2-07-2404/4 - Ühinguõigus - Sundlõpetamine - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

Vastavalt korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg-le 1 on korteriühistu korteriomanike loodud mittetulundusühing, mille eesmärgiks on korteriomandite esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega eeldatakse kõigi korteriomandite omanike seotust ja osalemist. KÜS § 5 lg 1 näeb seejuures ette, et korteriühistu liikmeteks on kõik kinnistu (hoone) korteriomanikud. Samas korteri nr 5 ja mitteeluruumi M1 omanikke asutamiskoosolekust ei informeeritud ning asutamiskoosolekule ei kutsutud. Seega on korteriühistu asutamisel seadust oluliselt rikutud. Avaldaja lisab, et hoones on olemas korteriomanike ühisus, kus omanikud otsustasid majandamisküsimusi. Seega oleks hääletamine saanud toimuda ühisuse reeglite alusel, mis on kirjas korteriomandi seaduses. Ilma omanike nõusolekuta ei saanud ühisust lõpetada ega korteriühistut moodustada. Ühisuses jagunevad omanike hääled ühistu küsimuses pooleks – avaldaja ja korteri nr 5 omanik on ühistu moodustamise vastu, AS xxx ja xxx selle poolt. Seega ei saa moodustada korteriühistut korteriomanike osalusel ning kõrvaldada puudusi seaduse rikkumisel. Kui asuda seisukohale xxx ja AS xxx moodustasid lihtsalt mittetulundusühistu, siis selle nimi on avaldaja hinnangul eksitav ning mittetulundusühingu otsused ei saa olla siduvad xxx asuva hoone teistele korteriomandite omanikele. Avaldaja on xxx hoones asuva korteriomandi omanik, mistõttu on tal ka põhjendatud huvi korteriühistu sundlõpetamiseks, mis on moodustatud seadusi rikkudes ning eirates avaldaja ja korter nr 5 omaniku õigusi otsustada hoone majandamisküsimusi ja haldamist. Avalduses esitatud taotluse õigusliku alusena on viidatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 40 lg 1 p-le 1. 06.02.2007.a määrusega võttis kohus avalduse menetlusse, lugedes asjas puudutatud isikuteks KÜ xxx, xxx, AS-i xxx (kui Aktsiaseltsi xxx õigusjärglase) ning xxx. Puudutatud isik xxx nõustub 21.02.2007.a kohtule esitatud kirjalikus seisukohas avaldajaga ning leiab, et KÜ xxx tuleb sundlõpetada. Puudutatud isikud KÜ xxx ja xxx leiavad 05.03.2007.a esitatud kirjalikus seisukohas, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. KÜ xxx ja xxx märgivad, et enne korteriühistu asutamist tegi xxx korduvalt teistele korteriomanikele ettepaneku korteriühistu asutamiseks, mis lihtsustaks maja haldamist ja suhete korraldamist majale teenuseid pakkuvate äriühingutega. KÜS § 3 lg 1 kohaselt toimub korteriühistu asutamine korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuste alusel, kui sellele enamusele kuulub mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. AS-ile xxx ja xxx kuuluv mõtteline osa kokku moodustab suurema osa ehitisest ning selle juurde kuuluvast maast kui avaldajale ja xxx kuuluv osa, vastavalt 1353/2675 ja 1322/2675. KÜ xxx ja xxx on seisukohal, et remontivajava hoone haldamine ei ole võimalik korteriomanike ühisuse kaudu, kuivõrd äärmiselt keeruline on saavutada üksmeelt hoonele tehtavate vajalike ja põhjendatud remonttööde ning muude kulude osas. Samuti ei ole xxx ega AS xxx (keda liisinguvõtjana on esindanud xxx) olnud kunagi teadlikud väidetavast korteriomanike ühisusest (KOS § 8 lg 1). Kuni KÜ xxx asutamiseni toimus hoone kaasomandi esemega seotud õigussuhete korraldamine juhuslikkuse printsiibil, vastavalt sellele, mis konkreetsele korteriomanikule hetkel vajalik ja kasulik tundus. Samuti on KÜ xxx ja xxx seisukohal, et avaldaja poolt sundlõpetamise alusena viidatud TsÜS § 40 lg 1 p 1 ei ole asjakohane õigusnorm, kuna KÜ xxx tegevus ei ole vastuolus seaduse, avaliku korra ega heade kommetega.

