Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

uuele omanikule, ei ole hüvitanud ostjale ostuhinda. Seega puudub hagejal õigus nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist (AÕS § 65 lg 1) või müüja keeldumisel esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada Tallinna Linnakohtu 10.10.2005 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus oluliselt rikkunud nii protsessiõiguse norme (siin ja edaspidi enne 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku järgi) kui ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme. VÕSRakS § 2 kohaselt kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Vaidlusalune ostu-müügileping sõlmiti 08.02.2002 ja hageja esitas hagi ostueesõiguse tekkimise hetkel ehk 15.03.2002 kehtinud asjaõigusseaduse ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse normide alusel. Korteriomandi 1⁄4 mõttelise osa omaniku vahetumisest sai hageja teada 01.08.2003, s. o poolteist aastat pärast ostu-müügilepingu sõlmimist. Hageja pöördus kohtusse nõudega pikendada ostueesõiguse teostamise tähtaega ja kanda ta AÕS § 264 lg 3 alusel kinnistusraamatusse Tallinnas XXX asuva korteriomandi omanikuna. Apellandi arvates kahjustas linnakohus menetlusnormide rikkumisega tema kui hageja õigusi. Tallinna Linnakohus seadis hagi tagamise eesmärgil 06.10.2003 määrusega XXX asuva korteriomandi 1⁄4 mõttelisele osale võõrandamiskeelu, kuid 2004. aasta jaanuaris sai hageja teada, et määrus on jäetud täitmata seoses nimetatud korteriomandi 1⁄4 mõttelise osa müügiga 21.05.2003 OÜ-le R. Ka sellest müügitehingust ei olnud hageja teadlik. Hageja taotles 23.02.2004 eelistungil OÜ R kaasamist kostjana ja tema suhtes hagi tagamist. Taotlusele oli lisatud OÜ T ja OÜ R vahel 21.05.2003 sõlmitud müügilepingu ärakiri, millest nähtuvalt kaasomandi 1⁄4 mõttelise osa müügihinnaks oli 30 644 krooni. Kohtu poolt määratud tähtaja jooksul 02.03.2004 esitas hageja täiendava hagiavalduse OÜ R vastu, millele oli lisatud kviitung kohtu deposiitarvele 30 600 krooni tasumise kohta ja korduv hagi tagamise taotlus. Taotluse hagi tagamiseks lahendas kohus alles 27.04.2004 määrusega, kuigi TsMS § 158 lg 1 kohaselt pidi kohus lahendama selle hiljemalt avalduse esitamise päevale järgneval tööpäeval, s. o hiljemalt 04.03.2004. TsMS § 159 kohaselt täidetakse hagi tagamise määrus viivituseta. Kohus saadab määruse täitmiseks kohtutäiturile, registripidajale või muule määruse täitmiseks kohustatud isikule. Tallinna Linnakohus saatis 27.04.2004 hagi tagamise määruse kinnistusametile alles 19.05.2004, mis võimaldas OÜ-l R enne seda võõrandada korteriomandi 1⁄4 mõttelist osa tahtlikult ülepaisutatud 90 000 kroonise hinnaga. Kohtu tegevusetuse tõttu lükati edasi eelistungid. 27.05.2004 eelistungile ei ilmunud kostjad, kuna OÜ-le R ei olnud välja saadetud hagimaterjale; kohus kaasas OÜ R kaaskostjana 14.09.2004, s. o seitse kuud pärast vastava taotluse esitamist hageja poolt 23.02.2004. 19.08.2004 eelistung jäi ära, kuna kohus ei olnud kostjatele saatnud kohtukutseid. Hageja kinnitas menetluse vältel jätkuvalt, et soovib astuda ostja asemele 3(5)

XXX asuva korteriomandi 1⁄4 mõttelise osa ostu-müügilepingus. Materiaalõiguse normide kohaldamisel ei arvestanud kohus, et hagis viidatud asjaolud on leidnud aset enne võlaõigusseaduse jõustumist ning seetõttu kohalduvad ostueesõiguse teostamisele enne 01.07.2002 kehtinud asjaõigusseaduse sätted. AÕS § 262 lg 2 kohaselt vastutab ostueesõigust omavale isikule ostu-müügilepingu ärakirja esitamata jätmisest tekkinud kahju eest müüja. Kaevatavas otsuses on ebaõigesti kohaldatud VÕS § 244, kuna sel hetkel, kui hageja sai teada vaidlusaluse korteriomandi mõttelise osa võõrandamisest OÜ-le R ja L. B.le, oli hagi ostueesõiguse tunnustamiseks ja ostja asemele astumiseks juba kohtu menetluses. Seega ei olnud hageja kohustatud esitama VÕS § 244 lg-s 4 nimetatud ostueesõiguse teostamise avaldust müüjale. Kohus ei andnud kaevatavas otsuses hinnangut kostjate õigusvastastele toimingutele, kes rikkusid jämedalt nii võlaõigusseaduse kui asjaõigusseaduse nõuet esitada ostueesõigust omavale isikule ostu-müügilepingu ärakiri. Kostjad varjasid hageja eest ostu-müügitehinguid. Eeltoodud asjaoludel tõi nii kostjate kui Tallinna Linnakohtu tegevus kaasa kahju tekkimise hageja seaduslikele õigustele. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja OÜ R vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatavad kohtuotsused (sealhulgas Tallinna Linnakohtu 05.12.2005 otsuse kohtukulude jaotamise kohta) muutmata. Vastustaja palub apellandilt enda kasuks välja mõista 3 540 krooni õigusabikulu. Vastustaja lisab uue asjaoluna, et OÜ T ja OÜ R vahel 21.05.2003 sõlmitud ostumüügilepingu tingimuste järgi oleks hageja pidanud ostuhinna ja muude kulutuste katteks tasuma müüjale kokku 40 080,25 krooni, kuid tegelikult tasus hageja kohtu deposiitarvele 30 600 krooni. Kohtule hagi esitamise ajaks oli S. G. ja OÜ T vahelise ostu-müügilepingu järgi ostueesõiguse teostamise tähtaeg (AÕS § 263 lg-st 2 tulenevalt üks aasta) möödunud. OÜ R omalt poolt informeeris hagejat 05.05.2004 tähitud kirjaga korteriomandi 1⁄4 mõttelise osa võõrandamisest L. Bogdanovale, millele hageja ei reageerinud. Kostjad OÜ T ja L. B. hageja apellatsioonkaebusele vastanud ei ole.

