Täitmine › Kaebused kohtutäituri otsuste peale

Kohtutäitur tühistas enampakkumise seetõttu, et võlgnik vaidlustas arestimise hinna ja sellega vara enampakkumise alghinna, seetõttu ei ole enampakkumise läbiviimise jätkamine võimalik ning väljakuulutatud enampakkumine tühistati. Seadus ei sea kohtutäiturile sellises olukorras kohustust täitemenetlus peatada ning täitemenetluse peatamise otsust ei ole kohtutäitur teinud ka käesoleval juhul. Võlgnik ei ole astunud ühtegi sammu selles suunas, et realiseerida arestitud kinnisasju nt kohtutäituri kontrolli all, temale sobivatel tingimustel ja hinnaga. Sissenõudja seisukoht Sissenõudja nõustus kohtutäituriga. Esimese astme kohtu määrus 17.02.2016 määrusega jättis Harju Maakohus rahuldamata avaldaja kaebuse kohtutäitur Elin Vilippuse 14.12.2015 otsusele täiteasjas nr 022/2015/5878. Menetluskulud jättis kohus avaldaja kanda, kuid rahaliselt kindlaks määramata puudutatud isikutel nende puudumise tõttu. Kooskõlas täitemenetluse seadustiku (TMS) § 218 lg 2 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 15 vaatab kohus kaebuse kohtutäituri otsuse peale läbi hagita menetluses. Hagita asja vaatab kohus läbi TsMS § 477 lg 1 järgi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi, ja lõike 2 järgi vaatab kohus hagita asja läbi ja lahendab kohtuistungit pidamata. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: sissenõudja avalduse ja täitedokumendiks oleva Tallinna notar Ants Ainsoni 07.07.2015 notariaalse dokumendi nr 2346 alusel algatas kohtutäitur Elin Vilippus täitemenetluse avaldaja suhtes täiteasjas nr 022/2015/5878 hüpoteegiga tagatud nõude sissenõudmiseks. Nõude suurus 472 048 eurot, lisanduvad viivis ja täitekulud (t.lk 48-78); korteriomandid XXX nr 1 (registriosa nr XXXXXXXX), nr 2 (registriosa nr XXXXXXXX) ja nr 3 (registriosa nr XXXXXXXX) on koormatud sissenõudja kasuks ühishüpoteegiga (t.lk 14-19); 13.11.2015 otsusega arestis kohtutäitur korteriomandid tervikvarana, määrates nende hinnaks tervikvarana 860 000 eurot ja pani need enampakkumisele tervikvarana (t.lk 30-32); kõnealuses täiteasjas nr 022/2015/5878 on kohtutäitur Marek Laanemets (kelle menetluses on täiteasi nr 014/2015/1911) esitanud sundtäitmisega ühinemise avalduse, milles palus lugeda sissenõudja BC 28 OÜ (hüpoteegipidaja) ja kohtutäitur Marek Laanemetsa nõuded ühinenuks nõudega. Avalduse kohaselt oli nõude suuruseks 297 338,61 eurot (t.lk 145). Käesoleval juhul tuleb lahendada küsimus, kas kohtutäituril oli õigus panna kinnisasjad enampakkumisele ühiselt. TMS § 88 lg 4 kohaselt müüakse vara enampakkumisel arestimisaktis märgitud järjekorras. Kui kinnisasjad on arestitud ühel ajal, sõltub müügijärjekord eeskätt sissenõudja soovist. TMS § 23 lg 1 kohaselt viib kohtutäitur täitemenetluse läbi sissenõudja avalduse ja täitedokumendi alusel. Sama paragrahvi lõike 3 järgi peab sissenõudja kinnisasjale sissenõude pööramise korral avalduses märkima võimalusel kinnisasja andmed ning kui sissenõue tuleb pöörata mitmele kinnisasjale, siis ka nimetama, millistele kinnisasjadele sissenõue soovitakse pöörata. TMS § 151 lg 2 lg 1 kohaselt, kui kinnisasjad on koormatud sama õigusega, võib iga täitemenetluse osaline nõuda, et kinnisasjad pandaks enampakkumisele ühiselt. Antud juhul ei kuulutanud kohtutäitur välja ühist enampakkumist tuginedes TMS § 151 lg 2 teisele lausele. Käesoleval juhul on kinnisasjad koormatud sissenõudja kasuks esimesel järjekohal asuva ühishüpoteegiga ja sissenõudja on taotlenud kõigi kinnisasjade müümist ühel enampakkumisel. Selline sissenõudja õigus tuleneb TMS § 151 lg 2 esimesest lausest. Lähtuvalt sissenõudja taotlusest

