Asjaõigus › Omandiasjad

OÜ E kasutab Tallinnas aadressil XXXasuvas elamus mitteeluruume, millised kuuluvad OÜle E vastavalt mitteeluruumide erastamise müügilepingule, mis sõlmiti Tallinna notar Liia Aigro büroos 04.11.2003. Nii PR kui OÜ E valduses on aadressil XXX asuvad garaažid. Garaažide valduse õiguspärasust PR ning OÜ E poolt keegi vaidlustanud ei ole. Samas garaaže asukohaga XXX Ehitisregistrisse kantud ei ole, kuid need on reaalselt eksisteerivad ehitised, millised on ehitatud Tallinna Linna asutuse poolt saadud nõusolekul OÜ E poolt (plaanil nr M10) 1992 ning soetatud PR poolt 1999 (plaanil M11). Garaaži ehitamise ajal kehtinud korra kohaselt võis väikeehituse rajada kohaliku omavalitsuse nõusolekul. Kahjuks puuduvad garaaži ehituseks nõusoleku andnud Kadrioru EEV järeltulija (BREM Kinnisvara) arhiivis vastavad dokumendid (ilmselt aegumistähtaja tõttu hävitatud), kuid hageja käsutuses on dokumendid märgetega nõusoleku andmise kohta ehitustegevuseks ning hagejad tõendavad omi väiteid ka tunnistajate ütlustega. Garaaž, millise kasutuse sai PR1999.a, on olnud järjepidevalt tema valduses, valdust ei ole kolmandate isikute poolt vaidlustatud. OÜ E ehitas XXX elamu hoovile garaaži (plaanil M10) pärast vastavate lubade saamist ja järgides Kadrioru EEV ettekirjutusi ning on kasutanud seda takistusteta käesoleva ajani selle valmimisest alates. 1999. a omandas PR teise XXX elamu hoovis asuva garaaži (plaanil M11). OÜ E ja Eesti Telefon vahel on sõlmitud leping digitaaljaama telefoni kasutamiseks Tallinnas XXX asuvas garaažis. Garaažid on katkematult omandamisest alates käesoleva ajani hageja valduses olnud. Kummagi garaaži valdus ei ole teistele isikutele üle läinud. Hageja sooviks on garaažidele kasutuslubade väljastamine ja nende kandmine Ehitisregistrisse. Hagejad leiavad, et XXX elamu kaasomanike poolt nõusoleku mitteandmine garaažide seadustamiseks vastavalt Tallinna Linnaplaneerimise Ameti nõudmisele ei ole põhjendatud lisaks ülaltoodud põhjustele ja alljärgnevatel asjaoludel. Korterite erastamisel erastati eluruumid koos muu osaga elamust, mitte aga koos garaažidega. Garaažid on olnud pikaajaliselt nii PR kui OÜ E kasutuses, seda kasutust on tunnustatud. Alles korteriomandite seadmise protsessis PR ning OÜ E vastava nõusoleku taotlemisel esitasid korteriomanikud oma mittenõustumise PR ning OÜ E poolt garaažide seadustamiseks. Oluline on ka, et korteriomanikel puudub õigustatud ootus garaažide omandamiseks loodavate korteriomandite juurde. Garaažide andmisel elamu korteriomanike kaasomandisse hagejate taotluse mitterahuldamise korral tuleks kaasomanikel hüvitada ka garaažide ehitamisel ning remontimisel tehtud kasulikud ning vajalikud kulutused. Kuna asjaõigusseaduse (AÕS) § 34 lg 2 ja § 90 lg 1 kohaselt eeldatakse valduse seaduslikkust, kuni ei ole tõendatud vastupidist ning vallasasja valdaja, samuti iga varasem valdaja loetakse oma valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõestatud vastupidist, on PR garaaži plaanil M11 ja OÜ E garaaži plaanil M10 omanikuks ning õigustatud oma huve kaitsma. Tallinna Linn ning XXX elamu kaasomanikud on seni aktsepteerinud hagejate valdust garaažidele. Tallinna Linn on oma ametite kaudu tunnustanud hagejate valdust garaažidele ning ei ole väljendanud vastuseisu nende seadustamisele ega registrisse kandmisele. Samuti ei ole XXX elamu kaasomanikud kuni korteriomandite seadmiseni garaažide olemasolule ega nende kasutamisele vastuseisu väljendanud. Nii Tallinna Linn kui XXX maja elanikud on vaidlusaluste garaažide olemasolu ning hagejaid garaažide kasutajatena tunnustanud.

