2-05-2929/2 - Muud - Muud hagiasjad - Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja - lahend.ee

3.3.Tuvastatud asjaolud, järeldused ja õiguslik analüüs Kohtul tuleb lahendada õiguslike küsimustena: 1) milline on kinnisasja korteriomaniku M O õiguslik seisund KOS-st ja KÜS-st lähtuvalt Korteriühistu Litter Peeter ees; 2) kas Korteriühistu Litter Peeter arvestus korteriomanikule M O on õiguspärane ning 3) kas M Ol korterite omanikuna lasub kohustus tasuda Korteriühistule Litter Peeter võlgnevus 10 778.80 krooni ja viivised 2 840.62 krooni. Vastavalt korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg-le 1 on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. KOS § 8 lg 1 kohaselt kokkuleppe alusel võivad korteriomanikud korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) KOS-s sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu KÜS-i nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates KÜS-i järgi. Kohus on seisukohal, et asjakohane on hageja Korteriühistu Litter Peeter seisukoht korteriühistu moodustamisest. Uus tn 22 valitsemiseks on asutatud korteriühistu KÜS nõuete kohaselt. Nimetatud asjaolu nähtub registriosakonna väljavõttest ja põhikirjast koos liikmete nimekirjaga (tl 6-11, 12 ja 14). Korteriomand on moodustatud vastavalt KÜS-le ning korteriomandi moodustamise seaduslikkust ei ole vaidlustanud ka kostja. KÜS § 2 lg 1 mõtte kohaselt luuakse korteriühistu korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ning KÜS § 3 lg 1 kohaselt korteriühistu asutamine toimub korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist ning asutamislepingut ei sõlmita. Vastavalt KÜS § 5 lg-le 1 korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud KÜS-s sätestatud korras. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikeks on M O, Sven Kipper ja Tiina Agapeus. Kostja M O korteriomandite omanikuna on kohustatud ja õigustatud isikuks KOS ja KÜS mõttes ning on Korteriühistu Litter Peeter liige tulenevalt seadusest. Kostja olles Uus tn 22 elamu korteriomandite kaasomanik, kannab kohustust võtta osa Uus tn 22 elamu majandamisest KÜS-i kohaselt. Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud (KÜS § 13 lg 4). KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS-i tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. KÜS § 151 lg 2 kohaselt eluruumi hoolduseks KÜS-i tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.

Kuivõrd hageja esindaja on varalist nõuet põhjendanud piisavalt põhjalikult ja kostja ei ole puutumuses nimetatud nõudega sisuliselt põhjendatud asjakohast vastuväidet seoses võlgnevuse arvutustega esitanud, siis tuleb hageja varaline nõue kostjate vastu rahuldada. Kokku on tasumata 10 778.80 krooni. KÜS § 7 lg 5 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Viiviste arvestusest nähtuvalt on viivis 2 840.62 krooni. Kohus leidis, et kostja, kes on korteriomandite omanikuna kohustatud ja õigustatud isikuks KOS ja KÜS mõttes, ei saa tugineda vaidluses oma kohustusi välistavalt. Kostja vastuväited hagile on tuginenud eelkõige väitel, et kostja pole KÜ liige. Kostja väitel ei teadnud ta KÜ moodustamisest ja ta ei osalenud selle asutamiskoseolekul. Hageja ja kostja kirjavahetusest 2004. a lõpus nähtub, et kostja oli KÜ moodustamisest teadlik (tl 32, 35 ja 36). Kostja väide, et tal on kohustused üksnes haldaja Kanjon OÜ ees, ei ole asjakohane, kostjal on eelkõige kohustused KÜ ees. Võlgnevuste tasumisest keeldumisel kostja esitatud asjaolu, et ta pole KÜ liige ning seetõttu ei ole tal ka mingeid kohustusi korteriühistu ees, on ekslik. Kostja on seadusest tulenevalt KÜ liige. Lähtuvalt KÜ ja OÜ Kanjon (haldaja) vahelisest hoolduslepingust (p 5.1.), tagab KÜ haldajale arvete tasumise. Kostja ei ole sisuliselt vaidlustanud KÜ üldkoosoleku 16. novembri 2004 majandamiskulude kindlaksmääramise otsust. Ka ei ole kostja kasutanud oma õigust osaleda KÜ koosolekutel ja osaleda KÜ tegevuses. KÜ otsused on KÜS § 151 lg 1 kohaselt kõigile KÜ liikmetele kohustuslikud. Arvestada tuleb asjaolu, et kostja on kolme korteri omanik ning sellest tulenevalt on kostja veidi üle aastased kulutused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks 10 778.80 krooni. Kohtu hinnangul on sellised kulutused eeldatavalt ka mõistlikud. Kostja on esitanud KÜ-le tasutud kulutustena üksnes väga väikese osa, s. o kokku 401.19 (184.89 + 175.65 + 41.05) krooni. Kohus osutab tähelepanu ka asjaolule, et kostja on volitatud esindaja vahendusel 13. jaanuari 2005 pöördunud Tiina Agapeusele poole ja on end distantseerunud KÜ-st (tl 37). Kostja esindaja seisukoht kinnistu haldamisega seotud majandusprobleemide lahendamiseks KÜ väliselt on KÜS-ga vastuolus. Hageja on esitanud kostjale 15. aprillil 2005 pretensiooni võlgnevuses (tl 41 ja 42), millele kostja on volitatud esindaja vahendusel reageerinud eitavalt. Pretensiooni rahuldamata jätmine ei ole asjakohane, kuna ei ole vastavuses KÜS-ga. Kostja osutamine asjaolule, et tal on sõlmitud olmejäätmete äraveoks leping AS-ga Cleanway (tl 44 – 46), on kostja ja hageja vaidluse eseme seisukohalt asjakohatu, kuna elamu majandamise seisukohalt on määrava tähtsusega KÜ otsused. VÕS § 76 lg 1 kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 1 VÕS § 82 lg 1 kohaselt kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. Kui võlgnik on kohustust rikkunud võiv võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 6 kohaselt nõuda kohustuse täitmist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Hageja nõuded võlgnevuses 10 778.80 krooni ja viivistes 2 840.62 krooni on põhjendatud ning tulevad rahuldada.