EE ja JK hagi Korteriühistu Kirsi 6/8 vastu korteriühistu üldkoosoleku 07.06.2016 otsuse p-de 6 ja 7 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.02.2017 otsus
Kaebuse esitaja, liik ja hind
EE apellatsioonkaebus, 3 500 eurot JK apellatsioonkaebus, 3 500 eurot Korteriühistu Kirsi 6/8 vastuapellatsioonkaebus, 3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I EE (ik XXXXXXXXXX), esindaja Signe Treier Hageja II JK (ik XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Merilin Valdmaa Kostja Korteriühistu Kirsi 6/8 (registrikood 80031894), esindaja Urmas Mardi
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 23.02.2017 otsus osas, milles kohus jättis hagi osaliselt rahuldamata ja menetluskulude jaotuse osas ning teha nimetatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada ja tunnistada Korteriühistu Kirsi 6/8 üldkoosoleku otsuse p 7 kehtetuks ning jätta menetluskulud kostja kanda.
Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 4.1 Rahuldada EE ja JK hagid Korteriühistu Kirsi 6/8 vastu. 4.2 Tuvastada Korteriühistu Kirsi 6/8 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 6 tühisus ja tunnistada p 7 kehtetuks. 4.3 Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda.
5.Keelduda EE 26.04.2017 ja 02.05.2017 menetlusdokumentidele lisatud kirjade, kutse 06.03.2013 toimuvale korteriühistu üldkoosolekule ja uue korteriühistu põhikirja projekti vastuvõtmisest ning eemaldada need toimikust. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Asjaolud ja hageja I nõue
1.EE (hageja I) esitas 05.09.2016 hagi Korteriühistu Kirsi 6/8 (kostja) vastu korteriühistu 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-de 6 ja 7 kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks korteri nr 21 osas. Alternatiivselt, kui hagi eelnevalt kirjeldatud nõuete osas ei rahuldata, palus hageja I mõista kostjalt välja autonoomse küttesüsteemi ehitamiseks ja käigus hoidmiseks kantud kulutused 2 600 eurot. Üldkoosolek otsustas 07.06.2016 taastada ühtne küttesüsteem lahtiühendatud korterites nr 21 ja 37 (p 6) ning nõuda kuni 30.09.2016 lahtiühendatud korterite omanikelt soojusenergia tarbimise eest tasumist 30% ulatuses küttekuludest ja alates 01.10.2016 arvestada küttekulusid sarnastel alustel teiste korteriomanikega (p 7). Põhjuseks toodi, et korterite lahtiühendamisega ühtsest küttesüsteemist tekitati negatiivne mõju hoone küttesüsteemile ja majale tervikuna. Korter nr 21 ühendati ühtsest küttesüsteemist lahti 1992, kui AS Kommunaalprojekti koostatud projekti alusel lubati Lilleküla Elamuekspluatatsioonivalitsuse (EEV) poolt eksperimendi korras paigaldada korterisse 4,5 KW Scanheat OY kütteseade. Sel ajal oli terve hoone ja selles asuvate korterite omanikuks Tallinna linn. Kütteseadme jaoks projekteeriti ja ehitati Eesti Energia poolt ümber korteri elektrisüsteem: ehitati välja kolmefaasiline elektrivarustus ja paigaldati kortermaja kuuenda korruse trepikojas korterile nr 21 uus 380/220 elektrienergia arvesti. Korteriühistu loodi 1997 ning kuigi juhatus oli teadlik, et korter nr 21 on ühtsest küttesüsteemist lahti ühendatud, ei nõutud algse olukorra taastamist. 2002 otsustas juhatus, et korteri nr 21 omanik peab tasuma 30% küttest, mis kulub kolmetoalise korteri kütmiseks. Eelnevat kohustust on hageja I täitnud. 2006 teostati elamus aadressil Kirsi 8 küttesüsteemi kapitaalremont ja viidi elamu küttesüsteem ühetoruliselt küttesüsteemilt kahetorulisele, kuid ka selle käigus ei püütud korteri nr 21 omanikuga kokkuleppele jõuda korter ühtsesse küttesüsteemi taasühendamiseks. Korteri nr 21 küttesüsteem on toimiv ja ei oma negatiivset mõju hoone küttesüsteemile ja majale tervikuna. Kuivõrd korteriühistu põhikirja p 22.6 kohaselt on ühistu liikmel kohustus koos perekonnaliikmetega kokkuhoidlikult kasutada kommunaalteenusena saadavaid materiaalseid ressursse ja tasuda nende eest õigeaegselt kooskõlas reaalse tarbimisega ja poolte vahel on vaidlus mh üldkoosoleku otsuse p 6 seaduslikkuse üle, puudub kostjal alus nõuda hagejalt I maksmist teenuse eest, mida ta ei ole saanud. Lisaks jättis kostja ebaõigesti vaidlusaluste otsuste tegemisel lahendama autonoomse küttesüsteemi ehitamise ja käigus hoidmisega kantud kulutuste (kokku 2 600 eurot) hüvitamise küsimuse.
