Tallinna kohtutäituri Elin Vilippuse (Vilippus) taotlus määrata ekspert L.G-le (L.G) kuuluva vara uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 022/2015/5878
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05.12.2016 kohtumäärus
Kaebuse esitaja ja kaebuse L.G määruskaebus liik Menetlusosalised esindajad
ja
nende Avaldaja (kohtutäitur): Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus (isikukood 46806280279, asukoha aadress Lauteri 5, 10114 Tallinn), seaduslik esindaja kohtutäituri abi Sergei Volf (e-post XXX) Puudutatud isik I (võlgnik/määruskaebuse esitaja): L.G (isikukood XXX, elukoha aadress XXX, e-post XXX) Puudutatud isik II (sissenõudja): Hüpoteeklaen OÜ (registrikood 11663703, asukoha aadress Rävala pst 6, 10143 Tallinn), lepinguline esindaja Kadri Uus (e-post XXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.L.G määruskaebus rahuldada osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 05.12.2016 määrus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule.
3.Menetluskulud jaotatakse ja mõistetakse välja asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
4.Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (TsMS § 696 lg 3 1.lause, Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-14, p 11).
1(6)
Tsiviilasi nr: 2-15-17772 Asjaolud
1.26.11.2015 esitas Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus (avaldaja, kohtutäitur) Harju Maakohtule avalduse, milles taotles L.G-le (võlgnik) kuuluvate kinnisasjade (korteriomandi registriosad nr 23821001, 23820901 ja 23820801) uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult.
2.24.03.2016 kohtumäärusega määras Harju Maakohus uue hindamise korraldamiseks eksperdi, kelleks nimetas riiklikult tunnustatud ekspert MM.
3.31.05.2016 esitas ekspert Harju Maakohtule eksperdiarvamuse (I kd, tlk-d 107-160). Eksperdiarvamuse kohaselt olid 31.05.2016 seisuga arestitud korteriomandite turuhinnad järgmised: korteriomandi registriosa numbriga 23820801 hind 294 000 eurot, korteriomandi registriosa numbriga 23820901 hind 266 000 eurot ja korteriomandi registriosa numbriga 23821001 hind 179 000 eurot (I kd, tlk 108).
4.Sissenõudja ja kohtutäitur eksperdi väljaselgitatud hinnale vastuväiteid ei esitanud (II kd, tlk 10 pöördel).
5.Võlgnik eksperdiarvamusega ei nõustunud. Eksperthinnangust nähtub, et ekspertiisi on koostanud KK, kes ei ole riiklikult tunnustatud ekspert ja keda kohus ei määranud ekspertiisi läbi viima. Ekspert MM ei ole viibinud hinnataval objektil. Ekspertiisiakti kinnitamine MM poolt ei muuda seda MM poolt koostatuks. Riiklikult tunnustatud ekspert VL on määranud korteriomandite hinnad järgmiselt: Vesivärava tn 12-1 korteriomand 322 700 eurot, Vesivärava tn 12-2 korteriomand 332 300 eurot ja Vesivärava tn 12-3 korteriomand 179 000 eurot. Võlgnikule jäävad arusaamatuks hinnaerinevused riiklikult tunnustatud ekspertide määratud hindades. Tervikvara müügiandmete võrdluses on kasutatud 2014. aasta tehinguid, aga korteriomandite eraldi hinna määramisel on kasutatud 2016. aasta andmeid. Võlgnik palub jätta eksperdiarvamuse tähelepanuta ja kohustada eksperti läbi viima ekspertiis. Võlgnikul olid eksperdile täiendavad küsimused (I kd, tlk-d 179-183).
6.25.08.2016 pidas Harju Maakohtus asjas võlgniku nõudel istungi (II kd, tlk 10-11). Võlgnik avaldas arvamust, et tema arvates on ekspertiisiakti koostanud KK, mitte MM ning kohus peaks eksperti kohustama läbi viima uue ekspertiisi.
7.26.08.2016 esitas Harju Maakohus eksperdile täiendavad küsimused (II kd, tlk 13).
8.01.09.2016 esitas ekspert Harju Maakohtule vastused küsimustele (II kd, tlk 15). Maakohtu määrus
9.Harju Maakohus jättis 05.12.2016 kohtumäärusega võlgniku taotluse korduva ekspertiisi läbiviimiseks rahuldamata, lõpetas asjas menetluse ning jättis menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata.