Kohus leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata, kuna hetkel puuduvad KÜ xxx kui mittetulundusühingu sundlõpetamise aluseks olevad asjaolud. Samas tuleb KÜ-le xxx anda tähtaeg põhikirja seadusega kooskõlla viimiseks. Vastavalt TsMS § 477 lg-le 4 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega menetlusosaliste hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi viienda lõike kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. Mittetulundusühistu KÜ xxx on kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse 21.06.2005.a. Vastavalt KÜS § 2 lg-s 1 sätestatule on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 2 lg 2 järgi on korteriühistuks korteriühistuseaduse tähenduses ka korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine. Seega on korteriühistuseaduse mõttes korteriühistuks korteriomanike või korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu. Korteriühistu asutamine toimub KÜS § 3 lg 1 kohaselt mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Asutamislepingut ei sõlmita. Vastavalt KÜS § 5 lg-le 1 on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. Asja materjalidest nähtuvalt on Tallinnas xxx asuvas hoones kokku 4 korteriomandi omanikku: AS xxx (AS xxx (registrikood 10100783) õigusjärglane), xxx, xxx ja avaldaja (OÜ xxx x) (vt toimik, lk 32). KÜ xxx asutamiskoosolekul 04.02.2005.a osales koosoleku protokollist nähtuvalt üksnes kaks korteriomanikku, xxx ja AS xxx (mida volikirjade alusel esindas xxx). Seega puudus korteriühistu asutamise otsustamiseks vajalik korteriomanike enamus ning koosolek polnud pädev võtma vastu korteriühistu asutamist puudutavaid otsuseid (KÜS § 3 lg 1 mõttes). Kuna omanike vajalik enamus puudus, ei oma tähtsust asjaolu, et asutamist otsustanud AS-ile xxx ja xxx kuulus korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Taolist tõlgendust toetab kohtu hinnangul ka KOS § 19 lg-s 1 sätestatu, mille kohaselt on igal

korteriomanikul talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata korteriomanike koosolekul üks hääl. Kohus peab vajalikuks lisada, et kuivõrd korteriühistu asutamine on nii KÜS § 3 lg-st 1 kui KOS § 8 lg-st 1 tulenevalt korteriomanike otsustus, siis KOS § 17 lg-st 1 lähtudes oleks see otsus vaja vastu võtta korteriomanike üldkoosolekul. Otsuse võib KOS § 17 lg 3 kohaselt teha ilma üldkoosolekut kokku kutsumata, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht. Seetõttu tulnuks jälgida asutamiskoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel ka KOS §§-dest 18 ja 19 tulenevaid nõuded. Kohtuasja materjalidest ei nähtu, et xxx hoone teisi korteriomanikke (s.t avaldajat ja xxx oleks 04.02.2005.a toimunud ühistu asutamiskoosolekule nõuetekohaselt kutsutud või et neid oleks üldse koosoleku toimumisest eelnevalt teavitatud. Kohtu hinnangul ei ole siinjuures piisav see, et nimetatud isikud väidetavalt teadsid xxx kavatsusest korteriühistu moodustada. Lähtudes eeltoodust, on kohus seisukohal, et KÜ xxx asutamisel ei ole järgitud KÜS § 3 lg-s 1 sätestatud korda. Seega ei saa Korteriühistuna xxx asutatud ja registreeritud juriidiline isik olla korteriühistuks korteriühistuseaduse (§ 2 lg 1) mõttes. Samas ei ole korterelamu osadel korteriomandi omanikel kohtu hinnangul põhimõtteliselt keelatud asutada mittetulundusühistut, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine (ja ühistu liikmete ühiste huvide esindamine). Sarnasele seisukohale on asunud ka Riigikohus 