2-10-8728/44 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.Diana Prohhorova ja Lidia Prohhorova esitasid hagi Terje Kääriku ja Tarmo Kääriku vastu 409 882 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad 15.05.2006 kostjatega müügilepingu, mille kohaselt ostsid hagejad kostjatelt Tartumaal Tähtvere vallas XXX asuva kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega 2 950 000 krooni eest. Müüjad kinnitasid, et lepingu esemel ei ole müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjaid teavitanud ning mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. 2008/2009 talvel külmade ilmadega muutusid kinnistul asuva elamu põrandad külmaks, põrandaküte lakkas töötamast ning elamus normaalse temperatuuri hoidmine muutus praktiliselt võimatuks. OÜ Jyrr Invest ekspert leidis, et maja sokkel on nõuetekohaselt soojustamata, hoones ei ole võimalik tagada vajalikku soojust ning vihmavesi tungib eluruumi. Vigade kõrvaldamise orienteeruv maksumus on 409 882 krooni. Arvestades asjaolu, et Tarmo Käärik on ehitusalas tegutseva ettevõtte KVL Ehitus OÜ osanik ja juhatuse liige ning ta omab ehitualaseid eriteadmisi ja vastavat praktikat, on alust arvata, et ta on olnud kursis tema enda perekonna vajadusteks rajatava hoone ehitustöödega ja puudustega elamu konstruktsioonis. Tarmo Käärik ei teavitanud hagejaid varjatud puudustest ning rikkus sellega tahtlikult VÕS § 217 lg-t 1. VÕS § 220 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hagejad avastasid puudused 2008/2009 talvel ja teatasid kostjatele asja lepingutingimustele mittevastavusest 2009 mais, s.o pärast eksperdilt arvamuse saamist. Hagejad tegid kostjatele ettepaneku asuda läbirääkimistesse, kostjad keeldusid. Hagejate hinnangul on tegemist keeldumisega müüdud asja parandamisest. Hagejate nõue ei ole aegunud. TsÜS § 146 lg 2 kohaselt ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on viis aastat. Ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. TsÜS § 146 lg 4 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg on kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult.

3.Tartu Maakohus 1. novembri 2010 otsusega kohaldas hagejate nõudele aegumist ja jättis rahuldamata D. Prohhorova ja L. Prohhorova hagi Terje Käärik ja Tarmo Käärik vastu 409 882 krooni väljamõistmiseks. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kohtule esitatud materjalidest näha, et kostja Terje Käärik sõlmis AS-ga Jõgeva Ehitus töövõtulepingu elamu ehitamiseks kostjatele kuulunud kinnistule Tartumaal Tähtvere vallas XXX alevikus. Kostjad on kinnitanud, et asusid nimetatud elamusse elama 2003 ning elasid seal kolm aastat, s.o kuni elamu müümiseni hagejatele 2006. Kuni 2009 hagejad kostjatele pretensioone ei esitanud. Maja valmimise ajaks tuleb lugeda hetke, mil valmis siseviimistlus ja mil kostjad majja faktiliselt elama asusid, s.o 2003 kevadel. Asjaolu, et selleks ajaks ei olnud elamul kasutusluba, ei tõenda seda, et elamu ei olnud elamiseks valmis. Kasutusloa olemasolu või selle puudumine ei mõjutanud hagiavalduse alusena märgitud võimalike puudusi ehitisel (vähene või olematu soojustus, ehituslikud iseärasused). Kohtu hinnangul tuleb antud juhul hagi aegumise tähtaja kulgemist hakata arvestama alates 02.07.2006. Hagejad on kinnitanud, et on lepingu eseme üle vaadanud. Kohtu arvates kerge vaatluse läbi oleks hagejatel olnud võimalik lepingueseme ülevaatamise käigus märgata varikatuse metallist konstruktsioone ja elamu sokli soojustuse seisundit. Nimetatud asjaolude hindamiseks ei olnud vajalik nt konstruktsioonide avamine. Eseme ülevaatamisel tuleb lähtuda mõistlikkuse põhimõttest. Kohus ei pidanud hagejate nimetatud puudusi varjatud puudusteks. Hagejate endi kinnitusel ilmnesid hagiavalduses kirjeldatud asjaolud alles 2008/2009 talvel, seega mitu aastat pärast elamu soetamist. Kohtu hinnangul oleks hagejad pidanud juba pärast esimest majas elatud talve aru saama hagiavalduses kirjeldatud asjaoludest. Kostjad on tõendanud, et ei ole ise ega äriühing KVL Ehitus OÜ, mille juhatuse liikmeks on Tarmo Käärik, nimetatud elamut ehitanud. Asjaolu, et Tarmo Käärik on seotud KVL Ehitus OÜ-ga, ei anna alust eeldada, et tegemist on ka ehitusalaste teadmistega isikuga. Kohtule ei ole esitatud tõendeid kostja eriala või töökogemuse kohta. Seega on hagejate viide kostjate pahatahtlikkusele asjakohatu.