kuulutas kohtutäitur välja ühise enampakkumise. Täitemenetluses kehtib formaliseerituse põhimõte. Kohus ei hinda käesolevas menetluses, kas kinnisasja arestimise aktis määratud kinnisasja hind on õige või mitte. Küll on kohtu hinnangul õige täituri väide, et kuivõrd kinnisasju on hinnatud eraldi ja ühisenampakkumisel vara hinna leidmiseks on liidetud kolme kinnistu hind, siis ei saa teha järeldust, et ühisenampakkumise hind on väiksem, kui korteriomandite müügi korral eraldi enampakkumisel. Kuivõrd võlgnik vaidlustas kinnisasja arestimise aktis määratud kinnisasja hinna, taotles kohtutäitur kooskõlas TMS § 74 lg 8 uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. On õige, et tegemist ei ole kohtutäituri diskretsiooniotsusega, vaid TMS tuleneva kohtutäituri kohustusega taotleda uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Nimetatud avaldust lahendatakse tsiviilasjas nr 215-17772. Kuivõrd hinna vaidlustamise tõttu ei olnud enampakkumise läbiviimise jätkamine võimalik, tühistas kohtutäitur õigesti ka enampakkumise. On õige, et kinnisasja hinna vaidlustamisel ja enampakkumise tühistamisel ei tulene TMS kohustust täitemenetlus peatada. Seega ei ole kohtutäituri otsus vastuoluline. Kooskõlas TsMS § 172 lg 1 ja lg 10 tuleb jätta menetluskulud avaldaja kanda. Kohtutäituri otsuse peale esitatud kaebuse kohtule esitamisel tasumisele kuuluva riigilõivu kannab menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti TsMS § 172 lg 10 järgi, seega antud juhul avaldaja. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks menetlust lõpetavas määruses TsMS § 174 lg 2 järgi. TsMS § 175 lg 31 järgi, kohtutäituri otsuse peale esitatud kaebuse lahendamise menetluses kohtutäituri kantud õigusabikulusid ei hüvitata. Sissenõudjal menetluskulud puuduvad Määruskaebus 24.03.2016 esitatud määruskaebuses palub avaldaja tühistada Harju Maakohtu 17.02.2016 määruse ja rahuldada täies ulatuses kaebus kohtutäituri 14.12.2015 otsusele. Kohtukulud ja kulud õigusabile palub avaldaja jätta puudutatud isikute kanda. Kohus on määruses leidnud, et põhiküsimusena tuleb lahendada küsimus, kas kohtutäituril oli õigus panna kinnisasjad enampakkumisele ühiselt. Avaldaja leiab, et kohus on vääralt tuvastanud vaidlusalused asjaolud. Avaldaja on sõnaselgelt kaebuse põhitaotlusena ja alternatiivse taotlusena märkinud: tühistada arestimise akt täiteasjas 022/2015/5878 millega kohtutäitur arestis tervikvarana korteriomandid XXX, XXX, XXX, Tallinn, alternatiivse nõudena punktile 2 muuta arestimisakti selliselt, et arestitakse kolm korteriomandit eraldi ning iga korteriomand hinnatakse eraldi. Avaldajale jääb arusaamatuks, millisele õigusnormile tuginedes leiab kohus, et kui kinnisasjad on arestitud ühel ajal, sõltub müügijärjekord sissenõudja soovist. Samuti jääb avaldajale arusaamatuks kohtu märgitu, et antud juhul ei kuulutanud kohtutäitur välja ühist enampakkumist tuginedes TMS § 151 lg 2 teisele lausele. Avaldaja ei ole väitnud, et kohtutäitur kuulutas enampakkumise TMS § 151 lg 2 teisest lausest lähtudes. Kohus on viidanud määruses, et lähtuvalt sissenõudja taotlusest kuulutas kohtutäitur välja ühise enampakkumise. Avaldaja viitas kaebuses maakohtule ning kohtutäiturile, et sellist sissenõudja taotlust ei ole kohtutäitur oma väidete kinnitamiseks esitanud. Ka kohus ei viita määruse tekstis kas selline taotlus kohtule esitatud on, sh ei ole kohtutäituri vastuses lisadena esitatud kohtule viidatud taotlust. Seega ei ole kohus tuginenud asjaolude väljaselgitamisel

