Muud › Muud hagiasjad

Esimese astme kohtu otsuse põhjendused

kandma, et ka sellises olukorras oleks tagatud ehitise tavapärane kvaliteet nii töövõtu kui müügilepingu kontekstis. Mäe veerel olevale ehitisele ei ole sätestatud teistsuguseid kvaliteedinõudeid. Seetõttu on põrandate vajumine müügilepingu varjatud puudus. Hageja peab puuduseks pragusid seintes. Spetsialist leiab, et praod põhjustas ehitusaegse niiskuse väljakuivamisega kaasnenud seinaplaatide mahu vähenemine. Enne seinte ja lagede lõplikku värvimist oleks tulnud hoonet paar kuud kütta ja ventileerida. Kostja Ott Kadaksoo ei eita, et praod olid, kuid need olid juba müügilepingu sõlmimise ajal. Kostja möönis, et pragusid võis juurde tulla ja see on tavaline nähtus. Pragude täitmine kuulub lõppviimistluse hulka, kuid müügilepingu ajal oli lõppviimistlus tegemata. Kuivõrd puudub vaidlus, et pragusid tuli pärast müügilepingu sõlmimist juurde, tuleb neid käsitleda varjatud puudustena. Eluruumi seinapragusid käsitletakse tavapäraselt ebakvaliteetsusena. Hageja on puudusteks toonud ka välispuitvooderdusel sinikad hallituslaigud, mis spetsialisti seisukoha järgi on põhjustatud ebakvaliteetsetest laudadest. Kostjad kinnitasid, et laike müügilepingu sõlmimisel ei olnud, samas ei vaidle nad vastu faktile, et hallituslaigud praegu esinevad. Seetõttu on tegemist varjatud puudustega. Tavapärase kvaliteediga elumaja peab aga olema hallitusvaba, seetõttu on hallituslaigud käsitletavad puudustena. Spetsialist leiab, et hallitus on tekkinud sadevee sattumisest voodrisse akende piirdelaudade paigaldamise lõpetamatuse ja veeplekkide puudumise tõttu. Hageja on puudusena toonud sadevett eemalejuhtivate plekkide puudumise. Kostjad väitsid, et need tööd olidki tegemata. Kuivõrd lepingus ei olnud selgesõnaliselt märgitud sadevee ärajuhtimisega seotud tööde tegemata jätmise lubatavust, siis ei saa asuda seisukohale, et lepingus ka nii kokku lepiti. Tavapärase elamu kvaliteedinõue on sadevee äravoolu võimalikkus, millega on muuhulgas tagatud elamu säilimine. Teine küsimus seisneb selles, kas see puudus oli hagejale elamu ülevaatamise ajal nähtav. See puudus (sadevee eemalejuhtimise plekkide puudumine) oli nähtav, kuid nendest mitteteatamine müügilepingu sõlmimise ajal on VÕS § 220 lõike 3 kohaselt mõistlikult vabandatav – hageja ei oma ehitislikke eriteadmisi ning seetõttu on vabandatav, et ta ei hinnanud plekkide puudumist sedavõrd oluliseks puuduseks, millest koheselt kostjat teavitada. Kuivõrd juba põrandate parandus võib maksma minna Lindebergi Fassaadi OÜ kalkulatsiooni kohaselt 196.942 krooni, on hageja nõue kahju hüvitamiseks saada 200.000 krooni põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. VÕS § 127 lõike 6 järgi võib väljamõistetava kahju suurus olla ka kohtu poolt hinnanguline. Õige on aga kostjate positsioon, et kostja Ott Kadaksoo ei vastuta hageja ees kuivõrd tema ei ole müügilepingu pooleks. Seetõttu vastutab müüjana vaid Kaie Kadaksoo. Ott Kadaksoo oli lepingus märgitud mitte müüjana, vaid (müüja) abikaasana. Kostjad leidsid, et ehitusgarantii välistab nende vastutuse. Antud hagi rahuldamine garantii kehtivuse küsimusest ei sõltu. Isegi kui antud juhul oleks tegemist ehitusliku garantiiga, oleks tegemist olukorraga, kus kaks isikut (müüja ja töövõtja) vastutavad ostja ees. VÕS § 137 lõige 1 sätestab, et kui mitu isikut vastutavad samal või erinevatel alustel kolmanda isiku suhtes viimasele tekitatud sama kahju eest, vastutavad nad hüvitise maksmise eest solidaarselt. Hagejal on õigus valida, kelle vastu ta nõude esitab. Vastavalt VÕS § 69 lõikele 3 on võlgnikel tagasinõudeõigus solidaarkohustusest vabastatud võlgniku vastu osas, mis langeb sellele võlgnikule solidaarvõlgnike omavahelises suhtes. Seega võib kostjal pärast hagejale kahju hüvitamist olla tagasinõudeõigus teiste sama kahju eest vastutavate isikute vastu. Seega ei välista ehitusgarantii kostja Kaie Kadaksoo vastutust müügilepingu järgi.

