1.I.K. (hageja) esitas 6. aprillil 2023 L.S. (kostja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat hoiduma Tallinnas XXX tn 132 ja XXX tn 134 asuvate kinnisasjade vahelise piirdeaia ning selle osade eemaldamisest. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas XXX tn 132 asuv kinnisasi ja kostjale sellega külgnev XXX tn 134 asuv kinnisasi. Kinnisasjade piirile rajati enam kui 30 aastat tagasi võrkaed ja värav. Piirirajatis püstitati kokkuleppel selliselt, et hageja soetas ehitusmaterjali ja XXX tn 134 toonane omanik korraldas aia ehitustööd, sh aia mahamärkimise vastavalt plaanile. Aia asukoha määras XXX tn 134 omanik.
2-23-5346 Kostja omandas XXX tn 134 kinnisasja 14. juulil 2022 ja edastas hagejale 9. detsembril 2022 teate, milles palus eemaldada XXX tn 134 kinnisasjal paikneva piirdeaia. Piirdeaed on piirirajatis, mida kostja peab taluma. Kui piirdeaed eemaldataks, jääks hageja kinnisasi avatuks naaberkinnisasjale. Hagejal on koer, kes piirdeaia eemaldamise korral pääseks välja. Samuti võivad hageja kinnisasjale tulla teised loomad. Piirdeaia eemaldamisega võib õuevalgustus kaduda ning sideühendus katkeda, sest aiaposti sees on elektri- ja sidekaablid. Piirdeaia küsimus ei ole naabrite vahel varem konflikte põhjustanud ning naabrid olid selle asukohas ühel nõul.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja võib enda maal asuva aia eemaldada, sest see on kinnisasja omaniku õigus (asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1). Aia kasutus ei pea jätkuma senisel viisil üksnes põhjusel, et naabrid on pikka aega lähtunud aia senisest asukohast. Aia asukohast sõltub, kumb naabritest pääseb veokitega maja küljele ja taha, hetkel on selline juurdepääs hagejal, kuid piirdeaia korrektsel paigaldamisel, järgides täpselt piiri, oleks selline juurdepääs kostjal. Uus aed tuleks paigaldada täpselt piirile. Soov olemasolevat aeda nihutada on tingitud vajadusest parkida sõidukeid maja küljele ja taha, kuna tänaval parkimine ei ole enam võimalik. Ühtlasi oleks sel moel kostjale tagatud ka juurdepääs maja taha. Aed on amortiseerunud, inetu ning vajab väljavahetamist, samuti on väravad vajunud. Aia asukoht on naabrite vahel ka varem vaidlusi põhjustanud.
3.Harju Maakohus rahuldas 17. veebruari 2025. a otsusega hagi ja kohustas kostjat hoiduma XXX tn 132 ning XXX tn 134 kinnisasjadel asuva piirdeaia ning selle osade eemaldamisest ilma XXX tn 132 omaniku nõusolekuta. Maakohus jõudis seisukohale, et vaidlusalune aed ja selle osad on piirirajatised AÕS § 151 lg 1 tähenduses. Piirirajatis, mis ei ole reaalosadeks jagatav ja asub mõlemal kinnisasjal, on analoogselt piiril kasvavate puude ja põõsastega naabrite kaasomandis (AÕS § 150). Kuna võrkaed ei ole reaalosadeks jagatav, on see poolte kaasomandis. Kaasomanikul ei saa teise kaasomaniku vastu olla nõuet AÕS § 89 alusel, vaid sellises olukorras kohaldub eriregulatsioonina AÕS § 72 lg 5, mille kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides; kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kaasomanikele kuuluva piirirajatise suhtes on erinorm AÕS § 151 lg 3, mis sätestab, et kui asi on vajalik ühe naabri huvides, ei või seda asja tema nõusolekuta kõrvaldada ega muuta. Maakohus leidis, et piirdeaed on hagejale vajalik selleks, et piirata ligipääsu oma kinnisasjale nii kostja kinnisasjalt kui ka tänavalt. Pooled ei vaidle, et hageja kinnisasjal paikneb automaatne autovärav, mis on paigaldatud lähtuvalt aia asukohast. Aia asukoha muutmine selliselt, et see kulgeks täpselt kinnisasjade piiril, tähendaks, et hageja värava ava muutub kitsamaks ning senine autovärav enam väravaavasse ei mahu. Värava sissepääsu muutumine kitsamaks tähendaks lisatööde tegemist ja kulude kandmist, et sisse oleks võimalik pääseda sõidukiga. Kostja väide, et aia asukoht on olnud naabritel pidevalt vaidlusalune, on paljasõnaline. Piirdeaed rajati heauskselt.