Asjaolud ja hageja II nõue
2.JK (hageja II) esitas 07.09.2016 hagi kostja vastu, paludes 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse tuvastamist või alternatiivselt kehtetuks tunnistamist ja p 7 kehtetuks tunnistamist või alternatiivselt punkti tühisuse tuvastamist. Hageja II elas alates 1974 korteris aadressil Kirsi 8-37, Tallinn, kusjuures 21.12.1994 sai temast kõnealuse korteri omanik ja enne seda kuulus kortermaja Tallinna linnale. Suvel 1993 esitas hageja II Tallinna linnale taotluse Kirsi 8-37 küttesüsteemi muutmiseks ja korteri tsentraalsest küttesüsteemist eraldamiseks. Põhjuseks oli asjaolu, et korterelamul esinesid keskkütte ja sooja veega varustamise probleemid, mistõttu oli korteris, kus elas hageja II, tugev alakütmine (keskmine temperatuur korteris 17-18 oC). Tallinna linn andis loa korteri tsentraalsest küttesüsteemist eraldamiseks ja korraldas Tallinna Soojusvõrgu esindaja kaudu tööde teostamise. Tööd teostati enne hageja II poolt korteri soetamist 21.12.1994. 23.03.1998 registreeriti kostja mittetulundusühingute registris ning hageja II esitas ühistu juhatusele korteri keskküttesüsteemist eraldamise akti ärakirja ning teavitas, et küttesüsteemi eraldamine on toimunud õiguspäraselt. On märkimisväärne, et elanikud olid teadlikud ja aktsepteerisid asjaolu, et hageja II korter oli eraldunud elamu tsentraalsest keskküttesüsteemist ning seda aktsepteeris mitmete aastate vältel ka korteriühistu. 07.06.2016 toimus korteriühistu liikmete üldkoosolek, kus otsustati nõuda küttesüsteemist lahti ühendatud korterite omanikelt korterite taasühendamist ühtsesse küttesüsteemi ning määrati, et kuni 30.09.2016 tuleb ühtsest küttesüsteemist lahtiühendatud korterite omanikel tasuda soojusenergia tarbimise eest 30% küttekuludest ja alates 01.10.2016 arvestatakse küttekulusid sarnastel alustel teiste korteriomanikega ning 30%-list osalusmäära ei rakendata. Üldkoosoleku otsus, millega otsustati taastada ühtne küttesüsteem (p 6) oli vastuolus seaduse ja sellest tuleneva keeluga, sest ei kuulunud korteriühistu pädevusse. Ühtlasi oli otsuse p 7, mis kehtestas hagejale II esmalt kohustuse tasuda 30% kuludest ja seejärel vastavalt korteri ruutmeetrite arvule, kehtetuks tunnistatav vastuolu tõttu ühistu põhikirjaga või tühine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Korteriühistu võib otsustada lihthäälteenamusega vaid neid küsimus, mis jäävad tavapärase valitsemise piiridesse. Olulisemad küsimused saab vastu võtta kõigi kaasomanike nõusolekul. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine, mistõttu tuleb see lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Juhul kui kõigi kaasomanike kokkulepe küttesüsteemi lahti ühendamiseks on olemas, vajab kõigi kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul (Riigikohtu 18.07.2011 otsus nr 3-2-1-50-11, p 9). Korteriühistu koosolek reeglina korteriomanike kokkulepet ei asenda, v.a kui koosolekul osalevad kõik korteriomanikud, kes kõik hääletavad otsuse vastuvõtmise poolt (Riigikohtu 09.02.2011 otsus nr 3-2-1-146-10, p-d 11,12). Praegusel juhul osales koosolekul 57 ühistu liiget, kelle häältega oli esindatud 26,4% kaasomandist, kusjuures osad kohalviibijatest hääletasid vastu. Seega ei saanud üldkoosolekul seesugust otsust vastu võtta. Juhul kui korteriühistu koosolekul on vastu võetud otsus küsimuses, mida saab otsustada vaid korteriomanike kokkuleppega, on otsus tühine. Otsuse p 7 oli vastuolus korteriühistu põhikirjaga, mistõttu tuli see vastavas ulatuses korteriühistuseaduse (KÜS) 13 lg 3 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada. Korteriühistu põhikirja p 22.6 kohaselt tuleb ühistu liikmel tasuda kommunaalteenustena saadavate materiaalsete ressursside eest õigeaegselt kooskõlas reaalse tarbimisega, s.t põhikirjaga nähti ette erisus KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust. Sellest tulenevalt ei saanud üldkoosolek otsusega etteulatuvalt kindlaks määrata tarbitava soojusenergia suurust ega tasumäära selle eest. Kohus on poolte vahel varasemates vaidlustes selgitanud, et kuna korter