16.11.2006.a tsiviilasjas nr 3-2-1101-06 tehtud kohtuotsuses (vt lahendi punktid 10 ja 11). Mittetulundusühing on mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 1 lg 1 järgi isikute vabatahtlik ühendus, mille eesmärgiks või põhitegevuseks ei või olla majandustegevuse kaudu tulu saamine. MTÜS § 5 kohaselt võivad mittetulundusühingu asutada vähemalt kaks isikut. Asutajateks võivad olla füüsilised ja juriidilised isikud. Mittetulundusühingu sundlõpetamise alused on toodud MTÜS § 40 lg-s 1. Vastavalt sama paragrahvi teisele lõikele võib kohus anda tähtaja esimeses lõikes nimetatud puuduste kõrvaldamiseks. MTÜS § 40 lg 1 p 5 kohaselt kuulub mittetulundusühing kohtumääruse alusel lõpetamisele (sundlõpetamisele) ka muudel seaduses sätestatud juhtudel. Vastavalt TsÜS § 40 lg 1 p-dele 2 ja 3 tuleb juriidiline isik kohtumäärusega sundlõpetada, kui isiku asutamisel on oluliselt rikutud seadust või asutamislepingu sõlmimisel või asutamisotsuse tegemisel esines asjaolu, mis toob kaasa lepingu või otsuse kehtetuse, ja rikkumist ei saa hiljem kõrvaldada, samuti võib juriidiline isik kuuluda sundlõpetamisele, kui juriidilise isiku põhikiri on olulisel määral vastuolus seadusega. Käesolevas asjas tuvastatud asjaolude põhjal võibki kohtu hinnangul esineda alus mittetulundusühingu KÜ xxx sundlõpetamiseks eelkõige TsÜS § 40 lg 1 p-des 2 ja 3 nimetatud alustel. Kohtu arvates ei ole leidnud kinnitust väide, et KÜ xxx kui mittetulundusühingu eesmärk või tegevus on vastuolus seaduse, avaliku korra või heade kommetega. MTÜS § 6 lg 1 kohaselt tuleb mittetulundusühingu asutamiseks sõlmida asutajatel asutamisleping. Vastavalt MTÜS § 6 lg-le 2 tuleb asutamislepingus märkida asutatava mittetulundusühingu nimi, asukoht, aadress ja eesmärk; asutajate nimed ja elu- või asukohad, samuti asutajate isiku- või registrikoodid; asutajate kohustused mittetulundusühingu suhtes ning juhatuse liikmete nimed, isikukoodid ja elukohad. Asutamislepingu sõlmimisega kinnitatakse selle lisana ka mittetulundusühingu põhikiri (MTÜS § 6 lg 3). Mittetulundusühingu KÜ Niguliste 6 asutamisel asutajad asutamislepingut sõlminud ei ole (mis iseenesest oleks kooskõlas KÜS § 3 lg-ga 1). Riigikohus on ülalosundatud tsiviilasjas nr 3-2-1-101-06 tehtud otsuse 13. punktis selgitanud, et mittetulundusühingu asutamisleping võib olla iseenesest vormisatud ka asutamiskoosoleku protokollina, kui see vastab muudele asutamislepingu kohta seaduses sätestatud nõuetele. Asutamislepingu poolteks saab sellisel juhul lugeda üksnes

mittetulundusühingu asutamise poolt hääletanud isikuid. Kohus leiab, et mittetulundusühingu KÜ xxx asutamiskoosoleku protokoll koos selle lisadega vastab olulistes punktides MTÜS § 6 lg 2 nõuetele. Koosolekul on otsustatud korteriühistu moodustamine, põhikirja kinnitamine, valitud juhatuse liikmed ja revident, samuti kinnitatud majandusaasta kava ja majandusaasta pikkus (1.01. kuni 31.12). Asutamiskoosoleku protokollist ei nähtu otseselt mittetulundusühingu asukohta, aadressi ega eesmärki, kuid samas on nimetatud andmed tuvastatavad samal koosolekul kinnitatud ühistu põhikirjast. Seega ei ole kõnealused protokolli puudused sellised, mis tooksid kaasa mittetulundusühingu asutamislepingu kehtetuse. Asutamislepingu poolteks saab protokolli ja selle lisade põhjal lugeda xxx ja AS-i xxx. Edasiselt analüüsib kohus küsimust KÜ xxx põhikirja vastavusest seadusele (TsÜS § 40 lg 1 p 3). Vastavalt MTÜS § 4 lg-le 2 ei või mittetulundusühingu nimi olla