Tsiviilasja number
2-06-10972
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Iko Nõmm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
26. oktoober 2007, Tallinn
Tsiviilasi
Luiza Trumani hagi Helvi Variku ja OÜ Mr Solver vastu müügilepingu sõlmituks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 02.05.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Luiza Trumani apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
08.10.2007, avalik kohtuistung
Menetusosalised ja nende esindajad
Hageja Luiza Truman (isikukood xxxxxxxxxxx, x), esindaja Alvar Kaljurand Kostja Helvi Varik (isikukood xxxxxxxxxxx, x), esindaja advokaat Britta Oltjer OÜ Mr Solver (reg.kood xxxxxxxx, Tartu mnt 18-51, 10115 Tallinn), esindaja vandeadvokaat Piret Blankin
Jätta Harju Maakohtu 02.05.2007 otsus muutmata arvestades ka ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Kohtukulud jätta hageja Luiza Trumani kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. Asjaolud ja menetluse käik Luiza Truman on korteri aadressil x Tallinn üürnik alates 12.10.1993 seoses korteri asustamisõiguse ostmisega. Elamu/kinnistu x oli oma õiguslikult staatuselt õigusvastaselt
võõrandatud vara, mis tagastati Helvi Varikule vastavalt omandireformi õigusaktidele ja oli kantud koos maaga kinnistuna kinnistusraamatusse 21.07.2003, ajal mil üürileping kehtis. Lähtuvalt ORAS § 121 lg-st 10 on hagejal kui üürnikul õigus elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ostueesõigus vastavalt VÕS §-le 244. 12.09.2005 sai kinnistu omanikuks OÜ Mr Solver, kes oma kirjaga teavitas 09.09.2005 hagejat, et on sõlminud kinnistu x Tallinn müügilepingu. Hageja lepinguline esindaja pöördus telefonitsi Helvi Variku poole, et saada müügilepingu koopiat. Viimane aga keeldus lepingu koopia väljastamisest ning osundas, et kõigi asjadega tegeleb OÜ Mr Solver. Vastuseks hageja pöördumisele teatas OÜ Mr Solver, et omandas x kinnistu koos päraldistega. Samas ei nähtu teatest olulised müügilepingu tingimused, et hagejal oleks võimalik otsustada ostueesõiguse teostamist. Puuduvad andmed selle kohta, et hüpoteek oli seotud panga poolt antud laenuga ja et seda laenu kasutati kinnistu ostmiseks ja müügihinnast ülejäänud osa sai OÜ MrSolver kasutada katusekorruse ehitamiseks. Pärast müügilepingu tingimustega tutvumist vormistas hageja koheselt ostueesõiguse avalduse, mille saatis 24.05.2006 OÜ Mr Solver aadressile Vabaduse väljak 6, Tallinn. Seega on hageja ostueesõiguse teostanud. Ei vasta tegelikkusele, et hageja ei soovi kinnistu eest tasuda. Ostueesõiguse avalduse tegemise momendil oli hagejal raha olemas. Kostjad aga ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele ja hagejal puudus kohustus raha deponeerida. Põhjendamatu on kostja vastuväide, nagu oleks ostueesõiguse avaldus tehtud tähtaegu rikkudes. Vastavalt VÕS §-le 249 tuleb ostja nõudel talle esitada müügileping, et ostja saaks tutvuda lepingu tingimustega, alles siis saab lugeda müüja teatamiskohustuse täidetuks. Seejärel on ostueesõigust omaval isikul 2 kuu jooksul õigus teha avaldus. Müügilepingut ei ole kostjad kuni käesoleva ajani esitanud. Eelnevast lähtudes palub hageja tunnistada hageja ja kostja Helvi Variku vahel müügileping kinnistu asukohaga x Tallinn sõlmituks. Kostjad hagi ei tunnista. Kostjatele jääb arusaamatuks hagi eesmärk ning kuidas selle hagiga on võimalik kaitsta hageja õigusi. Hagiavaldus ei ole suunatud kinnistu ega hageja kasutuses olnud korteri omandamisele. Kinnistu müügileping ja hüpoteegiga koormamise leping sõlmiti Helvi Variku ja OÜ Mr Solver vahel 23.08.2005. OÜ Mr Solver teavitas 05.09.2005 Luiza Trumani müügilepingu tingimustest. 04.11.2005 saatis hageja esindaja OÜ-le Mr Solver kirja, milles palus saata müügileping. Kostja on seisukohal, et kirja eesmärk oli üksnes pikendada ostueesõiguse teostamist, kuna teates olid avaldatud kõik vajalikud andmed ostueesõiguse teostamise otsustamiseks. Hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse 23.05.2006. Samas on juba 23.01.2006 kinnistu jagatud ja kinnistu eksisteerimine sellisena lõppenud. Kinnistu baasil on moodustatud korteriomandid, mille käigus korteriomandite reaalosad muutusid. 23.08.2005 müügilepingu objekti ja Luiza Trumani hagi eset – kinnistut – käesoleval ajal enam ei eksisteeri. Samuti ei eksisteeri korteriomandit, mille reaalosa kattuks Luiza Trumani kasutuses olnud korteriga. Hageja ei ole ostueesõigust tähtaegselt realiseerinud. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud täielikult hageja kanda. Kohus tugines VÕS § 244 lg-tele 1 ja 4, § 249 lg-le 3 ja §-le 250. OÜ Mr Solver poolt 05.09.2005 hagejale saadetud kirjas oli näidatud müügihind, koormatised (üürilepingud ja kasutusvalduse leping) ning teade kinnistule seatud hüpoteegi kohta. Hageja sai nimetatud kirja kätte 09.09.2005, mida ta kinnitab oma 04.11.2005 kirjas OÜ-le Mr Solver. Kirjas palub hageja esitada müügileping, sest puuduvad täpsemad andmed hüpoteegi seadmise tingimuste kohta. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja oleks müügilepingu esitamise nõudega pöördunud müüja Helvi Variku poole.