on küttesüsteemist eraldatud, siis otsetarbimist korteriomaniku poolt ei toimu ja korteriühistul on õigus nõuda hagejalt II soojusenergia tasumist alusetu rikastumise sätete alusel, lähtudes hageja II poolt reaalselt (kaudselt) tarbitud soojusenergiast. Isegi kui korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 7 oleks kooskõlas korteriühistu põhikirjaga, ei saaks seda täita vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kuivõrd korter oli ühisest küttesüsteemist seaduslikult eraldatud ja korralikult soojustatud, ei toimunud soojusenergia otsetarbimist korteriomaniku poolt ning hagejal II oli õigus keelduda kütteteenuse eest tasumisest. Kui ka korteriühistu koosolekul vastu võetud otsused oleksid kehtivad, siis oli korteriühistu minetanud õiguse nõuda hagejale II kuuluva korteri osas endise olukorra taastamist ja selle ühtsesse küttesüsteemi ennistamist. Kostja vastuväited hageja I nõuetele
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja I kanda. Hageja rahalise nõude osas palus kostja kohaldada aegumist. Esmalt märkis kostja, et hagejal I puudus kaasomanike nõusolek ühisest küttesüsteemist eraldumiseks (vt ka Riigikohtu 18.07.2011 otsust nr 3-2-1-50-11, p 10), kuigi eelnev oli nõutav vastavalt toona kehtinud Eesti Vabariigi Omandiseaduse § 42 lg-le 1 ning hiljem oli asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-s 1 sätestatud, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkulepete kohaselt. Praegusel juhul ei esinenud MTÜS § 241 lg-s 1 kirjeldatud aluseid üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks. Hageja I ei toonud vastupidist hagis esile. Samuti ei olnud otsused kehtetuks tunnistatavad, sest ei olnud vastuolus seaduse ja põhikirjaga (MTÜS § 24 lg 1). Üldiste tõekspidamiste ja arusaamade järgi ei ole elamu küttesüsteem korrasolev, kui mõni korteriomand on üldisest küttesüsteemist lahti ühendatud. Elamute küttesüsteemid on projekteeritud ja ehitatud funktsioneerima ühtse süsteemina ning tarbijapaigaldis ei ole terviklik, kui sellest mingi osa puudub või on korter üldisest küttesüsteemist lahti ühendatud. Kuivõrd Kirsi tn 8 tarbijapaigaldis ei olnud terviklik, oli kohane ja õiguspärane, et kostja võttis suuna süsteemi terviklikkuse taastamiseks. Eelnev oli kooskõlas ka Riigikohtu seisukohtadega. Samuti, erinevalt hageja I poolt väidetust, olid otsused kooskõlas põhikirjaga. Põhikirja p 22.6 tuli sisustada koos KÜS § 151 lg-ga 1, mille kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sh energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Riigikohus on selgitanud, et antud sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga (Riigikohtu 16.06.2010 otsus nr 3-2-1-53-10, p 14). Vale oli hageja I seisukoht, et kuni pole lahendit üldkoosoleku otsuse nr 6 (küttesüsteemi ennistamine) seaduslikkuse osas ja korter on ühtsest süsteemist eraldatud, puudub kostjal alus nõuda korteri nr 21 omanikult küttekulude tasumist täies ulatuses. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõikidele korteriühistu liikmetele kohustuslikud.
Hageja I alternatiivse nõude osas märkis kostja, et hageja ei ole esile toonud ja tõendanud kahjunõude eeldusi, sh põhjuslikku seost ja kulutuste suunatust kaasomandi eseme säilitamisele. Kuivõrd küttesüsteemist eraldumine ei toimunud kostja korraldusel või nõusolekul, ei saanud kostja vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg-le 4 vastutada küttesüsteemi taastamisega seotud võimalike kahjude eest. Veel enam, hageja I rahaline nõue oli aegunud. Kostja vastuväited hageja II nõuetele
4.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja II kanda Vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p 6, millega otsustati taastada ühtne küttesüsteem, oli seaduspärane. Erinevalt hageja II poolt esile toodust sai üldkoosolek häälteenamusega vaidlusaluse otsuse vastu võtta, sest hageja ei olnud saanud teistelt omanikelt nõusolekut ühisest küttesüsteemist eraldumiseks, mistõttu ei vajanud kaasomanike nõusolekut ka korteri küttesüsteemi ennistamise otsus. Tegu oli tavapärase valitsemisega. Tallinna linnalt saadud nõusolek ühisest küttesüsteemist eraldumiseks, mille kohta tõendeid ei esitatud, ei saanud asendada Kirsi 8 majaelanike nõusolekuid. Veel enam, Riigikohus on selgitanud, et elektriküttelt kaugküttele ülemineku puhul ei ole tegemist kaasomandis oleva asja olulise muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes. Vaidlustatud otsus vastas kostja seadusjärgsetele ülesannetele ja oli suunatud küttesüsteemi terviklikkuse taastamisele. Üldkoosoleku otsus