Asjaõigus › Omandiasjad

kulud. Välja mõista I asja läbivaatamiskuludena 125 (ükssada kakskümmend viis) krooni ja 50 (viiskümmend) senti riigituludesse. Riigi nõue loetakse nõuetekohaselt täidetuks, kui kostja tasub nõude 15 päeva jooksul lahendi jõustumisest järgmiselt: saaja: Rahandusministeerium, arveldusarve nr: 10220034800017 SEB Eesti Ühispangas, viitenumber: 2800049696, selgitus: „tsiviilasi nr 2-05-21958, asja läbivaatamiskulud, I “. Riigi nõude nõuetekohaselt ning tähtpäevaks täitmata jätmisel võib nõude pöörata sundtäitmisele, millisel juhul lisanduvad sundtäitmise kulud. Kohtuotsuse peale võib menetlusosaline 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule.

Asja sisu kirjeldus Hageja nõue ja põhjendused, esitatud väited ja tõendid Vastavalt esitatud hagile (tl 1-4), eelmenetluses esitatud kirjalikule seisukohale (tl 36-37) ning kohtuistungil selgitatule palub hageja OÜ Alveman (pankrotis) omanikuna enda valdusse välja nõuda kostja I ebaseaduslikust valdusest Pärnu linnas asuv korteriomand (kinnistusraamatu väljavõte tl 5). Hageja esitatud asjaolud ja väited (nii õiguslikud kui faktilised) ning tõendid on järgmised: Hageja on alates 22.06.04 Pärnu linnas asuva korteriomandi omanik. Omandiõigus tekkis kohtutäituri E. Nikkeri 07.01.2003 kordusenampakkumise tagajärjel täiteasjas nr 173/2002/978. Hageja omandas korteri sissenõudjana, kuna keegi ei tahtnud kostja vanemate (ja täitemenetluse võlgnike) L ja V asustatud korterit osta. Hageja ei ole saanud korterit ega selle võtmeid pärast omandamist enda valdusse ning korter on hageja nõusolekuta asustatud kolmanda(te) isiku(te) poolt kuni tänaseni. Hagi esitamise seisuga on korter kostja valduses. Hagejale teadaolevalt ei ole kostjal ega kellelgi teisel õiguslikku alust korteri valdamiseks ja kasutamiseks. Kostja on korteri eelmise omaniku L poeg. Hageja tegi kostjale ettepaneku kinnitada tema poolt korteri kasutamise õiguslikku alust või anda korter hagejale 26.08.05 üle. Seda kostja ei täitnud (ettepanek kostjale 22.08.05, lisaks volikiri tl 6-7). Hageja soovib pankrotivara müüa võimalikult soodsama hinnaga, ja see on igal juhul võimalik vaid asustamata korteri puhul. Hageja ei ole saanud ka üüritulu kostja seal viibimise tõttu. Kostja vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja vastuväidete osas Kostja hagi ei tunnista, kuigi ei vaidle vastu hageja esitatud faktilistele asjaoludele korteri omandamise osas. Kuid ei kostjat ega korteri eelmist omanikku L ei ole kunagi enampakkumistest teavitatud ega õigusliku kasutamise aluse kohta seisukohta/dokumente küsitud. Kostja ja tema ema (eelmise omaniku) L vahel on suuline üürileping 1995.aastast, mil kostja asus tööle, kolis kõnealusesse korterisse ning leppis emaga kokku, et kannab poole korteriga seotud kommunaalkuludest. Leping on tähtajatu. 2003.aasta novembris lepiti üürilepingu poolte vahel suuliselt täiendavalt kokku, et kostja kannab edaspidi korteriga seotud kulutused täies ulatuses. L. kolis koos abikaasa V siis ise Tallinnasse, aadressile Üürilepingu sõlmimise asjaolude kohta on kostja esitanud tunnistajate L. ja V. ütlused. Üürilepingu sisuks oli kostja 2 (5)

