omanikul, kes deklareerides, et võõrandatav elamuosa on ühendatud kanalisatsioonivõrku, pidi selle tingimuse nõuetekohaselt ka tagama. Hageja väitel tekkis talle kahju seoses sellega, et E. Jaadla, kellele tema sama lepinguobjekti võõrandas esitas tema vastu nõude kuna lepinguobjekt ei vastanud kokkulepitud tingimustele, puuduseks oli mittenõuetekohane reoveetrass. Hageja tunnistas puuduse olemasolu ning hüvitas E. Jaadlale 15 715.55 kr, mis on puuduse kõrvaldamise hind. Kahju suuruse tõendamisel on hageja tuginenud AS-i Viljandi Veevärk 03.02.2006 pakkumisele nr 96007, AS Viljandi Veevärk arvele 660099 (tl 20), maksegraafikule (tl 21) ning kolmele maksekorraldusele (tl 22-24). Asja materjalidest nähtub, et hageja pöördus kostja poole kohe pärast puuduse ilmnemist ja tegi muuhulgas ettepaneku puudus kostjal kõrvaldada (tl 18), kostja sellega ei nõustunud (tl 19), seetõttu tasus hageja oma vahenditega nimetatud puuduse kõrvaldamise eest. Ringkonnakohus leiab, et hageja esitatud tõenditega on tõendatud lepinguobjekti mittevastavuse tõttu hagejale tekitatud kahju suurus.
9.Ringkonnakohus leiab, et kostja on lepingulist kohustust rikkunud ning hageja oli õigustatud kasutama õiguskaitsevahendit ning taotlema VÕS § 101 lg 1 p 3 nimetatud kahju hüvitamist. Apellant taotleb hagi rahuldamist täies ulatuses. Ringkonnakohus märgib, et rahuldamisele kuulub hageja kahju hüvitamise nõue summas 15 715.55 kr. Hageja on hagis märkinud, et hageja ei lisa haginõudele VÕS § 94 intresse, kui kostja nõustub kirjaliku menetluse ning asja kiire lahendamisega. Ringkonnakohus leiab, et kuna hageja ei ole korrektselt viivitusintressi nõuet maakohtule esitanud, siis ringkonnakohus nimetatud nõude võimalikku põhjendatust ka ei käsitle.
10.Menetluses kantud kulud tuleb jätta kostja kanda.
Üllar Roostoja
Egon Konsand
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.