FIE Oi (registrikood xxxxx; aadress xxxxx) hagi P AS (registrikood xxxxxx; aadress xxxxxx) vastu maarendilepingute kehtivuse tunnustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 09.03.2007. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
P AS apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant P AS, esindaja advokaat Ljudmila Tamar Vastustaja FIE O, esindaja advokaat Pille Toom
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
2.Muuta Tartu Maakohtu 09.03.2007 otsuse resolutsiooni p. 1.1. ja lugeda õigeks järgmine sõnastus: „Rahuldada hagi ja tunnustada P AS ja FIE Oi vahel 01.03.2002 sõlmitud maarendilepingu (P, N, P ja U-S kinnistute põllumaa) ja 19.03.2003 sõlmitud maarendilepingu (U-R põllumaa) ülesütlemise tühisust ja sõlmitud rendilepingute kehtivust.“
3.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
Kohtukulude jaotus
Maakohtus kantud menetluskulud jätta kostja kanda.
Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.03.2002 maarendilepingu tähtajaga 31.12.2006 ning 19.03.2003 kaks maarendilepingut tähtajaga 31.12.2007. 2006 märtsis jõudis hagejani kostja teade lepingute ülesütlemiseks. Ülesütlemise põhjuseks oli märgitud arve nr REI 123/06 tasumisega viivitamine. Hageja ülesütlemisega ei nõustunud ning saatis kostjale 29.03.2006 vastava vastuse, tasudes ühtlasi nõutava rendisumma. Vaatamata eeltoodule saatis kostja hagejale lõpparve nr 240/06. Hageja leidis, et kostja rikkus lepingut üles öeldes VÕS § 196 lg 2 sätestatut, jättes hagejale andmata täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Poolte vahel on sõlmitud kolm pikaajalist põllumaa kasutamise rendilepingut 460,32 ha põllumaa kohta. Pooltel ei ole eelnevalt olnud mingeid arusaamatusi lepingute täitmisega. Arve maksmisega viivitamine oli tingitud hageja hooletusest. Hageja peab oluliseks, et arve näol oli tegemist ettemaksuga, rendilepingutes oli arve tasumise tähtajaks novembrikuu. Lepingute ülesütlemisega kannab hageja suurt kahju, sest on varunud põldude väetamiseks väetist ning külvimaterjali. Hageja palus lähtudes VÕS §-dest 6; 7; 116 lg 4 ja 196 lg 2 tuvastada kostja tähtajaliste rendilepingute erakorralise ülesütlemisavalduse põhjendamatust ja seadusevastasust ning 01.03.2002 ja 19.03.2003 sõlmitud rendilepingute kehtivust.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Lepingute järgi makstakse renditasu üks kord aastas novembrikuus. Kostja esitas hagejale korraga kaks arvet, ühe möödunud ajavahemiku kohta märtsist kuni detsembrini ning teise tulevase aasta jaanuari ja veebruari eest. Arve summas 86 000 krooni tasus hageja 27.12.2006, arve RE 123/06 summas 22 467.80 krooni, tasumise tähtajaga 28.12.2005, jäi tasumata. Kuna arved saabusid ühel ajal, ei ole usutav hageja väide, et ta ei maksnud arvet hooletusest. Saldoteatisele hageja ei reageerinud. Kahe kuu möödudes esitas kostja hagejale ülesütlemise rendilepingute kohta. Kostja ei pidanud andma täiendavat tähtaega arve tasumiseks, kuna tegemist oli raske hooletusega. Hageja ei ole esitanud tõendeid kahju suuruse kohta seoses ülesütlemisega. Kostja on kasumit taotlev äriühing, seega on tulu õigeaegne laekumine tema jaoks äärmiselt tähtis.