eksitav mittetulundusühingu eesmärgi, tegevuse ulatuse ega õigusliku vormi osas. Kohtu hinnangul on mittetulundusühingu Korteriühistu Niguliste 6 nimes kasutatav sõna "korteriühistu" eksitav eelkõige ühingu õigusliku vormi osas, kuna tegemist ei ole korteriühistuga korteriühistuseaduse tähenduses. Samuti ei ole seadusega kooskõlas KÜ xxx põhikirja punktid 2.1-2.3. Põhikirja punkti 2.1 kohaselt on ühistu liikmeks põhikirja vastuvõtmise hetkel kõik Tallinnas xxx asuva hoone korterite ja mitteeluruumide omanikeks olevad füüsilised isikud või juriidilised isikud. Kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse ühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kokkuleppele. Kohus leiab, et erinevalt korteriühistu asutamisest ei saa tavalise mittetulundusühingu asutamine (asutamisleping ja põhikiri) luua kohustusi isikutele, kes ei ole mittetulundusühingu liikmed. Eesti Vabariigi Põhiseaduse §-st 31 tulenev õigus koonduda tulundusühingutesse ja –liitudesse hõlmab endas ka vabadust sellistesse ühingutesse ning liitudesse mitte kuuluda. Piiranguid kõnealuse vabaduse osas saab ette näha üksnes seadusega. Kohus märgib, et ka MTÜS § 15 lg-st 1 tulenevalt on mittetulundusühingu liikmel õigus avalduse alusel mittetulundusühingust välja astuda. Põhikirjaga võib ette näha, et liige võib mittetulundusühingust välja astuda ainult majandusaasta lõpul või pärast etteteatamistähtaja möödumist, mis ei või olla pikem kui kaks aastat (MTÜS § 15 lg 2). Seetõttu ei vasta seadusele ka KÜ xxx põhikirja punkt 2.3, mille kohaselt loetakse ühistust väljaastumise päevaks korteriomandi omandiõiguse ülemineku päev. Põhikirja punkti 2.2. kohaselt loetakse ühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel ühistu liikmeksastumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Pärandi vastu võtnud pärija ühistu liikmeks astumise ajaks loetakse pärandi avanemise päeva. Kõnealune põhikirja punkt on lisaks MTÜS ülalosundatud sätetele vastuolus MTÜS § 14 lg-ga 1, mille kohaselt ei saa liikmelisust mittetulundusühingus ja liikmeõiguste teostamist üle anda ega pärandada, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Füüsilisest isikust liikme surma või juriidilisest isikust liikme lõppemise korral tema liikmelisus mittetulundusühingus lõpeb. Samuti ei saa seadusele vastavaks lugeda põhikirja punkti 6.2, mille järgi vastab ühistu liikme häälte arv üldkoosolekul tema korteriomandi eseme reaalosa suurusele nii, et korteriomandi eseme reaalosa üldpinna iga 1m2 annab ühistu liikmele ühe hääle. MTÜS § 22 lg-st 4 tuleneb seevastu, et mittetulundusühingu igal liikmel on üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel üks hääl. Liige ei või hääletada, kui mittetulundusühing otsustab temaga või temaga võrdset majanduslikku huvi omava isikuga tehingu tegemist või temaga kohtuvaidluse alustamist või lõpetamist. Seadusega ei ole kooskõlas ka põhikirja punkt 6.10, mille kohaselt loetakse üldkoosoleku otsuse vastuvõetuks, kui selle poolt on vähemalt 50% koosolekul esindatud ühistu liikmete häältest. MTÜS § 22 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole (s.t üle 50%) koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest. Vastavalt samale sättele võib põhikirjaga ette näha üksnes suurema häälteenamuse nõude. Lisaks tuleneb põhikirja punktist 3.1, et füüsilisest isikust ühistu liiget võib üldkoosolekul lihtkirjaliku volituse alusel esindada tema perekonna teovõimeline liige või teine ühistu liige.

