2-24-19081/40 - Asjaõigus - Korteriomandi ja kaasomandi asjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

16.detsembril 2021 toimus Tartus XXXXXXXX korterites nr X ja nr X kahjujuhtum, kus korteris nr 40 purunenud keskkütteradiaatori tagajärjel said korterite nr X ja nr X siseviimistlus ja kodune vara veekahju. Mõlema korteri suhtes oli avaldajaga sõlmitud kodukindlustuse leping. Avaldaja on kahjujuhtumi tagajärgede kõrvaldamiseks maksnud kindlustushüvitistena välja kokku 8477,35 eurot. Korteriühistu teatel oli lekke põhjuseks kell 8.30–12.00 soojatarne katkestus seoses XXXXXX X soojasõlme väljavahetamisega, mille tõttu muutus surve, mis tekitas õhumulli, mille tagajärjel lõhkes korteri nr 40 magamistoas alumiiniumradiaator. Korteriühistu andmetel on korteri nr 40 omanik omavoliliselt vahetanud magamistoas välja radiaatori, mis ei vastanud normidele. Keskkütteradiaator kuulub kaasomandisse, mistõttu vastutab selle eest üldjuhul korteriühistu. Kuivõrd kahju on saanud alguse korteriomaniku paigaldatud radiaatorist, mis erines teiste korterite tüüpprojektile vastavatest malmradiaatoritest, siis võib vastutus olla osaliselt või täielikult hoopis puudutatud isikul II. Nõue on võlaõigusseaduse (VÕS) § 492 lg 1 alusel läinud üle avaldajale. Korteriomanike kaasomandit valitsetakse korteriühistu kaudu. Seega on puudutatud isiku I esmaseks kohustuseks hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Korteriühistu ei ole täitnud kaasomandi eseme korrashoiukohustust kohaselt, rikkumine on kahju tekkimisega otseses seoses. Riigikohtu hinnangul saab korteriühistu vastutuse aluseks muu hulgas olla tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandamise korraldamata jätmine. VÕS § 127 lg 2, § 128 lg 2 ja 132 lg 3 järgi lähtutakse asja kahjustamise korral kahjuhüvitise kindlaksmääramisel eelkõige vara senise koosseisu taastamiseks vajalike kulutuste suurusest ehk terviklikkuse taastamise kulust. Viivist põhinõudelt 8477,35 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestab avaldaja alates 5. jaanuarist 2023, kuni 16. detsembrini 2024 ehk 712 päeva eest on sissenõutavaks muutunud viivis 1950,92 eurot. Avaldaja nõuab viivist kuni põhinõude tasumiseni.

Avalduses ei ole toodud esile ühtki asjaolu, mis annaksid aluse nõuda kahju hüvitamist puudutatud isikult II. Puuduvad tõendid, nagu oleks radiaatori purunemise tinginud see, et enam kui 20 aastat tagasi asendati amortiseerunud ja tilkuvad radiaatorid uutega. Uued radiaatorid on aastakümneid pidanud vastu iga-aastastele süsteemi survestamistele. Kui ka põhjuseks oleks omakorda nende radiaatorite amortiseerumine, oleks tegemist korteriühistu vastutusalas oleva asjaoluga. Radiaatorid vahetati 2002. aastal, sest vanad malmist radiaatorid ei läinud soojaks ja lekkisid. Radiaatoreid ei vahetanud puudutatud isik II, kes oli sel ajal alaealine ega olnud veel korteri omanik. Radiaatorite vahetus kooskõlastati korteriühistu tollase esinaise E.K., kes soovitas ka töömeest. Pärast remontööde lõpetamist käis korterit üle vaatamas korteriühistu teine juhatuse liige V.A., kes kiitis tehtud tööd heaks. Kirjaliku loa puudumine ei põhjustanud radiaatori purunemist. Küttesüsteem on 19 aastat toiminud tõrgeteta. Asjas ei ole tõendatud, et radiaatori purunes just seetõttu, et see oli alumiiniumist ja 19 ribiga. Radiaator ei purunenud suvalisel hetkel, vaid surveproovi käigus. Kell 8 algas korteri nr 40 radiaatorites susin ja kolin ning siis kostis plõksuva heliga kärgatus, misjärel hakkas radiaatori ribide vahelt vett jooksma. Puudutatud isiku II ema teavitas töömeest, kes sulges veevoolu ja vaatas korteri üle. Samal päeval toodi korterisse uus radiaator, mis hakkas samuti lekkima ja mida käidi järgneva nädala jooksul kaks korda tihendamas. Korteriühistu juhatuse liikmed juhtumiga seoses korteris ei käinud. Korteriühistu