10.Määruse põhjenduste kohaselt sätestab TsMS § 302 lg 3, et eksperdil ei ole õigust anda ekspertiisi tegemine üle teisele isikule. Kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta avaldama kohtule selle isiku nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise abistamisega.
11.Kohus on seisukohal, et tulenevalt TsMS § 302 lõikest 3 on eksperdil õigus kasutada ekspertiisi tegemisel muude isikute abi. Eksperdiarvamusest on näha, et ekspertiisi on läbiviinud MM ja KK on eksperdiarvamuse koostaja (I kd, tl 126). KP osaluse ja abi ulatus nähtub eksperdiarvamusest (I kd, tl 111). Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal, et ekspert on avaldanud, millises ulatuses on ta kasutanud teiste isikute abi. Seetõttu saab lugeda ekspertiisi tehtuks MM poolt. Kohus jätab võlgniku taotluse rahuldamata.
12.Kohtu hinnangul vastab ekserdiarvamus seaduse nõuetele ning selles esitatud eksperdiarvamuse kujunemise käik ja ekspertiisi lähteandmed on selgesti jälgitavad.
2(6)
Tsiviilasi nr: 2-15-17772
13.Võlgnik esitas eksperdile küsimused, millele kohus kohustas eksperti vastama. Võlgnik pani VL koostatud hindamisaktile tuginedes kahtluse alla eksperdiarvamuses esitatud järeldused.
14.Kohus on seisukohal, et võlgniku esitatud riiklikult tunnustatud ekspert VL hindamisakt ei lükka ümber ekspert MM eksperdiarvamuses avaldatut ega muuda seda ebausaldusväärseks. Ekspert on selgitanud, et nii tema kui ka VL on kasutanud võrdlusmetoodikat. Erinevus hindamistulemuses on põhjustatud järgnevatest teguritest: - võrreldavad tehingud on erinevad. Ekspert võttis võrdluseks Kadrioru tehingud ja kohandas vähem; - erinevus hinnatava objekti sisendite osas (korterite seisukord, parkimine jne). Näiteks hindas ekspert hindas objekti seisukorra rahuldavaks, VL aga heaks; - ekspert on koostanud iga korteri kohta võrdlustabeli. VL on koostanud ühe võrdustabeli ja sealt saadud väärtust kohandatud teistele korteritele (II kd, tl 15).
15.Ekspert on nii korteriomandite kui ka kinnistu tervikuna hindamisel analüüsinud tehinguid perioodil jaanuar 2014 – aprill 2016. Korteriomanditega tehakse Kadrioru asumis tihedamalt tehinguid kui tervete puumajadega, seetõttu oli eksperdil võimalus kasutada ka 2016. aasta tehinguid korterite hindamisel. Kuna puumaju tervikuna nii tihti ei müüda, siis tuli kasutada nii 2014. aasta kui ka 2015. aasta teostatud tehinguid, mis sisaldasid just sarnaseid võrreldavaid puumaju. Võttes pikema perioodi tehinguid kasutusele kohandas ekspert vastavalt turule nende tehinguhindu tänasesse väärtusesse (II kd, tl 15).
16.Kohus leiab, et ekspert on selgitanud võimalikke põhjusi, miks on eksperdiarvamuses ja VL hindamisaktis jõutud erinevatele järeldustele. Kohus on seisukohal, et VL hindamisakt ei lükka ümber eksperdiarvamuses esitatud järeldusi.
17.TsMS § 428 lg 2 sätestab, et kohus lõpetab menetluse ka muul seaduses sätestatud alusel. TMS § 74 lg 8 sätestab, et hinna vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult.
18.Kohus on kohtutäituri avalduse rahuldanud ning määranud eksperdi uue hindamise korraldamiseks. Ekspert on vara uuesti hinnanud ning koostanud seaduse nõuetele vastava eksperdiarvamuse. Sellega on saavutatud TMS § 74 lõikes 8 sätestatud eesmärk. Seega on kohus kohtutäituri avalduse sisuliselt lahendanud ning esineb menetluse lõpetamise muu alus. Kohus lõpetab menetluse.
