Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Menetluskulude jaotus Asja menetluskulud jätta poolte endi kanda kanda.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus edasi kaevata apellatsiooni korras Tallinna Ringkonnakohtusse 30 päeva jooksul kohtuotsuse teatavaks tegemisest 26.10.2007.a. Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei kaudu. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõuded Harju Maakohtule XXX.a. esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmiti hageja ning AS-i KG vahel kinnistu mõttelise osa ostumüügi- ja kasutuskorraleping ning asjaõigusleping, milline on tõestatud Tallinna notar Kadi Derneiko poolt XXX.a. ning kantud notariaalregistrisse nr. XXX alla. Nimetatud lepingu esemeks oli kolmesaja neljakümne üheksa seitsme tuhande kuuesaja kahekümnendiku (349/7620) suurune mõtteline osa Tallinnas, XXX asuvast kinnistust koos selle juurde oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p.s 9 leppisid pooled kokku, et hageja valdusse ja kasutusse jääb kolmesaja neljakümne üheksa seitsme tuhande kuuesaja kahekümnendiku (349/7620) suurune mõtteline osa kinnistust (elamu 1. korrusel plaanil punase kaldviirutusega tähistatud ala. Nimetatud kasutuskorra kokkulepe on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr. XXX (vana XXX, edaspidi nimetatud ka kinnistu) kolmandasse (III) jakku kande nr. XXX alla. Hageja ja AS-i UG vahel sõlmiti kinnistu mõttelise osa ostu-müügileping, kasutuskorra kokkulepe ja asjaõigusleping, milline on tõestatud Tallinna notari Kadi Derneiko poolt XXX.a. ning kantud notariaalregistri nr. XXX alla. Nimetatud lepingu esemeks oli 286/7620 suurune mõtteline osa Tallinnas, XXX asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Seega oli hageja omandis kokku 635/7620 suurune mõtteline osa Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse nr. XXX (vana nr. XXX) alla kantud kinnistust asukohaga Tallinnas, XXX. Hageja ja kostja vahel sõlmiti kinnistu mõttelise osa müügileping ja asjaõigusleping, milline on tõestatud Tallinna notari Piret Akermani poolt XXX.a. ning kantud notari ametitoimingute raamatu registri nr. XXX all. Hageja soovis lepingu alusel müüa hagiavalduses mainitud kinnistust 349/7620 suuruse mõttelise osa (elamu 1. korrusel plaanil punase kaldviirutusega tähistatud ala), kuid ekslikult märgiti lepingu esemeks kogu hageja omandis olnud 635/7620 suurune mõtteline osa Tallinnas, XXXasuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Kostja on lepingus sisaldunud asjaõiguslepingu alusel kantud lepingueseme omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja on seisukohal, et kostja pidi olema teadlik, et leping on sõlmitud olulise eksimuse mõjul, kuna kostja kasutusse ja valdusse anti reaalselt vaid 349/7620 suurune mõtteline osa (elamu esimese korruse plaanil punase kaldviirutusega tähistatud ala) kinnistust. Hagiavalduses märgitud eksituse avastas hageja ise alles 2005.a. mai alguses, mistõttu koostas hageja lepingu tühistamise avalduse, milline on tõestatud notar Kristel Akermani poolt 09.05.2005.a. ning kantud notari ametitoimingute raamatu registris nr. XXX all. Avalduses selgitati, et leping oli sõlmitud olulise eksimuse mõjul ning paluti kostjal tulla notarisse XXX.a. kell 10.00., et sõlmida kokkulepe lepingu muutmiseks. Notari juurde kostja ei ilmunud. Hageja on korduvalt broneerinud notaribüroos aja ning teinud kostjale ettepaneku minna lepingut sõlmima. Kostja on keeldunud lepingu muutmise lepingule ja asjaõiguslepingule alla kirjutamast. Hageja oli valmis kostjale hüvitama transpordi ja muud kulud kuni 3 000 krooni ulatuses. Hageja kanda jääks nii notari tasu kui ka riigilõiv. Vastavalt lepingu muutmise lepingule ning asjaõiguslepingule on hageja avaldanud 286/7620 suuruse mõttelise osa kinnistu väärtuseks

