Ühinguõigus

lepingu punktis 9 on notar osalejatele selgitanud kinnistu mõttelise osa kasutusõigusega koormamise kinnistusraamatusse sissekandmise kohta erineva praktika olemasolust. Määruse kohaselt on E. T kinnistu nr XXXX omanik. Kinnistuosa kinkelepingu, kaasomanike kokkuleppe kinnistu kasutuskorra kohta ning kinnistuosa isikliku kasutusõigusega koormamise lepingu 17.01.2007 järgi soovitakse registriossa nr XXXX alljärgnevate õigusmuudatuste tegemist alltoodud järjekorras: 1) Registriosa nr XXXXX II jakku kanda kaasomanikena võrdsetes, 1/2 suurustes mõttelistes osades P. S. ja E. T.; 2) Kaasomanikud E. T. ja P. S. paluvad kanda III jakku märkuse kaasomanike kasutuskorra kohta; 3) P. S. ja E. T. paluvad kanda P. S. kuuluvale mõttelisele osale esimesele vabale järjekohale isikliku kasutusõiguse kinnistul paiknevast elamust kaasomanike kokkuleppe kohaselt P. S. kasutuses olevale osale E. T. kasuks vastavalt 17.01.2007 lepingu punktile 6 ning märkuse, et isikliku kasutusõiguse kustutamiseks piisab õigustatud isiku surma tõendamisest. AÕS § 225 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isiklik kasutusõigus on koormatis, mis eeldab konkreetse maatüki või selle osa kasutamist (AÕS § 225 lg 1 koos KRS § 54 lg 2) ja seetõttu ei ole sellega võimalik koormata kaasomaniku mõttelist osa, mille ese on tegelikkuses piiritlemata (TsÜS § 56). Kaasomanike kasutuskorra kokkulepe ning lisana esitatud plaan ei muuda koormatavat mõttelist osa reaalosaks. Isikliku kasutusõiguse esemeks võivad olla vaid kinnisasjad. Asjaõigusseadus lubab kinnisasja mõttelist osa, kui see on kaasomaniku osa, koormata ostueesõigusega (AÕS § 256 lg 3) ja hüpoteegiga (AÕS § 325 lg 2), reaalkoormatisega. Isikliku kasutusõigusega oleks võimalik koormata tervet kinnisasja, näiteks isikliku kasutusõiguse vormis elamu osale, kusjuures õiguse sisus näidatakse kaasomaniku ruumid ja ka kasutuskorrast tulenevad kinnisasja kasutusõigused.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

Tartu notar T. Tomberg, kes notariaadiseaduse § 30 alusel tegutseb E. T. ja P. S. esindajana, esitas kandemäärusele määruskaebuse, milles palub vaadata veelkord läbi 17.01.2007 kinnistusosakonnale esitatud asjaõiguslepingud ja rahuldada taotletud kinnistamisavaldused. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt AÕS § 225 järgi koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. KRS § 54 lg 2 sätestab, et kinnistu osa koormamisel servituudiga ei ole jagamine nõutav, kui sellest ei teki segadust. Koormatud osa tähistatakse kinnistamisavalduse juurde kuuluval kinnistu plaani koopial või skeemil. Kandemääruses esitatud väide, et eelnimetatud seadusesätete kohaselt on isiklik kasutusõigus koormatis, mis eeldab konkreetse maatüki või selle osa kasutamist, ei tugine viidatud sätetele. AÕS § 225 sõnastuse kohaselt on isikliku kasutusõiguse tähendus laiem, võimaldades isikliku kasutusõiguse lepingus sätestada, millisel viisil võib õigustatud isik kinnisasja kasutada. AÕS § 73 kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Kohtunikuabi möönab, et kaasomanikule kuuluvat kinnistu mõttelist osa on võimalik koormata reaalkoormatisega, kuigi seadus (AÕS § 229) seda otsesõnu ette ei näe. Kuigi kinnistu mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamine ei ole seaduses otseselt ette nähtud, ei saa seda tulenevalt eelnimetatud seadusesätetest välistada.