Tsiviilasi nr 2-05-21958 jätmine korteri valdajaks/kasutajaks ja tema poolt jooksvate ning korteriühistu üldkulude tasumine. Kostja on sellest kinni pidanud, kuna korteri suhtes võlgnevusi ei ole. Isegi maja haldaja peab L. endiselt omanikuks, mis tähendab, et hageja ei ole käitunud omanikule vastava hoolikusega omandi kaitsel ega ausalt L. ja kostja suhtes. Nende asjaolude kohta on kostja dokumentaalsete tõenditena esitanud Helfer KVH OÜ tõendid (tl 20 ja 30, tõendavad võlgnevuste puudumist) ning V. elukohateate rahvastikuregistrile enda ja L. kohta 24.11.2003 (tl 21). Kostja on seisukohal, et hageja on ise tunnistanud suulise üürilepingu olemasolu, sest on 14.03.2006.a esitanud selle tingimusliku ülesütlemise avalduse (tl 49). Kostja leiab, et kuna hageja ei ole kostjaga isiklikult üürilepingut sõlminud, ei saa ta seda ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 alusel üles öelda. Lisaks üürilepingu ülesütlemise avaldusele on hageja esitanud samal päeval veel tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisavalduse (tl 50), millest kostja üldse aru ei saa. Mõlemad avaldused on vastuolus heade tavadega ja kostja kavatseb neid kohtus tühistada. Hageja vastuväited kostja väidetele õigusliku aluse olemasolust korteri kasutamisel: Üürilepingu olemasolu ei ole usutav, sest kostja ei ole sellele oma käitumises ega kirjavahetuses varasemalt viidanud. Suuline üürikokkulepe 2003.aastal on fabritseering, millega üritatakse vältida korteri vabastamist. Aga isegi kui selline õigussuhe oli, on see tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86-88 alusel, sest: 09.05.2000 tegi Pärnu Maakohus hagi tagamise määruse, millega pandi korterile käsutamise keelumärge (määrus tl 37); see on üle kantud kinnistusraamatusse 24.05.2002 (kinnistamisotsus tl 38); 06.06.2002 arestiti korter täituri poolt (kinnisasja arestimise akt tl 39); 16.09.2002 tegi Pärnu Maakohus määruse kinnisasjale sissenõude pööramise viisi otsustamiseks (tl 40). Samu asjaolusid kirjeldab ka kohtutäitur E. Nikkeri otsus 16.07.2004 otsus (tl 41-42). Kuna kõik see oli kostjale ja tema vanematele teada, pidi neile ka olema teada, et võla katteks müüdava korteriga ei tohi teha selle väärtust vähendavaid või müüki takistavaid tehinguid. Seega on kokkulepe korteri kasutamise osas tühine, kuna on vastuolus heade kommetega ja rikub käsutuskeeldu. Mis puutub ülesütlemisavalduste esitamisse, siis selgitas hageja esindaja kohtuistungil, et tegemist on tingimuslike avaldustega juhuks, kui kohus peaks tuvastama mingi õigussuhte (kas üüri- või tasuta kasutamise õigussuhte) kostja ja tema ema vahel. Kostja on arvamusel, et viited TsÜS vastavatele paragrahvidele ei ole kohased, sest kostja ei ole rikkunud häid kombeid. Kostjale esitatud ettepaneku osas (vt hageja väited) on ta selgitanud, et mingi kiri hagejalt tõesti laekus, aga see kiri oli allkirjastamata ja volikirjata. Seega kostja sellele ei reageerinud, vaid saatis vastavasisulise vastuskirja 23.09.05 (tl 168 Hageja esitatud volikirja näeb kostja esimest korda. Hageja vastuväide: Volikiri S. Västrale kui hageja ettepanekule allakirjutanule siiski oli, (hageja on selle 19.08.2005.a volikirja ka esitanud – tl 36). Kostja tegi hagejale 26.09.2005 kirjaliku ettepaneku (tl 19) asuda kompromissläbirääkimistesse, kompenseerimaks temale tehtud remondikulud ja jooksvad kulud või loobudes sellest nõudest, kui korter müüdaks kostjale. Väide, et ei saa müüa üürnikuga asustatud korterit, on kostja arvates kohatu. Üüritulu saamiseks ei ole hageja kostjale ega tema emale kunagi mingit ettepanekut teinud. Kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused, kohaldatavad õigusaktid Hageja nõue on antud asjas asjaõiguslik ja suunatud asja väljanõudmisele kostja ebaseaduslikust valdusest asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 kohaselt (vindikatsioonihagi). AÕS §

3 (5)