esindaja ei ole pärast radiaatorite ülevaatust 2002. aastal kordagi korteris käinud, kontrollinud ega hooldanud korteris asuvaid küttesüsteemi osi. Radiaatorite võimalik vananemine ei ole olnud puudutatud isikule II silmaga äratuntav ja radiaatori purunemine 2021. aasta detsembris oli ootamatu. Avaldaja on küll esitanud tõendid kahju kohta, kuid ei ole näidanud, millist kohustust puudutatud isik II rikkus, vastutust rikkumise eest, kahju hõlmatust normi kaitse-eesmärgiga ega kuidas puudutatud isiku II tegevus või tegevusetus kahju põhjustas. Puuduvad tõendid, et radiaatorid puudutatud isiku II korteris ei vastanud nõuetele või et surve muutumine keskküttesüsteemis tõi radiaatori purunemise kaasa just tulenevalt sellest radiaatorist. Avaldusest jääb selgusetuks, millel saaks põhineda puudutatud isikute solidaarne vastutus. Kui radiaator purunes puuduliku hooldamise tõttu, vastutab selle eest ainult korteriühistu. Aegumistähtaja viimasel päeval hagi esitamisel eraisikult peaaegu kahe aasta eest viivise nõudmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriühistu väited selle kohta, et puudutatud isik II ei ole andnud enda kontaktandmeid või osalenud korteriühistu üldkoosolekutel, ei puutu kuidagi praegusse vaidlusse.

Korter nr X omanik Kanni Reiman tahtis minna avariijärgselt olukorda üle vaatama, kuid puudutatud isiku II ema teda korterisse sisse ei lasknud, millega rikkus korteriühistu põhikirja punkti 4.2.15. Korteriühistu juhatuse liige N.K. sai pärast avariid kontrollida üksnes korteri magamistoa radiaatori seisundit. Seega ei vasta tõele puudutatud isiku II väide, et pärast radiaatorite vahetust 2002. aastal ei ole korteriühistu esindajad kordagi korteris käinud. Puudutatud isik II korteris ei ela ega ole võimaldanud puudutatud isikul I oma kohustusi täita. Puudutatud isik II ei võta osa korteriühistu koosolekutest ega volita selleks ka oma ema. Ta ei ole teatanud korteriühistule oma kontaktandmeid. Kuna puudutatud isik II kinnitab, et korterisse toodi uus radiaator, siis on puudutatud isik I täitnud hoolsuskohustust küttesüsteemi parandamiseks ja selle töö taastamiseks. Kuna radiaator purunes kell 8, kuid soojasõlme tööd algasid alles kell 8.30, ei purunenud radiaator järelikult remonditöödest ega soojatarne katkestusest tingituna, vaid sellest sõltumatult. Puudutatud isik II on rikkunud korteriühistu põhikirjast ja kodukorrast tulenevaid kohustusi, millega tekitas kahju korterite nr 34 ja nr 37 omanikele. Kahju peab hüvitama puudutatud isik II. Alates 2009. aastast kehtiva korteriühistu põhikirja p 4.2.13 järgi ei või korteriomanik küttesüsteemi ilma üldkoosoleku kirjaliku loata ümber ehitada. Vahetuse kooskõlastamine tolleaegse juhatusega on tõendamata. Puudutatud isik II ehitas küttesüsteemi ümber nõutava loata. Korteriühistu veekahju eest ei vastuta, sest ta ei ole rikkunud seaduse ega põhikirja nõudeid. Igal aastal on enne kütteperioodi algust viidud läbi surveproov, millest on teavitatud korteriomanikke. Korteriühistu asendas purunenud radiaatori. Korteriühistu on pidevalt kontrollinud tehnosüsteeme, kuid puudutatud isik II ega tema ema ei ole aastaid korteriühistu juhatuse liiget korterisse lasknud. Korteriühistu sai alles pärast radiaatori purunemist teada, et korteris nr 40 on radiaatorid vahetatud. Korteriomanikul on kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset, mis tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, kuid see hõlmab ka kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust. Puudutatud isik II kahjustas radiaatorite vahetusega kaasomandi eset ega järginud teiste korteriomanike õigustatud huve. Puudutatud isiku II omavoliliselt paigaldatud radiaator purunes ja tekitas veekahju teistele ühistu liikmetele. Korteriühistu nõuab, et puudutatud isik II täidaks korteriühistu põhikirja ja kodukorra nõudeid.