Nõusoleku mitteandmiseks garaažide omandi seadustamiseks hagejate nimele alused puuduvad, kuid korteriomanikud on keeldunud nõusoleku andmisest kasutusloa väljastamiseks ja selle alusel ehitiste Ehitisregistrisse kandmiseks. Hagejatel on õigus nende valduses ning kasutuses olevate garaažide omandiõiguse seadustamisele. Omandiõiguse seadustamise eelduseks on aga XXX elamu kaasomanike nõusolek. Eeltoodu tõttu paluvad hagejad tunnustada oma omandiõigust Tallinnas, XXX elamu hoovis asuvatele garaažidele. OÜ E taotleb omandiõiguse tunnustamist reaalosale M10 (340/3830) Tallinnas, aadressil XXX asuvale garaažile, mis on plaanil tähistatud numbriga M10 ning mille suurus on 34 m2, muutes teiste korteriomanike kaasomandiosade suurused vastavalt ning tehes vastavad muudatused Ehitisregistris. PR palub tunnustada omandiõigust reaalosale M11 (240/3830) Tallinnas, aadressil XXX asuvale garaažile, mis on plaanil tähistatud numbriga M11 ning mille suurus on 24 m2, muutes teiste korteriomanike kaasomandiosade suurused vastavalt ning tehes vastavad muudatused Ehitisregistris. Kostjate vastuväited Kostjad vaidlevad hagile vastu. Kostjate väiteil on ehitisregistrisse koodi nr XXX all sisse kantud XXX elamu, mis koosneb kaheksast eluruumist ja ühest mitteeluruumist suurusega 34,1 m2. Kõik märgitud ruumid on erastatud. Riiklikus ehitisregistris hagiavalduses märgitud garaaže registreeritud ei ole. Hagiavalduse kohaselt ehitas T E omavahenditest 1992. a. aadressile XXX garaaži. Garaaži suurust hagiavalduses ei märgita. Hagiavaldusele lisatud joonise kohaselt peaks tegu olema garaažiga suuruses 5x8,5m ehk 42,5 m2. Kui vaadata hagiavalduse lisa nr 1 siis selle garaaži suuruseks tuletustehingu kaudu oleks 34 m2 . Väidetavalt PR kuuluva teise garaaži kohta võimalikku maakasutusõigust või ehitusloa olemasolu tõendavaid dokumente hageja esitanud ei ole. Ka nimetatud garaaži suurust ei ole hagiavalduses märgitud. Hagiavaldusele lisatud 29.04.1999 müügilepingu kohaselt on selle suuruseks 18m2, kui vaadata hagiavalduse lisa nr 1 siis suuruseks peaks olema 24m2. Seega on kostjate väitel tõendamata, kui suured on ehitised, millele hagejad omandiõigust paluvad tunnistada. Järelikult on võimatu hagi rahuldamise korral määrata XXX korteriomandite kaasomandiosa suurusi. Kummagi hagiavalduses märgitud garaaži ehitusluba ja/või maakasutusõigust tõendavat dokumenti kohtule esitatud ei ole. Kostjad viitavad asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 14 lg-le 1, mille kohaselt on ilma maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitise näol tegemist omavolilise ehitisega. Hageja OÜ E ei ole esitanud ühtegi tõendit, et tema oleks garaaži ehitanud. Hageja PR väidetavat omandiõigust tõendav dokument - hagiavaldusele lisatud 29.04.1999 müügileping on sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Nimetatud müügitehing on tühine seadusega sätestatud lepinguvormi mittejärgimise tõttu. Ehitise kui vallasasja omandamine ei toimu leiu ega aegumisega. Seega ei oma hagiavalduses käsitletud valduse küsimus tähtsust. Hagejate väidetav omand omavolilistele ehitistele ei ole tõendatud. Kostjad on XXX elamu kaasomanikud. Toimunud haldusmenetluse korras määrati kindlaks XXX elamu krunt. Hagejad ei ole vaidlustanud haldusmenetluse korras teostatud toiminguid ja vastuvõetud haldusakte XXX elamu krundi määramiseks ning korteriomanikena kinnistusraamatusse kantavate isikute ringi.