nr 7, millega määrati, et alates 01.10.2016 tuleb kõikidel korteriomanikel tasuda küttekulusid võrdeliselt kaasomandi osa suurusega ja enne seda alates 2015. a septembrist 30% hagejale II langevatest kuludest, ei olnud vastuolus põhikirja p 22.6-ga ja seadusega. Kuivõrd kortermajas on paljude teenuste ja kulutuste osas tegelikku tarbimist ja kulutuste tegelikku põhjustajat raske leida, siis on seadusandja loonud lahenduse, mille kohaselt tuleb sellised kulutused jagada kõikide kaasomanike vahel korteriomandi mõttelise osa suurusest lähtuvalt (Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2012 otsus nr 2-10-16537). Omanik ei vabane elamu küttekulude kandmise kohustusest võrdeliselt kaasomandiosaga ainuüksi põhjusel, et neid kulutusi nõutakse aja eest, kui korteriomanik oli korteri keskküttesüsteemist välja lülitanud. Proportsionaalsest kulujaotusest kõrvalekaldumiseks peab olema kaasomanike kokkulepe (Riigikohtu 08.10.2014 otsus nr 3-2-1-61-14). Asjaolu, et teatud periood tuli hagejalt II tasuda küttekulude eest vähem (osalusmäär 30%), ei olnud hagejale II kahjustav, mistõttu ei saanud see olla ka hea usu põhimõttega vastuolus. Maakohtu otsus
5.Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja tuvastas kostja 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse. Ülejäänud osas jättis kohus hagi rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda. Üldkoosoleku otsuse p 6 kehtivuse tuvastamiseks analüüsis kohus, kas korteri üldisesse küttesüsteemi ennistamise sai otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek ja kas otsuse sai teha põhikirjajärgse häälteenamusega või oli selleks vajalik kaasomanike kokkulepe AÕS-i järgi. Riigikohus on selgitanud, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine ja tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Kui kõikide kaasomanike kokkulepe oli olemas, siis vajas kõikide kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul (Riigikohtu 18.07.2011 otsus nr 3-2-1-50-11, p 10). Poolte vahel puudus vaidlus, et ajal, kui hagejate I ja II korterid eraldusid ühisest küttesüsteemist, oli kortermaja ainuomanik Tallinna linn. Esitatud tõenditest nähtus, et Tallinna linn oli teadlik hagejate I ja II soovist minna üle elektriküttele ning andis selleks nõusoleku. Seega puudus üldkoosolekul õigus otsustada keskküttesüsteemiga taasliitumise kohustuse ja tingimuste üle ning üldkoosoleku otsuse p 6 oli tühine.
Vaidlustatud otsuse p 7 kehtivuse väljaselgitamiseks tõlgendas kohus KÜS § 151 lg-t 1 ja põhikirja p 22.6 ning leidis, et põhikiri ei näe ette kommunaalkulude kandmise erisust võrdluses seaduses sätestatuga. Teistsugune põhikirja punkti tõlgendus viiks olukorrani, kus ükski ühistu liige ei pea tasuma sisuliselt ühegi kommunaalteenuse eest. Nimelt ei ole põhikirja p-s 22.6 eraldi välja toodud kommunaalteenuste liike, mille eest tuleb tasuda kooskõlas reaalse tarbimisega, kuigi enamus kommunaalteenustest (nt vesi, küte, üldelekter) on sellised, kus iga korteriomaniku või nende perekonnaliikme individuaalset tarbimist ei ole võimalik mõõta. Kui põhikirjas väljendub ühistu liikmete soov luua adekvaatne arvestussüsteem sarnaste olukordade jaoks, siis kuni adekvaatse arvestussüsteemi kehtestamiseni ei ole vähem tarbivatel ühistu liikmetel õiguslikku alust tasuda teenuse eest vähem, vaid nad peavad ootama, kuni luuakse asjakohane rakendusmehhanism. Maakohtu hinnangul ei tulenenud Tallinna Ringkonnakohtu 20.05.2002 otsusest, et küttekulude tasumise nõudmisel on oluline kas ja kui palju korteriomanik tegelikult soojusenergiat tarbis ja korteriomanik ei pea tasuma teenuse eest, mida ta ei ole saanud. Veel enam, ringkonnakohtu seisukohad õiguse kohaldamisel (sh põhikirja tõlgendamisel) on kohustuslikud maakohtule üksnes konkreetses kohtuasjas. Üldkoosoleku pädevusse kuulub soojusenergia tasumäära otsustamine ühistu liikmetele, kelle korteriomand on lahti ühendatud elamu kaugküttesüsteemist. Kuivõrd üldkoosolek kehtestas seesugused määrad, mis olid hagejate jaoks soodsad, ei rikutud sellega hagejate õigusi. Vastuseks hagejate väitele, et üldkoosoleku otsuse p 7 oli vastuolus hea usu põhimõttega, selgitas maakohus, et otsuse rakendamise vastuolule hea usu põhimõttega ei saa tugineda otsuse tühisuse tuvastamisel, vaid alles siis, kui ühistu on esitanud majandamiskulude tasumise nõude. Hageja I apellatsioonkaebus
