Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Diana Prohhorova ja Lidia Prohhorova esitasid hagi Terje Kääriku ja Tarmo Kääriku vastu 409 882 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad 15.05.2006 kostjatega müügilepingu, mille kohaselt ostsid hagejad kostjatelt Tartumaal Tähtvere vallas XXX asuva kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega 2 950 000 krooni eest. Müüjad kinnitasid, et lepingu esemel ei ole müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjaid teavitanud ning mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. 2008/2009 talvel külmade ilmadega muutusid kinnistul asuva elamu põrandad külmaks, põrandaküte lakkas töötamast ning elamus normaalse temperatuuri hoidmine muutus praktiliselt võimatuks. OÜ Jyrr Invest ekspert leidis, et maja sokkel on nõuetekohaselt soojustamata, hoones ei ole võimalik tagada vajalikku soojust ning vihmavesi tungib eluruumi. Vigade kõrvaldamise orienteeruv maksumus on 409 882 krooni. Arvestades asjaolu, et Tarmo Käärik on ehitusalas tegutseva ettevõtte KVL Ehitus OÜ osanik ja juhatuse liige ning ta omab ehitualaseid eriteadmisi ja vastavat praktikat, on alust arvata, et ta on olnud kursis tema enda perekonna vajadusteks rajatava hoone ehitustöödega ja puudustega elamu konstruktsioonis. Tarmo Käärik ei teavitanud hagejaid varjatud puudustest ning rikkus sellega tahtlikult VÕS § 217 lg-t 1. VÕS § 220 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hagejad avastasid puudused 2008/2009 talvel ja teatasid kostjatele asja lepingutingimustele mittevastavusest 2009 mais, s.o pärast eksperdilt arvamuse saamist. Hagejad tegid kostjatele ettepaneku asuda läbirääkimistesse, kostjad keeldusid. Hagejate hinnangul on tegemist keeldumisega müüdud asja parandamisest. Hagejate nõue ei ole aegunud. TsÜS § 146 lg 2 kohaselt ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on viis aastat. Ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. TsÜS § 146 lg 4 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg on kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult.
Kostjad ei andnud kinnistu müümisel hagejatele üle ehitise kasutusluba ning hiljem selgus, et sellist luba ei olnudki väljastatud. Kostjad ei ole vastupidist tõendanud. Seega tuleks TsÜS § 146 lg 2 sätestatud hagi aegumise tähtaega arvestada ehitise hagejate valdusesse andmisest.
2.Kostjad Terje Käärik ja Tarmo Käärik vaidlesid hagile vastu. Vastuse kohaselt on hagi aegunud. Hagiavalduse aluseks olev leping sõlmiti 15.05.2006. Lepingu eseme otsese valduse üleandmine kostjatelt ostjatele toimus 01.07.2006. VÕS § 227 kohaselt algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Antud juhul algas aegumistähtaeg alates eseme üleandmisest ostjatele 01.07.2006. Hagi on esitatud aga 18.02.2010. Müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse tagajärjel tekkivad nõuded alluvad TsÜS §-s 146 sätestatud lepinguliste nõuete suhtes kehtivatele aegumistähtaegadele. Eeltoodust lähtuvalt on selge, et hageja nõue kostjate vastu on aegunud juba alates 01.07.2009. Elamu ehitas AS Jõgeva Ehitus, mida tõendab töövõtuleping. Ükski viide kostja pahatahtlikkusele ja sellega seoses pikendatud aegumistähtaja kohaldamisele ei ole asjakohane.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus 1. novembri 2010 otsusega kohaldas hagejate nõudele aegumist ja jättis rahuldamata D. Prohhorova ja L. Prohhorova hagi Terje Käärik ja Tarmo Käärik vastu 409 882 krooni väljamõistmiseks. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kohtule esitatud materjalidest näha, et kostja Terje Käärik sõlmis AS-ga Jõgeva Ehitus töövõtulepingu elamu ehitamiseks kostjatele kuulunud kinnistule Tartumaal Tähtvere vallas XXX alevikus. Kostjad on kinnitanud, et asusid nimetatud elamusse elama 2003 ning elasid seal kolm aastat, s.o kuni elamu müümiseni hagejatele 2006. Kuni 2009 hagejad kostjatele pretensioone ei esitanud. Maja valmimise ajaks tuleb lugeda hetke, mil valmis siseviimistlus ja mil kostjad majja faktiliselt elama asusid, s.o 2003 kevadel. Asjaolu, et selleks ajaks ei olnud elamul kasutusluba, ei tõenda