Tsiviilasi nr 2 - 04 – 2187 (endine nr 2/28-6744/04)
Eesti Vabariigi nimel
Harju Maakohtu kohtunik KJ, hageja ja tema esindaja vandeadvokaadi vanemabi M P ning kostja ja tema esindaja vandeadvokaat NS osavõtul, arutas avalikul kohtuistungil Tallinnas HT hagi AL vastu 50 000.- krooni nõudes. Hagiavaldus sõlmisid hageja ja kostja maaklerilepingu, mille kohaselt kohustus hageja vahendama kostjale (käsundiandja) asuva ning kostjale kuuluva korteri suurusega 33,8 m2 ja lahutamatult korteri juurde kuuluva väljaehitatud osa suurusega 32,1 m2, müüki. Maaklerlepingu p-ide 2.1.5 ja 2.1.7 kohaselt käsundiandja ei oma õigust tegeleda iseseisvalt objekti müügiga lepingu kehtivuse ajal. Lepingu p-i 4.1 järgi astub leping jõusse allakirjutamise momendist ja kehtib kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. Kuivõrd kostja sõlmis PT müügilepingu korteri võõrandamiseks, leiab hageja, et kostja rikkus hagejaga sõlmitud lepingut ning hagejal on õigus nõuda leppetrahvi maksmist. Lepingu p-i 7.3 kohaselt, kui lepingulist kohustust ei täideta nõuetekohaselt, on käsundiandja kohustatud maksma leppetrahvi 50 000.- krooni. Eeltoodu alusel ja juhindudes VÕS § 159 ja § 161 ning TsMS § 91 lg 2 ja § 60 lg 1, palub hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja leppetrahv 50 000.- krooni ning kohtukulud jätta kostja kanda. Hagiavalduse täpsustamine ja dokumentaalsete tõendite esitamine Hageja esitab dokumentaalsete tõenditena väljavõtted , , , , , ja kodulehekülgedelt, kust nähtub, et keskmiseks vahendustasu (maakleritasu) suuruseks on 5% tehinguväärtusest (müügihinnast). sõlmitud maaklerilepingu p-is 2.1 lepiti kokku, et objekti ostu-müügi tehingust kätte saadavaks hinnaks on käsundiandja määratud 1 100 000.- krooni. 5% nimetatud summast on 55 000.- krooni. Hageja leiab, et kuivõrd maakleritasu % tehinguväärtusest on püsinud aastaid samasuguses määras, siis ei oma tähtsust asjaolu, et vaidlusalune maaklerileping on sõlmitud ning käesolevale avaldusele lisatud väljavõtted kinnisvarabüroode kodulehekülgedelt pärinevad . Hageja poolt esitatud nõue leppetrahvi summas 50 000.- krooni kostjalt väljamõistmiseks on samas suurusjärgus hagejale maakleriteenuse osutamise eest maksmisele kuuluva maakleritasu suurusega ehk hagejal tekkinud kahjuga. Kostja seisukohad seoses hagiavalduse täpsustamise avaldusega HT hagis AL vastu lepptrahvi 50 000.- krooni nõudes on hageja tuginenud asjaolule, et kostja on hagejaga sõlmitud ja kehtiva maaklerilepingu ajal rikkunud lepingu p-is 2.1.5 ja p-is 2.1.7 sätestatud keeldu mitte võõrandada ega tegeleda iseseisvalt lepinguobjekti müügiga maaklerilepingu kehtivuse ajal. Lepingu p-i 4.1 kohaselt maaklerileping astub jõusse allakirjutamise momendist ja kehtib kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. Seega olid pooled lepingu kehtivusaja sidunud käsundiandjale kuuluva korteri müügilepingu sõlmimisega notariaalses vormis. Selle sündmuse saabumise korraldamine oli maakleri ekslusiivõigus.
poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu p-i 1.1 kohaselt kohustus hageja vahendama kostjale kuuluva korteri müüki. Müügi vahendamise teenus seisneb müügilepingu sõlmimist sooviva kahe isiku kokkuviimises ja lepingu sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemises (poolte kohtumiste korraldamine, lepinguprojekti koostamine, notari aja kinnipanemine jms). Müügilepingu sõlmimise võimalustele osundamine ei ole vaadeldava lepingu objektiks. Lepingu lõppemine on lepingupoolte tahteavalduse kohaselt sätestatud lepingu p-is 4.1 ning lepingu kestvus on ajaline ja lepingu p 4.2 lubab lepingut ennetähtaegselt lõpetada. Samas on lepingu lõppemine sätestatud sündmusega: „Käesolev leping astub jõusse allakirjutamise momendist ja kehtib kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni“ (p 4.1). Kuni nimetatud sündmuseni kehtisid maakleri müügi vahendamiseks ja samas kohustused, eelkõige lojaalsus- ja hoolsuskohustus. Maakler pidi tegutsema vaid selle eesmärgi nimel, et käsundiandja saaks sõlmida lepingu võimalikult soodsalt. Maakleri nimetatud kohustused ja käsundiandja põhikohustus tasuda maakleritasu tulid täita järjekorras: kõigepealt maakleri kohustuse täitmine ja sellele järgnevalt käsundiandja kohustuste täitmine. Maakleri kohustuste täitmise ajaline kestvus oli ühtlasi ka lepingu ajaline kestvus (lepingu p 4.1). Pooled olid leppinud kokku ka maakleri põhikohustuse kalendaarse aja. Lepingu p-i 2.1.4 viimase lause kohaselt pidi korteri notariaalne müügitehing toimuma hiljemalt . Vastavalt p-i 4.1 sõnastusele pidi hiljemalt eeltoodud kuupäeval müügitehingu sõlmimine maakleri vahendusel kaasa tooma lepingu lõppemise. VÕS § 6 sätestab hea usu põhimõtte. Kostja tegutses heas usus lepingut lõppenuks pidades ja ise oma korteri müügiga tegelema asudes, sest müük oli talle olulise tähtsusega. Hageja, kes lähtus lepingu rikkumisest ja jättis täpsustamata milles rikkumine seisnes, on õigustatud leppetrahvi nõudma vaid VÕS § 159 lg 2 sätestatut arvestades. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja ei ole kostjale mitte kunagi teatanud kavatsusest hakata nõudma leppetrahvi ega võimaliku nõude aluseks olevate asjaolude esinemisest. Seega õiguslikult ei ole hagejal enam nõudeõigust isegi juhul kui lepingu rikkumine oleks aset leidnud. Leping on koostatud maakleri kui oma kutsealal tegutseva isiku poolt ning kostja on soostunud maakleri pakkumustega ja lepingu alla kirjutanud. Kostja esindaja osundab asjaolule, et pooli siduvas lepingus on leppetrahvi kokkuleppe sõnastuses kahekordne eitus: „...juhul kui lepingulist kohustust ei täideta mittenõuetekohaselt...“ Kahekordne eitus on jaatus. Hageja koostatud lepingu järgi pidi leppetrahvi aluseks olema lepingu nõuetekohane täimine. Hageja tugineb oma hagis järelikult väärale asjaolule, milleks on lepingu rikkumine kostja poolt. Seega puudub kohtul võimalus hagi rahuldada. Hageja seletus vande all Pooled elasid ühes majas. Kostja hakkas müüma korterit ning tegi hagejale suulise ettepaneku asuda tegelema korteri müügiga. Hageja võttis pakkumise vastu, tegi reklaami ja hakkas otsima korterile ostjat. Kostja andis hagejale korteri võtmed ja dokumentatsiooni. Korter oli problemaatiline ning korterile oli raske leida ostjat. sõlmis hageja kostjaga maaklerilepingu. Korterit soovisid vaadata PT elukaaslane ja hiljem ka PT, kes käis korteriga tutvumas mitu korda ja sai enda kätte ka kogu dokumentatsiooni korteri kohta. PT ütles, et ta on kindel ostja ja palus reklaamist kuulutuse maha võtta. Hageja andis kostjale PT koordinaadid ja teatas, et on leidnud korterile ostja. Peale seda möödus pikk aeg ja hageja järgmine kohtumine P T oli
