Asjaõigus › Omandiasjad

2 (7)

Teine kostja MTÜ Elukeskkonna Korralduskeskus kohtuistungile ei ilmunud. Väljastusteate põhjal on kostja kohtukutse kätte saanud 20.03.2007. Kostja teatas kohtule e-posti teel, et kuna sai kohtukutse kätte 20.03.2007 kell 17.40 ei olnud tal võimalik ilmuda samal päeval kohtuistungile kell 14.00. Kohtuistungil jäi hageja kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Kostja Ixxxx Sxxxxx hagile sisulisi vastuväiteid ei esitanud. Kostja väitel on ta huvitatud omandi ülekandmisest kinnistusregistris. Käesoleval hetkel on kinnistusregistris kinnisasja omanik Ixxxx Sxxxxx ja seetõttu tuleb tal tasuda kinnisasjaga seotud koormisi nagu näiteks maamaks. Kostja leiab, et ta on vaidluses justkui erapooletu. Kostja on kinnistu ära müünud ning ostu-müügi summa 75 000 krooni kätte saanud. Kostja on varem teinud hagejale ettepaneku osta kinnistu 70 000 krooniga, hiljem 50 000 krooniga. Hageja ei pidanud hinda sobilikuks. Kostja huvi asjas on vaid see, et kinnisasja omand saaks üle kantud ja ei tuleks kanda lisakulusid kohtukulude näol. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus leiab, et asi on võimalik TsMS § 410 alusel lahendada sisuliselt. Kostja MTÜ Elukeskkonna Korralduskeskus on kohtukutse kätte saanud 20.03.2007 s.o. kohtuistungi toimumise päeval. Kostja teatel ei saanud ta kohtuistungile ilmuda, kuna sai teate kätte liiga hilja. Kohtukutse on kostjale edastamiseks välja saadetud 12.03.2007, seega on kutse kättetoimetamise ja istungipäeva vahele jäänud piisav aeg. Kohus leiab, et menetlusökonoomia põhimõttel ei ole kostja puudumise tõttu põhjendatud uue istungi määramine. Kostja on oma seisukohad avaldanud kirjalikult hagi vastuses. Kohtu hinnangul on asjas tähtsust omavad asjaolud välja selgitatud ja asi on võimalik sisuliselt lahendada. Kohus, vaadanud läbi asja materjalid, kuulanud ära hageja ja kostja seisukohad ning hinnanud tõendeid, leiab, et haginõue on õiguslikult põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Kohus tuvastas asja lahendamiseks järgmised olulised asjaolud: • 19.09.2006 sõlmisid Ixxxx Sxxxxx ja MTÜ Elukeskkonna Korralduskeskus kinnisasja ostu-müügi ja asjaõiguslepingu (tl.12-19). Nimetatud lepinguga müüja IxxxxSxxxxx müüs ja ostja MTÜ Elukeskkonna Korralduskeskus ostis kinnistu, nimetusega VORSTITSEHH, kinnistusregistriosa nr xxxxxx (vana nr xxxx), asukohaga Jõgeva maakond xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Ixxxx Sxxxxx müüs lepingu eseme MTÜle Elukeskkonna Korralduskeskus hinnaga 75 000 krooni. • Lepingu esemeks oleval kinnistul asub arhitektuurimälestis „Kuremaa mõisa ait“, mis on tunnistatud kultuurimälestiseks Kultuuriministri 12.08.1999 määruse nr 18 alusel. Mälestise registri number on 23905. • 13.11.2006 on Viljandi notar Vivian Agu tõestanud Jõgeva valla avalduse ostueesõiguse teostamiseks (tl.20-23). • Ostueesõiguse teostamise avaldus saadeti kostjatele Ixxxx Sxxxxxxxx ja MTÜ-le Elukeskkonna Korralduskeskus. • Jõgeva vald on deponeerinud Viljandi notar Vivian Agu notarikontol kinnistu müügihinna 75 000 krooni. • Kostja MTÜ-d Elukeskkonna Korralduskeskus kui kinnistu ostjat ei ole käesoleva ajani kantud kinnistusregistrisse kinnistu omanikuna. Kinnistu omaniku on endiselt märgitud kostja Ixxxx Sxxxxx. Eelnimetatud asjaolude üle puudub pooltel vaidlus.