283 748 krooni. Kõike eeltoodut aluseks võttes ja juhindudes VÕS § 6 lg. 1, TsÜS § 90 lg. 1, TsÜS § 92 lg. 2, VÕS § 1028 lg. 1, Kinnistusraamatuseaduse § 34.1. lg. 1, TsÜS § 68 lg. 5 palub hageja kohtul tuvastada AS-l K kohustuse olemasolu anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr. XXX kantud kinnistu 286/7620 suuruse mõttelise osa omanikuna AS HLE kandmiseks; asendada AS-i K nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr. XXX kantud kinnistu 286/7620 suuruse mõttelise osa omaniku muutmiseks kohtuotsusega; muuta Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr. XXX tehtud kannet selliselt, et kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr. XXX teises jaos senine kanne AS-i K kohta ning 286/7620 suuruses mõttelises osas omanikuna sisse kanda ASHLEi, registrikood XXX, asukoht Tallinn ning AS-i K kaasomandiosa suuruseks märkida 349/7620. Hageja palub kohtukulud jätta kostja kanda. Kostja vastuväited hagile. Kostja hagi ei tunnista ja palub see kohtul kui põhjendamatu jätta rahuldamata. Kostja leiab, et kostja ei ole selle kinnistu mõttelise osa müünud hagejat pahauskselt eksimusse viinud ega eksimuses hoidnud. Kostja seisukohalt määras mõttelise osa suuruse kindlaks hageja. Tehinguks vajalikud andmed ja dokumendid esitas notaribüroole hageja. Kostja leiab, et kuna tema ei ole vaidlusalust korterit asunud kasutama, talle e ole üle antud selle võtmeid ning tal puudub ülevaade selle korteriga toimuvast, ei saa ta kinnitada mitte mingeid selle korteriga seonduvaid fakte. Kostja leiab, et sellisele leingule alla kirjutamine võinuks kaasa tuua tema vastu hilisemaid kahju hüvitamise või muid nõudeid. Täiendav notariaalse müügija asjaõiguslepingu sõlmimise aeg poolte vahel lepingu muutmiseks oli kokku lepitud XXX.a., so. ajale, mil Eestis viibis riigivisiidil Ameerika Ühendriikide president, kes peatus R SAS H . Tallinna notari Merle Saar-Johansoni büroos, kelle juures oli nimetatud tehing plaanitud allkirjastada, asub samas majas. Seetõttu viibis kostja pool tundi nimetatud hoone ümbruses sinna sisse pääsemata, mille tõttu ei olnud tehingut sel päeval võimalik teha. Samuti ei ilmunud notari juurde määratud ajaks ilmselt ka hageja. Hilisemat aega tehingu tegemiseks pooled kokku leppinud ei ole. Kostja on seisukohal, et kostja esindaja juhatuse liikmega on pärast hageja enda poolt korraldatud eksimusest teadasaamist pidevalt ebameeldival toonil kõneldud ning temasse on suhtutud kui vargasse. Kostja ei leia, et ta on midagi valesti teinud või midagi teha saanud, et tekkinud olukorda vältida. Kostja arvates on kostja esindaja kannatanud moraalset kahju, mille põhjustajaks oma käitumise ja suhtumisega on olnud hageja. Kostja on tasunud enesele teadmata alates kinnistu omandamisest 2003.a. detsembris, s.o. üle kolme aasta vaidlusaluse mõttelise osa kinnistust kulusid, näiteks maamaksu. Kostja on kolme aasta jooksul tasunud hageja eest maamaksu 328 krooni. Samuti on kostja kandnud sõidukulusid, et sõita kohtumistele hageja ja notari juurde ning on olnud sunnitud kandma ka õigusabikulusid, kuna kostja esindaja ei ole õigusteadmistega isik. Kuna kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et hageja poolt oli talle võõrandatud suurem mõtteline osa kinnistust, kui see, mida ta pärast