Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hagejate nõue Kohtule 14.03.2007. a esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 02.09.1996. a mitteeluruumide rendilepingu nr 06-96560, mille alusel rendileandja andis hagejale tähtajaliselt kuni 30.04.1999. a rendile XXX asuva maja I korruse ruumid üldpinnaga 226,5 m2. 14.05.1999. a hageja ja kostja pikendasid poolte kokkuleppel ja Tallinna Kesklinna Valitsuse 03.05.1999. a korralduse nr 247 p 1 alusel ülalnimetatud mitteeluruumide rendilepingu tähtaega kuni 03.05.2004. a. 30.04.2004. a kostja teatas hagejale oma kirjas nr 9-11/04/1028, et kostja on nõus jätkama lepingulist suhet hagejaga tähtajatu mitteeluruumide rendilepingu alusel pärast eelnimetatud lepingu tähtaja möödumist tingimustel, et hageja nõustub tasuma kogu rendipinna eest üüri 80 kr/m2 kohta kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud, maksud ja koormised. Hageja nõustus kostja poolt pakutud tingimustega nii lepingu tähtaja, kui ka üüri määra osas ja kostja Tallinna Kesklinna vanema 01.06.2004. a korralduse nr 554 alusel muudeti mitteeluruumide rendilepingu nr 06-96560 punkti 2.1. ning kehtestati alates 01.06.2004. a ruumide üüriks 80 kr/m2 kohta kuus ja 07.06.2004. a allkirjastati hageja ja kostja esindajate poolt mitteeluruumide rendilepingu punkti 2.1. muudatus. 15.12.2006. a sai hageja kostja Tallinna Kesklinna Valitsuse 13.12.2006. a mitteeluruumide rendilepingu korralise ülesütlemise avalduse. Avalduses kostja teatas hagejale, et ütleb rendilepingu korraliselt üles ja palub vabastada ruumid hiljemalt 15.03.2007. a, mis on ühtlasi ka rendilepingu lõppemise päevaks. 03.01.2007. a hageja teatas oma avalduses kostjale, et ei ole nõus kostja ülesütlemise avaldusega, kuna lepingu pooled leppisid p-de 4.3. ja 4.3.5. sätete alusel kokku selles, et kostja võib nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui tekib riiklik või linnaline vajadus renditavate ruumide kasutamiseks uuel otstarbel, nende lammutamine või ümberehitamise vajadus vastavalt linnavalitsuse määrusele või korraldusele. Hageja teatas kostjale, et rendilepingu korralise ülesütlemise avalduses puudus lepingu ülesütlemise alus, mis muudab lepingu ülesütlemise avalduse tühiseks. 15.02.2007. a teatas kostja hagejale, et kostja ei soovi enam nimetatud ruumide kasutusotstarbena näha toiduainete kauplust, vaid kavatseb need kasutusse anda teisel kasutusotstarbel. Lisaks teatas kostja, et eelnevalt kuulutavad ruumide kasutusse andmiseks välja enampakkumise, milles määratakse konkreetsed tingimused. 28.02.2007. a avaldas hageja kostjale oma seisukoha, et Tallinna Kesklinna Valitsus vara valitsejana, kavatsedes lepingulist suhet lõpetada ruumidele muu kasutusotstarbe määramiseks, on ületanud volituste piire edastades rentnikule rendilepingu korralise ülesütlemise avalduse alusetult, kuna puudub vastav Tallinna Linnavalitsuse määrus või korraldus, seetõttu on 13.12.2006. a ülesütlemise avaldus alusetu ja tühine.

