Kohus Pärnu Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Lea Pavelson, kohtuistungi sekretär Meeli Riismaa Määruse tegemise aeg ja koht 18.01.2007 Rapla Tsiviilasja number 2-05-21842, 2-06-1966 Tsiviilasi J T hagi OÜ E vastu kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse tühisuse tunnustamiseks ning OÜ E vastuhagi J T, R T, T T, K T, T T vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljamõistmiseks ja 198 000.- krooni väljamõistmiseks Menetlusosalised ja nende esindajad hageja J T, hageja esindaja vandeadvokaat A N, kolmas isik hageja poolel R T, esindaja vandeadvokaat A N, kostja OÜ E, kostja esindajad H R, vandeadvokaadi abi J K, kolmas isik kostja poolel A L, kostja T T, kostja K T, kostja T, kostjate esindaja vandeadvokaat A N Resolutsioon Lõpetada menetlus J T hagis OÜ E vastu kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse tühisuse tunnustamiseks ning OÜ E vastuhagis J T, R T, T T, K T, T T vastu eluruumi ebaseaduslikust valduses väljamõistmiseks ja 198 000.krooni väljamõistmiseks Kinnitada J T, OÜ E, R T, T T, K T, T T vahel sõlmitud kompromissileping järgmiselt:
3.J T ja OÜ E on kokku leppinud, et kohustuvad sõlmima kompromissilepingu p-s 2 nimetatud kinnistu omandiõiguse loovutamiseks notariaalse omandiõiguse loovutamise lepingu esimesel võimalusel kompromissilepingu p-s 2 nimetatud kinnistult keelumärke kustutamise hetkest. 4.J T ja OÜ E on keelumärke kustutamises kokku leppinud, käsitlevad käesolevat kokkulepet asjaõiguslepinguna Asjaõigusseaduse § 120 tähenduses, s.o OÜ E palvel ja J T nõusolekul tühistada ja kustutada Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxx all sisse kantud ja aadressiga xxx, katastritunnusega xxx olevast kinnistu kolmandast jaost J T kasuks seatud keelumärge. 5.J T ja OÜ E on kokku leppinud eelmärke seadmiseks J T kasuks, käsitlevad käesolevat kokkulepet asjaõiguslepinguna Asjaõigusseaduse § 120 tähenduses, s.o J T palvel ja OÜ E nõusolekul seada Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxx all sisse kantud ja aadressiga xxx, katastritunnusega xxx olevale kinnistule asjaõiguse omandamise eelmärge JT kasuks. 6.J T ja OÜ E on kokku leppinud, et kompromissilepingu p-s 2 nimetatud tasu omandiõiguse loovutamise eest hoiustatakse kompromissilepingu p-s 3 nimetatud omandiõiguse loovutamise tehingut tõestava notari deposiitarvele ning edastatakse OÜ E kui elektroonilisest kinnistusraamatust nähtub kinnistusregistri registriosa nr xxx all sisse kantud ja aadressiga xxx, katastritunnusega xxx kinnistu elektroonilises registriosas registreeritud kompromissilepingu p-s 3 nimetatud avaldus omandiõiguse loovutamiseks. 7.J T kohustub maksma OÜ E viivist 0,25% tehinguga viivitatud päevade osas või tasumisega viivitatud summalt, juhul, kui J T tegevuse või tegevusetuse tõttu viibivad OÜ E kompromissilepingu järgi tasumisele kuuluva mistahes makse tasumine või tähtajaliselt kokkulepitud tehingu sooritamine. 8.J T, R T, T T, K T, T T, OÜ E kinnitavad käesolevaga, e kompromissilepingu nõuetekohasel täitmisel ei ole neil üksteise vastu seoses tsiviilasja nr 2-06-1966, s.o J T hagi OÜ E vastu kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse tühisuse tunnustamiseks ning OÜ E vastuhagi J T, R T, T T, KT, T T vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljamõistmiseks ja 198 000.- krooni väljamõistmiseks, aluseks olevate asjaoludega (sh kompromissilepingu p-s 2 nimetatud kinnistule hüpoteekide seadmise ja kustutamisega) mistahes varalisi või mittevaralisi nõudeid, sh kahju hüvitamise nõudeid ning nad kohustuvad mitte esitama üksteise vastu mistahes nõudeid seoses märgitud asjaoludega.