ühistu koosolekul, kus PT osales juba selle korteri omanikuna, mille müügiga hageja tegeles. Hageja pöördus ehitusregistrisse ja sai teada, et kostja ja PT sõlmisid müügilepingu korteri kohta, mille müügiga hageja tegeles. väljastas hageja kostjale maakleritasu saamiseks arve, mille kostja ka kätte sai. Hageja kohustuseks oli tegeleda korteri müügiga ja kõigi vajalike eeltööde organiseerimisega, sealhulgas ka projekti tellimine põranda rekonstrueerimiseks. Reklaamitava korteri hinnaks oli 1 200 000.-krooni, millest 150 000.- oli ette nähtud vajalikeks kulutusteks. Hiljem lisandus sellele summale maakleritasu 50 000.- krooni. Maaklerilepingu p-iga 2.1.4 oli kokku lepitud prognoositavas ajas, mille jooksul oleks ostja jõudnud oma pangatoimingud teostada. pidi tehing tehtud olema, kuid see ei olnud lõplik kuupäev. See, et kostja ise korteri maha müüs, tuli hagejale üllatusena. PT oli konkreetselt see isik, kelle hageja objektile tõi ja tutvustas korteriga ning andis uuele omanikule üle korteriga seonduva dokumentatsiooni. Kostja hagejale raha ei andnud ning maaklerilepingu punktis 2.1.2 märgitud töid teha ei saanud. Konstrueerimistöid ei saanud üksi ja oma vahenditega korraldada. Selles osas oli kokkulepitud koostöö maja arhitektiga. Hageja isiklikult tellis põrandate rekonstrueerimise projekti ja pidas konsultatsioone arhitektide ja ehitajatega. Ehitamiseni ei jõutud, sest raha ei olnud. Kostja seletus vande all Kostja seletuse kohaselt muutus tema korter tänaval elamiskõlbmatuks hageja tegevuse tõttu. Hageja lammutas oma korteris seina maha ja kahel tasapinnal asuva kostja korteri põrand vajus ca 25 cm alla ning korteriuks ei läinud seetõttu enam kinni. Põranda vajumise põhjuste väljaselgitamisel selgus, et hageja on omavoliliselt maha võtnud tugiseina. Hageja keeldus sel teema kostjaga rääkimast. Kuna korteris elada ei olnud võimalik, soovis kostja korterist loobuda ja saada raha korteri müügist suhteliselt kiiresti kätte. Korteri müügi korraldamisel andis kostja oma korteri võtmed vist hageja kätte. Hageja väitis, et korteri müük ei ole keeruline, sest tal on olemas kindel ostja ja teatas, et müügiks võib kuluda 1-2 nädalat. Seega pidi müük toimuma hiljemalt oktoobris, mistõttu kostja sõlmiski hagejaga maaklerilepingu. Notariaalne müügileping pidi olema sõlmitud hiljemalt paari nädala jooksul pärast maaklerilepingu sõlmimist, seega varem kui . Maaklerilepingu kehtivuse kestel hageja kostja poole ei pöördunud. Hageja võis küll teha leppeid arhitektiga ja ehitajatega, kuid midagi reaalset ta ei teinud. Kostja eeldas, et kui ta palkab maakleri, siis hoiab maakler teda asjadega kursis, kuid hageja seda ei teinud. ei pidanud kostja vajalikuks maaklerilepingut lõpetada, sest leping pidi niigi lõppema . kuulis kostja PT nende maja korteriühistu liikmelt TN, kes saades teada, et korter on müümata andis kostja kontaktandmed PT, kes ise helistas kostjale ning asi lõppes sellega, et PT ostis ära kostja korteri. Korteri müügist kostja hagejale ei teatanud, sest maaklerileping oli lõppenud . Maaklerilepingu kehtivuse ajal ei täitnud hageja maaklerilepingut mitte üheski punktis. Kuna hageja oli süüdi kostja korteri põranda vajumises ja ka tunnistas seda, pidi hageja võtma korteri renoveerimise enda peale, kuid endale võetud kohustust ei täitnud. Hageja poolt saadetud arve osas soovitas TN kostjal kogu loo unustada, sest tegemist on hageja äärmiselt kummalise eksitusega. Kohtu tuvastatud asjaolud, kohaldatud seadused, kohtuotsus Kostja soovis müüa talle kuuluvat korterit aadressil suurusega 33,8 m2 koos lahutamatult korteri juurde kuuluva väljaehitatud osaga 32,1 m2. Poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu p-i 2.1.1 kohaselt oli hageja kohustuseks kostja korterile ostja leidmine ning p-i 2.1.2 kohaselt
