Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-94-05 Otsuse kuupäev Tartu, 17. oktoober 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed P. Jerofejev ja V. Kõve Kohtuasi Tallinna linna hagi Osaühingu Loo & Ko vastu 1 333 369 krooni suuruse kahju hüvitamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 2. veebruari 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/10/2005 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tallinna linna kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 26. september 2005. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat Aivar Pilv ja kostja esindaja vandeadvokaat Vesse Võhma Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 2. veebruari 2005. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna linn esitas 15. mail 2002. a hagi Osaühingu Loo & Ko (varasem ärinimi Aktsiaselts Loo & Ko) vastu lepingu rikkumisest tuleneva kahju 1 333 369 krooni hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt anti 30. novembril 1992. a riigivarana erastatava Tallinna 1. Toidukaubastu struktuuriüksuste bilansis olnud vara hageja omandisse. Vara hulka kuulusid ka hooned Tallinnas Xxxxxxxx xxx ja Xxxxxxxx xxx xx. Tallinna Linnavolikogu 25. augusti 1994. a otsusega kinnitatud munitsipaalvara erastamisnimekirja oli erastatava ettevõttena kantud ka Munitsipaalettevõte Osta (ME Osta), mis oli antud hagejale Tallinna 1. Toidukaubastuna. 2. jaanuaril 1995. a sõlmis Tatjana Buklina ME-ga Osta üürilepingu hoones Xxxxxxxx xxx xx asuva korteri nr x kasutamiseks ja Aime Valdre hoones Xxxxxxxx xxx asuva korteri nr x kasutamiseks. 13. novembril 1995. a sõlmis Enn Kail üürilepingu hoones Xxxxxxxx xxx asuva korteri nr x kasutamiseks. Nimetatud isikud esitasid ME-le Osta avaldused eluruumi erastamiseks eluruumide erastamise seaduses (EES) sätestatud alustel ja korras.
28.
veebruaril 1995. a kuulutati välja ME Osta erastamine eelläbirääkimistega pakkumise teel. Tallinna Linnavolikogu 28. juuni 1995. a otsusega tunnistati ME Osta vara erastamine ebaõnnestunuks ja jäeti vara ostu-müügileping sõlmimata. 1995. a augustis kuulutati ME Osta erastamine teistkordselt välja. 7. veebruaril 1996. a otsustas Tallinna Linnavolikogu linnavarakomisjon lubada ainsana nõuetekohase pakkumise esitanud kostja eelläbirääkimistele. Tallinna Linnavolikogu rahanduskomisjoni 20. veebruari 1996. a istungil ja linnavarakomisjoni
21.veebruari 1996. a istungil nõustuti ME Osta vara erastamisega kostjale müügihinnaga 10 000 000 krooni, kusjuures tingimuseks seati muu hulgas, et ostu-müügilepingus tuleb näha ette kostja kohustus erastada eluruumid hoonetes Xxxxxxxx xxx xx ja Xxxxxxxx xxx seal üürilepingute alusel elavatele inimestele. Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusega nr 17 otsustati kohustada Tallinna Linnavaraametit sõlmima munitsipaalvara ostu-müügileping kostjaga ME Osta vara erastamiseks hinnaga 10 000 000 krooni. Ostu-müügilepingus kohustati kostjat jätkama
