Tartu Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Lea Aavastik
Otsuse tegemise aeg ja koht
9. veebruar 2006. a, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1
Tsiviilasja number
2-04-1272, endine number 2-1659/04
Tsiviilasi
X hagi Y vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ja 10 000 krooni väljamõistmiseks.
Menetlusosalised ja nende
hageja X, kostja Y , tegelikku elukohta käesoleval ajal ei ole kohtule teatanud, menetlusdokumendid saata esindaja Lembit Auväärtile; kostja esindaja Lembit Auväärt, postiaadress Mõisavahe 21, 50707 Tartu.
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
31. jaanuar 2006.a
Protokollija
istungisekretär Tiia Lepp
Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista eluruum asukohaga Tartus Y valdusest X valdusesse. Nimetatud eluruumi vabatahtlikust vabastamisest keeldumise korral kuulub Y väljatõstmisele täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Välja mõista Y lt X kasuks 2784 (kaks tuhat seitsesada kaheksakümmend neli) krooni 20 senti üürivõla katteks. Poolte kantud kohtukulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on pooltel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Y le on kohtuotsus kätte toimetatud alates otsuse kättetoimetamisest tema esindaja Lembit Auväärtile. Asjaolud X kuuluvad Tartu linnas asuvad elamud aadressil xxxxxx. Hoonetealune maa on kantud kinnistusraamatusse, registriosa nr 5494. Korterisse on sissekirjutatud Y . Üürileping Y
elamu tagastamise ajal 01.10.1997 puudus või vähemalt ei antud seda hageja kinnitusel linnavalitsuse poolt temale üle. Hageja on saatnud Y üürikviitungeid ning Y on üüri tasunud, seega on poolte vahel olemas suuline üürileping. Y esitas Tartu Maakohtusse hagi X vastu üürilepingu sõlmimiseks ja enammakstud üüri väljanõudmiseks. Y. ja tema esindaja L. Kaasik kohtusse ei ilmunud, mistõttu kohus jättis tagaseljaotsusega Y hagi rahuldamata. Tagaseljaotsus jõustus 19.07.2004. X esitas Y. üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille Y võttis isiklikult vastu 30.07.2004. Ülesütlemisavalduses märgitud tähtajaks, 1. septembriks 2004 Y eluruumi ei vabastanud, ülesütlemist kohtus vaidlustanud ei ole. Hageja nõue ja põhjendused Hageja palub kostja eluruumist Tartus välja tõsta ning välja mõista kostjalt üürivõlg 10 000 krooni. Hagejale on kaevatud, et kostja elukombed häirivad teiste üürnike elu. Lisaks on Y jätnud regulaarselt maksmata osa üürisummast. Hageja arvutuste kohaselt ei ole kostja maksnud 2002 detsembrikuu, 2003 a aprilli ja mai üüri. 2003 a renoveeris hageja elamus elektrijuhtmestiku ning tõstis selleks kulunud 29 124.55 krooni tasumiseks üürnikel üüri. Kostja ei olnud sellega ilmselt nõus, sest maksis üüri ja kommunaalkulude eest oma suva järgi.