2(5)
2-23-5346
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole AÕS § 151 kohaldamise eeldused täidetud, kuna tegu ei ole piirirajatisega. Maakohus hindas valesti tõendeid ja andis hageja väidetele liigse kaalu. Maakohus ei ole arvesse võtnud, et olemasolev piirdeaed on amortiseerunud ja inetu. Kostja on pakkunud hagejale võimalust rajada uus aed kostja kulul. Maakohus jättis hindamata, kas võrkaed rajati õiguspäraselt ja kas selle asukohta muutes tekivad hageja kinnisasjale keelatud või negatiivsed mõjud. Kostjale on aia õige asukoht hädavajalik. Kostjal on õigus oma kinnisasja piirides aia asukohta muuta.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 5. detsembri 2025. a otsusega kostja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus sedastas, et maakohus leidis õigesti, et piirdeaed on piirirajatis AÕS § 151 lg 1 tähenduses. Siiski asus maakohus ekslikult seisukohale, et kostja on kohustatud seda taluma. Kui ehitis on püstitatud üle naaberkinnisasja piiri asjaõiguseta, peab naaberkinnisasja omanik seda AÕS § 148 lg-te 1 ja 2 järgi lubama, kui ehitis on püstitatud heauskselt. Seega sõltub kostja talumiskohustus eelkõige ehitise püstitanud isiku heausksusest. Ekslik on maakohtu järeldus, et hageja on heauskne, kuna ta ise võrkaeda ei paigaldanud ja eeldas, et kostja õiguseellane paigaldas selle piirile. Olukorras, kus piirdeaia rajas kostja kinnisasja tolleaegne omanik oma kinnisasjale, ei saa hageja tugineda AÕS § 148 lg 2 kohaselt üle piiri ehitaja heausksusele. AÕS § 148 lg 3 kohaselt võib naaberkinnisasja omanik juhul, kui ehitaja on pahauskne, nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist. Selle sätte kaitse-eesmärgist tulenevalt ei tegutse heauskselt isik, kes ei kontrolli piirialal ehitades, kas ehitisealune maa kuulub täielikult tema omandisse, samuti seda, et ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale. Vajaduse korral on piiri täpne kulgemine võimalik kindlaks teha asjatundja abil. Kui isik ei ole piirialal ehitades neid asjaolusid kontrollinud ja ehitis ulatub üle naaberkinnisasja piiri, on ta üldjuhul tegutsenud pahauskselt. Hageja ei toonud esile, et ta oleks autovärava rajamisel kontrollinud kinnisasjade vahelise piiri asukohta, samuti ei lähtunud hageja tegelikest piiriandmetest. Kuna kostjal ei ole tema kinnisasjale ehitatud võrkaia ega selle osade talumise kohustust, ei saa hageja hoidumisnõude esitamisel tugineda ka AÕS § 151 lg-le 3 ega § 72 lg-le 5. Sellest tulenevalt on asjakohatu ka maakohtu järeldus, et võrkaed on hagejale vajalik selleks, et piirata tema kinnisasjale ligipääsu nii kostja kinnisasjalt kui tänavalt.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
3(5)
2-23-5346
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, või saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus on kitsendanud AÕS § 151 lg 3 teise lause kohaldamisala, mille kohaselt, kui tegemist on piirirajatisega ning see on vajalik ühe naabri huvides, ei või seda asja tema nõusolekuta kõrvaldada ega muuta. AÕS § 151 lg 3 kohaldamisel ei ole tähtsust, kas üle kinnisasja piiri ulatuvat ehitist tuleb taluda AÕS § 148 mõttes. AÕS § 151 lg 3 kohaldamise eeldus on üksnes see, et tegemist on piirirajatisega. Hagejal on piiriaia eemaldamisest hoidumist õigus nõuda AÕS § 151 lg 3 ja AÕS § 72 lg 5 alusel. Olukorras, kus vaidlusalune piirdeaed on piirirajatis ning on samal ajal ehitatud ka üle kinnisasja piiri, tulnuks ringkonnakohtul kohaldada mõlemat normi ning kontrollida, kas nende eeldused on täidetud. Piirdeaed rajati heauskselt ja hagejal ei olnud alust arvata, et see ei olnud piirile rajatud. Kostja pidi seda taluma ka AÕS § 148 lg 2 alusel.