19.TsMS § 172 lg 1 alusel on õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Menetluskulude suurus jääb kindlaks määramata. Määruskaebus
20.Avaldaja esitas Harju Maakohtu määrusele määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada, määrata kordusekspertiis, menetluskulud jätta sissenõudja ja kohtutäituri kanda ning peatada täitemenetlus täiteasjas nr 022/2015/5878 kuni käesolevas menetluses tehtava lahendi jõustumiseni.
21.Kaebaja ei nõustu kohtu järeldustega, et ekspertiisi saab lugeda MM poolt tehtuks. Ekspertiisaktist nähtub sõnaselgelt, et ekspertiisi koostaja on KK. (ekspertiisiakti lk 19). Samal leheküljel on märge, et akti kinnitaja on MM. Lisaks nähtub akti lk 4 vara ülevaatusel viibinud isikud: hindajad KP ja KK ning üürnik OI. Lisaks on akti lk 19 hindamistulemuses märgitud: arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on RE Kinnisvara AS hinnangul aadressil Vesivärava tn 12 Kesklinna linnaosa Tallinn asuvate korteriomandite turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 31.05.2016.
22.Jääb arusaamatuks, millistele faktilistele asjaoludele tuginedes on maakohus leidnud, et ekspertiisi on läbiviinud MM. Määrusest tuleneb selgelt, et eksperdiarvamuse koostajaks on KK.
3(6)
Tsiviilasi nr: 2-15-17772
23.Harju Maakohus tegi 24.03.2016 määruse resolutsiooni punkti 2 kohaselt ekspertiisi teostamise ülesandeks riiklikult tunnustatud eksperdile MM.
24.TsMS § 302 lg 3 kohaselt ei ole eksperdil õigust anda ekspertiisi tegemine üle teisele isikule. Kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta avaldama kohtule selle isiku nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise abistamisega.
25.Kaebaja on seisukohal, et eksperdiarvamuse on koostanud KK, mis ei ole lubatav lähtudes TsMS § 302 lg 3.
26.Maakohus on vaidlustatud määruses viidanud, et KK on eksperti abistanud. Kaebaja L.G leiab, et kohus on eksinud. Ekspertiisiaktist ilmneb sõnaselgelt, et akti on koostanud KK. Selline tegevus ei ole eksperdi abistamine. MM poolt akti kinnitamine ei ole ekspertiisi tegemine. Lisaks ei ole MM viibinud hinnataval objektil (akti lk 4). Arusaamatuks jääb, kuidas sai ekspert anda ekspertarvamuse, kui ekspert ei ole hinnatava objektiga vahetult tutvunud. Ekspertiisiaktist ei ilmne mingilgi kujul, et MM oleks ekspertiisi läbiviinud või ekspertiisiakti koostanud. Aktist nähtub, et tegelikkuses tutvus objektiga vahetult KK. Seega ei ole ekspertiisi lähteandmed kogutud ega ekspertiisiakt koostatud MM poolt. Lisaks võib akti tekstist järeldada (lk 19), et hinnatavate objektide turuhind on määratud RE Kinnisvara AS hinnangul.
27.TsMS § 304 lg 1 kohaselt, eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega, on kohtul õigus määrata kordusekspertiis. Kordusekspertiis tehakse ülesandeks samale või teisele eksperdile.
28.Kaebaja leiab, et kuna ekspertiisakti ei ole koostanud maakohtu poolt määratud ekspert MM, tuleb kohtul määrata kordusekspertiis ja kordusekspertiis määrata teisele eksperdile.
29.Käesolevaks hetkeks on hinnatavate korteriomandite osas väljakuulutatud enampakkumine vaatamata asjaolule, et hindamismenetlus ei ole lõppenud. Kohtutäitur Elin Vilippus on 06.12.2016 avaldanud enampakkumise kuulutuse millega müüb kolme korteriomandit ühispakkumisel tervikvara hinnaga 739 000 eurot. Kaebajale jääb kohtutäituri tegevus arusaamatuks. Kaebaja on esitanud kohtutäituri tegevusele 16.12.2016 kaebuse, et kohtutäitur korraldab enampakkumise kinnistute osas, milles on ekspertiisimenetlus pooleli, lisaks on ilmne, et korteriomandeid eraldi müües on vara turuhind 117 000 euro võrra suurem. Kaebaja leiab, et ekspertiisiakti puudulikkusega seonduvalt tuleb täitemenetlus täiteasjas 022/2015/5878 peatada, kuna hetkel ei ole vara hindamismenetlus lõppenud ning vara alghind on selgitamata. Menetluse edasine käik
30.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja edastas seisukoha saamiseks avaldajale ja puudutatud isikule II.