Kostja vastuväited hagile Kostja oma kirjalikus vastuses hagiga nõus ei ole. Samal alusel ja sama esemega on X juba esitanud hagi kohtusse, millest ta loobus 22.09.2003. Uude hagiesemesse ei saa arvestada võlgnevusi kuni hagist loobumiseni. Hagi summad on arusaamatud ja põhjendamatud. Arvetel puudub hageja allkiri, mõnedel ka kostja allkiri. Arvetel toodud summad on põhjendamatult suured. Põhjendust üüri suurendamise kohta ei ole hageja kunagi esitanud. Y mingit võlga hageja ees ei tunnista, sest ta on varem ekslikult rohkem üüri maksnud. Selle kohta on Y esitanud hagi kohtusse X vastu, mille kohus jättis tagaseljaotsusega rahuldamata, kuid Y taotleb praegu tähtaja ennistamist kaja esitamiseks. Y on sundüürnik ja üürilepingu lõpetamine temaga toimub Omandireformi aluste seaduse alusel, mitte Võlaõigusseaduse alusel. Ülesütlemisavaldusele ei ole hageja alla kirjutanud ja sisuliselt on selline paber õigustühine. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus mõistab Y kasutuses olnud eluruumi hageja valdusesse ning tunnustab hageja õigust nõuda eluruum välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui Y keeldub eluruumi vabatahtlikult vabastamast. Üüri ja kommunaalteenuste võla nõude rahuldab kohus osaliselt, summas 2785 krooni. Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel oli suuline üürileping. Alates 01.07.2002 kohaldatakse üürilepingule Võlaõiguse sätteid. Omandireformi aluste seaduse § 121 ja sellest tulenevat Elamuseaduse §-s 32 sätestatut kohaldatakse ainult üürilepingu tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine toimub kõikide üürnikega ainult Võlaõigusseaduses sätestatud alustel ja korras. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1)üüritud asi; 2)lepingu lõppemise päev; 3)ülesütlemise alus; 4) ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Toimikulehel 15 olev ülesütlemisavaldus vastab seaduse nõuetele, selles on märgitud kõik kohustuslikud asjaolud. Ülesütlemisavaldus on Y isiklikult 30.07.2004 kätte toimetatud. X väite kohaselt oli ta ise ülesütlemisavalduse üleandmise juures, mistõttu asjas ei oma
tähtsust see, et ülesütlemisavaldusel puudub X allkiri. X eluruumi omanikuna on avaldanud soovi, et üürileping üles ütelda, mistõttu ülesütlemisavaldus on kehtiv. Kostja taotlusel kontrollib kohus ka ülesütlemisavalduse aluseks olevaid asjaolusid. Hageja on esitanud tunnistajateks Y naabrid M. S. ja S. M., kelle ütluste kohaselt kogunesid Y korterisse joomaseltskonnad. Lärmamine ja tülid rikkusid öörahu, Y külalised reostasid ühiskasutuses olevat tualettruumi. Mõlemad tunnistajad kinnitasid, et on korduvalt rääkinud probleemist X. VÕS § 276 lg 3 kohaselt eluruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. VÕS § 315 lg 1 p 2 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. Kohus on seisukohal, et Y naabrite ütlused on usaldusväärsed ning annavad aluse tunnistada üürilepingu ülesütlemise avaldus põhjendatuks, sest Y on jätnud olulisel määral arvestamata majaelanike huvidega. Kohus on seisukohal, et ka üüri põhjendamatult maksmata jätmine üürilepingu lõpetamise alusena on tõendatud. Hageja arvestuse kohaselt on Y perioodil aprill 2003 kuni üürilepingu ülesütlemiseni 30.07.2004 tasunud kolmel kuul 505 krooni kuus, 8-l kuul 122.60 krooni kuus ja 4-l kuul ei ole tasunud üldse. VÕS § 316 lg 1 p 2 ja 3 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui võlgnetava üüri või kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva summa. Kohus on seisukohal, et lähtuda tuleb 330 krooni suurusest üürist kuus, tulenevalt hageja esitatud arvetest (tl 17, 18). Kostja on üüri vaidlustanud, kuid tema hagi on rahuldamata jäetud, kohtuotsus Tartu Maakohtu tsiviilasjas nr 2-1677/2003 on jõustunud. Menetlus Y taotluses kaja esitamise tähtaja ennistamiseks on lõpetatud Tartu Ringkonnakohtu 21.12.2005 kohtumäärusega tsiviilasjas 2-2-429/2005. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kostja on vaidlustanud tasumisele kuuluva summa suuruse. Tõendid selle kohta, et poolte vahel oli kokkulepe üürniku poolt näiteks elektrijuhtmete vahetamise kulu maksmiseks, puuduvad. Poolte vahel puudub üldse kirjalik üürileping, seetõttu ei ole kokkulepet ühegi kõrvalkulu tasumise kohta üürniku poolt. Y ei olnud küll õigust tasuta kommunaalteenustele, kuid nende teenuste eest eraldi tasumise kokkulepe oleks tulnud vormistada kirjalikult. Suulises vormis üürilepingu korral tuleb kõrvalkulud arvestada üüri hulka, kui üürnik ei tunnista, et kõrvalkulude tasumine oli kokku lepitud. Kostja esindaja väide selle kohta, et hageja on juba kohtusse pöördunud kostjalt üürivõla väljamõistmiseks ning on sellest loobunud ja asjas on menetlus lõpetatud, on ekslik. Tartu Maakohtu 23.09.2003 määrusega lõpetati menetlus X hagis V. L. vastu eluruumi kasutamisõiguse kaotanuks tunnistamiseks. Võlanõuet ei olnud. Hageja esitatud arvestuse kohaselt oli üürilepingu ülesütlemise ajaks kostja võlas perioodi eest aprill 2003 kuni juuli 2004, so 16 kuud. Arvestuslik üürisumma 16 kuu eest on (16x330) 5280 krooni. Kostja on tasunud selle perioodi jooksul (8x122.60 ja 3x505) 2495.80 krooni. Seega üürilepingu ülesütlemise avalduse kätteandmise hetkel võlgnes kostja hagejale rohkem kui kolme kuu üürisumma, lähtudes 330 krooni suurusest üürist. Asjaõigusseaduse § 80 lg 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Üürilepingu ülesütlemisega langes ära Y õiguslik alus kasutada
eluruumi Tartus alates 1. septembrist 2004. X on õigus nõuda Y eluruumi vabastamist, vabatahtlikult eluruumist lahkumise keeldumise korral on hageja õigus nõuda Y väljatõstmist vaidlusalusest eluruumist Täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Kuigi Y on käesolevaks ajaks faktiliselt eluruumist välja tõstetud, peab kohus siiski vajalikuks ja võimalikuks formuleerida kohtuotsuse resolutsioon vastavalt hagiavalduses esitatule, et ei saaks tekkida mitmeti tõlgendatavat olukorda seoses Y kasutusõiguse lõppemisega vaidlusalusele eluruumile. Y on kohtuistungil 01.12.2005 avaldanud kohtule, et temal käesoleval ajal kindel elukoht puudub, kutsed tuleb saata tema esindajale. Sellest tulenevalt loeb kohus kohtuotsuse selle kättetoimetamisel esindaja L. Auväärtile kättetoimetatuks ka Y TsMS § 321 lg 1 alusel.
Tulenevalt ülaltoodust rahuldab kohus üüri- ja kommunaalmaksete võla väljamõistmise hagi osaliselt, so (5280-2495.80) 2784.20 krooni, arvestades perioodil aprill 2003 kuni juuli 2004 (incl) igakuuliseks vaidlustamata üürisummaks 330 krooni ning tasutud summaks sellel perioodil vastavalt hageja arvutustele, mida kostja esindaja ei ole vaidlustanud, 2495.80 krooni. Hageja ei ole menetluse kestel suurendanud nõuet, arvestades perioodi august 2004 kuni detsember 2005. Sellest tulenevalt ei saa kohus võtta seisukohta üürivõla suuruse osas sellel perioodil. Üürivõla arvestus, mille hageja esitas 30.12.2005 kohtu nõudmisel ja mis on tehtud kuni juunini 2005, ei ole hagi suurendamine. Kohtukulud TsMS ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kohaldatakse seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Hagi osalisel rahuldamisel võib kohus jätta poolte kohtukulud nende endi kanda. Hageja kohtukuluks on riigilõiv 900 krooni. Kostja kohtukuluks on õigusabi kulu 2100 krooni. Kohus on seisukohal, et käesolevas vaidluses on mõistlik ja põhjendatud jätta kummagi poole kohtukulud nende endi kanda, sest eluruumi väljamõistmise hagi rahuldatakse täielikult, üüri- ja kommunaalteenuste võla nõue osaliselt.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.