Võlaõigus › Kommunaalteenuste osutamise lepingud (sh soojusenergia, elektrienergia ja veevarustuse lepingud)

Pooled avaldasid kohtule, et majas pole moodustatud korteriühistut ega nimetatud valitsejat. Korteriomandi seaduse (KOS) § 1 lg 1 sätestab: Korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Sama paragrahvi lg 2 sätestab: Kaasomandi esemeks on käesoleva seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Viidatud § 2 lg 2 kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Asjaõigusseaduse § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Eeltoodust tulenevalt kuuluvad korteriomandite kaasomandisse eelkõige maa-ala elamu ümber, elamu kandekonstruktsioonid (seinad, katused jne) üldkasutavad ruumid (trepikojad, keldrid jne), elektri-, vee-, kanalisatsiooni-, kütte- ja ventilatsioonisüsteemid. Sellest tulenevalt saab elamus korraldada veevarustust, kanalisatsiooni ja kütet kaasomanike ühisel otsusel. Samuti saavad kaasomanikud ühiselt määrata, kuidas kasutada ja hooldada elamu üldruume ja territooriumi. KOS teine peatükk reguleerib korteriomandite valitsemist täpsemalt. KOS § 8 lg 1 sätestab: Kokkuleppe alusel võivad korteriomanikud korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes käesolevat seadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Kuna nimetatud elamus ei ole moodustatud korteriühistut, valitseb maja korteriomanike ühisus: vastavalt KOS § 15 lg 1 valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Korteriomanike ühisuse otsused tehakse üldreeglina korteriomanike üldkoosolekul (KOS § 17-19) hääletuse teel. KOS § 20 lg 1 sätestab, et valitseja nimetamise ja tagandamise otsustavad korteriomanikud häälteenamusega. Käeolevalt esitas hageja hagis nõude selle alusel, et ta on täitnud elamus, kus asub kostja korteriomand, sisuliselt valitseja kohustusi (KOS § 21): tegelenud muru niitmise, remonditöödega ja osutanud vee- ja kanalisatsiooniteenust, hallanud korteriomanikelt kogutud rahalisi vahendeid. Hagejat ei ole korteriomanikud aga valitsejaks nimetanud, mistõttu on ebaselge, millisel alusel hageja neid kohustusi täitis ja teenuseid osutas. Kuna hagejal puudus kohustus ja tegelikult ka õigus teenuseid osutada ja muid valitseja kohustusi täita, siis puudub tal ka õigus nõuda tasu selle eest. Kohus ei hinda käesolevalt, kas üldse ja millises mahus hageja kostjale tegelikult teenuseid osutas ja kas arvetel märguitud hinnad olid kehtestatud õiguspäraselt. Kohus selgitab, et kuna hageja varustab korterid veega ja osutab ka kanalisatsiooni teenust, võib OÜ Torma Soojus olla Torma vallas muuhulgas ka vee-ettevõtjaks Ühisveevärgi ja kanalisatsiooniseaduse § 7 mõistes. Korteriomandite kaasomandis olevale kinnistule vastava teenuse osutamiseks on aga vajalik kinnistu omanikul (seega kaasomanikel ühiselt või kaasomanike poolt volitatud esindajal) sõlmida liitumisleping vastavalt eelnimetatud seaduse § 5 lg 1 ja 2. Ühisveevärgi ja kanalisatsiooniseaduse § 8 lg 5 sätestab ka üheselt, et juhul, kui maa on kaasomandis, sõlmitakse ühisveevärgivee võtmiseks või reovee ühiskanalisatsiooni

juhtimiseks üks kirjalik leping kaasomanike enamuse otsuse alusel nende volitatud esindajaga vastavalt asjaõigusseaduse §-le 72. Lepingu üheks pooleks on vastav vee-ettevõtja ja teiseks pooleks kõik kinnistu kaasomanikud volitatud esindaja kaudu. Eeltoodust tulenevalt peaks hagejal olema seega sõlmitud vee- ja kanalisatsiooni teenuse osutamiseks leping mitte iga korteriomaniku vaid korteriomanike ühisuse või volitatud esindajaga, nt valitseja või korteriühistuga. Seda aga hagejal sõlmitud ei ole, mistõttu on kohtule ebaselge, millisel alusel ta üldse elamule teenuseid osutab ja tasu saada soovib. Kohus märgib veel, et hageja esitatud tõendid väidetava õigussuhte tekkimise aluste kohta on asjasse mitte puutuvad: - Torma vallavolikogu 23.10.2007.a määruses nr 49 (t lk 19-20) sätestatakse valla vara valitsemine ja valdus- käesolevalt on tegemist kostja eraomandis oleva korteriomandiga , mitte valla varaga; - 01.06.2010.a leping (t lk 26-28) reguleeris hagejale lepinguliste kohustuste ja õiguste üle andmist OÜ-lt Elenko, s.h munitsipaalomandisse kuuluvate objektide haldamise ja teenuste osutamise üle andmist- jällegi on tegemist kostja eraomandiga, mitte munitsipaalomandiga (valla varaga) ja kostja korteri suhtes varem kehtinud leping võimalike teenuste osutamiseks ei läinud talle korteri ostmisel automaatselt edasi ning hagejal tuli kostjaga sõlmida uus leping. Liiati tuleks sõlmida teenuste osutamiseks leping kogu maja korteriomanike otsuse alusel ühe lepinguga. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagejal puudub õigus esitada nõuet kostja vastu, sest neil puudub omavaheline õigussuhe ja seetõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Lõike 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kanda, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti ning lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Lähtudes TsMS § 162 jätab kohus kõik menetluskulud hageja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.