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 09.03.2007 otsusega hagi ning tunnustas P AS ja FIE Oi vahel 01.03.2002 ja 19.03.2003 sõlmitud maarendilepingute ülesütlemise tühisust ja sõlmitud rendilepingute kehtivust. Otsuse kohaselt VÕS § 116 lg 4 sätestab, et lepingust taganemine kohustuse täitmiseks käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust (kohustust, mille täpne järgmine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu) või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Kuna tegemist on tähtajaliste kestvuslepingutega, siis saab nende puhul kasutada ainult erakorralist ülesütlemist. Kestvuslepingu võib üles öelda ainult mõjuvate põhjuste olemasolul. Mõjuvaks põhjuseks loetakse üldjuhul lepingu rikkumist (VÕS § 196 lg 2). Kui mõjuvaks põhjuseks on lepingu oluline rikkumine, ei pea küll järgima etteteatamistähtaega, kuid kestvuslepingu võib üles öelda siiski alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine rikkumise lõpetamiseks ei ole vajalik VÕS § 116 lg 2 p 2-4 sätestatud juhtudel. VÕS § 116 lg 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Kohus asus seisukohale, et hageja, rentides põllumaad ja teades, et rendileping on kehtiv, igal juhul varub külviperioodiks valmis väetise ja seemned. Seega on hageja väide, et temal oli külviks vajalik juba varutud kui talle rendilepingud üles öeldi, usaldusväärne. Hageja tasus rendi suuremas osas, s.o 86 000 krooni, tähtaegselt, tasumata jäi väiksem osa, 22 467.20 krooni. Kohtu arvates ei saanud väiksema osa maksmata jätmine viia rendileandjat raskesse olukorda, et öelda rendileping üles ilma täiendavat tähtaega andmata. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja oleks andnud hagejale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Samuti ei ole hageja teatanud, et ta oma kohustust kostja ees ei täida. Kohus leidis, et kostja oli kohustatud andma hagejale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, ning alles siis, kui hageja ei oleks oma kohustust ka siis täitnud, oleks kostjal tekkinud õigus leping erakorraliselt üles öelda. VÕS § 116 lg 3 kohaselt, kui lepingust tulenevad kohustused tuleb täita ositi ja oluline lepingurikkumine leidis aset üksnes mõne kohustuse või kohustuse osa suhtes, võib kahjustatud lepingupool taganeda lepingust üksnes selle kohustuse või kohustuse osa suhtes. Sel juhul võib kahjustatud lepingupool kogu lepingust taganeda üksnes siis, kui tal õigustatult ei ole kohustuse osalise täitmise vastu huvi või kui rikkumine on oluline lepingu kui terviku suhtes. Asjas on tegemist lepingute osalise rikkumisega, kuna hageja tasus tähtaegselt suurema osa renditasust. Kostja esitas hagejale arved eraldi eelneva rendiaasta eest aasta lõpuni ja kahe kuu eest kuni uue rendiaasta alguseni. Kohus leidis, et see on ositi maksmine. Kostjal oli õigus rendilepingust taganeda üksnes osaliselt, mitte öelda üles terve rendileping.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.P AS taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Kaebuse põhjendused: 1) Otsusest ei nähtu, millisele õiguslikule alusele on rajatud järeldus, et kostja oli kohustatud andma hagejale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, ning alles siis, kui hageja ei oleks oma kohustust ka siis täitnud, oleks kostjal tekkinud õigus leping erakorraliselt üles öelda. 