kaubandustegevust, võtma üle põhikohaga töötajad, investeerima 1996.-1999. a 2 660 000 krooni ning erastama hoonetes Xxxxxxxx xxx xx ja Xxxxxxxx xxx asuvad eluruumid vastavalt eluruumide erastamise seadusele. 15. märtsil 1996. a sõlmisid Tallinna Linnavaraamet ja kostja munitsipaalvara ostu-müügi- ja nõudeõiguse loovutamise lepingu (edaspidi müügileping). Müügilepingu p 3.1 kohaselt oli ostja kohustus erastada vastavalt eluruumide erastamise seadusele ning Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusele eluruumid võõrandatava vara hulka kuuluvates elamutes, mh A. Valdrele, E. Kailile ja T. Buklinale. Hooned anti kostjale üle 21. märtsil 1996. a. Kostja keeldus pärast hoonete omanikuks saamist A. Valdrele, E. Kailile ja T. Buklinale nende kasutuses olevate eluruumide erastamishinnaga võõrandamisest (erastamisest). Tallinna Halduskohtu
26.septembri 2001. a otsusega tunnistati Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsus nr 17 õigusvastaseks osas, millega otsustati võõrandada kostjale hageja kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis olevad eluruumid asukohaga Xxxxxxxx tee 43 ja Xxxxxxxx 32b ning kohustati kostjat erastama hoonetes Xxxxxxxx xxx xx ja Xxxxxxxx xxx asuvad eluruumid. Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsusega rahuldati T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre kaebused ning mõisteti hagejalt õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamiseks T. Buklina kasuks välja 436 308 krooni 45 senti, E. Kaili kasuks 460 045 krooni ning A. Valdre kasuks 379 847 krooni 50 senti. Samuti mõisteti hagejalt T. Buklina kasuks kohtukuludena välja 23 928 krooni, E. Kaili kasuks 23 200 krooni ja A. Valdre kasuks 10 040 krooni. Halduskohtu otsus on täidetud. Hageja leidis, et kostja on jätnud täitmata lepingu p-s 3.1 sätestatud kohustuse ning on põhjustanud sellega hagejale kahju l 333 369 krooni. Kostja omandas lepinguga kogu ME Osta vara ning võttis üle kõik varaga seonduvad ME Osta õigused ja kohustused. Lepingu p 3.1 eesmärgiks oli tagada, et täidetakse eluruumide erastamise seaduses ettenähtud kohustus erastada eluruumid sõltumata hoonete kostjale võõrandamisest. Leping sätestab kostja vastutuse kohustise rikkumise korral nii süü olemasolul kui ka selle puudumisel, mistõttu tuleb tal kahju hüvitada täies ulatuses. Kostja keeldus lepinguga võetud kohustuse täitmisest põhjusel, et ta ei ole eluruumide erastamise seadusest tulenevalt eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tsiviilkoodeksi (TsK) § 174 kohaselt ei saa tsiviilõigusliku tehinguga võetud kohustusest ühepoolselt põhjendamatult taganeda. Ei ole tõendatud, et kostjal oleksid esinenud temast sõltumatud takistused lepinguga võetud kohustuste täitmiseks. Ka juhul, kui lähtuda kostja poolt lepingu p-le 3.1 antud tõlgendusest, oli tal TsK § 184 kohaselt võimalik täita lepinguga võetud kohustus tsiviilõiguslike ostu-müügilepingute sõlmimisega. Hagiavalduse täpsustuses märkis hageja lisaks, et tema nõue kostja vastu ei ole regressinõue, s.t hageja ei nõua kostjalt viimase poolt eluruumide üürnikele tekitatud kahju hüvitamist, mida kostja eest on teinud hageja. Halduskohtumenetluses ei vaieldud pooltevahelise müügilepingu üle. Kostja keeldus korterite erastamisest elanikele saadetud kirjas 10. oktoobril 1996. a, varem erastamise võimatusest ei räägitud. Alates sellest ajast pidi kostja olema teadlik, et korterid tuleb üürnike omandisse anda mitte eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras, vaid selles seaduses sätestatud tingimustega sarnastel tingimustel või üürnike nõuete rahuldamisega muul viisil. Xxxxxxxx xxx asuva hoone võõrandas kostja edasi Tallinna Linnavalitsuse nõusolekut rikkudes,