8.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Riigikohus leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb TsMS § 691 p 4 alusel saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
10.Riigikohus nõustub kohtutega, et vaidlusalune aed ja selle osad on AÕS § 151 lg 1 järgi piirirajatis. AÕS § 151 lg 1 sätestab, et kui kaks kinnisasja on teineteisest eraldatud müüri, heki, kraavi, peenra või muu sellise asjaga, on see naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest. Rajatis on piirirajatis AÕS § 151 lg 1 järgi siis, kui selle eesmärk on eraldada kaht kinnisasja. Kui kinnisasju eraldab hoone, siis see ei allu AÕS §-s 151 sätestatud piirirajatise regulatsioonile. AÕS § 151 ei reguleeri piirirajatise kuuluvust ega näe ette, et see peab asetsema füüsiliselt täpselt piiril. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1 alusel kuulub piirirajatis sellele omanikule, kelle kinnisasjal see asetseb. See kehtib ka juhul, kui piirirajatis on osaliselt ühel ja osaliselt teisel kinnisasjal. Kui piirirajatis asub kinnisasjade piiril, siis on see analoogselt piiril kasvavate puude ja põõsastega naabrite kaasomandis (AÕS § 150).
11.Praegusel juhul vaieldakse selle üle, kas hageja võib nõuda kostjalt, et ta hoiduks piirirajatise eemaldamisest. AÕS § 151 lg 3 teine lause näeb ette, et kui piirirajatis on vajalik ühe naabri huvides, ei või seda tema nõusolekuta kõrvaldada ega muuta. Kuivõrd säte riivab omaniku võimu ja otsustusõigust asja üle, on tegu seadusjärgse eraõigusliku omandiõiguse kitsendusega AÕS § 68 lg 2 mõttes ja see kehtib kinnistusraamatusse kandmata (AÕS § 141 lg 1). Asjaolu, et piirirajatis kuulub vaid ühele naabrile, ei välista AÕS § 151 lg 3 teise lause kohaldumist. Ringkonnakohus leidis, et vaidlusalune aed ja selle osad on piirirajatis AÕS § 151 tähenduses, kuid kohaldas vaatamata sellele AÕS § 148 lg-t 2, mis reguleerib üle piiri paiknevat ehitist. Riigikohus on seisukohal, et AÕS § 151 lg 3 teine lause on erinorm AÕS § 148 suhtes, kui tegemist on 4(5)
2-23-5346 piirirajatisega. AÕS § 151 lg 3 teise lause kohaldamisel ei ole määravat tähendust asjaolul, kas piirirajatis ehitati üle piiri heauskselt. Piirirajatist tuleb üldjuhul taluda ning selle muutmine või eemaldamine peab üldjuhul toimuma naabrite kokkuleppel.