Vastavalt AÕSRS § 13 lg 3 on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud korras. Kui elamus asuva mitteeluruumi juurde ei ole maakorralduslikel või ehitustehnilistel tingimustel võimalik iseseisva kinnistu moodustamine, on elamus asuva mitteeluruumi omanikul õigus saada maa omanikuks eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras. Kostjad ei ole huvitatud elamukrundil asuvatest garaažidest ega soovi nimetatud ehitusi seadustada. Kostjatele on arusaamatu, miks peaks toimuma XXX elamu kaasomanike ringi laiendamine ning miks oleks vajalik garaažide legaliseerimine korteriomandi vormis. Kostjate täiendavas vastuses 29.11.2006 leiavad kostjad, et hagiavalduse kohaselt on üks garaaž ehitatud 1992.a. ja teise ehituseaega ei ole märgitud. Seega on garaažid väidetavalt ehitatud enne planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist. Ehitiste omandi küsimust saab lahendada peale ehitise rajamise õiguspärasuse või õigusvastasuse kindlakstegemist. Kehtivate seaduste kohaselt on garaažide näol tegemist ilma ehitusloa ja maaeralduseta ehitatud ehitistega seega omavoliliste ehitistega. Kui hagejad soovivad tõendada, et tegemist on õiguslikul alusel rajatud ehitistega, peaksid nad tõendama ehituste vastavust ehituste teostamise ajal kehtinud seadustele. Nimetatud tõendeid aga hagejad esitanud ei ole. 11.01.2007 taotlesid kostjad Tallinna Linna kaasamist menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel. Harju Maakohtu 26.02.2007 määrusega kaasati Tallinna Linn (Linnavalitsuse kaudu) menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel. Kohtu põhjendused Kohtuistungil jäi hagejate esindaja hagi juurde. Kostjad ja nende esindajad vaidlesid hagile vastu. Kolmas isik leidis, et pooled peaksid asja lahendama kompromissiga. Kohus asub seisukohale, et hagi on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Kohus analüüsib esmalt PR nõuet. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 2 lg 1 järgi asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. HK i ja PR vahel 29.04.1999 sõlmitud ostu-müügilepinguga on tuvastatud, et hageja on ostnud XXX krundi hoovil asuva garaaži 18 m2 (t lk 13). Kohus asub seisukohale, et kohaldamisele kuulub tehingu toimumise ajal sätestatu. AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 93 lg 3 (kuni 01.07.2002 redaktsioonis) kohaselt seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel on tehing tühine. Argumenteeritud on kostjate positsioon, et nimetatud müügitehing on tühine seadusega sätestatud lepinguvormi mittejärgimise tõttu. AÕS § 13 lg 2 järgi ehitise kui vallasasja omandamine ei toimu leiu ega aegumisega.