Hageja on tasunud riigilõivu summas 11.000 krooni, hageja õigusabikulud moodustavad 7080 krooni, mis kuulub kostja Kaie Kadaksoolt väljamõistmisele. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Maakohtu otsus ei vasta TsMs § 438 lõikes 1 ja § 442 lõigetes 7 ja 8 sätestatud nõuetele. Kohtuotsuse kirjeldavas osas ei ole märgitud poolte poolt olulisi omaksvõetud ja vaidlustamata asjaolusid. Samuti on kohus rikkunud TsMS § 439 sätteid, kui tegi otsuse nõude kohta, mida ei ole esitatud. Hagiavalduse palve 2. punktis kirjutas hageja: nõuda kostjalt asja juurde x elamu kasutusse üleandmis-vastuvõtu akt ja kaetud tööde aktid. Kohtuotsuse resolutsiooni punktis 3 otsustas kohus välja nõuda Kaie Kadaksoolt Harju maakonnas, Saue vallas, Kiia külas, x asuva elamu üleandmis-vastuvõtu akt ja kaetud tööde aktid Anna Podbegalova kasuks. Sellist nõuet hagis esitatud ei ole. Kohus jättis täielikult tähelepanuta apellandi vastutust välistava asjaolu ega kohaldanud tema vastutuse välistamise aluseks olevat VÕS § 221 lõiget 2. Pooled leppisid kokku, et müüja ja ostja välistavad müüja vastutuse võimalike lepingu eseme puuduste korral, kuivõrd ei ole tegemist varjatud puudustega, mis on müüjale teada (lepingu p 4.3). Müüja vastutuse välistamine on kooskõlas VÕS § 106 lõikega 2 ja § 221 lõikes 2 sätestatuga. Vastustaja on süüdistanud apellanti süülises tegevuses, mis seisnes selles, et tema raske hooletuse tõttu maja ei vasta ehitusnõuetele ja kvaliteedile, mitte varjatud puuduste olemasolus. VÕS § 104 kohaselt on süü vormideks hooletus, raske hooletus ja tahtlus. Käibes nõutav hool on objektiviseeritud ning nõuab vastaval majandus või kutsealal tegutsemisel kehtivate standardite järgimist. Maja karbi, s.h vundamendi, püstitas kolmas isik. Kostja O. Kadaksoo ja kolmanda isiku seaduslik esindaja kinnitasid, et plaatvundamendi alus täideti ehitusliivaga ja tihendati vibraatoriga. Kostjal ei olnud mingit alust arvata, et see toiming ei vasta ehitusstandarditele. Kohus tugines põrandate vajumise ja muude puuduste hindamisel spetsialist J. P arvamusele x asuva elamu seisukorra kohta. Vastuolus hea tavaga ei kutsunud hageja müüjat ega ehitajat ehitise ülevaatuse tegemise juurde. Ekspertarvamuses ei selgitata põrandate vajumise tegelikku põhjust. Spetsialist ei käsita vundamendi juurest sadevete ärajuhtimise seost põrandate aluse pinnase vajumisega. Ometi on see asjaolu oluline VÕS § 127 lõikes 4 ette nähtud põhjusliku seose tuvastamisel lepingulise kohustuse rikkumise ja kahju tekkimise vahel. Juhul, kui sadevete sattumine põranda alla ja pinnase uhtumine on seotud sadevete ärajuhtimisega, mis jäi hageja lõpetada, siis põhjuslik seos puudub. Kui põrandaaluse pinnase vajumine oli tingitud ehitusveast, siis selle eest vastutab ehitaja – OÜ Torvo maja. Kui aga see oli tingitud loodusjõududest, võib olla tegemist juhuslikust hävimisest tingitud kindlustusjuhtumiga. Hageja peab ekslikult müüja müügigarantiiks ehitaja seadusest tulenevat garantiivastutust ehitusvigade kõrvaldamise eest. Ehitise omaniku vahetus ei vabasta ehitusettevõtjat ehitusvigade kõrvaldamise kohustusest seadusest ja töövõtulepingust tuleneva ehitise garantii kestuse ajal. Kostja andis kinnistu valduse üleandmisel üle ka ehituse töövõtulepingu. Hageja esitas kõigepealt pretensiooni puuduste kõrvaldamise kohta ehitajale. OÜ Torvo Maja parandas ühe toa põranda. Kostja ja OÜ Torvo Maja ei ole solidaarvõlgnikud ühelgi seaduses sätestatud alusel. Kostja ei vastuta kohustuste rikkumise eest, kui selle põhjustas kolmas isik (TsÜS § 132).