kuna nõusolek oli tingimuslik, s.t antud eeldusel, et kostja tagab vaidlusaluste eluruumide erastamise vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Xxxxxxxx xxx xx hoone võõrandas kostja edasi hageja nõusolekuta ega taganud ostu-müügilepingus eluruumide erastamise korraldamist üürnikele. Lisaks palus hageja kaasata menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel Aktsiaseltsi Buinco (AS Buinco) ja Virve Normeti.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Kostja leidis, et kahju tekkis hagejal Tallinna Linnavolikogu õigusvastase haldusakti tõttu. Seda ei ole põhjustanud kostja. Kostja ei olnud kaasatud halduskohtumenetlusse, kus otsustati hagejalt üürnike kasuks hüvitise väljasmõistmine. Lisaks on Tallinna Linnavalitsus 30. detsembri 1997. a kirjaga nõustunud hoonete Xxxxxxxx xxx ja Xxxxxxxx xxx xx müügiga juhul, kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide erastamise vastavalt eluruumide erastamise seadusele. 27. augustil 1998. a sõlmisid kostja ja V. Normet Xxxxxxxx xxx hoone ostu-müügi- ja pandilepingu. Selle alusel anti hoone üle V. Normetile. V. Normetiga sõlmitud lepingu p-s 5.4 leppisid pooled kokku, et eluruumide erastamise kohustus läheb lepingu allkirjastamisest üle V. Normetile. Seega kandis kostja erastamiskohustuse üle V. Normetile hageja nõusolekul. Ka 7. mail 1997. a sõlmitud Xxxxxxxx xxx xx hoone ostu-müügi eellepingus kostja ja AS-i Buinco vahel on ette nähtud säte (p 3.2), mis kohustab ostjat lahendama üürnike nõuetega seotud küsimused. Ostu-müügileping Xxxxxxxx xxx xx hoone müümiseks AS-ile Buinco sõlmiti 30. juunil 1997. a. Xxxxxxxx xxx xx hoone üürnikega on saavutatud kokkulepped nende kasutuses olnud korterite asendamiseks, v.a T. Buklinaga, kes on esitatud ettepanekutest keeldunud. Kostja tagas Xxxxxxxx xxx hoone võõrandamisel, et ostumüügilepingus oleks üürnikele korterite erastamist võimaldav säte, ning võõrandas hoone seega kooskõlas hageja antud nõusolekuga. Sama tegi kostja ka Xxxxxxxx xxx xx asuva hoone võõrandamisel, nähes üürnike nõuete lahendamise ette ostu-müügi eellepingus. Kostja on seega püüdnud täita müügilepinguga talle pandud korterite võõrandamiskohustust parimal võimalikul viisil ja heas usus. Kostja märkis lisaks, et hagist ei selgu, kuidas saab halduskohtu otsusega hagejalt õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahjuna välja mõistetud rahasumma olla hageja kahjuks tulenevalt kostja väidetavast lepingu rikkumisest. Kostja lepingulise käitumise ja hageja kulutuste vahel puudub põhjuslik seos. Kostja pidas läbirääkimisi üürnik T. Buklinaga tema nõuete rahuldamiseks, kuid ükski kostja pakutud võimalus T. Buklinat ei rahuldanud. Teisi üürnikke, kes kostjaga kokkuleppele jõudsid, ei ole T. Buklinaga võrreldes eelistatud.
3.30. oktoobri 2002. a määrusega kaasas kohus menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel V. Normeti ja AS-i Buinco.
4.V. Normet leidis, et ta ei saa olla korterite erastamise kohustatud subjekt. Samuti märkis ta, et arvas maja ostes, et üürnike erastamisõigus on lõppenud. Ta ei saanud lepingu sõlmimisel aru, et korterite erastamiskohustus tuleb talle üle.
5.AS Buinco ei ole hagi osas seisukohta avaldanud.
