OÜ T (reg.kood XXX, XXX) ja VK(isikukood XXX XXX) hagi OÜ D(reg.kood XXX XXXX) ja LV(isikukood XXX, XXX) vastu lepingust taganemise avalduse ja müügilepingu tühisuse tunnustamise ning kinnistusraamatu kande muutmise nõudes
Asja läbivaatamise kuupäev
13.aprill 2007
Istungil osalenud isikud
Hageja VK, hagejate esindajad vandeadvokaadi vanemabi Gennadi Kull ja Ott Saame, kostja OÜ D esindaja JK, kostja LV esindaja MK ning kolmanda isiku esindaja BV
Resolutsioon Jätta OÜ T ja VK hagi OÜ D ja LV vastu lepingust taganemise avalduse ja müügilepingu tühisuse tunnustamise ning kinnistusraamatu kande muutmise nõudes rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hagi aluseks olevad asjaolud ja hagi nõue.
1.Hagejad esitasid 04.10.2005 kohtusse hagiavalduse vastuväidete kandmiseks kinnistusraamatusse ja 01.02.2005 sõlmitud korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu ja korteri müügilepingu ja asjaõiguslepingute kehtetuks (tühiseks) tunnistamise nõudes. 16.03.2006 avaldusega muutsid ja täiendasid hagejad hagi alust, paludes tunnustada OÜ D, LV ja B AS-i vahel 01.02.2005 sõlmitud korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu ja korteriomandi müügilepingu ning asjaõiguslepingute tühisust.
2.OÜ D ja VK sõlmisid 11.03.2004 korteriomandi müügi eellepingu. Samal kuupäeval ja samade poolte vahel on sõlmitud laenuleping, mille kohaselt OÜ D andis hagejale 480 000 krooni laenu AS-lt B saadud laenu refinantseerimiseks. Vastavalt laenulepingu punktile 1.3 on laenu tagatiseks korteriomand asukohaga XXX Hüpoteegi seadmise lepingut ei sõlmitud. Selle asemel sõlmisid korteriomandi senine omanik OÜ T müüjana ja OÜ D ostjana 11.03.2004, enne eellpingu sõlmimist, müügi- ja asjaõiguslepingu XXX korteriomandi müümiseks OÜ-le D
3.Nimetatud leping on oma olemuselt varjatud leping, poolte tegelik tahe oli sõlmida tagatisleping laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. 11.03.2004 eellepingu sõlmimine pidi tagama hagejale lepingueseme omandi ülemineku pärast laenulepingu alusel saadud laenu tagastamist OÜ-le D. 11.03.2004 eellepingu punktis 5.1 leppisid pooled kokku, et müüja ei tohi lepingu kehtimise ajal korteriomandit kolmandale isikule võõrandada, seda koormata kasutusõiguse, üüri- või rendilepinguga, kuid tohib seda koormata hüpoteegiga. Vaatamata eellepingus kokkulepitud võõrandamiskeelule müüs kostja OÜ D 01.02.2005 korteriomandi LV.
4.Hagejad leiavad, et lepingu sõlmimisel ei ole pooled toiminud heas usus. Kostjad olid teadlikud eellepingust, sellest, et lepingu ese on hageja valduses ja kasutuses, lepingu sõlmimisest ei teavitatud hagejat kui puudutatud isikut. Hagejad paluvad tunnistada 11.03.2004 korteriomandi müügi eellepingust taganemise avalduse tühisust. Kahjustatud lepingupool ei või lepingust taganeda, kui kohustus, mida lepingut rikkunud lepingupool täiendava tähtaja jooksul ei täitnud, moodustas tema lepingulistest kohustustest ebaolulise osa. Lepingu sõlmimise ajal 01.02.2005 oli kohustus täitmata summas 39 005 krooni. Samuti ei olnud lepingust taganemise avaldus tehtud mõistliku tähtaja jooksul, so 10 kuud pärast eellepingu sõlmimist.
5.Tegemist oli kestvuslepinguga ning sellest ei olnud võimalik taganeda. Seega on eellepingust taganemise avaldus vastuolus VÕS 116 lg 3,4 ja 5 sätestatud taganemise piirangutega. Seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine ning 11.03.2004 korteriomandi müügi eelleping on jõus.
6.Hagejad leiavad, et 01.02.2005 leping on vastuolus ka heade kommetega. OÜ D olles teadlik hageja poolt laenu refinantseerimise ettevalmistamisest, kuid vaatamata kokkuleppele hagejaga müüs, kokkulepet rikkudes ning vahetult (20 päeva) pärast tühise taganemisavalduse tegemist lepingueseme LV.
7.Eelnevast lähtudes palub hageja:
1.Tuvastada OÜ D poolt 11.01.2005 VKile saadetud poolte vahel sõlmitud eellepingust taganemise avalduse tühisust.
2.Tuvastada OÜ D, LV ja B AS-i vahel 01.02.2005 sõlmitud korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu ja korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisus
3.Teha parandus kinnistusraamatus korteriomaniku kohta ja kustutada sissekantud hüpoteek summas 852 000 krooni. Kostja OÜ D vastuväited.