12.AÕS § 151 lg 3 teisest lausest tuleneb üldine põhimõte, et piirirajatise eemaldamiseks on vajalik teise naabri nõusolek ning seda ei või ühepoolselt teha. Naabrite vahel on spetsiifiline naabrusõigusest lähtuv võlasuhe, mille täitmisel tuleb lähtuda hea usu põhimõttest (TsÜS § 138 lg 1). Seetõttu ei tohi üks naaber takistada põhjendamatult piirirajatise korrashoidu, parendamist, muutmist või uue piirirajatise paigaldamist, kui selleks on teisel naabril õigustatud huvi ning see ei kahjusta ülemäära esimese naabri huvisid. Eelduslikult on piirirajatis mõlema naabri huvides. Kui naaber soovib piirirajatise kõrvaldada või seda muuta ja teine naaber ei anna selleks nõusolekut, peab ta esitama teise naabri vastu hagi, milles ta palub kohustada teist naabrit andma piirirajatise kõrvaldamiseks või muutmiseks nõusolek. Piirirajatise kõrvaldamist või muutmist nõudev naaber peab põhjendama ja tõendama, miks see on vajalik. Nõusoleku andmisest keeldunud naaber peab põhjendama ja tõendama oma huvi piirirajatise säilimise vastu. Kohus saab sellist hagi läbi vaadates hinnata, kas naaber keeldub nõusolekut andmast põhjendatult, kaaludes poolte õigustatud huve. Isegi kui piirirajatis on vajalik ühe naabri huvides, võivad selle kõrvaldamiseks või muutmiseks nõusoleku andmise kohustust õigustada erilised asjaolud, eelkõige piirirajatise remondivajadus või selle paiknemine olulisel määral üle piiri teise naabri kinnisasjal. Kui piirirajatis asub täielikult ühe naabri kinnisasjal, ei ole teisel naabril üldjuhul alust keelduda andmast nõusolekut selle kõrvaldamiseks või muutmiseks, kui naaber soovib piirirajatise viia kinnisasjade piirile, sest piirirajatise asetsemine vaid ühel kinnisasjal võib liigselt piirata naabri omandiõigust.
13.Praegusel juhul on menetluses aga hagi, mille eesmärk on keelata kostjal tema kinnisasjal asuvat piirirajatist kõrvaldada. Sellise nõude õiguslik alus on VÕS § 1055 lg 1. Nõude saab rahuldada, kui kostja on ähvardanud piirirajatise ilma hageja nõusolekuta eemaldada ning hageja on õigustatult keeldunud andmast AÕS § 151 lg 3 teise lause alusel nõusolekut selle eemaldamiseks (vt ka RKTKo 3-2-1-104-09, p 15). Hagi rahuldamise korral peab kostja piirdeaeda enda kinnisasjal taluma ega või seda eemaldada. Kui kohus jätab piirirajatise kõrvaldamisest hoidumise nõude rahuldamata, ei anna see siiski kostjale õigust piirirajatist kõrvaldada. Piirirajatise kõrvaldamiseks või muutmiseks nõusoleku saamiseks peab kostja esitama hageja vastu sellekohase hagi, kui hageja keeldub vastavat nõusolekut ise andmast. Olukorras, kus naaber esitab teise naabri vastu hagi, milles nõuab piirirajatise muutmisest või eemaldamisest hoidumist, on kostjal õigus esitada vastuhagi piirirajatise muutmiseks või eemaldamiseks nõusoleku saamiseks. Ka praeguses asjas pidanuks maakohus eelmenetluses selgitama kostjale, et hageja esitatud hoidumise nõude rahuldamata jätmine ei anna kostjale alust piirirajatist eemaldada ja et tal on õigus esitada vastuhagi piirirajatise eemaldamiseks nõusoleku saamiseks.
14.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus kujundama seisukoha, kas hageja keeldus õigustatult piirirajatise eemaldamiseks nõusoleku andmisest, hinnates seejuures poolte menetluses esitatud väiteid ja õigustatud huve.
15.Kuna kohtute otsused tühistatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) 5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.