AÕS § 34 lg 1 kohaselt valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. AÕS § 34 lg 2 järgi valdus loetakse seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. AÕS § 90 lg 1 kohaselt vallasasja valdaja, samuti iga varasem valdaja loetakse oma valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Seega, kui müügitehing on vormipuuduse tõttu tühine, siis hageja väited valduse kohta ja viited AÕS § 34 lg 2 ja § 90 lg 1 on asjakohatud ning tuleb jätta tähelepanuta. Kohus asub seisukohale, et PR nõue on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Kohus analüüsib OÜ E nõuet. Eesti valitsemise ajutise korra aluste p 4 (16.05.1990 redaktsioonis) kohaselt kõik seni Eesti territooriumil toimivad normatiivaktid kehtivad kuni Eesti Vabariigi Ülemnõukogu või Eesti Vabariigi Valitsus neid ei tühista, ei muuda või kui nad ei ole vastuolus käesoleva seadusega või järgnevate Eesti Vabariigi normatiivaktidega. T E 01.06.1992 kirjast Kadrioru EEV juhatajale nähtub, et seoses lepingulise vahekorraga palub hageja õiguseelneja autotranspordi hoidmiseks ehitada XXX hoovile veoautode garaaž olemasoleva eragaraaži kõrvale. XXX elanikud ei ole ehitusele vastu, kuna E on ehitanud elanikele uue pesuköögi, asendanud keldris põrandaaluse amortiseerunud kanalisatsiooni uute torudega, remontinud maja katust ja aidanud lahendada elumaja väiksemaid remondivajadusi. Märgitud kirjale on andnud Kadrioru EEV peainsener RP nõusoleku kooskõlastada ametkondadevahelises komisjonis (t lk 14). Tunnistaja RP võttis õigeks, et tema on allkirjastanud 17.09.1992 resolutsiooni lubada ehitis vastavalt ametkondadevahelise komisjoni otsusele ja eskiisprojektile (t lk 14-15). Tunnistaja RP möönis, et kui taotleja tahtis ehitada garaaži ja taotles seda Linnavalitsuselt, siis projekti tegi vastava rajooni Täitevkomitee arhitekt. Maa eraldati Tallinna Linnavalitsuse poolt. Enne ehituse algust pidi ehitaja tulema veel otsusega Kardioru EEV juurest läbi. Tunnistaja RP ütluste kohaselt kuulus tema pädevusse ehitamiseks nõusoleku andmine, küll aga ei mäletanud tunnistaja täpselt, mis kuulus tema kogupädevusse. Tunnistaja RP ütlustega on leidnud kinnitust, et ehitamise lubamisel elamufondi haldamise juures lähtus Kadrioru EEV järgmistest kriteeriumidest: elamufond kuulus omavalitsusele, kas oli sellele krundile võimalik ehitist püstitada, kas oli ka puutumust krundiga ning kas äriühing on seotud majanduslikult Kadrioru EEV-ga; üürnike arvamust sel hetkel Kadrioru EEV ei arvestanud. Tunnistaja Peeter Tüvi ütlustega on tuvastatud, et vaidlusaluse garaaži puhul oli tegemist kasutusõigusega. Rendileping vormistati ehitise valmimisele järgnevalt. Kohus tegi hagejale ettepaneku esitada tõendid väidetava ametkondadevahelise komisjoni otsuse kohta, kuid hageja kohtule eelmärgitud tõendeid kohtule ei esitanud. Kohus asub seisukohale, et kohaldamisele kuulub 1992.a kehtinud maakoodeksi § 18 lg 1, mille kohaselt maa äravõtmine ja andmine ettevõtetele, organisatsioonidele ja asutustele ning kodanike elamu- ja garaažikooperatiivideks linna piirides olevast maast toimub vabariikliku alluvusega linna rahvasaadikute nõukogu täitevkomitee otsuse alusel. Seega pidanuks hageja taotlema garaaži ehitamiseks maa eraldamist Tallinna Linna Täitevkomiteelt (nüüd Tallinna Linnavalitsus) ja Kadrioru EEV peainseneri resolutsioon ei asenda Tallinna Linna Täitevkomitee otsust maa eraldamiseks garaaži ehituseks. Hageja väide, et XXX elanikud olid nõus garaaži ehitusega on ümber lükatud kostjate seletustega, mille kohaselt ei ole nad garaaži