3 (7)

Hageja arvates on tal muinsuskaitseseaduse § 27 lg 2 alusel õigus teostada kinnisasjale ostueesõigust. Kostjad on seisukohal, et hagejal ostueesõigust ei ole ega ka teki. Kostjad on vastuväidetes viidanud AÕS § 257 lg-le 3, mille kohaselt omab seaduse alusel tekkinud ostueesõigus kolmandate isikute suhtes eelmärke tähendust üksnes juhul, kui selle kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. Kostjate väitel oli hagejal tulenevalt muinsuskaitseseadusest õigus kanda kinnistusraamatusse märge ostueesõiguse teostamise kohta. Kuna kinnistusraamatusse märget kantud ei ole, ei ole ostueesõigusel asjaõiguslikku toimet AÕS § 257 lg 3 tähenduses. Asja lahendamiseks tuleb kohtul kindlaks teha, kas hagejal on kinnistu ostueesõigus ja kui on, siis mis laadi ostueesõigusega on tegemist – seadusest või tehingust tuleneva ostueesõigusega. Samuti tuleb kohtul kindlaks teha kas tegemist on asjaõigusliku toimega või võlaõigusliku toimega ostueesõigusega. Nimetatud asjaolude põhjal saab hinnata hageja poolt esitatud nõuete õiguslikkust ja põhjendatust. VÕS § 244 lg 2 kohaselt tekib ostueesõigus seaduse alusel või tehinguga. Kohus tuvastas, et müügilepingu esemeks oleval kinnistul asub arhitektuurimälestis „Kuremaa mõisa ait“, mis on tunnistatud kultuurimälestiseks. Muinsuskaitseseaduse § 27 lg 2 näeb ette, et kui võõrandatakse kinnisasi, millel kinnismälestis asub, on ostueesõigus riigil ja seejärel kohalikul omavalitsusel. Riigi poolt ostueesõiguse teostamine tuvastamist ei ole leidnud. Seega on hagejal kui kohalikul omavalitsusel muinsuskaitseseaduse § 27 lg 2 alusel kinnisasjale seadusest tulenev ostueesõigus. Ostueesõigust reguleerib põhiosas võlaõigusseadus (VÕS). Asjaõigusseadus (AÕS) näeb ette vaid täiendavad sätted kinnisasjale asjaõigusliku ostueesõiguse teostamise kohta. AÕS § 257 lg 3 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Kohus tuvastas, et ostueesõiguse kohta pole kantud märget kinnistusraamatusse. Seega ei ole ostueesõigusel antud juhul asjaõiguslikku toimet AÕS § 257 lg 3 tähenduses. Muinsuskaitseseaduse § 27 lg 4 järgi kantakse Muinsuskaitseameti ühepoolse lihtkirjaliku avalduse alusel kinnistusraamatusse märkus selle kohta, et kinnistu on koormatud ostueesõigusega. Nimetatud sättest tulenevalt oli hagejal õigus nõuda ostueesõiguse märke kandmist kinnistusraamatusse. Käesoleva ajani ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse märget tehtud ei ole. Seega ei ole hageja seadusest tuleneval ostueesõigusel asjaõiguslikku toimet AÕS § 257 lg 3 tähenduses. Ka Riigikohus on 20.06.2006 kohtuasjas nr 3-2-1-13-06 tehtud kohtuotsuses asunud seisukohale, et kinnisasja ostueesõigusel on AÕS § 257 lg 3 järgi asjaõiguslik toime vaid siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust või tegemist on kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega (p.41). Otsuses leidis Riigikohus, et muinsuskaitseseaduse § 27 lg 2 järgne ostueesõigus on märketa. Muinsuskaitseseaduse § 27 lg 4 järgi võib riik lasta endal oleva ostueesõiguse kohta kanda märke kinnistusraamatusse ühepoolse avalduse alusel (p.44). AÕS § 257 lg 4 järgi tuleb ostueesõigusele kohaldada võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. . Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. VÕS § 244 lg 3 järgi võib asja suhtes ostueesõigust omav isik ostueesõigust 4 (7)

teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu, lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. VÕS § 249 lg 1 näeb müüjale ette kohustuse viivitamata teatada ostjaga sõlmitud lepingust ostueesõigust omavale isikule. VÕS § 250 alusel võib ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast §-s 249 nimetatud teate saamist, kui tegemist on kinnisasjaga. Asja materjalide põhjal tuvastas kohus, et hageja on seaduses ettenähtud tähtaja jooksul edastanud kostjatele notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Kinnisasja müügihind on hageja poolt tasutud notari deposiiti. Hageja poolt on vajalikud eeldused ostueesõiguse teostamiseks täidetud. VÕS § 244 lg 1 kohaselt ei muuda ostueesõiguse teostamine kehtetuks esmase ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Ostueesõiguse teostamisega kaasnevad seega müügilepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded müüja vastu. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks VÕS § 208 lg 1 järgi asja üleandmine ja ostjale omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustuseks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine. Kohus selgitab, et võlaõigusliku toimega ja asjaõigusliku toimega ostueesõiguse teostamise tagajärjed on erinevad. Nagu eespool märgitud on võlaõigusliku toimega ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Kinnistusraamatusse kantud ostueesõiguse teostamisel on AÕS § 257 lg-st 3 ja AÕS § 63 lgst 3 tulenevalt müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Kuna käesoleval juhtumil ostueesõigust kinnistusraamatusse kantud ei ole, tuleb lähtuda võlaõigusliku toimega ostueesõiguse teostamise tagajärgedest. Eeltoodu alusel on hagejal kui ostueesõiguslasel õigus nõuda Ixxxx Sxxxxxxxx kui müüjalt tema kohustuste täitmist. Müüja kohustusteks tuleb lugeda eelkõige VÕS § 208 lg-st 1 tulenev müüja kohustus anda asi ostjale üle ja võimaldada omandi üleminek ostjale. Kinnisasja puhul on AÕS § 120 lg 1 kohaselt omandi üleminekuks vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping. Kuna kohtuistungil kostja Ixxxx Sxxxxx oli hagile sisuliselt vastu ei vaielnud, siis tuleb hagejal ning kostjal ostueesõiguse teostamiseks pöörduda notari pole vastavate toimingute sooritamiseks. Kohus tuvastas, et esialgset ostjat MTÜ-d Elukeskkonna Korralduskeskus ei ole käesolevaks ajaks kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Kuna kinnisasja omand ei ole esialgsele ostjale üle läinud, siis on müüjal ja esialgsel ostjal võimalik asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus kinnistusametist tagasi võtta ning seejärel saab müüja kanda kinnisasja omandi üle hagejale kui ostueesõigust teostanud isikule. Kirjalikus vastuses on kostja Ixxxx Sxxxxx hageja ostueesõigusele vastu vaielnud. Kohtuistungil Ixxxx Sxxxxx ostueesõiguse teostamisele aga sisulisi vastuväiteid ei esitanud. Kostja sõnul on ta huvitatud kinnisasja omandi üleminekust, kuna tema on kinnisasja müünud, raha kätte saanud, aga siiani on ta kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna ning seetõttu on tal kohustus tasuda kinnistuga seonduvaid koormatisi nagu näiteks maamaks. Hageja on avaldanud, et kostja Ixxxx Sxxxxx ilmus 14.12.2006 hageja poolt broneeritud ajaks notari juurde. Miks asjaõigusleping omandi ülekandmiseks tol hetkel tegemata jäi ei ole teada. Hageja väitel oli põhjuseks teise kostja MTÜ Elukeskkonna Korralduskeskus mitteilmumine. 5 (7)