6.Hageja I palus kohtuotsuse osaliselt tühistada, s.o osas, milles kohus tuvastas, et 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 7 ei olnud kehtetu ega tühine ning teha vaidlustatud osas uus otsus, millega hagi vaidlustatud osas rahuldada. Maakohus hindas kohtumenetluses esitatud tõendeid ja asjaolusid vääralt, mistõttu tegi ebaõige kohtuotsuse. Kohus lähtus ühistu põhikirja p 22.6 tõlgendamisel valesti üksnes grammatilisest tõlgendusest. Õiglase lahenduseni jõudmiseks oleks kohus pidanud kasutama ka teisi tõlgendamismeetodeid, sh küsima, missugused olid põhikirja looja eesmärgid ja ettekujutused põhikirja p-st 22.6. Kirjeldatud punktis kajastatud fraasist „kooskõlas reaalse tarbimisega“ tulnuks aru saada selliselt, et kulud jaotatakse korteripõhiselt. Maakohtu otsuses kirjeldatud olukorda, kus kellelgi ei tuleks kommunaalteenuste eest maksta, tekkida ei saa, sest sellised olukorrad on reguleeritud põhikirja p-s 22.3. Samas nõustus apellant maakohtuga, et üldkoosoleku pädevusse kuulus soojusenergia tasumäära otsustamine ühistu liikmetele, kelle korter on lahti ühendatud elamu kaugküttesüsteemist. Hageja II apellatsioonkaebus
7.Hageja II palus kohtuotsuse osaliselt tühistada, s.o osas, milles kohus jättis rahuldamata nõude 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 7 kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks ja teha uus otsus, millega hagi vaidlustatud osas rahuldada või saata vaidlustatud osas asi tagasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja II jätta kostja kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti menetlusõigust ja materiaalõigust ning hindas kohtumenetluses esitatud tõendeid ja asjaolusid valikuliselt ja vääralt, mistõttu tegi ebaõige kohtuotsuse. Maakohus jättis otsuse tegemisel arvesse võtmata poolte vahel varasemates küttekulude tasuvaidlustes jõustunud ja menetlusosalistele siduvad kohtuotsused. Kohus on varasemates menetlustes tuvastanud, et hagejal II oli kohustus tasuda küttekulude eest vastavalt reaalsele
tarbimisele (Tallinna Ringkonnakohtu 20.05.2002 otsus asjas nr 2-/761/02). Kuivõrd toona ei suutnud kostja tõendada hageja II poolt kütte tarbimist, jäeti hagi rahuldamata. Uuesti esitas kostja hageja II vastu hagi 01.07.2005, nõudes küttekulude tasumist 30% ulatuses. Tallinna Ringkonnakohus selgitas 23.04.2008 otsuses, et kostjal oli õigus nõue esitada alusetu rikastumise sätete alusel, kui hageja II tarbis soojusenergiat vähemalt ulatuses, millest lähtudes esitati kostjale küttearveid. Seega olid kohtud siiani lähtunud põhikirja p 22.6 tõlgendusest, et kostjal oli hagejalt II õigus nõuda soojusenergia eest tasumist, lähtudes hageja II poolt reaalselt tarbitud soojusenergiast, mis oli kindlaks tehtud ja tõendatud. Eelnev tõlgendus oli nii menetlusosalistele kui kohtule siduv. Maakohus ei põhjendanud otsuse tegemisel, miks ei arvestanud eelnevalt kirjeldatud tõenditega. Hageja II hinnangul tuleneb põhikirja p 22.6 ja KÜS § 151 lg 1 võrdlusest üheselt välja, et põhikiri sätestas erireegli kommunaalkulude tasumise osas. Tasumine toimub reaalse tarbimise alusel. Asjaolu, et viidatud punktis ei olnud eraldi lahti kirjutatud kommunaalteenuste liike, ei tähendanud, et põhimõte ei kohaldunud küttekulude suhtes. Hagejale II kuuluv korter oli eraldatud tsentraalsest küttesüsteemist ja tema poolt keskkütte tarbimist ei toimunud. Selles ulatuses oli kogu ühistu poolt vähenenud ka kütte kogutarbimine. Hageja II tarbitava soojusenergia ja küttekulude suurus oli võimalik kindlaks määrata tarbitava elektrikütte suurusega, mistõttu oli väär maakohtu järeldus, et soojusenergia tarbimist ei ole võimalik kindlaks teha. Samuti oli väär maakohtu järeldus, et üldkoosolekul oli õigus kehtestada soojusenergia tasumäär ühistu liikmetele, kelle korter oli ühendatud lahti elamu kaugküttesüsteemist. Põhikirja järgi võis üldkoosolek kindlaks määrata sihtotstarbeliste maksete ja muude maksete tasumise korra, kuid seda sätet sai kohaldada üksnes kooskõlas põhikirja p-ga 22.6. Viimane aga sätestas, et soojusenergia eest tasumine toimub reaalse tarbimise alusel. Isegi kui üldkoosoleku otsuse p 7 oleks olnud kooskõlas põhikirjaga, oli see vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõttega kooskõlas ei saa olla omaniku