Ringkonnakohtu istung Istungil palus apellandi esindaja kaebuse rahuldada. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata.

4(5)

Kolleegium märgib, et võrreldes esialgse hagiavaldusega on hageja laiendanud kostjate ringi, kaasates kostjatena ka OÜ R ja L. B., samas täpsustamata, mida ta kelleltki kostjalt nõuab. Hageja on muutnud korduvalt ka oma nõudeid; 21.09.2005 kohtuistungil on hageja esindaja täpsustanud, et tema nõudeks jääb, et tunnustataks hageja ostueesõigust korteriomandile Tallinnas, XXX ja kantaks teda kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuks (toimiku lk.171). Kinnistusraamatu kande muutmise nõue tuleneb hageja nõudest, et kohus tunnistaks tema ostueesõigust. Kaasomaniku ostueesõigus on seadusest tulenev ja seda ei saa kohus tuvastada või tunnustada. Ostueesõigus tuleb realiseerida ehk teostada. Kuni 30.06.2002 kehtinud AÕS § 264 järgi tuli ostueesõiguse teostamiseks ostueesõigust omaval isikul teatada müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada; kui kinnisasi oli juba läinud ostja omandisse, võis selle avalduse esitada müüja asemel uuele omanikule. Alates 01.07.2002 kehtima hakanud VÕS § 244 lg.4 ja 5 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale, kusjuures avaldus peab olema tehtud samas vormis nagu müügileping. Kuivõrd hageja ei ole ühelegi kostjatest esitanud ostueesõiguse teostamise avaldust, puudub tal õigus esitada ostueesõiguse teostamisest tulenevaid nõudeid (antud juhul on ta esitanud nõude kinnistusraamatu kande muutmiseks). Kaaskostjate protsessi kaasamine ei tähenda ostueesõiguse teostamist. Seetõttu on ebaõige ja asjakohatu apellandi väide, et ajal, mil hageja sai teada korteriomandi osa võõrandamisest OÜ-le R ja L. B.le, siis oli juba kohtu menetluses hageja avaldus ostueesõiguse tunnustamiseks ja ostja kohale astumise kohta, mistõttu notariaalselt tõestatud avalduse esitamine ei olnud enam kohustuslik. Kuna antud juhul ei ole tegemist kahju hüvitamise hagiga, siis on asjakohatud kaebuse etteheited linnakohule selles, et kohus ei pööranud tähelepanu kostjate poolt ostueesõigust omavale isikule müügilepingute esitamata jätmisega olulise kahju tekitamisele, samuti et kohus viivitas hagi tagamise määruse tegemise ja edastamisega. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et VÕS § 244 lg.2(1) järgi võib seaduse alusel tekkinud ostueesõigust teostada eseme igakordse omaniku suhtes, § 249 lg.1 ja 2 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamatult teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning müüja peab ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu (kui see on sõlmitud kirjalikus vormis), ja § 250 järgi võib kinnisasja puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast VÕS § 249 nimetatud teate saamist. Seega kui OÜ R ei ole täitnud VÕS §-is 249 sätestatud teatamiskohustust (nagu hageja on väitnud; OÜ R esindaja väitis vastupidist), ei ole välistatud hageja poolt antud lepingu järgi ostueesõiguse teostamine vastava avalduse esitamisega. Kolleegium leiab, et OÜ R lepingulise esindaja kaheleheküljelise vastuse koostamise õigusabikulu on juba kaetud maakohtu täiendava otsusega välja mõistetud 4500 kr. õigusabikuluga, mistõttu kolleegium ei rahulda OÜ R taotlust apellatsioonimenetluse õigusabikuluna 3540 kr. väljamõistmiseks. Tiit Kollom

Ande Tänav

Gaida Kivinurm 5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.