Tsiviilasi nr 2-05-21958 80 lg 1 annab omanikule aluse nõudeks igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Asjas puudub vaidlus selles, et hageja on Pärnu linnas aadressil asuva korteriomandi omanik ning samuti puudub AÕS § 82 lg 1 kohane vaidlus selles, et kostja nimetatud korterit valdab. Seega peab valdaja (kostja) antud juhul AÕS § 83 lg 1 kohaselt tõendama, et tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Sellise õigusena on kostja nimetatud 1995.aastal sõlmitud ning 2003.aasta novembris muudetud üürilepingu. Tõepoolest on üürileping eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks, seda nii 1995. aastal kehtinud elamuseaduse (ES) § 4 lg 1 kui alates 01.07.2002.a kehtiva VÕS 15. peatüki sätete kohaselt. Kohus on seisukohal, et esitatud tõendite ja väidete valguses ei ole kostja oma tõendamiskoormist täitnud ning suutnud kohtule tõendada tema poolt nimetatud õigusliku aluse olemasolu. Isegi kui eeldada, et kostja esitatud väidete ja tunnistajate L. ja V. i antud ütluste õigsust (mis ei ole kohtule eriti veenvad, kuna sel ajal kehtinud ES § 11 andis eluruumi omaniku perekonnaliikmetele seadusliku õiguse kasutada eluruumi võrdselt omanikuga ning puudus eriline põhjus eraldi üürisuhte loomiseks) ei saa kostja ja L. vahel 1995.aastal sõlmitud suulist kokkulepet pidada üürilepinguks. Isikute vahelise õigussuhte iseloomu tuleb hinnata lähtudes selle olemuslikest tunnustest. Seega saab üürilepinguna käsitada üksnes niisugust õigussuhet, millel on olemas üürisuhtele omased olemuslikud tunnused. Üürisuhte peamiseks tunnuseks üürniku kohustuste osas on üüri maksmine, mille all tuleb mõista makseid kas rahas või natuuras, mis annavad üürileandjale teatavat majanduslikku tulu ega oma pelgalt sümboolset tähendust. 1995.aastal kehtinud ES § 37 lg 1 kohaselt määratakse korteriüüri ehk eluruumi kasutamise tasu suurus, selle tasumise kord ja tähtajad kindlaks eluruumi üürilepinguga. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt pidi üürnik lisaks üürile tasuma kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest. Kostja on ise väitnud, et ta tasus (ja selline oli ka kokkulepe tema ja L. a vahjel) just nimelt kommunaal- ja muude teenuste eest ning seega üüri elamuseaduse mõistes ei tasunud. Vahemärkusena olgu öeldud, et isegi kui üürisuhe oleks olnud, oleks see aga sel ajal kehtinud ES § 31 lg 1 ja TsÜS § 93 lg 1 kohaselt tühine, sest seadus sätestas üürilepingu kohustusliku kirjaliku vormi. Tühisel tehingul aga õiguslikke tagajärgi olla ei saa, seda ei pea täitma ning see on kehtetu algusest peale (sel ajal kehtinud TsÜS § 66). Eelnevast tulenevalt ja neil tunnustel võib kõne alla tulla tasuta kasutamise lepingu tuvastamine (millele kostja küll ei ole tuginenud, kuid kohus ei ole tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 7 kohaselt seotud poolte õiguslike väidetega). Kuna aga sel ajal kehtinud ES § 28 lg 3 kohaselt kohaldati eluruumi tasuta kasutamisele üürilepingu kohta käivaid sätteid, siis on ka tasuta kasutamise leping tühine vorminõuete rikkumise tõttu juba ülalpool vahemärkuses nimetatud põhjustel. Kohus peab antud juhul õigeks anda ka õiguslik hinnang kostja poolt esialgselt väidetud suulise üürilepingu sõlmimisele kostja ja L. vahel 2003.aasta novembris. On küll õige, et sel ajal üürisuhteid reguleeriva VÕS-i sätete kohaselt võis selline üürileping olla ka suuline ning vorminõudeid sellega rikutud ei ole. Küll aga on ilmne, et L. rikkus sellise kokkuleppe sõlmimisel TsÜS §-s 88 nimetatud käsutuskeeldu, mis kehtis tema suhtes alates 09.05.2000 kohtu määruse alusel. Tunnistajana kinnitas L., et oli käsutuskeelust teadlik. Käsutuskeeldu, milleks seadusandja poolt eraldi TsÜS § 88 lõikes 1 väljatooduna on ka kohtu poolt antud käsutuskeeld, rikkuv tehing on tühine ega saa tulenevalt TsÜS § 84 lõikest 1 omada õiguslikke tagajärgi. Hageja viited kostja poolt TsÜS § 86 ja 87 rikkumistele ei ole tõendatud. Eluruumi üürile andmine on oma olemuselt selle käsutamine koormamise mõttes, kuivõrd sellega vähendatakse tema väärtust võimalikku müüki silmas pidades. Tegemist on üldteada asjaoluga, mis ei vaja eraldi tõendamist.