kohustamine küttekulude eest maksma, kui teenuse tarbimist ei toimu põhjusel, et omanik on seaduslikult üldisest küttesüsteemist eraldunud ja kütab enda korterit elektriga. Selliselt rikastuksid teised korteriomanikud nende omanike arvelt, kes teenust reaalselt ei tarbi. Maakohtu järeldus, et hageja II ei saa tugineda hea usu põhimõtte rikkumisele enne kui korteriühistu ei ole üldkoosolekul langetatud otsuse alusel hagejale II vastavasisulist arvet esitanud, on ekslik ja põhineb kohtupraktika väärtõlgendusel. Seda enam, et seaduses on sätestatud võrdlemisi lühike tähtaeg koosoleku otsuse tühistamiseks. Maakohus jättis põhjendamatult menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus oleks pidanud hagi osalise rahuldamise korral jätma menetluskulud selles osas kostja kanda. Veel enam, kui maakohus oleks hinnanud kõik kohtule esitatud tõendeid ja väiteid nende kogumis, oleks hagi rahuldatud ja menetluskulud jäetud kostja kanda. Kostja vastuapellatsioonkaebus
8.Kostja palus kohtuotsuse osaliselt tühistada, s.o osas, milles kohus rahuldas nõude ja tuvastas 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse ja palus teha uus otsus, millega jätta hagi vaidlustatud osas rahuldamata või saata vaidlustatud osas asi tagasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Nii maakohtus kui ringkonnakohtus kantud menetluskulud palus kostja jätta hagejate kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi ja hindas ebaõigesti tõendeid, mis viis vale otsuse tegemiseni. Kohus ei tuvastanud nõuetekohaselt Tallinna linna nõusolekut korterite eraldamiseks elamu üldisest küttesüsteemist. Tõenditest nähtus üksnes hagejate tahe kasutada enda korterites
kaugkütte asemel elektrikütet, mitte kohaliku omavalitsuse nõusolekut üldisest küttesüsteemist eraldumiseks. Kohus jõudis valele järeldusele, et ühistu ei omanud pädevust vastu võtma otsuseid küttesüsteemi ennistamise kohta. Vastupidi, keskküttetorustik kuulub kaasomanike kaasomandisse ja korteriühistul on kõigi korteriomanike huvides tegutsedes õigus esitada nõue korrastada küttesüsteem, kuigi see nõue võis tekkida enne korteriühistu moodustamist (Riigikohtu 27.03.2012 määrus nr 3-2-1-18-12, p 10). Ühistu funktsioonidega seotud otsuste vastuvõtmist ei takista ega piira enne erastamist toimunud toimingud või linnaametite poolt antud nõusolekud. Selleks pole vajalik ka ühistu kõikide liikmete nõusolek. Kohus jättis põhjendamata, miks ei omanud lahendi tegemisel tähtsust elamu Kirsti 8 küttesüsteemi projekt (aastast 2006), kus oli märgitud, et kõik Kirsi 8 korterid olid kaugküttevõrgus. Samuti jättis kohus lahendis välja toomata, missugusele sättele tuginedes leidis kohus, et hageja otsuse p 6 oli tühine. Tühisuse toovad kaasa eelkõige raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada. Kõnealune otsuse punkt ei olnud tühine. Vastused kaebustele
9.Kostja palus jätta mõlemad apellatsioonkaebused rahuldamata ja rahuldada vastuapellatsioonkaebus. Hagejad palusid jätta kostja vastuapellatsioonkaebus rahuldamata ja rahuldada apellatsioonkaebused. Ringkonnakohtu seisukoht
10.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebustega, vastuapellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 aluselt osaliselt tühistada materiaalõiguse ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja teha tühistatud osas asja esimesele kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega hagid täies ulatuses rahuldada. Apellatsioonkaebused tuleb rahuldada ja vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha, kas maakohus tuvastas õigesti vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse, millega otsustati hagejate I ja II korterite ennistamine üldisesse küttesüsteemi. Korteriühistu eesmärgiks on vastavalt KÜS § 2 lg-le 1 korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 101 ja § 11 järgi võetakse otsused vastu korteriühistu liikmete üldkoosolekul, kusjuures häälteenamusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Muul juhul on vajalik kaasomanikevaheline kokkulepe, s.t kõikide kaasomanike nõusolek (AÕS § 72 lg 1). Riigikohus on 18.07.2011 otsuses nr 3-2-1-50-11 selgitanud, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Juhul kui kõigi kaasomanike nõusolek oli olemas korteri eraldamiseks elamu üldisest küttesüsteemist, siis vajas kõigi kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul. Seega on Riigikohus asunud seisukohale, et asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridest jäävad välja juhtumid, kus otsustatakse korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist või korteri ennistamine