kinnistu mõttelise osa ostmist kasutama hakkas, kuna ta kunagi ei mõõtnud ega kontrollinud sajandik murdosi kinnistul asukohaga Tallinnas, XXX ning see ei tulnud talle mõttessegi. Kostja pidas hagejat tuntud ja soliidseks ettevõtteks. Käesoleval juhul on selgelt tegemist hageja eksimusega ning kostja ei ole tekkinud olukorras mingilgi määral süüdi. Hageja ei ole asjas ka tõendanud, et kostja oleks olnud tehingu tegemise ajal pahauskne ning on ka ise väitnud, et tegi tehingu eksimuse mõjul. Eeltoodut aluseks võttes leiab kostja, et käesoleva hagi esitamise eesmärk on tehingu tühistamine, kuna kohustuse tuvastamise nõusoleku taotlemise hagi on sama eesmärgiga kui tehingu tühistamise nõue, kuna pärast hagi rahuldamist tühistatakse hagi aluseks olev tehing ning hageja kantakse Tallinnas, XXXasuva kinnistu mõttelise osa suurusega 286/7620 omanikuks. TsÜS § 99 lg. 1 p. 2 kohaselt võib tehingu pettuse või eksimuse korral tühistada 6 kuu jooksul arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Selleks puudub kostja arvates aga alus, kuna tehingu tühistamiseks TsÜS § 90 mõttes on vajalik tõendada, et kostja oli juba tehingu tegemise ajal pahauskne ning tegi tehingu olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu ning teadis või pidi eksimusest teadma ja jättis eksinud poole eksimusse. Kostja pole aga olnud pahauskne ega teinud tehingut olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse, või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu ega teadnud või pidanud eksimusest teadma ja

jätnud eksinud poole eksimusse. Sellest tulenevalt on hagi tõendamata, sel puudub alus ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Samas teatab kostja, et ta on nõus hagejaga läbirääkima võimaliku kompromissi sõlmimise tingimuste üle. Maakohtu otsuse põhjendused ning kohaldatav seadus Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada, ja seda alljärgnevatel põhjendustel. Hageja on käesoleva hagi esitanud kohtule põhjendusega, et on kostjaga sõlminud XXX.a. kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks on 635/7620 suurune mõtteline osa kinnistust Tallinnas, XXX asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Kinnistu, mille mõtteline osa on käsitletava lepingu esemeks, on kantud Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr.XXX all ning eeltoodud kinnistu koosseis ja andmed on toodud käesoleva lepingu lisas. Lepingu kohaselt on kinnistusraamatust nähtuvad andmed notariaalakti tõestaja kontrollinud kinnistusosakonnas XXX.a. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja valdusse on antud käsitletava tehingu järgi tegelikult 349/7620 mõttelist osa kinnistust asukohaga Tallinnas, XXX, ja kostja on oma kirjalikus vastuses kohtule kinnitanud, et tal puudub igasugune teave sama kinnistu 248/7620 suurust mõttelist osa puudutava suhtes, s.h. puuduvad ka eluruumi võtmed. TsÜS § 92 lg. 1 sätte kohaselt on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks smasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Sama paragrahvi lõikes 3 sätestatu kohaselt võib tehingu teinud isik olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. Hageja on oma hagis kohtule kinnitanud asjaolu, et ta tegelikkuses soovis võõrandada kostjale 349/7620 suurust mõttelist osa kinnistust asukohaga Tallinnas, XXX. Seega pole kohtu arvates võimalik, et hageja kinnistu mõttelise osa omanikuna võis omada ebaõiget ettekujutust müügilepingut sõlmides tegelikest asjaoludest, seega tema omandisse kuuluva mõttelise osa suurusest Tallinnas, XXXkinnistust. Asja