2) Kohus on tuvastanud asjaolud ebaõigesti. Järelduse tegemiseks, et hageja, rentides põllumaad ja teades, et rendileping on kehtiv, igal juhul varub külviperioodiks valmis väetise ja seemned, puuduvad tõendid ning see asjaolu ei ole TsMS § 231 lg 1 mõttes üldtuntud. Hageja ei ole tõendanud oma väiteid, et ta on soetanud suurtes kogustes väetist ning külvimaterjali, mis muutuks lepingu lõppedes hageja kahjuks, ei soetamise ega kasutuks muutumise osas. Kostja ei nõustunud, et hageja sai kahju, kuna hageja jätkas maa rentimist teistelt isikutelt. Kohus on rikkunud nii TsMS § 439 (laiendas hagi alust) kui ka TsMS § 436 lg 2 (kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele). 3) Kohus on vääralt tõlgendanud VÕS § 116 lg 2 p 2. Nõustuda ei saa seisukohaga, et VÕS § 116 lg 2 p 2 saab kohaldada vaid siis, kui on saabunud ka kohustuse rikkumise tagajärg – õigustatud isiku sattumine seetõttu raskesse olukorda. Kostja on maa rentimise kaudu kasumit taotlev äriühing, seega on tulu õigeaegne laekumine tema jaoks äärmiselt tähtis. Arved esitati pärast saagi koristamist, seega ei pidanuks olema probleemi nende tasumisega. 4) Kohus on jätnud täielikult analüüsimata ja seisukoha võtmata kostja vastuväites VÕS § 116 lg 2 p 3 järgi (kohustust rikuti raske hooletuse tõttu). Hageja on tunnistanud, et jättis arve tasumata hooletusest. Hageja ei reageerinud ka 09.02.2006 saadetud saldoteatisele, mis on meeldetuletuseks arve tasumise kohta. 5) Kohus on otsuses põhjendanud vaid seda, et ülesütlemine oli tühine. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta leiab, et sellest tulenevalt on kõik kolm maarendilepingut kehtivad ja milliste tõendite alusel ta seda järeldab, ning miks ta ei nõustu kostja väidetega, et lepingud enam ei kehti, kuna maad on antud rendile teistele isikutele. 19.03.2003 (K) rendileping lõppes maaomaniku (kostja oli vaid operaator) soovil ja maaomanik AS R P sõlmis hagejaga samade maade osas uue rendilepingu otse. Ülejäänud maaüksused anti 22.05.2006 rendilepingu alusel rendile OÜ-le A F. Kohus jättis lahendamata kostja taotluse nõuda hagejalt välja AS R P ja hageja vahel 2006. a sõlmitud rendileping. Ka ei andnud kohus hinnangut 22.05.2006 maarendilepingule. Seega on kohus jätnud hagi lepingute kehtivuse tuvastamiseks sisuliselt lahendamata, kuid resolutiivosas rahuldas ka selle nõude. TsMS § 442 lg 7 ja 8 järgi pidi kohus seda nõuet kirjeldama, samuti kirjeldama nõude kohta esitatud väited, vastuväited ja tõendid ning tegema nende alusel järeldusi.
5.FIE O. K. N vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt on kohus õigesti põhjendanud järeldust, et kostja oli kohustatud andma hagejale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, ning alles siis, kui hageja ei oleks oma kohustust ka siis täitnud, oleks kostjal tekkinud õigus leping erakorraliselt üles öelda. Igal juhul tuli kohustuse täitmiseks anda täiendav tähtaeg lähtuvalt VÕS § 196 lg 2.