elamu üldisest küttesüsteemi, kui korteri eraldamiseks oli olemas kõikide kaasomanike nõusolek. Riigikohus tegi asjas nr 3-2-1-50-11 lahendi sündmuste kohta, mis leidsid aset 2001. aastal, s.t rakendas AÕS-st tulenevaid põhimõtteid. Praegusel juhul ühendasid hagejad I ja II korterid üldisest küttesüsteemist välje enne AÕS-i jõustumist 01.12.1993. Enne AÕS-i reguleeris kaasomanike vahelisi suhteid Eesti Vabariigi Omandiseadus, mille § 42 lg 1 sätestas, et ühises omanduses oleva vara valdamise, kasutamise ja käsutamise korra määravad omanikud kindlaks ühiselt, s.t regulatsioon enne tänase AÕS-i jõustumist oli vaadeldavas osas analoogne ning Riigikohtu viidatud lahendist tulenev tõlgendus praeguses asjas kohaldatav. Seega oli ajal, kui hagejad I ja II korterid ühisest küttesüsteemist eraldasid, samuti vajalik toonaste omanike nõusolek. Seega kontrollis maakohus õigesti, kas hagejate I ja II korterite eraldamiseks elamu üldisest küttesüsteemist oli olemas kõikide kaasomanike nõusolek. Maakohus asus seisukohale, et hagejate I ja II korterite eraldamiseks elamu üldisest küttesüsteemist oli olemas Tallinna linna nõusolek. Asjaolule, et enne korterite erastamist ja ajal kui hagejate korterid ühendati lahti üldisest küttesüsteemist, kuulus elamu Tallinna linnale, pooltel vaidlust ei olnud. Järelduste tegemisel võttis kohus arvesse hageja I esitatud avaldust Lilleküla EEV-le elektriküttele üleminekuks, elektritööde teostamise akti, saatekirja ja kaasnevaid dokumente ning ehitusprojekti (I kd lk 25-34). Samuti hageja II esitatud dokumente: Tallinna linnale esitatud taotlust elektriküttele üleminekuks (I kd lk 99), Lilleküla EEV avaldust hageja II korteri kohta elektrivarustuse tehniliste tingimuste saamiseks (I kd lk 100), Lilleküla EEV avaldust hageja II korteri kohta elektriliste kuumutusseadmete kasutusloa saamiseks (I kd lk 102), tööettevõtulepingut hageja II ja Lilleküla EEV vahel (I kd lk 104-107) ning akti korteris keskkütte sulgemise kohta (I kd lk 17). Kostja hinnangul oli eelnevalt kirjeldatud kohtu järeldus ennatlik, sest hagejad ei olnud kohtule esitanud dokumentaalset tõendit, kus väljenduks otsesõnu Tallinna linna nõusolek. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et kohus hindab kõiki tõendeid kogumis ja ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti (TsMS § 232 lg 1 ja 2). On mõistetav, et enam kui 20 aasta taguste sündmuste kohta ei pruugi poolel olla kõiki dokumente kohtule esitada ja siinkohal tuleb kohtul tõendatava asjaolu esinemise kohta võtta seisukoht kõiki olemasolevaid tõendeid kogumis hinnates. Maakohus tuvastas eelnevalt nimetatud dokumentaalsete tõendite pinnalt õigesti, et hagejate I ja II korterites toimus üldisest küttesüsteemist eraldumine Tallinna linna teadmisel ja nõusolekul Tallinna linna asutuse kaudu. Ringkonnakohus nõustub kostja vastuapellatsioonkaebuses esitatud väidetega, et korteriühistu funktsioonidega seotud otsuste vastuvõtmist ei takista ega piira enne erastamist toimunud toimingud või linnaametite poolt antud nõusolekud ja korteriühistul on kõigi korteriomanike huvides tegutsedes õigus esitada nõue korrastada küttesüsteem, kuigi see nõue võis tekkida enne korteriühistu moodustamist (Riigikohtu 27.03.2012 lahend nr 3-2-1-18-12). Samas ringkonnakohus leiab, et need ei oma praeguse asja lahendamise seisukohast tähendust, sest hagejad I ja II ei eraldanud kortereid üldisest küttesüsteemist omavoliliselt, vaid toonase omaniku nõusolekul. Olukorras, kus küttesüsteemist eraldumiseks oli olemas ainsa omaniku nõusolek, oli aastaid hiljem pärast korterite erastamist, hagejate I ja II korterite üldisesse küttesüsteemi ennistamise otsustamiseks vajalik kõikide tänaste kaasomanike nõusolek. Seda praegusel juhul ei olnud. Juhul kui otsus on vastu võetud küsimuses, mida saab otsustada vaid kokkuleppega, on see tühine vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg-le 2 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg-le 1, sest otsuse vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.