seda, et elamu ei olnud elamiseks valmis. Kasutusloa olemasolu või selle puudumine ei mõjutanud hagiavalduse alusena märgitud võimalike puudusi ehitisel (vähene või olematu soojustus, ehituslikud iseärasused). Kohtu hinnangul tuleb antud juhul hagi aegumise tähtaja kulgemist hakata arvestama alates 02.07.2006. Hagejad on kinnitanud, et on lepingu eseme üle vaadanud. Kohtu arvates kerge vaatluse läbi oleks hagejatel olnud võimalik lepingueseme ülevaatamise käigus märgata varikatuse metallist konstruktsioone ja elamu sokli soojustuse seisundit. Nimetatud asjaolude hindamiseks ei olnud vajalik nt konstruktsioonide avamine. Eseme ülevaatamisel tuleb lähtuda mõistlikkuse põhimõttest. Kohus ei pidanud hagejate nimetatud puudusi varjatud puudusteks. Hagejate endi kinnitusel ilmnesid hagiavalduses kirjeldatud asjaolud alles 2008/2009 talvel, seega mitu aastat pärast elamu soetamist. Kohtu hinnangul oleks hagejad pidanud juba pärast esimest majas elatud talve aru saama hagiavalduses kirjeldatud asjaoludest. Kostjad on tõendanud, et ei ole ise ega äriühing KVL Ehitus OÜ, mille juhatuse liikmeks on Tarmo Käärik, nimetatud elamut ehitanud. Asjaolu, et Tarmo Käärik on seotud KVL Ehitus OÜ-ga, ei anna alust eeldada, et tegemist on ka ehitusalaste teadmistega isikuga. Kohtule ei ole esitatud tõendeid kostja eriala või töökogemuse kohta. Seega on hagejate viide kostjate pahatahtlikkusele asjakohatu.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.D. Prohhorova ja L. Prohhorova esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu
1.novembri 2010 otsuse tühistamist ja hagi rahuldamist. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole kohus põhjendanud, miks ei kohaldu aegumisele TsÜS § 146 lg 2 ning on paljasõnaliselt konstateerinud, et hagejate nõude aegumisele tuleb kohaldada TsÜS § 146 lg-t 1. Kostjad on rikkunud oma kohustusi tahtlikult ja kohaldamisele kuulub TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10-aastane aegumistähtaeg. Kohus on jätnud tähelepanuta kostjate pahatahtlikkust kinnitavad tõendid. Poolte vahel sõlmitud kinnistu ostu-müügilepingu kohaselt on müüjateks Terje Käärik ning Tarmo Käärik. Tarmo Käärik on tegutseva ehitusettevõtte KVL Ehitus OÜ osanik ja juhatuse liige ning ta on ehitusalaste teadmistega isik, kes pidi olema elamut müües teadlik selle puudustest ning varjas neid tahtlikult ostjate eest. Hagejatel küll puudub juurdepääs Tarmo Kääriku haridust ja erialaste teadmisi tõendavatele dokumentidele, kuid kuna ta on ehitusettevõtte osanik ja juhatuse liige, saab eeldada vastavate teadmiste ja kogemuse olemasolu. Hagejate arvates on asjakohatu siduda tehinguga seotud asjaoludega vaid Terje Käärikut ning pidada teda kinnistu müüjaks. Kostjate seletuste kohaselt olid nad abielus ning XXX asuv kinnistu oli abikaasade ühisvaraks. Seetõttu on arusaamatu maakohtu seisukoht, et tegemist oli Terje Kääriku varaga ning seetõttu tuleb lähtuda vaid tema teadmisest; 2) kuulub kohaldamisele TsÜS § 146 lg 2 teine lause, mille kohaselt ehitise müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne 5 aasta möödumist ehitise valmimisest. Tegemist on erinormiga TsÜS § 146 lg 1 suhtes ning seetõttu ei kuulu kohaldamisele hagi aegumise üldine tähtaeg. Samuti ei tulene seadusest, et eelnimetatud säte kehtib vaid hoone esmasel võõrandamisel. Ehitisele väljastati kasutusluba 2006. Kostjad ei ole kohtule esitanud veenvaid tõendeid, mis kinnitaksid, et elamu valmimise ajaks on 2003. Samuti ei ole kostjad tõendanud, et ehitusluba jäi väljastamata ametniku lohakuse tõttu; 3) on arusaamatu kohtu seisukoht, et hagejad pidanuks avastama puudused ehitise esimesel ülevaatusel. Hagejad ei oma ehitusalaseid teadmisi ning esmase ülevaatuse käigus tutvusid nad elamu üldise olukorraga. Seinte ja vundamendi soojustuse jms küsimustest ülevaate saamine ei ole sel viisil võimalik ning puudused ilmnesid alles pärast seda, kui ilm oli pikemat aega püsinud külmana. Tulenevalt vastavate teadmiste puudumisest pöördusid hagejad probleemi põhjuste väljaselgitamiseks spetsialisti poole, kelle arvamusele tuginedes esitasid nad oma pretensioonid.