Kohus on seisukohal, et kuna käesolevaks ajaks esialgset ostjat kinnistusraamatusse omanikuna kantud ei ole, pole omandi ülekandmiseks vajalik ka tema nõusolek. Poolte seletuste kohaselt pidas notar vajalikuks ostja kohalolekut, samas ei tulene taoline nõue seadusest. Eeltoodu põhjal ja arvestades pooltevahelisi õigussuhteid, leiab kohus, et hageja poolt esitatud nõuded ei ole õiguslikult põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja taotleb hagis tunnustada Jõgeva valla omandiõigust Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriosa nr xxxxxx omandile, kinnistule „VORSTITSEHH“ ning teha vastav kanne kinnistusraamatusse ning kustutada kinnistusregistriosa kolmandasse jakku kantud senini kehtiv osas, millest nähtuvalt on eelnimetatud kinnistu omanik Ixxxx Sxxxxx ja teha kinnistusregistriosasse kanne Jõgeva valla kasuks Kohtu hinnangul ei saa hagejal olla ostueesõiguse teostamisel nõudeid kostja - MTU Elukeskkonna Korralduskeskus - vastu. Nimetatud poolte vahel õigussuhe antud juhul üldse puudub. Kui kinnisasja omand oleks juba üle läinud esialgsele ostjale, siis oleks kinnisasja omandi ostueesõigust kasutanud isikule (hagejale) ülekandmiseks vajalik esialgse ostja notariaalselt tõestatud nõusolek. Nõusoleku mittesaamisel saaks hageja TsÜS § 68 lg 5 alusel nõuda vastava tahteavalduse asendamist kohtuotsusega. Kohus tuvastas, et hagejal on kinnisasja suhtes seaduse alusel tekkinud võlaõigusliku toimega ostueesõigus. Ostueesõiguse teostamisel on hagejal õigus esitada müügilepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded kostja Ixxxx Sxxxxxx vastu. Eelkõige on hagejal õigus Ixxxx Sxxxxxxxx nõuda VÕS § 208 lg-st 1 tulenevate müüja põhikohustuste täitmist ehk nõuda asja üleandmist ja ostjale omandi ülemineku võimaldamist. Kuna lepinguobjekti puhul on tegemist kinnisasjaga, siis saaks hageja nõuda kostjalt omandi ülekandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist. Kui kostja keeldub asjaõiguslepingu sõlmimiseks vastava tahteavalduse tegemisest, siis on hagejal TsÜS § 68 lg 5 alusel õigus nõuda tahteavalduse asendamist kohtuotsusega, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemaolu. Hageja omandiõiguse tunnustamise nõue on antud juhul alusetu. Hagejal pole tekkinud vaidlusalusele kinnisasjale omandit. Ostueesõiguse näol on hagejal olemas eeldus omandiõiguse tekkimiseks. Omandiõigus kinnisasjale ei teki võlaõigusliku müügilepingu alusel. Omandiõigus kinnisasjale tekib AÕS § 119 alusel vastava õiguse kandmisel kinnistusraamatusse. Kostjad on kirjalikes vastustes märkinud, et hageja on ebakorrektselt määranud hagihinna. Kostjate väitel ei ole hagihinnaks kõnealuse kinnisasja müügilepingus fikseeritud hind vaid ostueesõiguse väärtus. Hageja on tasunud riigilõivu 4000 krooni. Riigilõivuseaduse Lisa 2 järgi kuulub sellise suurusega riigilõiv tasumisele hagihinnalt 75 000 krooni, mis on antud juhul kinnisasja müügilepingus fikseeritud hind. Kohus nõustub kostjatega, et hagihinnaks on asja või õiguse väärtus mitte asja müügihind. TsMS § 126 lg 1 kohaselt määratakse hagihind asja kuuluvuse või valduse üle toimuva muu vaidluse puhul asja väärtusega ning lõige 2 kohaselt õiguse üle peetavas vaidluses määratakse hagihind õiguse väärtusega. Kohtule pole aga esitatud tõendeid selle kohta, et kinnisasja või ostueesõiguse väärtus oleks teistsugune kui kinnisasja müügihind. Seega jätab kohus kostjate avalduse hagihinna määramise kohta tähelepanuta. Menetluskulude jaotus

6 (7)

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. § 173 lg 3 kohaselt näeb menetluskulude jaotuses kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud kanda hagejal. Hageja on avaldanud kohtule menetluskuluna hagi esitamisel tasutud riigilõivu summas 4000 krooni ning esitanud selle kohta tõendi (tl.26). Kostjad andmeid menetluskulude kohta esitanud ei ole. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Kohtunik:

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.