4 (5)

Tsiviilasi nr 2-05-21958 Kuna kohus on tuvastanud, et õiguslikku alust kostjal hageja omandi valdamiseks ei ole ning seetõttu kuulub hagi rahuldamisele, ei pea kohus vajalikuks täiendavalt käsitleda esitatud väiteid pooltevahelise suhtlemise kohta ja hageja esitatud ülesütlemisavaldusi, kuivõrd need ei oma käesoleva hagieseme suhtes mingit tähtsust. Tuleb vaid märkida, et kostja viide hageja poolt üürisuhte tunnistamisele selle ülesütlemisavalduse esitamisega on ekslik, kuna avaldus on esitatud tingimuslikult (avaldus algab sõnadega „Juhuks, kui Pärnu Maakohus peaks tuvastama....“) ja on seega edasilükkava tingimusega avaldus kehtiva TsÜS § 102 lg 2 mõttes. Menetluskulud Hagejad on menetluskuludena palunud kostjalt välja mõista tasu osutatud õigusabi eest, kostjal menetluskulude nõudeid ei olnud. Kohus peab 2005.aastal saabunud asjades kõik menetluskulud jaotama koheselt asja menetlust lõpetavas lahendis (tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätetest), seega tuleb õigusabikulude osas lähtuda kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 2 sätetest. Kohus leiab, et arvestades asja sisu, esitatud tõendeid ja põhjalikku eelmenetlust, on hageja kantud kulutused esindaja osutatud õigusabile põhjendatud ja vajalikud. Kostja vastuväited, et hageja esindaja ei ole menetlusdokumente allkirjastanud ja seega tõendanud oma osalust menetluses ning hageja seaduslik esindaja pankrotihaldur on/oleks juriidilise hariduse tõttu ise võimeline kohtus hagejat esindama, ei ole asjakohased. Menetlusosalisel on õigus esindajale (kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 83 lg 2, kehtiv TsMS § 217 lg 1) ning pankrotihalduril juriidilise hariduse olemasolu ei pea tähendama temal piisavate menetlusõiguslike teadmiste olemasolu. Samuti ei pruugi pankrotihalduril olla menetluses esinemiseks vajalikku aega. Kulude suurus on kohtupraktikat ja asja sisu arvestades mõistlik ning nende kandmine on esitatud kuludokumentidega tõendatud. Asjaolu, kas menetlusdokumentidele kirjutab alla hageja seaduslik või lepinguline esindaja, ei oma asja mingit tähtsust (see õigus on mõlemal) ega tähenda, et õigusabi ei oleks osutatud. Haginõudes oli hageja riigilõivust vabastatud kohtu 27.01.2006.a määruse alusel ning seega tuleb riigilõiv 60 krooni (mille hageja oleks hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse (RLvS) § 37 lg 3 alusel pidanud tasuma) kostjalt kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS § 64 lg 1 alusel riigituludesse välja mõista. Samuti tuleb kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS § 52 p 5, § 54 lg 4 ja § 60 lg 1 kohaselt kostjalt kui isikult, kelle kahjuks otsus tehti, riigituludesse välja mõista ka asjas riigi kanda kogunenud posti- ja kohtukutsete kättetoimetamise kulud kogusummas 123.50 krooni. Kuna kohus tegi menetluse kestel poolte esitatud menetlusdokumentidest (tl 29-30 ning tl 34-44) TsMS § 340 lg 5 alusel omal algatusel ärakirju (kuna neid ei olnud lisatud), siis tuleb lisaks asja läbivaatamiskuludena riigi kasuks välja mõista vastavalt hagejalt 13 krooni ning kostjalt 2 krooni.

Toomas Talviste Kohtunik

5 (5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.