2(5)
Märkust hageja ostueesõiguse kohta ei ole kinnistusraamatusse kantud, mistõttu ei ole ostueesõigusel asjaõiguslikku toimet. Sellest tulenevalt puudub hagejal õigus nõuda omandiõiguse tunnustamist ning kinnistu üleandmist, millest lähtuvalt lepingus hüpoteegi kohta märgitud täpne sõnaline tekst ei oma võlaõigusliku ostueesõiguse teostamisel, st võimaliku võlaõigusliku nõude esitamisel, tähtsust. Ostueesõiguse teostamise avaldus on notariaalselt kinnitatud ning seejärel lepingu pooltele väljastatud 23.05.2006. Kohus asus seisukohale, et hageja poolt ostueesõiguse teostamisel on lastud mööda VÕS § 250 sätestatud 2-kuuline tähtaeg, mistõttu ei saa lugeda Luiza Trumani poolt ostueesõigus teostatuks ning hageja ja Helvi Variku vahel müügilepingu sõlmituks tunnistamise nõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna hageja poolt esitatud hagiavaldus ei ole suunatud kinnistu ega tema omandis oleva korteri omandamisele, ei pidanud kohus vajalikuks käsitleda kostjate vastuväiteid, mis on seotud müügieseme mittesäilimisega. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Luiza Truman palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning kohtukulud jätta kostjate kanda. Hageja leiab, et kohtuotsus ei ole seaduslik ja põhjendatud, ei ole rajatud asjas esitatud ning uuritud tõenditele ja sellest ei selgu, miks jättis kohus hageja poolt märgitud kohaldamisele kuuluvad õigusnormid tähelepanuta. Otsuses ei ole märgitud tõendid, millistele tuginedes kohus oma järeldused tegi. Kohtu poolt on asjaolud tuvastatud ebaõigesti. Kohus on jätnud põhjendamatult täielikult tähelepanuta kõik hageja väited kostjate poolt oma teatamiskohustuse rikkumise kohta. Kohus jättis tähelepanuta, et juba hagis oli märgitud, et hageja lepinguline esindaja Alvar Kaljurand leidis Helvi Variku kontaktandmed ja pöördus telefonitsi tema poole, et saada müügilepingu koopiat. Helvi Varik keeldus lepingu koopia väljastamisest ja osundas, et kõigi asjadega tegeleb teine kostja. Samuti keeldus Helvi Varik igasugustest edaspidistest kontaktidest hagejaga ja ei nõustunud tegema mitte mingisuguseid tehinguid või toiminguid, millised puudutavad hageja ostueesõigust. Selliseid väiteid ei ole kohtus kellegi poolt vaidlustatud ja kohus ei saa otsusesse kirjutada suvalist, tõenditega vastuolus olevat järeldust. Et kostjate vahel olid ülesanded jaotatud ja OÜ Mr Solver tegutses Helvi Variku ülesandel, tõendab asjaolu, et nii teatise saatis hagejale OÜ Mr Solver kui ka kogu ülejäänud suhtlemine toimus hageja ja OÜ Mr Solveri vahel. OÜ Mr Solver poolt hagejale 09.09.2005 esitatud teatis ostu-müügi tehingu kohta ei sisaldanud kõiki tehingu olulisi tingimusi. Teatisest oli jäetud välja kõige tähtsam tingimus, et hüpoteek oli seotud panga poolt antud laenuga ja et seda laenu kasutati kinnistu ostmiseks, mis tähendab, et hageja poolt raha tasumisel oleks võimalik hüpoteegi osaline kustutamine. Peale selle olid teadmata kinnistut koormavate üürilepingute tingimused, samuti kasutusvalduse lepingu ulatus, tingimused ja tähtaeg. Seega palus hageja VÕS § 249 lg 2 alusel põhjendatult väljastada lepingute, millega omand üle anti, täielikud tekstid koos lisadega ja võimalike võlaõiguslike lepingutega, mis seda õigussuhet puudutavad. See on tegemata siiani. Neid asjaolusid ei ole kohus oma otsuses üldse puudutanud. Vastused apellatsioonkaebusele Helvi Varik vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. OÜ Mr Solver vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Harju Maakohtu 02.05.2007 otsus on lõppjärelduses õige ja tuleb jätta muutmata arvestades ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi.