5.Terje Käärik ja Tarmo Käärik vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on hagi aegunud vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1. VÕS § 227 kohaselt algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Antud juhul toimus asja üleandmine (aegumistähtaja algus) hagejatele 01.07.2006, hagi on esitatud aga 18.02.2010. Asja üleandmisest nõude esitamiseni on möödunud üle kolme aasta ja seitsme kuu ning sellest tulenevalt on hagi aegunud. Tartu Maakohus on oma 21.01.2009 otsuses nr 2-07-42783 kinnitanud, et müügilepingust tuleneva nõude aegumisel näeb VÕS § 227 ette erisuse võrreldes TsÜS §-s 147 ettenähtud üldreegliga – müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale, mitte nõude sissenõutavusest. Aegumistähtaeg tuleneb TsÜS § 146 lg-st 1, mille järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Ka Tartu Ringkonnakohus on oma 22.11.2007 otsuses asjas nr 2-06-17517 väljendanud seisukohta, et asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise
õigus säilib üldise hagi aegumise tähtaja jooksul ning isik saab tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele VÕS § 227 sätestatud tähtaja jooksul; 2) ei kohaldu käesolevas asjas TsÜS § 146 lg 2 teine lause. Kõik vaidlusaluse elamu konstruktsioonilised ja soojustustööd (seega üksnes välja arvatud siseviimistlustööd) teostati AS Jõgeva Ehitus poolt juba 2002 lõpuks. Vastustajad kolisid majja elama juba 2003 kevadel, mil registreerisid antud maja enda elukohana ka rahvastikuregistris. Tähtvere Vallavalitsus on kinnitanud, et elamu valmis lõplikult maikuus 2004. Õigusaktides ei ole täpsemalt määratletud, mida tähendab ehitise „valmimine“. Antud juhul on kohus asunud seisukohale, et maja valmis aastal 2003, põhjendades seda sellega, et kostjad asusid majja faktiliselt elama. TsÜS § 146 lg 2 kohaldumiseks pidanuks nõude esitama hiljemalt 2008, kuid hagejad pöördusid hagiga kohtusse alles 18.02.2010, mis ei anna kuidagi alust TsÜS § 146 lg 2 kohaldamiseks. Isegi kui käsitleda ehitise valmimisena selle lõplikku valmimist maikuus 2004, mille kohta on olemas tõend Tähtvere Vallavalitsuselt, aegus nõue juba 2009, seega on TsÜS § 146 lg 2 kohaldumine absoluutselt välistatud. Kasutusloa väljastamise aega iseenesest ei saa pidada ajaks, millal lugeda ehitis valminuks. Samuti avaldus kasutusloa saamiseks oli esitatud juba tunduvalt varem (2004), mis viitab sellele, et ehitise müügilepingust tulenevate nõuete aegumise viieaastane tähtaeg oli hagi esitamise ajaks vääramatult möödunud; 3) ei ole käesolevas asjas kohaldatav TsÜS § 146 lg 4. Müügilepingu poolteks olid Terje Käärik ja hagejad. Ei ole millegagi tõendatud, et võlasuhte pooleks olev Terje Käärik oma kohustusi tahtlikult oleks rikkunud. Hagejad omistavad pahatahtlikkust Terje Kääriku tollasele abikaasale Tarmo Käärikule ja seda seeläbi, et Tarmo Käärik kuulub ehitusettevõtte KVL Ehitus OÜ juhatusse. Antud fakt ei tõenda mingil moel hagejatega sõlmitud müügilepingust tulenevate kohustuste tahtlikku rikkumist. KVL Ehitus OÜ ei ole nimetatud elamut ehitanud. Kostjate majas elamise perioodil kostjad hagejate esiletoodud probleeme ei täheldanud. Hagejad ise hakkasid puudustele viitama alles pärast majas kolmandat talve elamist. Seega on meelevaldne väide, et ainuüksi asjaolu, et Tarmo Käärik on ehitusettevõtlusega kokkupuutuv isik, pidi ta hagejate toodud puudustest kindlasti teadlik olema ning pani ka toime müügilepingust tulenevate kohustuste tahtliku rikkumise. Ükski hagejate poolt esitatud tõend ei kinnita kostjate pahatahtlikkust. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-79-09 asunud seisukohale, et kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt. Eeltoodust tulenevalt kohaldub TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud aegumistähtaeg nõuetele, mis tulenevad lepingupoole tahtlikust heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib õigusvastase tagajärje saabumist. Selline tegu võib kolleegiumi arvates olla kas aktiivne või passiivne. Esimesel juhul rikub isik kohustust tahtlikult heade kommete vastase tegevusega, teisel juhul tegevusetusega. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Eeltoodule tuginedes leiab kolleegium, et TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud kümneaastase aegumistähtaja kohaldamine eeldab, et lepingupool rikkus oma kohustust tahtlikult heade kommete vastaselt. Riigikohtu seisukohale tuginedes saab väita, et midagi taolist antud asjas pole esinenud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
1.novembri 2010 otsus muutmata käesolevas otsuses toodud põhjendustel.