Järgmisena kontrollib ringkonnakohus, kas maakohus jättis õigesti ülejäänud osas hagi rahuldamata. Vaidlustatud otsuse p 7 õiguspärasuse tuvastamisel oli määrav tähendus ühistu põhikirja p 22.6 tõlgendamisel, mis sätestas, et ühistu liige on kohustatud koos perekonnaliikmetega kokkuhoidlikult kasutama kommunaalteenusena saadavaid materiaalseid ressursse ning tasuma nende eest õigeaegselt kooskõlas reaalse tarbimisega. Pooled vaidlesid selle üle, kas põhikiri kehtestas erisuse võrreldes KÜS § 151 lg-ga 1, mille järgi toimub majandamiskulude eest tasumine eluruumi üldpinna ruutmeetrite arvu järgi, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Maakohus jõudis lahendis järeldusele, et põhikirjas erisust ei olnud ja seda pidi tõlgendama sarnaselt KÜS § 151 lg-s 1 sätestatuga. Ringkonnakohus eelnevalt kirjeldatud järeldusega ei nõustu ja on seisukohal, et maakohus ei arvestanud viidatud osas lahendi tegemisel kõikide poolte esitatud asjaoludega. Vaadeldes mõlema sätte sõnastusi, on ilmne, et ühel juhul on korteriomanike poolt hüvitamisele kuuluvate kommunaalteenuste tasumine sõltuvuses tarbimisest ja teisel juhul korteri suurusest. Samas tuleb tõlgendamisel lähtuda eelkõige osapoolte ühisest tegelikust tahtest, mitte tingimata väljendusviisist, mis võib olla tegelikkust ja poolte tahet moonutav. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus jättis lahendi tegemisel tuvastamata poolte ühise tahte põhikirja koostamisel ja sisustamisel, vaid lähtus sellest, kuidas objektiivne kõrvaltvaataja võinuks aastaid hiljem põhikirja p 22.6 mõista. Viimane on võimalik vaid siis, kui poolte tahet ei ole võimalik kindlaks teha. Praegusel juhul oli see võimalik. Tahte väljaselgitamiseks tuleb arvestada tehingu tegemise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on lepingu punktile varem andnud, varasemat ja hilisemat käitumist jpm. Põhikirja p 22.6 on sellisel kujul kehtiv alates korteriühistu loomisest ja registrisse kandmisest 1998. aastal ning ühistu loomise ja põhikirja kinnitamise hetkeks olid hagejate I ja II korterid üldisest küttesüsteemist eraldatud. Poolte selgitustest nähtuvalt ei esitatud hagejatele aastaid pärast põhikirja koostamist küttearveid, kuigi ühistu oli teadlik, et nad olid eraldunud üldisest küttesüsteemist ning 100% ulatuses hakati küttekulusid nõudma alles pärast 07.06.2016 ühistu üldkoosolekut. Seega loodi ja kinnitati põhikiri olukorras, kus kõik korteriomanikud ei tarbinud sooja üldise küttesüsteemi kaudu ning pärast põhikirja kinnitamist sõnastuses, et ühistu liige on kohustatud tasuma kommunaalteenusena saadavate materiaalsete ressursside eest kooskõlas reaalse tarbimisega, ei esitatud hagejatele I ja II ka küttearveid. Seega oli poolte tahe põhikirja punkti 22.6 formuleerimisel suunatud sellele, et omanikud tasuvad küttearveid vastavalt reaalsele tarbimisele. Üldkoosoleku 07.06.2016 otsuse p 7 sõnastusest nähtuvalt kohustati hagejaid I ja II tasuma küttekulusid viisil, mis oli määratud aritmeetiliselt, mitte hagejate I ja II reaalsest tarbimisest sõltuvalt. Väitele, et üldkoosoleku poolt 07.06.2016 hagejatele I ja II kehtestatud küttekulude tasumise määrad oleksid peegeldanud hagejate reaalset soojatarbimist, kostja menetluse kestel ei tuginenud. Sellisel viisil vastu võetud üldkoosoleku otsus oli vastuolus põhikirjaga ja kehtetu vastavalt MTÜS § 24 lg-le 1. Eelnevalt kirjeldatud põhjustel tuleb maakohtu otsus osaliselt tühistada, s.o osas, milles kohus jättis hagid osaliselt rahuldamata, ja teha uus lahend, millega hagid täies ulatuses rahuldada. Vastuseks kaebustes esitatud muudele väidetele selgitab ringkonnakohus järgmist. Kohus nõustub vastuapellatsioonkaebuses esitatud etteheitega, et maakohus rikkus menetlusõigust, kui jättis põhjendamata, miks ei arvestanud lahendi tegemisel elamu Kirsi 8 küttesüsteemi projektiga aastast 2006, kus oli märgitud, et kõik Kirsi 8 korterid olid kaugküttevõrgus. Kuid on seisukohal, et praegustel asjaoludel ei olnud tegu sellise olulise menetlusõigusliku minetusega, mis oleks tinginud vale lahendi tegemise. Kuivõrd poolte vahel ei olnud vaidlust, et hagejate I ja II korterid olid juba üheksakümnendate algusest üldisest küttesüsteemist
eraldatud, oli ilmne, et viidatud projekt küttesüsteemi kohta ei saanud olla tõene. Kohus ei hinda tõendeid pimesi, vaid nende kohasuse ja usaldusväärsuse alusel. Seega oli õigustatud nimetatud tõendiga arvestamata jätmine. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab hagejate I ja II apellatsioonkaebused, jätab kohus käsitlemata hagejate alternatiivsed väited. Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha täiendavate tõendite vastuvõtmise kohta. Hageja I esitas koos 26.04.2017 menetlusdokumendiga kaks kirja, millest nähtub, et hageja I ja kostja on pidanud kompromissi läbirääkimisi. Samuti edastas 02.05.2017 menetlusdokumendiga 2013. aastast pärineva kutse korteriühistu üldkoosolekule ja uue põhikirja projekti. Ringkonnakohus keeldub tõendite vastuvõtmisest TsMS § 238 lg 1 p 1 ja § 639 lg 1 alusel, kuivõrd tõendatavat asjaolu ei ole vaja tõendada. Kuna tõendid on esitatud elektrooniliselt, puudub vajadus neid paberkandjal esitajale tagastada. Menetluskulude jaotus
7.Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 ja § 171 lg-le 1 ning kooskõlas TsMS § 173 lg-ga 3 jätab ringkonnakohus nii maakohtus kui ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 4 lause 2 ja § 177 lg 2 alusel määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.