Tagastada Eesti Vabariigil OÜ E (arveldusarve nr 221025473967) 5625.- krooni riigilõivu. Kanda Rahandusministeeriumi tagatiste kontolt nr 10220034799018, viitenumber 3100057277 4602.- krooni OÜ A arveldusarvele nr 221001137913 Hansapangas. Kohtumäärus jõustub ühe päeva jooksul pärast selle kättetoimetamist pooltele. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu Rapla kohtumaja kaudu 1 päeva jooksul, alates määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest. Asjaolud
Hageja ja tema abikaasa R T poole pöördus A L, et hageja seaks temale ja R T ühisvaraks olevale xxx asuvale kinnistule hüpoteegi, et võimaldada A L võtta lühiajalist laenu OÜ E summas 375 950.- kr. Hageja ja tema abikaasa usaldasid A.L, kuna laenu oli palutud kindlal sihtotstarbel ja lühikeseks ajaks. Laenulepingut hagejale ei näidatud, raha ülekandmisest ei tea hageja midagi. Hüpoteek summas 450 000.- kr OÜ E kasuks kanti kinnistusraamatusse sisse 21.05.2004. Kaks kuud hiljem teatas A.L, et ta ei ole asunud tasuma OÜ E saadud laenu ja hageja pere maja läheb müüki. Maja aga saavat päästa sel teel, et OÜ E tasub A.L laenu, kustutakse endine hüpoteek ja OÜ E kasuks seatakse kinnistule uus hüpoteek. Samas kinnitas A.L, et ta tasub lähemal ajal oma laenu OÜ E ja uus hüpoteegikanne summas 750 000.- kr kustutakse. Hageja pidi OÜ E ettepanekuga nõustuma, kuna hageja perel ei olnud mingisuguseid rahalisi võimalusi A.L laenu tasumiseks või mujale elamaasumiseks. 2005.a suvel teatas A.L, et võlg on tema poolt maksmata ja et hageja kinnistu päästmiseks tuleb kinnistu paariks kuuks ära müüa. 17.06.2005 sõlmiti kinnistu müügileping ja asjaõigusleping. Enne lepingu sõlmimist lubas A.L anda hagejale garantiikirja, milles ta tagab tema ja OÜ E laenusuhetest hagejale võimalikult tekkida võivate kahjude hüvitamise. Lepingu kohaselt müüdi xxx asuv kinnistu, mille katastritunnus on xxx, pindalaga 836m2, kantud Rapla Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr xxx all koos selle oluliste osadega ja päraldistega OÜ E müügihinnaga 750 000.- kr. Lepingu p-s 2.2 on märgitud, et ostuhinna 750 000.- kr oli ostja tasunud müüjale enne käesoleva lepingu sõlmimist. Tegelikult ei ole hagejale kinnistu müügi eest tasutud ühtegi krooni. Lepingu p 3.1 kohaselt oli kinnistu tagasiostuõigus 2 kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest ja tagasiost tuli teha hinnaga 750 000.- kr. Samas oli nii ostjale kui A.L teada, et hageja perel ei olnud vähimatki võimalust isegi mitte endise laenu tasumiseks. Lepingu valmistasid ette ostja ja A.L. A.L kinnitas korduvalt, et hageja saab kinnistu tagasi. 26.09.2005 saatis OÜ E kirja, et hageja vabastaks müüdud eluruumi hiljemalt 03.10.2005. Hageja leiab, et leping on vastuolus heade kommetega alljärgnevatel asjaoludel. OÜ E oli teadlik, et kinnistu müügi eest ei oldud müüjale tasutud. Ka oli ostja teadlik, et müüjal puuduvad rahalised võimalused kinnistu tagasiostuks. Juba 19.07.2004 sõlmitud hüpoteegi kustutamise avalduse, kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu põhjal oli OÜ E teada, et ka A.L olid täitmata rahalised kohustused. Kõnesoleva