7.Õige on apellandi väide, et maakohtu vaidlustatud otsuses puuduvad põhjendused selle kohta, miks kohus ei kohaldunud TsÜS § 146 lg-t 2, kuigi hagejad olid vastava taotluse esitanud. Samas ei muuda see asjaolu vaidlustatud otsuse resolutsiooni, sest hagi on aegunud ka TsÜS § 146 lg 2 lause 2 järgi.
Vastavalt TsÜS § 146 lg 2 teisele lausele ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Antud juhul on hagejad esitanud ehitise puuduse tõttu müügilepingut tuleneva nõude ning seetõttu otsustamaks nõude aegumise üle tuleb võtta seisukoht nii TsÜS § 146 lg 1 kui ka TsÜS § 146 lg 2 kohaldamise kohta. TsÜS § 146 lg 1 sätestab tehingust tulenevatele nõuetele üldise kolmeaastase tähtaja. Nõuete aegumine algab VÕS 227 kui erisätte järgi asja üleandmisega ostjale. Vaidlust ei ole selle üle, et kostjad andsid asja üle hagejatele 01.07.2006. Kuna hagi maakohtule on esitatud 22.02.2010, mil asja üleandmisest nõude esitamiseni oli möödunud üle kolme aasta ja seitsme kuu, siis on nõue TsÜS § 146 lg 1 alusel aegunud.
8.Nõue on aegunud ka TsÜS §146 lg 2 teise lause järgi. Ekslik on apellantide seisukoht, et kuna kasutusluba ehitisele väljastati 2006, siis ehitis valmis sel ajal. Ehitist saab lugeda valminuks alates selle vastuvõtmisest tellija poolt või vastuvõetuks lugemisest. Nähtuvalt ehituse töövõtulepingust nr 139, pidi ehitis valmima 10. septembril 2002 (tl 99-105). Samas on Terje Käärik tasunud esitatud arvete alusel ehitajale veel 07.01.2003 (tl 107) ning seetõttu ei saa tuvastada ehitise valmimise tähtaega töövõtulepingu järgi. Ehitise valmimise tähtpäevaks saab kindlasti lugeda 19.05.2004, mil Terje Käärik esitas Tähtvere Vallavalitsusele taotluse elamule kasutusloa saamiseks (tl 118). Kuna hagi maakohtule on esitatud aga 22.02.2010, siis oli selleks ajaks möödunud ka nõude esitamise viieaastane tähtaeg ning nõue on aegunud TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaselt.
9.Alusetu on apellantide väide, et antud juhul kohaldub TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud nõude aegumistähtaeg kümme aastat. Vastavalt TsÜS § 146 lg-le 4 on käesoleva paragrahvi lõigetes 1-3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Apellantide väitel rikkus Tarmo Käärik oma kohustusi tahtlikult seetõttu, et ta on tegutseva ehitusettevõtte KVL Ehitus OÜ osanik ja juhatuse liige ning seetõttu ehitusalaste teadmistega isik, kes pidi olema elamut müües teadlik selle puudustest ning varjas neid tahtlikult ostjate eest. Ringkonnakohus leiab, et ainuüksi Tarmo Kääriku kuulumine ehitusettevõtte KVL Ehitus OÜ juhatusse ei tõenda seda, et ta teadis elamut müües puudustest ja varjas neid ostjate eest. Ükski hagejate poolt esitatud tõend ei kinnita kostjate pahatahtlikkust. Siinkohal on asjakohane kostjate viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-79-09, milles on asutud seisukohale, et kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt. Kostjate tegevuses ei ole tuvastatav tahtlik heade kommete vastane käitumine ja soov saavutada õigusvastane tagajärg.
10.Iseenesest õige on apellantide väide, et arusaamatu on kohtu seisukoht, mille kohaselt hagejad pidanuks avastama puudused ehitise esimesel ülevaatusel, kuid samas see asjaolu ei muuda seda, et hagejate nõue on aegunud.
11.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt apellantide kanda.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.