1.novembri 2010 otsuse tühistamist ja hagi rahuldamist. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole kohus põhjendanud, miks ei kohaldu aegumisele TsÜS § 146 lg 2 ning on paljasõnaliselt konstateerinud, et hagejate nõude aegumisele tuleb kohaldada TsÜS § 146 lg-t 1. Kostjad on rikkunud oma kohustusi tahtlikult ja kohaldamisele kuulub TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10-aastane aegumistähtaeg. Kohus on jätnud tähelepanuta kostjate pahatahtlikkust kinnitavad tõendid. Poolte vahel sõlmitud kinnistu ostu-müügilepingu kohaselt on müüjateks Terje Käärik ning Tarmo Käärik. Tarmo Käärik on tegutseva ehitusettevõtte KVL Ehitus OÜ osanik ja juhatuse liige ning ta on ehitusalaste teadmistega isik, kes pidi olema elamut müües teadlik selle puudustest ning varjas neid tahtlikult ostjate eest. Hagejatel küll puudub juurdepääs Tarmo Kääriku haridust ja erialaste teadmisi tõendavatele dokumentidele, kuid kuna ta on ehitusettevõtte osanik ja juhatuse liige, saab eeldada vastavate teadmiste ja kogemuse olemasolu. Hagejate arvates on asjakohatu siduda tehinguga seotud asjaoludega vaid Terje Käärikut ning pidada teda kinnistu müüjaks. Kostjate seletuste kohaselt olid nad abielus ning XXX asuv kinnistu oli abikaasade ühisvaraks. Seetõttu on arusaamatu maakohtu seisukoht, et tegemist oli Terje Kääriku varaga ning seetõttu tuleb lähtuda vaid tema teadmisest; 2) kuulub kohaldamisele TsÜS § 146 lg 2 teine lause, mille kohaselt ehitise müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne 5 aasta möödumist ehitise valmimisest. Tegemist on erinormiga TsÜS § 146 lg 1 suhtes ning seetõttu ei kuulu kohaldamisele hagi aegumise üldine tähtaeg. Samuti ei tulene seadusest, et eelnimetatud säte kehtib vaid hoone esmasel võõrandamisel. Ehitisele väljastati kasutusluba 2006. Kostjad ei ole kohtule esitanud veenvaid tõendeid, mis kinnitaksid, et elamu valmimise ajaks on 2003. Samuti ei ole kostjad tõendanud, et ehitusluba jäi väljastamata ametniku lohakuse tõttu; 3) on arusaamatu kohtu seisukoht, et hagejad pidanuks avastama puudused ehitise esimesel ülevaatusel. Hagejad ei oma ehitusalaseid teadmisi ning esmase ülevaatuse käigus tutvusid nad elamu üldise olukorraga. Seinte ja vundamendi soojustuse jms küsimustest ülevaate saamine ei ole sel viisil võimalik ning puudused ilmnesid alles pärast seda, kui ilm oli pikemat aega püsinud külmana. Tulenevalt vastavate teadmiste puudumisest pöördusid hagejad probleemi põhjuste väljaselgitamiseks spetsialisti poole, kelle arvamusele tuginedes esitasid nad oma pretensioonid.