Hageja nõude aluseks on väidetav viga põranda aluse pinnase tihendamisel, s.o ehitusgarantiiga kaetud ehitusviga. Kostja leiab, et ta ei vastuta ehituse tellijana ehitusettevõtja kohustuse rikkumise eest pärast kinnisasja ja selle olulise osa võõrandamist ja ehituse töövõtulepingus ning seaduses sätestatud ehitaja garantiikohutustest tuleneva nõudeõiguse üleandmist ostjale. Vastustaja seisukoht Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 4. jaanuari 2007.a otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Et kolleegium nõustub täielikult maakohtu otsuse põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Apellatsioonkaebuses on apellant korranud oma varem esitatud seisukohti, kaebus ei sisalda aga põhjendust, millest võiks järeldada, nagu põhineks esimese astme kohtu otsus õigusnormi rikkumisel või nagu tuleks apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt apellatsioonimenetluses teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus (TsMS § 631 lg 1). Kaebus ei sisalda ka vaidluse lahendamiseks olulisi väiteid, millele maakohus oma otsuses juba ei oleks vastanud. Maakohus on kõiki asjas esitatud tõendeid kogumis hinnanud ja õigesti leidnud, et kõik hageja poolt esitatud puudused on 03.02.2003 müügilepingu puudused ja poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja on seoses puuduste ilmnemisega pöördunud enne hagi esitamist mõistliku aja jooksul kostjate ja kolmanda isiku. Kolleegium leiab, et varjatud puudusteks võib lugeda selliseid asju, mida normaalne inimene tavalise ülevaatamise käigus ei näe ega pea nägema ja seadus kaitseb endale kinnisvara soetanud ostjat, kuivõrd lepingutingimuste mittevastavuse eest, sh varjatud puuduste eest, vastutab üldjuhul müüja, sõltumata sellest, kas ta teadis puudustest või mitte. Selleks, et müüja vastutaks varjatud puuduse eest, peab see puudus või põhjus, millest puudus tekkis, olemas olema juba ostjale ostetava asja valduse ja juhusliku hävimise ning kahjustumise riisiko üleandmise hetkel. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, et maakohus tegi otsuse nõude kohta, mida ei ole esitatud. Õige on apellandi väide, et dokumentide nõudelt ei ole riigilõivu tasutud, kuid see iseenesest ei saa olla nõude rahuldamata jätmise aluseks. Apellant pole vaatamata hageja ja kohtu nõudmisele esitanud elamu üleandmise-vastuvõtmise akti ega kaetud tööde akte, mis on hagejale vajalikud elamule kasutusloa saamiseks. VÕS § 211 lg 1 kohaselt peab müüja ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Samasugune nõue tulenes ka lepingu sõlmimise ajal kehtinud Elamuseaduse §-st 31 lg 2. Müügilepingu p-st 6.1. (tl 33-40) tuleneva müüja kohustuse anda päraldisteks olevad dokumendid ostjale üle pärast ostuhinna tasumist, on apellant täitnud osaliselt. Kolleegiumi arvates ei vabane apellant elamu üleandmise-vastuvõtmise akti ja kaetud tööde aktide (ehituse töövõtulepingu nr 03 p.-d 6.10 ja 14.4) hagejale esitamise kohustusest ka siis, kui ta maja isiklikuks tarbeks ehitades teostas väidetavalt omanikujärelevalvet oma võimete ja oskuste piires. Seega maakohus leidis õigesti, et kostja ei ole nõutavate dokumentide üleandmist hagejale tõendanud.