Kostja vastus ja vastuhagi Kohtule 12.04.2007. a esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ei ole pooltel vaja erilist ülesütlemispõhjust. Ainukeseks piiranguks tähtajatu üürilepingu ülesütlemisel on ülesütleva poole etteteatamiskohustus. Tallinna Kesklinna Valitsus

edastas lepingu korralise ülesütlemise avalduse 13.12.2006. a ja avalduses oli märgitud, et leping lõpeb 15.03.2007. a. seega on Tallinna Kesklinna Valitsus järginud seaduses ettenähtud tähtaega. Ülesütlemisavalduses sisaldub ülesütlemise alus, milleks on VÕS § 311. Hageja viited selle kohta, et lepingu lõpetamine toimub haldusakti alusel ei ole õiged. Linnavara kasutusse andmise korra p 61 kohaselt kui Tallinna õigusaktidest ei tulene teisiti, esindab linna kõigis kasutuslepingust tulenevates suhetes kasutusse antava vara valitseja. Vara valitseja on kohustatud kontrollima kasutuslepingu täitmist, rikkumise korral rakendama sanktsioone ning kasutuslepingu õlesütlemise aluste esinemise korral algatama kasutuslepingu ülesütlemise. Tallinna linna õigusaktid ei näe ette, et lepingu lõpetamise aluseks on haldusakt. Kohtule 17.04.2007. a esitatud vastuhagi kohaselt 13.12.2006. a edastas Tallinna Kesklinna Valitsus OÜ-le V rendilepingu korralise ülesütlemisavalduse, milles paluti ruumid vabastada 15. märtsiks 2007. a., nimetatud kuupäev oli ka mitteeluruumide rendilepingu lõppemise päevaks. OÜ V ei ole ruume tagastanud ning kasutab jätkuvalt ruume. Kostja palub kohustada OÜ-d V vabastama mitteeluruumid. OÜ V vastus vastuhagile OÜ V vastuhagi ei tunnista. Nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine, seega on OÜ-l V jätkuvalt õiguslik alus mitteeluruume kasutada. Käesoleva ajani ei ole Tallinna linna poolt haldusakti vaidlusaluse mitteeluruumi rendilepingu lõpetamise kohta välja antud. Haldusakt oleks ühtlasi VÕS § 325 lg 2 p 3 mõttes piisav ülesütlemise põhjuseks (aluseks). Puudub ka haldusakt vaidlusaluste ruumide kasutusotstarbe muutmiseks ja/või enampakkumise korraldamiseks. Kohtuistung Kohtuistungil 15.10.2007. a. hageja jääb oma hagiavalduse juurde. Lepingu lõpetamine peab toimuma haldusakti alusel. Hageja leiab, et lepingu lõpetamiseks puudub alus, oleks pidanud ära näitama, mille alusel OÜ-ga V leping lõpetati. Praegu ülesütlemise alus puudub. Kostja esindaja seletuse kohaselt soovib kostja välja kuulutada uue enampakkumise. Kõik teised lepingud selles hoones on samuti lõpetatud. Kostja jääb enda vastuhagi juurde. Tallinna linna praktika ongi selline, et arve esitatakse terve kuu eest ja hiljem makstakse tagasi poole kuu summa. Raha tagastatakse siis, kui ruumid on reaalselt ka vabastatud. Kui isik vabastab ruumid hiljem, siis arvestatakse ka nende päevade eest üüri. Tallinna linn soovib välja kuulutada enampakkumise, välja selgitada turuhinna ja leida nendele ruumidele ka investor. Eesmärgiks on lõpetada vanad lepingud ja sõlmida uued hetkeseisule vastavad lepingud. Kostja lähtub linnavara kasutamise korra eeskirjadest. Linna huvi on hoida enda ruumid korras, anda need rendile võimalikult kasumlikul viisil. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja esindaja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et OÜ V hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. Tallinna Linna vastuhagi kuulub rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja sõlmisid 02.09.1996. a mitteeluruumide rendilepingu nr 06-96560, mille alusel Tallinna Kesklinna Valitsus andis OÜ-le V tähtajaliselt kuni 30.04.1999. a rendile XXXasuva maja I korruse ruumid üldpinnaga 226,5 m2(tl 7-8, 36-38). 14.05.1999. a hageja ja kostja pikendasid poolte kokkuleppel ja Tallinna Kesklinna Valitsuse 03.05.1999. a korralduse nr 247 p 1 alusel ülalnimetatud mitteeluruumide rendilepingu tähtaega kuni 03.05.2004. a (tl 9).

VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Poolte vahel ei ole vaidlust, et rendileping muutus tähtajatuks pärast 03.05.2004. a. lepingu tähtaja möödumist. 07.06.2004. a allkirjastati hageja ja kostja poolt mitteeluruumide rendilepingu punkti 2.1. muudatus, millega kehtestati alates 01.06.2004. a ruumide üüriks 80 kr/m2 kohta kuus (tl 12). 13.12.2006. a esitas kostja hagejale rendilepingu nr 06-96560 korralise ülesütlemise avalduse (tl 13, 39), mille hageja sai kätte 15.12.2006. a. Avalduse kohaselt ei soovi Tallinna Kesklinna valitsus enam jätkata rendilepingu nr 06-96560 täitmist ning palub vabastada ruumid hiljemalt 15.03.2007. a, mis on ühtlasi ka rendilepingu lõppemise päevaks. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja poolt hagejale esitatud avalduses sisaldub ülesütlemise alus. Hageja hinnangul oleks kostja poolt välja antud haldusakt VÕS § 325 lg 2 p 3 mõttes piisav ülesütlemise põhjuseks (aluseks), käesoleval juhul alus puudub, seega on ülesütlemine tühine. VÕS § 325 lg 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kostja vastuväite kohaselt ülesütlemisavalduses sisaldub ülesütlemise alus, milleks on VÕS § 311. Kohus nõustub kostjaga selles, et kehtivad õigusaktid ei kohusta üürileandjat põhjendama, miks leping üles öeldakse. VÕS § 311 lg 1 kohaselt lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Käesoleval juhul on kostja järginud seaduses sätestatud tähtaega. Tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ei ole pooltel vaja erilist ülesütlemise põhjust ning ainukeseks piiranguks on ülesütleva poole etteteatamiskohustus. Ka Riigikohus on oma 11.12.2006. a lahendis 3-2-1-128-06 leidnud, et VÕS § 325 lg 2 p 3 mõttes on piisav, kui üürilepingu ülesütlemisavalduses on tehtud üksnes viide tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele. Tingimata vajalik ei ole ka viide ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele võlaõigusseaduse sättele. Kohtule on esitatud pooltevaheline kirjavahetus ajavahemikul 03.01.2007. a kuni 28.02.2007. a, millest nähtub, et kostja on selgitanud hagejale rendilepingu ülesütlemise põhuseid (tl 14-22). Asjaolu, et hageja ei pea põhjendusi piisavaks ei ole aga aluseks ülesütlemise avalduse tühiseks tunnistamiseks. Kohus nõustub kostjaga, et hageja väited selle kohta nagu toimuks rendilepingu lõpetamine haldusakti alusel, ei ole õiged. Poolte vahelised lepinguõiguslikud vaidlused jäävad tsiviilõiguslikuks ka siis, kui üheks pooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik. Käesoleval juhul on poolte vahel tsiviilõigussuhe ja Tallinna linn on tsiviilõigussuhte pool. Vaidlusaluse mitteeluruumi rendile andmine toimus käesolevas tsiviilasjas rendilepingu, seega tsiviilõigusliku lepingu vormis. Juhul kui hageja leiab, et tema õigused on rikutud seoses kostja poolse linnavara kasutusse andmise korra rikkumise tõttu, tuleb hagejal pöörduda halduskohtusse. TsMS § 1 kohaselt tsiviilkohtumenetluses vaadatakse läbi tsiviilasi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilasi on eraõigussuhtest tulenev kohtuasi. Eeltoodu alusel ei saa maakohus kohustada kostjat välja andma haldusakti. Käesolevas vaidluses pole see ka vajalik. Tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool igal

ajal üles öelda, lähtudes VÕS §-dest 311, 312 ja 325 sätestatust Seadus ei sea kitsendavaid tingimusi lähtuvalt sellest, kas tegemist on era- või avalik-õigusliku juriidilise isikuga. VÕS § 334 lg 1 kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda. Asjaõigusseaduse § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lg 2 järgi on omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Seega on OÜ V kohustatud lõpetama Tallinnas XXXebaseadusliku valduse, vabastama mitteeluruumi seoses rendilepingu lõppemisega 15.03.2007. a ning andma mitteeluruumide valduse üle Tallinna linnale. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kostja on esitanud taotluse määrata otsuse täitmise tähtajaks kohtuotsuse jõustumisele järgnev päev. Kohus leiab, et taotlus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud (s.h kostja poolt vastuhagilt tasutud riigilõivu summas 11 750 krooni) täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Karin Sonntak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.