Kinnistu mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamisel on oluline, et oleks selgelt sätestatud, millisel viisil võib kasutusõiguse omaja oma õigust teostada, kusjuures see ei tohi kahjustada teise kaasomaniku huve ega tekitada segadust. Vaidlusaluses asjaõiguslepingus sätestatud isikliku kasutusõiguse teostamise viis – kaasomaniku mõttelisele osale seatav isiklik kasutusõigus kinnistul paiknevast elamust kaasomanike kokkuleppe kohaselt nimetatud kaasomaniku kasutuses olevale osale – sätestab selgelt isikliku kasutusõiguse omaja õigused: isikliku kasutusõiguse omaja omab õigust kasutada vaid seda osa kinnistul paiknevast elamust, mida võib kaasomanike kokkuleppe kohaselt kasutada isikliku kasutusõigusega koormatud mõttelise osa omanik. Nimetatud kanne oleks selge, ei oleks vastuoluline ning oleks realiseeritav – kaasomandis olevat asja ei olegi võimalik teisiti kasutada kui kaasomanike kokkuleppel ning nimetatud kokkuleppe kohaselt koormatud kaasomandiosa omaniku kasutusse jääva osa kasutamiseks oleks õigustatud isikliku kasutusõiguse omaja. Väites, et kaasomaniku mõttelist osa ei ole võimalik isikliku kasutusõigusega koormata, rikutakse oluliselt kaasomaniku kui omaniku põhiõigusi: - PS § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus; - AÕS § 6 lg 2 kohaselt on kõigil omanikel võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti; - AÕS § 68 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega; - AÕS § 71 kohaselt on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused; - AÕS § 73 lg 1 kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Omandireformist tulenevalt on kaasomanike hulk väga suur ning praktikas soovivad eakamad kaasomanikud tihti neile kuuluva kinnistu mõttelise osa oma lastele kinkida, jättes endale kinnistu kasutamise õiguse ja koormates kingitava mõttelise osa enda kasuks isikliku kasutusõigusega. Väites, et kaasomanikul puudub õigus talle kuuluvat kinnistu mõttelist osa isikliku kasutusõigusega koormata, rikutakse oluliselt kaasomaniku kui omaniku põhiõigusi. Kandemääruses esitatud seisukoht, et isikliku kasutusõigusega oleks võimalik koormata tervet kinnisasja, näiteks isikliku kasutusõiguse vormis elamu osale, kusjuures õiguse sisus näidatakse kaasomaniku ruumid ja kasutuskorrast tulenevad kinnisasja kasutusõigused, on ebaselge (kaasomanikule kuulub mõtteline osa, mitte konkreetsed ruumid) ning ei vasta lepingupoolte tahtele. Vaidlusaluses lepingus on isikliku kasutusõigusega samaaegselt palutud kinnistusraamatusse kanda kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus. Kaasomanike kasutuskorda sätestava lepingu punkti 5 alapunkt 3 sätestab: Kummalgi kaasomanikul on õigus anda tema kasutusse jäävaid ruume üürile, rendile või muul viisil kasutusse ning kanda kinnistusraamatusse sellekohaseid märkusi ja/või kasutusõigusi. Käesoleva lepingu sõlmimisega annavad kaasomanikud teineteisele nõusolekud eelnimetatud märkuste ja/või kasutusõiguste kinnistusraamatusse kandmiseks. Enne kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastava märkuse ja isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmist on palutud teha kanne uue omaniku kohta, mille kohaselt hakkab kinnistu kuuluma kahele kaasomanikule, kellest üks kaasomanik saab teise

kaasomaniku mõttelist osa koormava isikliku kasutusõiguse omajaks, st asjaõiguslepingus on kirjas mõlema kaasomaniku üheselt mõistetav soov ja tahe isikliku kasutusõiguse kandmiseks kinnistu mõttelisele osale. Tartu Ringkonnakohus on 13.02.2007 määruses nr 2-07-1610 leidnud, et isikliku kasutusõiguse kandmiseks kaasomaniku mõttelisele osale piisab, kui teine kaasomanik on lepingu poolena teadlik isikliku kasutusõiguse seadmisest mõttelisele osale ning ringkonnakohus käsitles kaasomaniku lepingus osalemist tema nõusolekuna kaasomanikule kuuluva mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamiseks. TsMS § 595 lg 2 kohaselt peab kohtunikuabi määruse või kande tegemise andma pädevale kohtunikule muuhulgas juhul, kui ta soovib kõrvale kalduda talle teadaolevast kohtuniku seisukohast. Kokkuvõtteks, kui isikliku kasutusõiguse sisus on isikliku kasutusõiguse teostamine seatud sõltuvusse kaasomanike vahel kehtivast kasutuskorra kokkuleppest, on see üheselt määratletud ning sellega on tagatud nii isikliku kasutusõiguse omaja õigused kui ka välistatud kaasomaniku õiguste kahjustamine. Kui kinnistu kuulub kahele kaasomanikule ning mõlemad kaasomanikud on kokku leppinud: kinnistu kasutuskorras ja palunud kanda kinnistusraamatusse sellekohase märkuse, sh leppinud kokku, et kummalgi kaasomanikul on õigus anda tema kasutusse jäävaid ruume üürile, rendile või muul viisil kasutusse ning kanda kinnistusraamatusse sellekohaseid märkusi ja/või kasutusõigusi ning andnud teineteisele nõusolekud eelnimetatud märkuste ja/või kasutusõiguste kinnistusraamatusse kandmiseks, ning ühele kaasomanikule kuuluva kinnistu mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamises ja palunud teha sellekohase kinnistusraamatu kande, ei ole mingeid takistusi kaasomanikule kuuluva kinnistu mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamises.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi kandemäärus nr 408662007 kinnistamisasjas XXXX tuleb tühistada ning kandeavaldused saata kohtunikuabile läbivaatamiseks. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitaja väitega, et isikliku kasutusõiguse seadmine piiritletud osale kinnisasjast ei eelda kinnisasja jagamist. Ringkonnakohus märgib, et asjaõigusseaduse § 5 lg 1 kohaselt on asjaõigused omand (omandiõigus) ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Piiratud asjaõigustena kuuluvad isiklik kasutusõigus ja kasutusvaldus reaalservituutide koosseisu. AÕS § 225 lg 1 kohaselt isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. Seega on isiklikul kasutusõigusel ühisosa nii reaalservituudi kui ka kasutusvaldusega. Kasutusvaldusega seob isiklikku kasutusõigust seotus kindla isikuga. Kasutusvaldus reeglina piiratud asjaõigusena koormab kogu kinnisasja, kuid seadus lubab piirata servituudi, sh kasutusvalduse sisu, ka kinnisasja osaga tulenevalt kinnistusraamatu seaduse §-st 54 lg 2.

KRS 54 lg 2 kohaselt kinnistu osa koormamisel servituudiga ei ole jagamine nõutav, kui sellest ei teki segadust. Koormatud osa tähistatakse kinnistamisavalduse juurde kuuluval kinnistu plaani koopial või skeemil. Ringkonnakohtu arvates, kui seadusest tulenevad eeldused on täidetud, siis põhimõtteliselt ei ole takistatud isikliku kasutusõiguse seadmine kinnistu osale. Seoses määruskaebuse läbivaatamiseks.

Üllar Roostoja

rahuldamisega

tuleb

Egon Konsand

kandeavaldused

saata

kohtunikuabile

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.