2002. aastal kehtinud korteriühistu kodukorra p-i 3.11 ja põhikirja p 3.2. alapunkti 14 kohaselt ei võinud korteriomanik omavoliliselt ümber ehitada keskküttesüsteemi, vaid selleks oli vaja korteriühistu juhatuse kirjalikku luba. Korteri nr 40 omanikul radiaatorite vahetamiseks juhatuse kirjalikku luba ei olnud, kuid see rikkumine ei ole põhjuslikus seoses radiaatori purunemisega. Tunnistaja R.K. ütlused tõendavad, et 2002. aastal olid korteri nr 40 malmradiaatorid amortiseerunud ja lekkisid. Sellest järeldas maakohus, et radiaatorite vahetamise korraldamine oli sel ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 mõttes vajalik toiming kaasomandi säilitamiseks, mida korteriomanik võis teha teiste kaasomanike nõusolekuta. Tunnistaja nimetatud E.K. oli 2002. aastal korteriühistu juhatuse liige. Kuna ei ole esitatud väiteid ega tõendeid selle kohta, et korteriühistu oleks pärast radiaatorite vahetamist teinud korteriomanikule mingit ettekirjutust või nõudnud näiteks endise olukorra taastamist, järeldas maakohus, et radiaatorite vahetuseks saadi juhatuse luba. Kuigi uued radiaatorid olid teisest materjalist ja teistsuguse ribide arvuga, ei ole kohtule esitatud tõendeid selle kohta, et uued radiaatorid oleksid olnud maja küttesüsteemi jaoks sobimatud või mitte vastanud nõuetele või ei oleks radiaatorid paigaldatud nõuetekohaselt. Asjas esitatud ja kogutud tõenditest ei saa teha järeldust, et korteri nr 40 omanik oleks rikkunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-st 1 tulenevat kohustust hoida korras kaasomandi eset. Tunnistaja ütluste kohaselt nägi radiaator purunemise ajal välja nagu uus. Samuti ei ole tõendeid radiaatorite muude probleemide kohta enne ühe radiaatori purunemist. Radiaatorid pidasid vastu iga-aastastele surveproovidele. Puudutatud isik I ei ole tõendanud, et ta oleks kontrollinud korteri nr 40 radiaatorite seisukorda või et korteriühistu esindaja oleks küttesüsteemi kontrollimiseks korterisse sissesaamist korteriomanikult üldse nõudnud. Ka see ei ole maakohtu hinnangul põhjuslikus seoses radiaatori purunemisega ja sellest tekkinud kahjuga. Tunnistaja kinnitas, et enne veeavarii toimumist olid radiaatorid korras. Kui korteriühistu oleks radiaatoreid korteris nr 40 ka kontrollinud, ei oleks radiaatori remontimise või vahetamise vajadus olnud visuaalselt tuvastatav. Tõendid kogumis annavad alust järeldada, et radiaatori purunemine 16. detsembril 2021 korteris nr 40 ja selle tagajärjel tekkinud veekahju on põhjuslikus seoses samal päeval XXXXXX 8 soojasõlme väljavahetamise töödega. Kuna asjas ei leidnud tõendamist kummagi puudutatud isiku rikkumine, mis saaks olla põhjuslikus seoses radiaatori purunemisega ja sellega seotud kahjuga, siis vastutavad kõik korteriomanikud ühiselt kaasomandi esemega seotud riski realiseerumisest tekkinud kahju eest ning avaldajal on õigus nõuda kahju hüvitamist puudutatud isikult I. Vaidlust kahju tekkimise ja suuruse üle ei ole. Viivise mõistis maakohus välja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 5. jaanuarist 2023, mis on päev pärast avaldaja teadet puudutatud isikule I, et avaldaja pöördub õigusselguse saamiseks kohtusse.