Asjaolu, et hageja, rentides põllumaad ja teades, et rendileping on kehtiv, varub külviperioodiks väetise ja seemned, ei vaja eraldi tõendamist, kuna see on üldteada asjaolu. Lepingu ülesütlemise teade kannab kuupäeva 20.03.2006, see on aeg, mil juba teostatakse kevadtöid ja selleks ajaks oli ka hageja vajalikud materjalid (seemned, väetis) muretsenud. Kohus on õigesti tõlgendanud VÕS § 116 lg 2 p 2. Kohus on õigesti tuvastanud, et ülesütlemise avaldus on tühine ja seega on rendilepingud kehtivad. Asjaolu, et rendilepingutega hõlmatud maade osas on kostja kellegi teisega rendilepingud sõlminud, ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Tähtsust ei oma ka, kes kellega lepingu maade kasutamise osas sõlmis, sest see pole vaidlusesemeks. Kohus on otsuses analüüsinud lepingute kehtivust ja tuvastanud, et tegemist on kestvuslepingutega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohtu otsusega tuleb täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni ja õigeks tuleb lugeda kohtuotsuse resolutsiooni p 1.1. järgnevas sõnastuses: „Rahuldada hagi ja tunnustada P AS ja FIE Oi vahel 01.03.2002 sõlmitud maarendilepingu (P, N, P ja U-S kinnistute põllumaa) ja 19.03.2003 sõlmitud maarendilepingu (U-R põllumaa) ülesütlemise tühisust ja sõlmitud rendilepingute kehtivust.“
7.Õige on apellandi väide, et kohus on lugenud põhjendamatult ülesütlemise tühiseks ka poolte vahel 19.03. 2003 sõlmitud maarendilepingu alusel, kus objektiks oli K kinnistu 40,4 ha põllumaad. Kostja lepingu ülesütlemise teates nimetatud maaüksust nimetatud ei ole, seega ei ole käesoleva vaidluse objektiks ka K maaüksuse lepingu ülesütlemine. Ringkonnakohus märgib, et maakohtu eksitus võib tuleneda sellest, et ühel kuupäeval on sõlmitud kaks maarendilepingut ning lepingutel puuduvad ka numbrid, mis lihtsustaksid eristamist. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu otsuse resolutsiooni punkti 1.1.
8.Maakohus on tuvastanud, et vaidlusaluste maarendilepingute puhul oli tegemist tähtajaliste kestvuslepingutega, mille puhul saab enne tähtaega toimuda vaid erakorraline ülesütlemine VÕS § 196 sätestatud korras. Apellatsioonkaebuses menetlusosalised seda kohtu järeldust vaidlustanud ei ole.
9.Ringkonnakohus märgib, et osaliselt õige on apellandi väide, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud asjaolud, tehes järelduse, et hagejal oli varutud suurtes kogustes väetist ning külvimaterjali. Hagis on hageja esitanud väite, et lepingu ülesütlemise korral kannaks hageja ebamõistlikult suurt kahju. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid selle asjaolu suhtes menetluse käigus täiendavaid seisukohti või tõendeid esitanud, seega puudus kohtul alus hagi rahuldamisel tugineda oletustele ning kohaldada VÕS § 116 lg 4.
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu põhjendused, milles leiti, et kostja ei olnud tuvastatud asjaolude alusel õigustatud vaidlusaluseid lepinguid erakorraliselt üles ütlema ilma täiendavat tähtaega eelnevalt määramata, on õiged. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja poolt lepingu rikkumine ei ole käsitletav VÕS § 116 lg 2 punktides 2-4 toodud olulise lepingu rikkumisena.
11.Õige ei ole apellandi väide, et kuna tema puhul on tegemist rentimise kaudu kasumit taotleva äriühinguga, siis on ühekordne maksmisega hilinemine piisav, et lugeda nimetatud rikkumine VÕS § 116 lg 1 p 2 alusel selliseks kohustuse rikkumiseks, mille täpne täitmine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Ringkonnakohus leiab, et kuna pooled ei ole viidanud varasematele analoogsetele rikkumistele, siis ühekordne maksmisega hilinemine ei ole piisav tuvastamaks, et makse tähtaegne täitmine oleks määrav lepingupoole huvi püsimajäämiseks.
12.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta ka maakohtu poolt õiget järeldust, et hageja käitumises puudus VÕS § 116 lg 1 p 3 alus – raske hooletus või tahtlus lepingu rikkumisel.
13.Ringkonnakohus leiab, et kuna apellatsioonkaebuse põhjendused on osaliselt õiged, kuid need ei too kaasa maakohtu otsuse resolutsiooni muutmist, siis tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu otsusega määratud menetluskulude jaotus tuleb jätta muutmata.
Egon Konsand
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.