dokumentaalsetele tõenditele, vaid kohtutäituri selgitustele, millede osas on avaldaja korduvalt vastuväiteid esitanud. Avaldajale jääb arusaamatuks, milliste tõenditega on kohtu jaoks tõendatud kohtutäituri väide, et kinnisasjad on hinnatud eraldi, kinnisasja arestimise aktis on kohtutäitur sõnaselgelt märkinud arestitava tervikvara hind: 860 000 eurot. Avaldaja on kaebuses korduvalt selgitanud, et vara müük nn „hulgi“ st ühisenampakkumisel hinnaga 860 000 eurot ahendab oluliselt vara huviliste ringi. Arvestades müüdava vara väärtust ei ole arusaadav kuidas annab viidatud vara müük „hulgi“ parema tulemuse, kui korteriomandite müük eraldi. On selge, et hetke majandusolukorras kolme korteriomandi tervikvarana müük hinnaga 860 000 eurot ei ole edukas. Pigem tekib olukord, kus väga suure alghinnaga müüdavat vara hakatakse maksimaalselt allahindama mis kahjustab nii sissenõudja kui ka võlgniku huve. On täiesti ilmne, et eraldi pakkumise korral on huviliste ring oluliselt suureneb. Kohtutäitur on jätnud täielikult arvestamata ka tervikvara hinnataseme 860 000 eurot. Sellise maksumuse suudavad tasuda ilmselt ainult suurettevõtted investeerimise eesmärgil. Samas eraldi müügi puhul on ilmselt võimalik (eeldatavad turuhinnad eraldi korteritel 323000, 334000 ja 203000 eurot) et huviliste ring on oluliselt laiem, mis aitab tagada täitemenetluses vara müügi õnnestumise minimaalse allahindlusega. Tervikvara müügi eesmärk on siiski müüa hulgi asju, üksikult võttes soodsa hinnaga, nimetatu ei saa olla täitemenetluse eesmärk võlgniku korteriomandite realiseerimisel. Kohus on jätnud analüüsimata Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-1-10 väljendatud seisukoha (p 11): Kolleegiumi arvates on ühispakkumise regulatsioon nähtud ette eelkõige selleks, et võlgnikule kuuluva vara saaks võõrandada võimalikult hea hinnaga ja/või võimalikult väikeste kuludega. Maakohus on määruses märkinud, et kohtutäitur on korteriomandid ühiselt arestinud viidates täitemenetluse formaliseerituse printsiibile. Samas on kohtutäitur 14.12.2015 otsuses selgitanud: Küll aga, arvestades hoone asukohta, asjaolu, et hoones on ainult kolm korterit, keldrikorrus on 3 korteri ühiskasutuses ja iga korteri kasutuses on ca 3 parkimiskohta, siis võib ühine enampakkumine huvi pakkuda ka kinnisvaraga tegelevatele ettevõtetele (investeerimisobjektina), kelle vahel võib omakorda tekkida hinnakonkurents ning ühine enampakkumine tagaks seega kõrgema tulemuse ja võlgnikule võimalikult väiksed kulud enampakkumiste korraldamise näol. Arusaamatuks jääb kas „investeerimisobjekti huvilised“ ei saaks osaleda kolmel enampakkumisel, kus ilmselt on osalemiskonkurents suurem ning ka hinnaootus suurem. Viidatud kohtutäituri sisulisi põhjendusi ei ole kohus aga mingilgi kujul analüüsinud. Avaldaja leiab, et on absurdne väita, et kuna korteriomandite juurde kuulub ühine panipaik ning ca 3 parkimiskohta siis on põhjendatud ühine enampakkumine. Lisaks märgib maakohus põhjenduste lõpposas, et kohtutäitur on õigesti pöördunud hinna vaidlustamise korral kohtu poole ning on õigesti tühistanud ka enampakkumise. Avaldaja juhib tähelepanu, et kohtutäitur jättis kaebuse täies ulatuses rahuldamata samas rahuldades tegelikkuses kaks avaldaja taotlust. Maakohtu määruses aga kohus jätab avaldaja sellekohase sõnaselge taotluse tähelepanuta, selgitades vaid, et kohtutäitur on õiguspärastelt avaldaja taotluse rahuldanud. Avaldaja märgib lisaks, et taotluses maakohtule on sõnaselgelt nõutud kohtutäituri otsuse resolutsiooni muutmist. Avaldaja on seisukohal, et maakohus ei ole kaebust piisava põhjalikkusega analüüsinud ning on jätnud tähelepanuta olulise osa avaldaja taotlustest ja väidetest. Avaldaja kinnitab, et jääb kaebuses kohtutäiturile ja kaebuses Harju Maakohtule esitatud seisukohtade juurde ning palub ringkonnakohtul neid arvestada.