Vaidlust ei ole selle üle, et 16. detsembril 2021 purunes Tartus XXXXXXXX korteris nr 40 radiaator, mille tõttu tekkis korterites nr 37 ja nr 34 veekahjustus, mille on kokku 8477,35 euro ulatuses avaldaja kahju kannatanud isikutele hüvitanud. Ka kahju rahaline suurus ning põhjuslik seos radiaatori purunemise ja kahju vahel ei ole vaidluse all. Puudutatud isiku I hinnangul on puudutatud isik II rikkunud korteris nr 40 radiaatorit vahetades korteriomanike üldkoosolekul sõlmitud korteriühistu liikmete kokkulepet ning vastutab süülise käitumise tõttu tekkinud kahju eest. Korteriühistu põhikirja p 4.3.13 järgi ei või üldkoosoleku kirjaliku loata keskküttesüsteemi ümber ehitada. Sama nägi ette ka 2002. aastal kehtinud põhikiri. Põhikirja p 4.2.9 kohaselt tuleb teistele korteriomanikele tekitatud kahju hüvitada. Korteris nr 40 vahetati radiaatorid aastal 2002, selleks ei olnud antud luba. Maakohus kohaldas vääralt KOS § 15 lg-t 2 ja AÕS § 72 lg-t 4. Kuivõrd korteriühistu liikmed on kokku leppinud, et küttesüsteemi ei või ilma korteriühistu juhatuse kirjaliku loata ümber ehitada, ei kohaldu KOS § 15 lg 2 või kohustust rikkunud korteriomaniku ja korteriühistu solidaarne vastutus. Seetõttu on kohatu maakohtu järeldus, et 2002. aastal olid korteris nr 40 malmradiaatorid amortiseerunud ja lekkisid ning radiaatorite vahetamine oli KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 mõttes vajalik kaasomandi säilitamiseks, mida korteriomanik võis teha teiste kaasomanike nõusolekuta. Tunnistaja R.K. ütlus, et nõusolek saadi juhatuselt suuliselt, ei ole usutav ega tõendatud. Tõendatud ei ole ka vajadus radiaatoreid vahetada, radiaatorite vahetamise aeg, nende ost ega töö ülevaatamine ja vastuvõtmine. Tunnistaja ütlused ei ole usaldusväärsed. Eluliselt on usutav, et radiaatorid vahetati oluliselt hiljem, sest tunnistaja ütluste kohaselt nägid radiaatorid aastal 2021 välja ilusad ja uued. Puudutatud isik II ei ole tõendanud, milliseid küttesüsteemi korrasoleku kontrollimise ja hoolduse nõudeid on korteriühistu rikkunud. Küttesüsteem oli korras ka pärast 17. septembri 2021 surveproovi. Surveproovi on korteriühistu lasknud teha igal aastal enne kütteperioodi algust. Korteriühistu on sõlminud lepingu küttesüsteemi korrasoleku tagamiseks Juntson Haldus OÜ-ga. Korteriühistu vältis vajaliku hoolikusega kahju tekkimist korteriühistu liikmetele 16. detsembril 2021 keskküttesüsteemi sulgemisega. Korteriühistu korraldas ka purunenud radiaatori vahetamise. Korteriühistu juhatuse liige andis kohtuistungil ütlusi, et puudutatud isik II ega R.K. ei teinud midagi selleks, et süsteemi korrasolekut oleks saanud vahetult korteris kontrollida. Radiaator ei purunenud samaaegselt soojatarne katkestusega, vaid enne seda. Kogu maja küttesüsteemi sulgemine kell 8.30 ei saanud mõjutada veesurvet korteri 40 radiaatoris kell 8. Puudutatud isik I ei nõustu maakohtu järeldusega, et asjas ei leidud tõendamist kummagi puudutatud isiku rikkumine. Puudutatud isik II rikkus korteriomanike kokkulepet ja vastutab kahju eest ka eelmise omaniku R.K. õigusjärglasena.