arutamisel ilmnes veenvalt ka asjaolu, et kostja omandisse ja valdusse kuulub reaalselt 349/7620 mõttelist osa ning ülejäänud 248/7620 mõttelist osa puudutava suhtes kostjal igasugune teave puudub. Seega ei ole käsitletavat tehingut tehtud kohtu arvates eksimuse mõjul ja lähtudes võimalikest ekslikest asjaoludest TsÜS § 92 lg. 3 p. 3 mõttes, vaid tegemist on ilmselt tehnilist laadi eksitusega tehingu vormistamisel ning tehingut tõestanud notar ei ole seejuures küllaldase põhjalikkusega välja selgitanud poolte tegelikku tahet tehingu eseme mõttelise osa suuruse määratlemisel. Hageja väited selle kohta, et kostja pidi olema teadlik, et leping on sõlmitud olulise eksimuse mõjul, kuna tema kasutusse ja valdusse anti reaalselt vaid 349/7620 mõttelist osa kinnistust, on asjas ilmnenud asjaolusid aluseks võttes ainetud, sest ka hageja ise pidi teadma, kui suurt osa enda omandisse kuuluvast mõttelisest osast kinnistust ta soovib kostjale võõrandada. Kostja käitumine tekkinud olukorra lahendamisel ei ole kohtu arvates olnud vastavuses hea usu põhimõtetega. TsÜS § 138 lg. 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus ning sama paragrahvi lg. 2 kohaselt ei ole õiguste teostmine lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kostja hoidumine poolte vahelise tehingu muutmisest kohtu väliselt on kohtu arvates käsitletav kui hea usu põhimõtete vastane käitumine. Hageja on asjas kohtule veenvalt tõendanud asjaolu, et tema on üritanud tekkinud olukorda lahendada kohtuväliselt ning hageja initsiatiivil on Tallinna notari Merle Saar-Johansoni büroos koostatud poolte vahelise Lepingu muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu projekt ning hageja oli XXX.a. kell 11.00 notari büroos ning kostja esindajat broneeritud ajaks kohale ei ilmunud, (vt. tlk. 44 – tõend kohal viibimise kohta). Seega vaatamata asjaolule, et Tallinnas oli riigivisiidil Ameerika Ühendriikide president, oli hageja

esindajal siiski võimalik XXX.a. pääseda notari vastuvõtule kokkulepitud ajaks, kostja esindajal aga see millegipärast ei õnnestunud. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et kostja oleks hilisemalt avaldanud initsiatiivi oma-poolse tahteavaldusega vastava tehingu sõlmimiseks, kuna tehing jäi ju sõlmimata kostja mitteilmumise tõttu. Eeltoodut aluseks võttes leiab kohus, et hagi tuleb selles märgitud asjaoludest lähtudes rahuldada, sest Kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu muutmise lepingu sõlmimine on ainuvõimalik vaid siis, kui mõlemad pooled sellega soostuvad. Kuna kostja vaidles hagile vastu põhjendusega, et hageja on teda solvanud ja asjatult süüdistanud ning seetõttu nõusoleku andmiseks soovib kostja hagejalt hüvitist 150 000 krooni. Hageja sellega nõus ei olnud, pidades sellist nõuet väljapressimiseks. Kohus leiab, et kostja ei ole oma vastuväiteid hagile seaduses sätestatud korras tõendanud ning need on kohtu arvates ainetud. Tekkinud olukorras lasub kostjal tulenevalt TsÜS § 68 lg. 5 kohustus anda nõusolek hageja kandmiseks Tallinnas, XXXasuva kinnistu 286/7620 mõttelise osa omanikuna kinnistusregistrisse. Kostja nõusolek tuleb asendada kohtuotsusega, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu ning sellele vastavalt tuleb muuta registrikannet kinnistusraamatus. Asja menetlemisel ilmnenud asjaolusid aluseks võttes tuleb asja menetluskulud juhindudes TsMS § 162 lg. 4 sätestatud mõistlikkuse põhimõttest jätta poolte endi kanda. Kohtunik Reet Laasmaa (allkiri) 26.10.2007.a.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.