lepingu p-d 5.1.1 ja 5.1.3 käsitlevad nõudeid A.L vastu. 17.06.2005 Rapla Maakohtu kinnistusosakonnale esitatud avaldusest nähtub, et hüpoteegipidaja OÜ E palus kustutada kinnistule seatud hüpoteek summas 750 000.- kr, milline oli tehtud tema kasuks. Hüpoteegist loobumisega ei muutu aga sissenõutavaks A.L võlg ostja ees. On põhjendamatu samastada võlanõuet hüpoteegiga. Leping oli sõlmitud tingimustel, mille saabumise võimatus oli ette teada. Vastavalt hea usu põhimõtetele oleks kostja pidanud hagejale teatama, et A.L puudus kavatsus kinnistu tagasiostuks. A.L puudus isiklik vara, ta ei olnud maksujõuline, ta ei omanud töökohta ega sissetulekuid, oli võlgu kolmandatele isikutele. A.L eesmärgiks oli alusetu rikastumine, kasutades selleks OÜ E kavandatud skeemi kinnistu tasuta omastamiseks. Leping on tühine kasvõi ainuüksi sellepärast, et see on rahatu. Tehing, mille tulemusena tehingupool peab tasuta andma ära oma vara, on vastuolus heade kommetega. Hageja nõue ja põhjendused Hageja palub TsÜS § 84 lg 1 alusel tunnustada 17.06.2005 xxx asuva kinnistu, mille katastritunnus on xxx müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust ning tuvastada OÜ E nõusolek kinnistusraamatu kande kustutamiseks ning omaniku osas J T kasuks uue kande tegemiseks Pärnu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa number xxx kantud kinnistule asukohaga xxx. OÜ E vastuhagi 17.06.2005 sõlmisid pooled kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja võõrandas talle kuulunud kinnistu asukohaga xxx, katastritunnusega xxx, mis on kantud Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr xxx all hagejale. Müügilepingu p 4.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et eluruumi otsene valdus antakse hagejale üle hiljemalt 17.09.2005. Müügilepingu p 4.2 järgi oli kostja kohustatud 17.09.2005 hagejale üle andma eluruumi otsese valduse ja kõik eluruumile juurdepääsu võimaldavad võtmed ning hageja oli kohustatud otsese valduse vastu võtma. Kuivõrd kostja eluruumi tähtaegselt ei vabastanud ning eluruumi valdust hagejale üle ei andnud, pöördus hageja 26.09.2005 kostja poole meeldetuletusega ning andis kostjale täiendava tähtaja ja palus kostjalt eluruumi vabastamist hiljemalt 03.10.2005 ning hoiatades, et vastasel juhul on hageja sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtusse. Hageja kirjalikust meeldetuletusest hoolimata kasutab kostja hagejale kuuluvat eluruumi tänase päevani ilma seadusliku aluseta ning seega käitub õigusvastaselt ning rikub hageja omandiõigusest tulenevat täieliku õigusliku võimu teostamise võimalust kinnistu suhtes. Eeltoodust nähtub, et hageja on kostjat kirjalikult teavitanud kostja eluruumi valduse lõppemisest alates 03.10.2005. Seega valdab kostja alates 03.10.2005 hagejale kuuluvat eluruumi seadusliku aluseta. Kuivõrd kostja ei ole hageja vastavasisulisest meeldetuletusest hoolimata hagejale kuuluvat eluruumi vabastanud ning jätkab eluruumi kasutamist ilma õigusliku aluseta, siis taotleb hageja kohtult talle kuuluva eluruumi väljanõudmist kostja ebaseaduslikust valdusest ning kostja väljatõstmist hagejale kuuluvast eluruumist. Müügilepingu p 4.2 järgi oli kostja kohustatud 17.09.2005 hagejale üle andma eluruumi otsese valduse ja kõik kinnistule juurdepääsu võimaldavad võtmed ning hageja oli kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 1500.kr iga valduse üleandmisega viivitatud päeva eest. Kuivõrd kostja eluruumi tähtaegselt ei vabastanud ning eluruumi valdust hagejale üle ei andnud, pöördus