8.Kostja hagi ei tunnista.
Vastavalt lepingule pidi korteriomandi müügihinna (480 000 krooni) tasumine toimuma maksegraafiku alusel võrdsete osamaksetena kuni 2014. Maksegraafiku nõuetekohase täitmise järel, tekib müüjal kohustus ja ostjal õigus nõuda korteriomandi müümist talle. VK aga ei ole lepingu alusel teostanud ühtegi makset. Hageja selline käitumine on vastuolus võlasuhtes kohustusliku hea usu ja lepingu nõuetekohase täitmise põhimõtetega. 16.12.2004 esitas kostja VKile lepingu täitmise nõude koos hoiatusega lepingu täitmata jätmise korral eelleping lõpetada. VK poolt lepingu täitmata jätmine peale 16.12.2004 nõude esitamist ja 10.01.2005 järjekordse makse tasumata jätmist, andis kostjale mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei asugi lepingut täitma.
9.Eellepingus on pooled leppinud kokku terminoloogias – lõpetada lepingu rikkumise korral vastastikused lepingust tulenevad õigussuhted. Korteriomandi müügileping sõlmiti LV pärast lepinguliste suhete lõpetamist VK iga. Seega ei ole eellepingu kehtivuse ajal korteriomandit edasi müüdud ning puudub alus OÜ Dja LV vahel sõlmitud tehingute kehtetuks tunnistamiseks. Kostja LV vastuväited.
10.Kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et VK ei ole kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kunagi olnud korteriomandi omanikuks, mistõttu temal puudub õiguslik alus vaidlustada korteriomandiga tehtud tehinguid.
11.Korteriomandi valdus ei oma antud tsiviilasjas tähtsust. See, et korteriomandit valdab kolmas isik ei muuda tühiseks asjaõigus- ega ka võlaõiguslikku lepingut. Kostja tugines müügilepingu sõlmimisel kinnistusraamatu kandele, mille kohaselt oli korteriomanikuks OÜ D ning kuna kinnistusraamatus puudusid omandamise hetkel vastuväited ja märkused, millest oleksid võinud tuleneda hagejate õigused korteriomandi suhtes, siis järeldub, et kostja omandas korteriomandi heauskselt. Kolmas isik AS A (endise nimega B AS) hagi ei tunnista ning ühineb kostjate arvamusega. Kohtu järeldused.
12.Kohus, kuulanud ära tunnistaja MT ütlused ning arvestanud asjas esitatud dokumentaalseid tõendeid leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele. 11.03.2004 sõlmiti OÜ D ja VK vahel laenulepingu, mille kohaselt sai VK kostjalt laenu summas 480 000 krooni. Laenulepingu tagatiseks oli korteriomand asukohaga XXX. Lepingu tingimuste järgi kuulus tagatiseks olev vara kuni laenu ja teiste lepingust tulenevate nõuete lõpliku tasumiseni laenuandjale. Lepingus kohustus laenusaaja tagasimaksed teostama ositi vastavalt maksegraafikule. Pooled leppisid kokku, et laenuandja võib nõuda lepingu kohest lõpetamist ja kogu võla kohest tasumist juhul, kui saabub üks punktis 4.2 toodud tingimustest, so graafikujärgsete maksetega on viivitatud kui 4 kuud, tagatisele on tekkinud võlgnevus maksete osas rohkem kui 10 000 krooni, tagatis on hävinenud või selle väärtus on vähenenud ning laenusaaja võlgnevus laenuandjale on suurem kui 90 % tagatise väärtusest.
13.Lepingupunkt 4.3 järgi kui laenu jääk koos viiviste ja leppetrahvidega ning korteri ülalpidamiskulude võlaga ületab 540 000 krooni, siis on laenuandjal õigus ühepoolselt ja koheselt leping lõpetada ning tagatiseks olnud vara jääb laenuandjale.
14.Samal kuupäeval sõlmiti OÜ T ja OÜ D vahel kokkulepe hüpoteegi kustutamiseks, korteriomandi müügi- ja asjaõigusleping, mille kohaselt OÜ T müüs OÜ-le D korteriomandi asukohaga XXX.
15.Lisaks eelnevatele lepingutele sõlmiti OÜ D ja VK vahel korteriomandi müügi eelleping, mille punkt OÜ D kohustub müüma ja VK kohustub ostma korteriomandi XXX koos oluliste osade ja päraldistega peale lepingu lisaks olevate laenulepingute ja maksegraafikust tulenevate nõuete täitmist VK poolt. Kokku lepiti, et OÜ D ei tohi lepingu kehtimise ajal korteriomandit kolmandale isikule võõrandada, seda koormata kasutusõiguse, üüri- või rendilepinguga, kuid tohib seda koormata hüpoteegiga. Lepingu punkt 5.3 leppisid pooled kokku, et OÜ-l D on õigus lepingust taganeda kui VK võlg kostja ees ületab 540 000 krooni või hageja ei ole tasunud lepingu lisaks oleva maksegraafiku kohaselt tasumisele kuuluvaid makseid kuue kuu ulatuses.