ehituseks nõusolekut andnud. Kostjate väidete kohaselt kasvasid enne garaaži ehitamist XXX hoovis lilled, küll aga pärast ehitist tulid hoovi suured veoautod. Õige on kostjate viide Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 17.10.1991.a. otsuse Eesti Vabariigi maareformi seaduse kehtestamise p 3 kohaselt pärast Eesti Vabariigi maareformi seaduse vastuvõtmist võib õigusvastaselt võõrandatud maal uusi ehituslubasid ja tähtajata maakasutusi anda ainult vastavuses Eesti Vabariigi maareformi seadusele. Kohaliku omavalitsuse volikogu taotlusel võib Eesti Vabariigi Valitsus lubada erandeid ehituslubade ja tähtajata maakasutuste andmisel õigusvastaselt võõrandatud maal. Nimetatud korda rikkudes väljaantav ehitusluba ja tähtajata maakasutus ei anna vastavalt Eesti Vabariigi maareformi seaduse paragrahv 6 2.lõikele alust õigusvastaselt võõrandatud maa mittetagastamiseks endisele omanikule või tema õigusjärglasele. AÕSRS § 13 lg 3 järgi ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Kui eluruumi või elamus asuva mitteeluruumi juurde ei ole maakorralduslikel või ehitustehnilistel tingimustel võimalik iseseisva kinnistu moodustamine, on eluruumi või elamus asuva mitteeluruumi omanikul õigus saada maa omanikuks eluruumide erastamise seaduses sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. AÕSRS § 14 lg 1 kohaselt maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on asjaõigusseaduse paragrahv 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa või teeseaduse § 2 2. lõikes nimetatud rajatise suhtes kohaldatakse käesoleva seaduse § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub ehitusseaduse alusel, kuid sellega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Argumenteeritud on kostjate positsioon, et konkreetsel juhul ei ole vormistatud mingit maakasutust ega välja antud ehitusluba, mille väljastamise ja vormistamise õigus oli kohalikul omavalitsusel, mitte aga munitsipaalomanduses oleva asutuse peainseneril ning AÕSRS § 14 lg 1 järgi on maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ehitise näol tegemist omavolilise ehitisega. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 14.06.2005 kirjast nähtuvalt puudutab XXX krundil asuvate garaažide seadustamine kõigi kaasomanike õigusi (t lk 17). Kostjad ei ole nõusolekut vaidlusaluste garaažide seadustamiseks andnud. Hageja väidetav omand XXX asuvale garaažile on tõendamata kuna garaaži ehitusluba ja/või maakasutusõigust tõendavat dokumenti kohtule esitatud ei ole. AÕS § 80 lg 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 järgi omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kohus asub seisukohale, et hageja OÜ E ei ole tõendanud garaaži ehitamist õiguslikul alusel, ka ei ole kostjad aktsepteerinud vaidlusaluse garaaži ehitamist, siis puudub alus hageja omandiõiguse tunnustamiseks XXX garaažile. Kuna garaaž ei ole püstitatud õiguslikul alusel, siis ei tõusetu küsimust garaaži suuruse ega asjaolude kohta, et OÜ E on sõlminud 02.01.2002

AS-iga Eesti Telefon tootelepingu nr XXX; XXX omanik on andnud nõusoleku garaaži asukoha kohta; ERI Kinnisvara on andnud eksperthinnangu garaažibokside kohta; XXX moodustatava krundi piiride ettepaneku ja OÜ E garaažide mõõdistusprojekti kohta (t lk 1719, 25-40, 71, 88-96). Seega on ka ebaõiged hageja viited AÕS § 80 lg 1 ja 2. TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Vastavalt TsMS § 144 p-le 1 kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud tuleb jätta hagejate kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Viivi Villemson kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.