MTÜS § 21 lg-s 5 sätestatu kohaselt võib ühistu liiget üldkoosolekul esindada ainult teine mittetulundusühingu liige. Ülaltoodud KÜ xxx põhikirja vastuolud seadusega ei ole kohtu hinnangul samas vaadeldavad olulise vastuoluna TsÜS § 40 lg 1 p 3 mõttes. Kõik nimetatud vastuolud on mittetulundusühingul võimalik põhikirja muutmise läbi kõrvaldada. Kohus peab vajalikuks anda kooskõlas MTÜS § 40 lg-ga 2 mittetulundusühingule KÜ xxx tähtaeg põhikirja seadusega kooskõlla viimiseks. Kohtu hinnangul on kõnealuse tähtaja mõistlik pikkus neli kuud arvates käesoleva kohtumääruse jõustumisest. Juhul kui KÜ xxx jätab rikkumised nimetatud tähtaja jooksul kõrvaldamata, otsustab kohus mittetulundusühingu sundlõpetamise. Arvestades TsMS §-st 2 sätestatud eesmärke tagada tsiviilasja õige ja võimalikult väikeste kuludega lahendamine, ei pea kohus otstarbekaks otsustada käesoleva kohtuasja raames koheselt KÜ xxx sundlõpetamist (tehes põhikirjas esinevate rikkumiste kõrvaldamise kohustuseks korraldava määrusega), vaid annab tehtava lõpplahendi kaudu menetlusosalistele võimaluse käesolevat määrust sisuliselt vaidlustada. Nii KÜ xxx kui teiste menetlusosaliste õiguste ja kohustuste maht sõltub olulisel määral asutatud mittetulundusühingu õiguslikust vormist. Kohus juhib samas menetlusosaliste tähelepanu MTÜS § 40 lg-st 3 ja TsMS § 629 lg-st 1 tulenevale kohtu õigusele algatada juriidilise isiku sundlõpetamise menetlus omal initsiatiivil. See ei välista aga vastavasisulise avalduse esitamist ka avaldaja või teiste õigustatud isikute või asutuste poolt. Kohus märgib täiendavalt, et vastavalt MTÜS § 14 lg-le 2 mittetulundusühistu juriidilisest isikust liikme ühinemise või jaotumise korral tema liikmeõigused lõpevad. Äriregistri kannetest nähtuvalt on AS xxx ühinenud AS-iga xxx ning seetõttu 4. jaanuaril 2006.a registrist kustutatud. Seega ei vasta KÜ xxx kui mittetulundusühingu liikmete arv käesoleval hetkel MTÜS § 12 lg-s 1 sätestatule, mille kohaselt peab mittetulundusühingul olema vähemalt kaks liiget, kui seaduses või põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat liikmete arvu. Kohus leiab, et käesoleva asja menetluskulud tuleb jätta täielikult puudutatud isikute xxx ja AS xxx kanda. Vastavalt TsMS § 172 lg-le 1 kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus samas otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Käesoleval juhul jätab kohus OÜ xxx poolt esitatud avalduse alusel KÜ xxx küll sundlõpetamata, kuid avaldaja kohtusse pöördumise tingis üheselt xxx ja AS-i xxx õiguseellase tegevus. Kuivõrd juriidilise isiku sundlõpetamise menetluse saanuks kohus ülalosundatud sätete alusel algatada ka iseseisvalt, on eeltoodud asjaolusid arvestades kohtu arvates õiglane, et menetluskulud kannavad xxx ja AS xxx.