Nõustuda ei saa apellandiga selles, et maakohus jättis täielikult tähelepanuta tema vastutuse välistava asjaolu. Maakohus on käsitlenud müügilepingu p.-des 4.1 ja 4.3 sätestatut õigesti ja oma seisukohti põhjendanud. Hagejalt ei saa nõuda asja kohest ja põhjalikku ülevaatust, arvestades ka sellega, et ta pole ehitusala asjatundja ja tal puuduvad igasugused ehitusalased kogemused. Müügilepingust aga ei tulene, et ostetakse pooleliolev ehitis või et ehitisel on teatud puudused, mida pooled pidasid lubatavaks ning mida ei tuleks seeläbi käsitleda puudustena. Maakohus leidis õigesti, et kohaldamisele kuuluvad seaduse sätted, so ehitise kvaliteeti tuleb hinnata tavapärase kvaliteedi järgi ja et lepingu sõnastus ei hõlma kõikvõimalikke nimetamata puudusi, kuivõrd sellisel juhul oleks siuliselt tegemist müüja vastutuse välistamisega, mida pooled silmas ei pidanud. Et pooled ei ole selgesõnaliselt kokku leppinud, millised puudused (tegemata tööd vms) on müügilepingu kohaselt lubatud, tuleb kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Et hageja soovis osta endale eluruumi, pidi ka kostja eeldama, et seda sellel otstarbel ka kasutatakse. Asjaolu, et ostetud asi ( lepingu ese, sh kinnistul asuv elamu) ei vasta VÕS § 217 lg 1 p 2 lepingutingimustele, on tuvastatud õigesti. VÕS § 218 lg 1 järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Asja ülevaatamise käigus avastamata puuduste puhul saab hageja tugineda vaid varjatud puudustele. Vaidlus puudub selles, et elamu sauna, duširuumi ja ühe toa põrand on vajunud pärast müügilepingu sõlmimist. Vaidlus seisneb selles, mille tõttu on põrand vajunud ja kas vajumise põhjus välistab müüja vastutuse. Kolleegium ei nõustu apellandiga selles, et ekspertarvamuses ei selgitata põrandate vajumise tegelikke põhjusi. Ehitusspetsialisti arvamuse kohaselt on põrandate vajumise põhjuseks nende all oleva pinnase halb tihendamine või tihendamata jätmine ehitamise ajal. Vaatamata kostja vastuväitele, et vundamendi alus täideti ehitusliivaga ja tihendati vibraatoriga vastavalt ehitusstandardile, leidis maakohus õigesti, et tegemist on müügilepingu varjatud puudusega, millega kaasneb vastutus. Asjaolu, et põranda täidis vee tavapärasest erineva äravoolu tõttu ära ei uhutaks, sai ehituse käigus ette näha ja vältida, seda enam et elamu asub mäe veerel. Seetõttu peab vastutav isik kandma erilist hoolt, et ka sellises olukorras oleks tagatud ehitise tavapärane kvaliteet nii töövõtu kui müügilepingu järgi. Apellandi väide, et sadevete ärajuhtimine ja maja ümber oleva drenaaži ehituse lõpetamine jäid hageja kanda on paljasõnaline ja tõendamata. Müügilepingus pooled selles kokku leppinud ei ole. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga kahju hüvitamise osas. VÕS § 127 lg 1 põhimõtte kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Vastavalt kohtule esitatud kalkulatsioonile (milles ei kajastu maakohtu poolt tuvastatud puudus voodrilaudade hallituslaikude kõrvaldamiseks ja sadevee plekkide paigaldamiseks vajaminevad kulutused) ning ehitustööde kallidust, on apellandilt väljamõistetud 200 000 krooni mõistlik.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et hagi rahuldamine ei sõltu ehitusgarantii ega tööettevõtulepingust tuleneva garantii kehtivuse küsimusest. Hageja ei ole apellandilt üle võtnud töövõtulepingu p.-s 6.6 sätestatud garantiikohustusest tulenevat nõudeõigust ja isegi juhul, kui oleks tegemist ehitusliku garantiiga, oleks tegemist olukorraga, kus kaks isikut (müüja/apellant ja töövõtja) vastutavad ostja ees. VÕS § 65 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja nõuda solidaarvõlgnikelt kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Kelle vastu ta nõude esitab, on hageja õigus valida. Seega võib kostjal pärast hagejale kahju hüvitamist olla tagasinõudeõigus teiste sama kahju eest vastutavate isikute vastu (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-64-06). Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuse väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja maakohtu otsus kaevatavas osas muutmata. Vastavalt Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne nimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis kohtuotsus kohtukulude jaotamise osas jääb muutmata ning tulenevalt kuni 01. jaanuarini 2006.a kehtinud TsMS § 60 lõigetest 1 ja 8 jäävad apellatsioonimenetluse menetluskulud apellandi kanda.

Mare Merimaa

Rein Pokk

Urmas Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.