31.20.12.2016 kohtumäärusega jättis Harju Maakohus rahuldamata võlgniku taotluse määruskaebuse tagamiseks ja täitemenetluse peatamiseks.
32.Avaldaja leidis vastuses määruskaebusele, et see ei ole põhjendatud. Ekspert on koostanud seaduse nõuetele vastava eksperdiarvamuse, millega on saavutanud TMS § 74 lg 8 sätestatud eesmärk. Kohus on kohtutäituri avalduse sisuliselt rahuldanud ning menetlus kuulub lõpetamisele. Riiklikult tunnustatud ekspert MM on eksperthinnangu kinnitanud ja võttis sellega ka vastutuse hinnangu õigsuse eest. Kohtumenetluse eesmärgiks on hinna määramiseks eksperdi määramine, mitte võlgniku arvates sobiliku hinna määramine. TMS § 74 lg 8 eesmärk ei ole saada võimalikult suurt hinda, vaid tagada võlgniku õigus erapooletule hindamisele. Vara tegelik müügihind kujuneb enampakkumise käigus. Vara ülevaatamine toimus võlgniku teadmisel.
4(6)
Tsiviilasi nr: 2-15-17772 Eluliselt ei ole usutav, et ekspert sellest võlgnikku ei teavitanud. Juhul, kui selles osas oli vastuväiteid, tulnuks need esitada koheselt eksperdile/kohtule. Võlgnik ei käitu heas usus. Võlgniku väited kohtutäituri tegevusele enampakkumise läbiviimisel tuleb jätta tähelepanuta.
33.Sissenõudja leidis vastuses määruskaebusele, et kaebus tuleb jätta läbi vaatamata, menetluskulud võlgniku kanda ning täitemenetlus peatamata jätta. Kohus on kohtumäärusega määranud eksperdi ja kohustanud L.G 15 päeva jooksul arvates kohtumääruse jõustumisest eksperditasu tasuma. 03.03.2016 teatas kohtuniku istungisekretär, et eksperditasu tasumise tähtaeg on 14.03.2016. L.G esitas maksekorralduse eksperditasu maksmise eest 18.03.2016. Seega ei tasunud L.G eksperthinnangu eest õigeaegselt ning TMS § 74 lg 9 alusel võib asuda seisukohale, et L.G ei ole hindamist vaidlustanud. Kohus ei ole valesti rakendanud tsiviilõiguse norme ja on teinud õige otsuse. Täiendava ekspertiisi läbiviimine ei ole põhjendatud. Eksperthinnang on koostatud, selle eest on tasutud (mittetähtaegselt) ning tervikvara on kordusenampakkumisel hinnaga 630 000 eurot, kuivõrd sellele eelnev enampakkumine hinnaga 739 000 eurot nurjus.
34.Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis vastavalt TsMS § 663 lgle 5 lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu põhjendused
35.Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, vaidlustatud Harju Maakohtu kohtumäärus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3, § 659 ja § 667 alusel menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule, kuna ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada ega kordusekspertiisi määrata. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.
36.Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga selles, et käesoleval juhul ei ole maakohtule 31.05.2016 esitatud eksperdiarvamus antud selleks määratud isiku poolt ning ei vasta eeltoodust tulenevalt seaduse nõuetele.
37.Tsiviilasja toimikust nähtuvalt määras maakohus ekspertiisi tegijaks riiklikult tunnustatud eksperdi MM. Eksperdiarvamuse oli kohustatud koostama ja maakohtule esitama nimetatud isik isiklikult. Viimane järeldub TsMS § 294 lg 1, § 295 lg 1, § 297 lg 1, § 301 lg 1, § 302 lg 1 mõttest ning tuleneb otsesõnu TsMS § 302 lg 3 1. lausest, mille kohaselt ei ole eksperdil õigust anda ekspertiisi tegemist üle teisele isikule.
38.Tsiviilasjas esitatud ekspertiisiakti kohaselt on selle koostajaks hindaja KK, kinnitajaks riiklikult tunnustatud hindamisekspert MM (I kd, tlk 126), hindamistulemus on antud RE Kinnisvara AS nimel (I kd, tlk 126) ning vara ülevaatusel viibinud isikuteks oli hindajad KK ja KP (I kd, tlk 111).