16.Vaidlus puudub selles, et VK jättis oma laenulepingust tulenevad kohustused täitmata. Esimese makse teostamise tähtaeg oli 10.08.2004. Hageja ei teostanud lepingu alusel ühtegi makset.
17.Kohus leiab, et eellepingu punktis 5.3 on pooled sisuliselt kokku leppinud tingimustes, mis annavad võimaluse leping ühepoolselt lõpetada. Tähtsust ei oma millist terminoloogiat on selle tahte väljenduseks kasutatud. Kuna tegemist oli kestvuslepinguga, siis tuleks juhinduda VÕS § 195 sätetest ning lepingu lõpetamise tahteavaldust käsitleda ülesütlemisavaldusena. VÕS § 195 lg 1 kohaselt lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele.
18.OÜ D poolt VKile 11.01.2005 edastatud avalduse kättesaamisega tuleb lugeda eellepingust tulenevate poolte õigussuhted lõppenuks. Kohus leiab, et avaldus vastab nii formaalsetele tingimustele ning samas on täidetud ka materiaalsed eeldused. VÕS § 196 lg 2 sätestab, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist.
19.OÜ D esitas 16.12.2004 hagejale lepingu täitmise nõude, milles hoiatas hagejat selles, et lepingu täitmata jätmise korral lõpetab kostja ühepoolselt temaga 11.03.2004 sõlmitud korteriomandi eellepingu. Kuna VK ei olnud oma lepingulisi kohustusi kuue kuu jooksul täitnud, siis oli kostjal mõistlik eeldada, et hageja ei asugi lepingut täitma. Lepingu ülesütlemise ajal oli VK võlg OÜ D ees 540 000 krooni, mis eellepingu sätete kohaselt andis kostjale õiguse lepinguliste suhete lõpetamiseks.
20.VK väide, et kostja ei toiminud heas usus, kui ta teadis asjaolust, et hageja otsis võimalust lepingu täitmiseks, lõpetas ikkagi eellepingu ning võõrandas korteriomandi, on põhjendamatu.
21.Seda, et VK otsis võimalust laenulepingut täita, on asja arutamisel leidnud tõndamist tunnistaja MT ütlusega. Tunnistaja ütluse kohaselt pöördus VK tema poole sooviga osutada abi laenu saamiseks. Tunnistaja ise laenuandmisega ei tegelenud, kuid pangad ja laenukontorid keeldusid hagejale laenu andma, millest tunnistaja teavitas laenulepingu pooli. See andis aga kostjale täiendavalt põhjuse eeldada, et laenulepingu täitmist kostja poolt ei toimu ka edaspidi. Asjaolu, et VK otsis võimalust võõrandada korteriomand XXX, antud asjas tähtsust ei oma, sest korteriomanik oli sel ajal OÜ D.
22.11.01.2005 lõpetas OÜ D ühepoolse tahteavaldusega 11.03.2004 sõlmitud eellepingu. Kuna pooled olid kokku leppinud, et eellepingu kehtivuse ajal ei tohi korteriomandit kolmandatele isikutele müüa, siis alates ajast, mil hageja sai kätte kostja poolt esitatud lepingust taganemise avalduse vabanes OÜ D eellepingust tulenevate kohustuste edaspidisest täitmisest. XXX asuv korteriomand võõrandati LV 01.02.2005. Seega ei ole eellepingu kehtivuse ajal korteriomandit edasi müüdud ning puudub alus OÜ D ja LV vahel sõlmitud tehingu kehtetuks tunnistamiseks.
23.Korteriomandi müügilepingu sõlmimisel oli korteriomanikuna kantud kinnistusraamatusse OÜ D Asjaolu, et müügilepingu sõlmimise ajal valdas korteriomandit VK ei takistanud kostjate vahel sõlmida müügilepingut ega muuda seda lepingut ka kehtetuks.
24.Hagejate viide sellele, et LV oli tehingus variisikuks ei ole millegagi tõendatud. Tunnistaja, ütlusest nähtub, et LV oli tema tuttav ning ta pakkus korterit ka paljudele teistele isikutele.
25.Hagejad ei ole täpsustanud, millisel õiguslikul alusel on hüpoteegi seadmise leping tühine. Hüpoteegi seadmisel ei ole oluline, kas isik, kelle kasuks hüpoteek seati, vaatas eelnevalt kinnistu üle või mitte. 01.02.2005 lepingu punktist 7.8 nähtub, et kolmas isik andis LV laenu selleks, et viimane saaks osta vaidluse esemeks oleva korteriomandi ning hüpoteek tagab AS A nõudeid LV vastu.
26.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist (01.01.2006) alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuna hagi ei kuulu rahuldamisele, jäävad hageja kohtukulud tema enda kanda. Koidula Laurisaar kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.