6.Tallinna Linnakohtu 19. juuni 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata ning hagejalt mõisteti kostja
kohtukulude katteks välja 46 315 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli kostja müügilepingu p 3.1 järgi kohustatud erastama eluruumid huvitatud isikutele kostja omandatud vara hulka kuuluvates elamutes vastavalt eluruumide erastamise seadusele ning Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusele. Tsiviilkoodeksi § 227 järgi kannab isik, kes ei täitnud kohustist või täitis selle mitte nõuetekohaselt, varalist vastutust ainult süü olemasolul, välja arvatud seaduse või lepinguga ettenähtud juhul. Süü puudumist peab tõendama isik, kes on kohustist rikkunud. Linnakohus leidis, et kostja ei saanud lepingu p 3.1 selles toodud tingimustel täita. Tallinna Halduskohtu 26. septembri 2001. a otsusega tunnistati Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsus õigusvastaseks osas, millega otsustati võõrandada kostjale hageja kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis olevad eluruumid asukohaga Xxxxxxxx xxx xx ja Xxxxxxxx xxx ning kohustati kostjat erastama eluruumid. Kohtuotsusega on tuvastatud, et EES § 6 lg-st 2 tulenevalt oli eluruumide erastamisel munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul kohustatud subjektiks juriidiline isik, kelle valduses oli erastatav eluruum. Need eluruumid erastati kohaliku omavalitsuse täitevorgani nõusolekul. Seega oli ME Osta Xxxxxxxx xxx xx ja Xxxxxxxx xxx asuvate eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tulenevalt eluruumide erastamise seadusest oli kohalik omavalitsus pädev otsustama, kas anda eluruumi erastamiseks nõusolek või mitte, kuid puudus seaduslik alus ehk volitusnorm ME Osta pädevuse ülekandmiseks eraõiguslikule juriidilisele isikule. Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsusega rahuldati T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre kaebused. Halduskohus leidis, et kaebuste esitajad olid eluruumi erastamise õigustatud subjektid EES § 4 p l tähenduses. Nad kaotasid õigusvastase haldusakti tõttu võimaluse erastada eluruumid. Vaidlust ei ole selle üle, et õigusvastaseks tunnistatud linnavolikogu otsusega oli kaebajaile erastamisõiguse äravõtmise teel tekitatud kahju. Nimetatud kohtulahenditest tuleneb, et hageja kandis kulutusi oma õigusvastase haldusakti tõttu. Hageja poolt avalik-õiguslikus suhtes tekitatud kahju ei pea kostja hüvitama, sest kostja ei põhjustanud ega saanud põhjustada hageja poolt õigusvastase haldusakti andmist. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-01 (RT III 2001, 33, 351) leiti, et juhul, kui üürniku eluruumi erastamise õigust on rikutud, on tal õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist eluruumi erastamise kohustatud subjektilt ning kohustatud subjekti organi liikmelt seaduses sätestatud tingimustel. Kostja ei olnud õigustatud ega kohustatud kortereid erastama eluruumide erastamise seaduses toodud alustel ja viisil, sest erastamine on avalik-õiguslik funktsioon, mida saab teostada üksnes haldusorgan või isik, kellele selline õigus või kohustus on seadusega antud. Samal põhjusel on alusetu hageja väide, et lepingupoolte tegelik tahe oli suunatud eluruumide omandiõiguse üleandmisele eluruumi üürivatele isikutele eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras. Müügilepingu p 3.1 kokkuleppimisel oli poolte tahe suunatud üürnikele üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide võõrandamisele eluruumide erastamise seadusele võimalikult lähedastel tingimustel ning üürnikega vastava kokkuleppe saavutamise võimatuse korral üürnikele üürilepingu alusel kasutatavate korteritega samaväärsete korterite ostmisele. Nimetatud kohustust oli võimalik täita üksnes juhul, kui
tehingu sõlmimine vastas üürniku tahtele. Kostja ei saanud kohustust täita temast olenematutel põhjustel. Seejuures tegi ta kõik endast oleneva, et tagada kõigile üürnikele eluruumide võõrandamine. Kõigi Xxxxxxxx xxx xx hoone üürnikega, välja arvatud T. Buklina, õnnestus saavutada kokkulepe korterite asendamiseks samaväärsetega. Korterid ostis AS Buinco.
30.detsembri 1997. a kirjaga nõustus Tallinna Linnavalitsus Xxxxxxxx xxx ja Xxxxxxxx xxx xx hoonete müügiga juhul, kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide erastamise. Xxxxxxxx xx xxx hoone suhtes sõlmitud ostu-müügi- ja pandilepingus lepiti kokku, et hoone ostja kohustuseks on erastada üürnikele korterid. Kostja ei rikkunud korterite võõrandamise kohustust, vaid kandis selle üle hoone ostjale Tallinna Linnavalitsuse teadmisel ja nõusolekul. Lepingu täitmisel lähtus kostja lepingu p 3.1 seadusega kooskõlas olevast tõlgendusest, leides, et lepingu mõtte kohaselt oli tema kohustatud tegema kõik võimaliku ja vajaliku lepinguga seatud eesmärgi täitmiseks. Hageja on andnud nõuetekohase nõusoleku Xxxxxxxx xxx hoone võõrandamiseks V. Normetile.
7.Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldataks.