39.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole eeltoodut arvestades võimalik asuda seisukohale, et eksperthinnang oleks koostatud selleks kohtu määratud isiku (MM) poolt. Õige on määruskaebuse esitaja väide, et aktist tuleneb otsesõnu, et selle koostas hindaja KK. Maakohtu poolt eksperdiks määratud isik on akti üksnes kinnitanud. Aktist ei nähtu, et MM poolt oleks läbi viidud ekspertiisiga kaasnevaid ülesandeid. Maakohus on ekslikult asunud seisukohale, et ekspertiisi viis läbi selleks määratud isik ning eksinud ka selles, et abiliste kasutamise ulatuse nähtavusest tulenevalt saab akti lugeda tehtuks eksperdi enda poolt. Maakohtu tõlgendus ei vasta seaduse mõttele, kohus on TsMS § 302 lg 3 tõlgendamisel eksinud. Kuigi abiliste kasutamine on seadusest tulenevalt lubatud (KES § 24, TsMS § 302 lg 3 2. lause), ei saa eelnevast teha järeldust, et ekspert võib oma kohustused täielikult täita abiliste kasutamisega. Ekspertiisi tegemiseks ei saa lugeda abiliste läbi viidud ekspertuuringute formaalset kinnitamist
5(6)
Tsiviilasi nr: 2-15-17772 eksperdiks määratud isiku poolt.
40.Kohtuekspertiisiseaduse (KES) eelnõu seletuskirja (464 SE I) kohaselt on riiklikult tunnustatud eksperdiks nimetamist taotlev isik sobiv vaid siis, kui ta pakub tagatise sõltumatuse, erapooletuse, usaldusväärsuse ja eksperdikohustuste täitmise kohta ning selles kontekstis tuleb erilist tähelepanu pöörata ekspertiisi isikliku läbiviimise tagamisele. Sõltumatu ja erapooletu ülesande täitmisega seonduv isikliku ülesande täitmise kohustus tähendab, et ekspert peab oluliste asjaolude uurimise, koha või objekti vaatluse ja sellele tugineva eksperdijärelduse formuleerimise sooritama isiklikult. Abijõude (vt eelnõu § 23 lg 2 p 1 ja § 24) vajab ekspert vaid arvamuse ettevalmistamisel, s.o. tööde juures, mis iseenesest ei nõua järelduste ega otsustuste tegemist ekspertiisiobjekti suhtes ja mis piirduvad vajalike asjaolude kindlakstegemisega (nt. mõõtmine, fotografeerimine, proovide ettevalmistamine jmt.).
41.Praegusel juhul ei nähtu maakohtule esitatud ekspertiisiaktist, et ekspert oleks isiklikult ekspertiisiobjektidega tutvunud, objekte uurinud, uuringutulemusi hinnanud ja arvamuse koostanud. Eeltoodust tulenevalt on maakohtu järeldus, et ekspert on koostanud seaduse nõuetele vastava eksperdiarvamuse, vale. Seega ei ole ka saavutatud TMS § 74 lg 8 sätestatud eesmärki.
42.TsMS § 304 lg 1 kohaselt on kohtul eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega, õigus määrata kordusekspertiis. Kordusekspertiis tehakse ülesandeks samale või teisele eksperdile.
43.Võlgnikul oli nimetatud juhul õigus nõuda kordusekspertiisi läbiviimist. Eeltoodust tulenevalt tuleb asi saata maakohtule tagasi uueks läbivaatamiseks ja võlgniku poolt esitatud kordusekspertiisi läbiviimise taotluse lahendamiseks. Sissenõudja ja kohtutäituri seisukohad, et vara lõplik müügihind kujuneb müügiprotsessis on küll õiged, kuid selliselt seadust tõlgendades kaotaks mõtte TMS § 74 lg 7 ja 8 regulatsioon.
44.Kuna maakohus on määruskaebuse resolutsiooni punktis 1 esitatud taotluse täitemenetluse peatamiseks lahendanud 20.12.2016 määrusega, puudub vajadus seda uuesti lahendada.
45.TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel läbivaatamisel.
46.Käesolevale määrusele ei saa esitada määruskaebust (TsMS 696 lg 3 1. lause, Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-14, p 11). /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav Iko Nõmm kohtunik kohtunik
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.