3(5)
Hageja on esitanud nõude kostjate Helve Variku ja Mr.Solver OÜ vastu, milles palub tunnistada sõlmituks hageja ja kostja Helvi Variku vahel müügileping x kinnistu omandamiseks hageja poolt (t.l.3). Vaidlusaluse kinnistu müügileping, hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud on sõlmitud 23.08.2005 (t.l.60). Seega on hageja esitanud nõude, mis ei ole enam peale 01.07.2002 võlaõigusseaduse kehtima hakkamist kohaseks õiguskaitsevahendiks. Kogu ostueesõiguse teostamise kord ja selle õiguslik tähendus on alates 01.07.2002. a tervikuna muutunud. Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Sellega eristub kehtiv ostueesõiguse regulatsioon AÕS § 256 varasema redaktsiooni järgsest käsitlusest ostueesõiguslase astumisest ostja asemele müügilepingusse. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ja ostjale omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustusteks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine (VÕS § 208 lg 1). Ostueesõiguse teostamisega kaasnevad seega müügilepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded müüja vastu. Ostjana on ostueesõiguse teostajal õigus nõuda müüjalt tema kohustuste täitmist ning kohustuste rikkumise korral rakendada tema suhtes õiguskaitsevahendeid, mh nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 järgi. Müüjal on võimalik kohustus ostueesõiguse teostaja ees täita, kui tal on võimalik ostetud asja valdus üle anda ja tagada ostueesõiguse teostajale omandi üleminek. Müüja ei saa aga omandit üle anda, kui selle on kehtivalt omandanud juba esialgne ostja (Riigikohtu lahend 32-1-13-06). Hageja nõudeks esialgse ostja vastu saab olla AÕS §-de 63 lg 5 ja 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt kui puudutatud isikult (vt ka kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 2 p 2) nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks (Riigikohtu lahend 3-2-1-13-06). Selliseid nõudeid ei ole aga hageja esitanud. Peale selle võib ostueesõiguse teostamise aluseks VÕS § 244 lg 2 järgi olla seadus või tehing. Üürnikel on ORAS § 121 lg 10 kohaselt tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus, tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandmisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Sättes on ka märgitud, et muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Vaidlus puudub selles, et hageja kasutas eluruumi x üürisuhte alusel 21.07.2003, mil kinnistu õigusvastaselt võõrandatud varana tagastati Helvi Varikule. Riigikohus on lahendis 3-2-1-13-06 leidnud, et alates 1. juulist 2002 reguleeritakse ostueesõigust aga põhiosas võlaõigusseaduses, asjaõigusseaduses sisalduvad vaid täiendavad sätted kinnisasjale asjaõigusliku ostueesõiguse teostamise kohta. Viitest ei tulene üürniku ostueesõiguse asjaõiguslik toime, kuna AÕS § 257 lg 4 viitab omaniku (s.o müüja) ja ostueesõiguse teostaja vaheliste suhete määratlemisel omakorda võlaõigusseadusele, st võlaõigusseaduse regulatsioon kohaldub ka ORAS § 121 lg-s 10 ettenähtud ostueesõigusele. Asjaõigusliku toimega kinnisasja ostueesõiguse juhud on loetletud AÕS § 257 lg-s 3 ning nendeks on kinnistusraamatusse kantud kokkuleppel põhinev ostueesõigus, kinnisasja kaasomanike ostueesõigus ja seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. Seega peab alates 1. juulist 2002 ostueesõigus kinnisasjale asjaõigusliku toime omamiseks alati nähtuma kinnistusraamatust. Ka kaasomanike ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust, kuna kaasomand ise nähtub kinnistusraamatust ja AÕS § 73 lg 2 järgne ostueesõigus on seega kinnistusraamatust järeldatav. Seega saab ka ORAS § 121 lg 10 järgne seadusest tulenev ostueesõigus omada
4(5)
asjaõiguslikku toimet, kui see nähtub kinnistusraamatust. Vaidlus puudub selles, et hageja ostueesõiguse kohta puudus kinnistusraamatus märkus. Ülaltoodu alusel puudub õiguslik alus hagi rahuldamiseks ning seetõttu puudub vajadus anda hinnangut muudele hagiavalduses esitatud asjaoludele. Nagu nähtub eeltoodust, ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava kohtuotsuse tühistamiseks ja apellatsioonkaebuse rahuldamiseks. Kostjate kohtukulud tuleb jätta hageja Luiza Trumani kanda.
R. Allikvere
I. Nõmm
U. Reinola
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.