hageja 26.09.2005 kostja poole meeldetuletusega ning andis kostjale täiendava tähtaja ja palus kostjalt eluruumi vabastamist hiljemalt 03.10.2005 ning hoiatades, et vastasel juhul on hagejal õigus nõuda leppetrahvi tasumist. Hageja kirjalikust meeldetuletusest hoolimata kasutab kostja hagejale kuuluvat eluruumi tänase päevani ilma seadusliku aluseta ning seega käitub õigusvastaselt ning seega on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist iga eluruumi üleandmisega viivitatud päeva eest. Eeltoodust tulenevalt on kostja müügilepingu p-st 4.2 tulenev võlgnevus hageja ees käesoleva vastuhagi esitamise hetkeks, s.o 27.01.2006 198 000.- kr (17.09.05-27.01.06= 132 päeva, 132x1500).Juhindudes poolte vahel sõlmitud müügilepingu p-st 4.1 oli kostjal kohustus anda hagejale üle eluruumi otsene valdus hiljemalt 17.09.2005. Eeltoodust tulenevalt on kostja hagejale eluruumi valduse üleandmata jätmisel rikkunud poolte vahel sõlmitud müügilepingut. Kostjal on kohustus hagejale eluruumi valdus üle anda ning tasuda müügilepingu alusel tasumisele kuuluv võlgnevus. Hageja esindaja J.K palub välja nõuda kostjate ebaseaduslikust valdusest OÜ E aadressil xxx asuv eluruum ja kostjad xxx asuvast eluruumist välja tõsta. Välja mõista kostjatelt 198 000.- krooni OÜ E kasuks. Menetluskulud jätta kostjate kanda. Pooled sõlmisid kompromissi:
6.J T ja OÜ E on kokku leppinud, et kompromissilepingu p-s 2 nimetatud tasu omandiõiguse loovutamise eest hoiustatakse kompromissilepingu p-s 3 nimetatud omandiõiguse loovutamise tehingut tõestava notari deposiitarvele ning edastatakse OÜ E kui elektroonilisest kinnistusraamatust nähtub kinnistusregistri registriosa nr xxx all sisse kantud ja aadressiga xxx, katastritunnusega xxx kinnistu elektroonilises registriosas registreeritud kompromissilepingu p-s 3 nimetatud avaldus omandiõiguse loovutamiseks. 7.J T kohustub maksma OÜ E viivist 0,25% tehinguga viivitatud päevade osas või tasumisega viivitatud summalt, juhul, kui J T tegevuse või tegevusetuse tõttu viibivad OÜ E kompromissilepingu järgi tasumisele kuuluva mistahes makse tasumine või tähtajaliselt kokkulepitud tehingu sooritamine. 8.J T, R T, T T, K T, T T, OÜ E kinnitavad käesolevaga, e kompromissilepingu nõuetekohasel täitmisel ei ole neil üksteise vastu seoses tsiviilasja nr 2-06-1966, s.o J T hagi OÜ E vastu kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse tühisuse tunnustamiseks ning OÜ E vastuhagi J T, R T, T T, K T, T T vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljamõistmiseks ja 198 000.- krooni väljamõistmiseks, aluseks olevate asjaoludega (sh kompromissilepingu p-s 2 nimetatud kinnistule hüpoteekide seadmise ja kustutamisega) mistahes varalisi või mittevaralisi nõudeid, sh kahju hüvitamise nõudeid ning nad kohustuvad mitte esitama üksteise vastu mistahes nõudeid seoses märgitud asjaoludega.
Kohus leiab, et poolte kompromissileping on seaduslik ja põhjendatud ning ei ole vastuolus heade kommetega ega seadusega, ei riku olulist avalikku huvi ning kompromissi on võimalik täita. TsMS § 150 lg 2 sätestab, et pool menetluses tasutud riigilõivust tagastatakse, kui pooled sõlmivad kompromissi. Pooled sõlmisid kompromissi. Seega kuulub pooltele tagastamisele 50% tasutud riigilõivust. TsMS § 64 lg 2 sätestab, et poolte kokkuleppel võib nii seaduses sätestatud kui kohtu määratud menetlustähtaega lühendada. Tähtaja lühendamise kokkulepe esitatakse kohtule kirjalikult või protokollitakse. Seega kuulub rahuldamisele ka poolte taotlus lühendada kohtumääruse jõustumise tähtaega, milleks pooled on kokku leppinud 1 päeva pärast määruse kättetoimetamist pooltele.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.