Vastused määruskaebusele Kohtutäitur on seisukohal, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning palub jätta määruskaebuse rahuldamata. Sissenõudja palub jätta määruskaebuse käiguta, märkides, et ei soovi varasemalt esitatud seisukohtadele täiendavaid andmeid lisada. Menetluskulud palub sissenõudja jätta avaldaja kanda. Edasine menetluse käik Harju Maakohus jättis kaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 17.02.2016 määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 tuleb määruskaebus jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Nõustuda ei saa kaebuse väitega, mille kohaselt on maakohus vääralt tuvastanud vaidlusalused asjaolud. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et käesoleval juhul tuleb lahendada küsimus sellest, kas kohtutäituril oli õigus panna kinnisasjad enampakkumisele ühiselt. Asjaolu, et avaldaja taotles kohtutäiturile esitatud kaebuses arestimisakti tühistamist või alternatiivselt selle muutmist, ei muuda kohtu tuvastatud vaidlusaluseid asjaolusid väärateks. Avaldaja on kohtutäiturile esitatud kaebusest nähtuvalt sidunud arestimisakti tühisuse asjaoluga, et kohtutäitur on kolm korteriomandit arestinud tervikvarana. Kinnisasjade ühisenampakkumise korraldamise ja enampakkumisel vara hinna määramisega seonduvale on avaldaja tuginenud ka kohtule esitatud kaebuses. Seejuures on avaldaja kohtule esitatud kaebuses olnud seisukohal, et kohtutäitur eirab täitemenetluse seadustiku (TMS) § 152 lg 2 teist lauset, mille kohaselt kinnisasju võib ühiselt enampakkumisele panna ka juhul, kui kohtutäituri arvates annab ühine pakkumine suurema tulemi või hoiab kokku täitekulusid. Kuivõrd praegusel juhul kuulutas kohtutäitur korteriomandite ühise enampakkumise välja mitte avaldaja poolt kaebuses viidatud sättest lähtudes, vaid juhindudes sissenõudja vastavast avaldusest, siis on kohus määruses ka põhjendatult osundanud asjaolule, et antud juhul ei kuulutanud kohtutäitur välja ühist enampakkumist tuginedes TMS § 151 lg 2 teisele lausele. Määruskaebuses osundatud asjaolu, et kohtutäitur ei ole esitanud sissenõudja taotlust kinnitamaks enda väidet, et kohtutäitur on kinnisasjad enampakkumisele pannud ühiselt sissenõudja taotluse alusel, ei väära maakohtu seisukohti kohtutäituril sellise õiguse olemasolu kohta. Kohtul puudub alus kohtutäituri antud selgitustes kahelda. Seega on kohus õigesti tuginenud kohtutäituri vastavale selgitusele ning põhjendamatu on määruskaebuse etteheide, et kohus ei ole asjaolude väljaselgitamisel tuginenud dokumentaalsetele tõenditele. Ka on avaldajale kaebuse kohaselt arusaamatu, milliste tõenditega on kohtu jaoks tõendatud kohtutäituri väide, et kinnisasjad on hinnatud eraldi, kuivõrd arestimise aktis on arestitava tervikvara hinnaks märgitud 860 000 eurot. Vastuseks eeltoodud kaebuse väitele märgib ringkonnakohus, et asjaolu, et kinnisasju on hinnatud eraldi ja ühisenampakkumisel vara hinna leidmiseks liidetud kolme kinnistu hinnad, nähtub kohtule esitatud Domus Kinnisvara eksperthinnangust nr. 0566-15, milles toodud hindadega on kohtutäitur vara arestimise akti kohaselt arvestanud ja milles märgitud iga kinnisasja hind kokku liidetuna vastab arestitava tervikvara hinnale. Avaldaja ei ole kaebuses toonud esile arestimisakti tühistamiseks alust

andvaid asjaolusid. Ka ei anna määruskaebuses osundatud Riigikohtu seisukohad lahendis nr 3-2-1-1-10 alust järeldada, et kohtutäituri poolt ühisenampakkumise väljakuulutamisel oleks aset leidnud rikkumised, mis õigustaksid arestimisakti tühistamist. Ühisenampakkumise väljakuulutamine on kohtutäituri diskretsiooniõigus. Kohtutäitud on põhjendanud ühisenampakkumist järgnevalt. Kohtutäitur on 14.12.2015 otsuses selgitanud: arvestades hoone asukohta, asjaolu, et hoones on ainult kolm korterit, keldrikorrus on 3 korteri ühiskasutuses ja iga korteri kasutuses on ca 3 parkimiskohta, siis võib ühine enampakkumine huvi pakkuda ka kinnisvaraga tegelevatele ettevõtetele (investeerimisobjektina), kelle vahel võib omakorda tekkida hinnakonkurents ning ühine enampakkumine tagaks seega kõrgema tulemuse ja võlgnikule võimalikult väiksed kulud enampakkumiste korraldamise. Arvestades eeltoodut ja asjaolu, et vaidlustatud kohtutäituri otsuse tegemise kuupäeva seisuga oli kinnisasjade ühisenampakkumine arestimisaktis märgitud hinna vaidlustamise tõttu tühistatud, puuduvad alused avaldaja kaebuse rahuldamiseks, mistõttu tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere

(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav

(allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.