kohustus maakler korraldama korteris põranda rekonstrueerimistööd, selleks vajalike eeltööde organiseerimise, projektdokumentatsiooni tellimise, kooskõlastamise nõutavates instantsides, ehitamise ja ülalnimetatud tööde eest tasustamise. VÕS § 658 lg 1 kohaselt maaklerlepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Asja arutamisel leidis kostja seletusega tõendamist, et lepingu p-is 2.1.2 loetletud töid teostatud ei ole. Hageja seletuse kohaselt nimetatud töid ei tehtud, sest kostja ei andnud selleks raha. Hageja ei ole tõendanud, et pooled on kokku leppinud, et tööde eest tasustamise korraldamine on kostja ülesanne, kuigi leping näeb ette teisiti. Kui hageja siiski leiab, et tööde teostamata jätmise eest kannab vastutust kostja, siis VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja ei ole nimetanud ega tõendanud ühtegi kostjapoolset kohustuse rikkumist, mis võimaldaks nõuda leppetrahvi. Ka ei ole leppetrahv sissenõutav, sest asjaolu millele tuginetakse, leidis aset peale maaklerilepingu kehtivuse lõppemist . Kui maaklerilepingut oleks soovitud sõlmida tähtajatult, siis oles see pidanud lepingus ka kirjas olema. poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu p-i 2.1.4 kohaselt kohustub käsundiandja ilmuma notaribüroosse notariaalse müügilepingu sõlmimiseks kõigi selleks vajalike dokumentidega (pass, abikaasa surmatunnistus, omandiõigust tõendav dokument /erastamisleping ja hooneregistri õiend). Notariaalne ostu-müügi tehing pidi toimuma hiljemalt .a. Hageja väide, et tehingu tegemise kuupäev ei olnud lõplik kuupäev ning väide, et maaklerilepingu p 2.1.4 oli kokku lepitud vaid prognoositavas ajas, mille jooksul oleks ostja (kostja) jõudnud oma pangatoimingud läbi viia, on vastuolus lepinguga ning kostja seletusega. Hageja leiab, et kostja pidi hagejale lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest kirjalikult teatama. Kohus leiab, et kuivõrd kostja ei lõpetanud lepingut varem kui , siis ei pidanud kostja lepingu lõpetamisest hagejale ka teatama. poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu p-is 2.1.4 on märgitud, et notariaalne ostu-müügi tehing toimub hiljemalt . Sama lepingu p-is 4.1 on samuti märgitud, et leping kehtib vaid kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni, seega kuni . Hageja leppetrahvi nõue on õigusliku aluseta ja tõendamata ning ei vasta VÕS § 159 lg 2 sätestatule ning tuleb jätta rahuldamata. Kohus peab vajalikuks lisada, et kuigi hageja tähelepanu on juhitud maaklerilepingu p-is 7.3 esinevatele vigadele, ei ole hageja vajalikke parandusi teinud. Nii on endiselt lepingu punktis 7.3 märgitud: „Juhul kui lepingulist kohustust ei täideta „mittenõuetekohaselt,“ on käsundiandja vastavalt LS (liiklusseadus) § 159 ja § 161 kohustatud maksma leppetrahvi viiskümmend tuhat (50 000.-) krooni“. Tuginemine TsMS §-idele 91 lg 2 ja 60 lg 1 ei ole asjakohane. Eeltoodu alusel ja juhindudes VÕS § 658, § 159 lg 2 ja TsMS § 632 lg 1 kohus Otsustas: Jätta rahuldamata Heiki Tamme hagi Airi Ligi vastu Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavaks tegemise järgnevast päevast.
Küllike Johannson Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.