8.Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. oktoobri 2003. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata ning mõistis hagejalt kostja kasuks kohtukuludena välja 7375 krooni. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et müügilepingu p 3.1 järgi oli kostja kohustuseks erastada eluruumid elamutes elavatele üürnikele eluruumide erastamise seaduses toodud alustel ja korras ning et kostja ei täitnud seda kohustust. Tallinna Halduskohtu jõustunud otsusega on Tallinna linnalt välja mõistetud tekitatud kahjuna ja kohtukuludena kokku 1 333 368 krooni 95 senti. Kahju hüvitamise nõudes taotlesid kaebuse esitanud A. Valdre, T. Buklina ja E. Kail neile Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a õigusvastase otsusega tekitatud kahju hüvitamist. Nimetatud summa väljamaksmise tõttu tekkis hagejal varaline kahju. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu otsuse järeldustega, et kahju tekkis Tallinna Linnavolikogu õigusvastase haldusakti tõttu ning puudub alus kahju väljamõistmiseks regressi korras kostjalt. Linnakohus leidis põhjendatult, et kostja ei saanud endale võetud kohustust täita temast olenematutel põhjustel. Müügilepingu p-s 3.1 kokkulepitu oli võimatu tingimus kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 108 lg 3 mõttes. Kostja on üritanud lepingulist kohustust eluruumide võõrandamise osas täita. Müügilepingu p 3.1 täitmise võimatuse korral tulnuks pooltel kokku leppida, millistel tingimustel tuleb kostjal eluruumid üürnikele müüa. Toimikust ei nähtu, et seda oleks tehtud. Kui hagejal tekkis müügilepingu sõlmimise tagajärjel kahju lepingu p 3.1 täitmise võimatuse tõttu ning kostja säästis selle tulemusel raha madalama ostuhinna tõttu, võiks kõne alla tulla vastava nõude esitamine. Selliseid asjaolusid esitatud ei ole.
9.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, leides, et ringkonnakohus on otsuse tegemisel ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning oluliselt rikkunud protsessiõiguse norme.
10.Riigikohus tühistas 30. märtsi 2004. a otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
Riigikohus leidis, et ringkonnakohus on jätnud lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 64 lg 1 kohaselt kindlaks tegemata lepingu p 3.1 sisu, s.o poolte ühise tahte, jättes selles osas hindamata hageja väited. Kui ei ole üheselt selge poolte ühine tahe, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 64 lg 2 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel eeldada poolte soovi luua kehtiv lepinguline suhe ning eelistada tõlgendust, mille kohaselt jääb leping kehtima võimalikult suures ulatuses. Asjas on oluline kindlaks teha, missugustel tingimustel pidi kostja korterid müügilepingu p 3.1 kohaselt üürnikele müüma. Ringkonnakohus on jätnud andmata hinnangu hageja väitele, et kostja oleks saanud müügilepingu p-s 3.1 sätestatud kohustust täita üürnikega ostu-müügilepinguid sõlmides, tagades neile korteri ostmisel samasugused tingimused, nagu on sätestatud eluruumide erastamise seaduses. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus otsuses põhjendama oma seisukohta müügilepingu p 3.1 tõlgendamise osas. Muu hulgas tuleks anda hinnang sellele, mida pidasid pooled mõistlikult võttes silmas lepingus sätestatud "erastamise" all. Alles pärast müügilepingu p 3.1 sisu kindlakstegemist saab hinnata, kas kostja täitis selle punkti osas lepingut ning kas ta oli lepingu rikkumises süüdi. See, et kostja ei põhjustanud õigusvastase haldusakti andmist, ei välista iseenesest seda, et kostja võis hagejale kahju tekitada lepingu rikkumisega. Hagejal esineva kahju ja müügilepingu p 3.1 väidetava rikkumise vahel puudub põhjuslik seos juhul, kui kostja poolt lepingu p 3.1 hageja nõutud viisil täitmine ei oleks ära hoidnud hagejal hüvitise maksmise kohustuse tekkimist eluruume erastada soovinud üürnikele. Ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et pooled leppisid kokku võimatus lepingutingimuses. Kuna pooled ei vaidle lepingu kehtivuse üle, ei tekkinud küsimust, kas leping oli TsÜS § 88 lg 2 kohaselt tühine või mitte. Kolleegium juhtis tähelepanu veel sellele, et lepingulist kohustust rikkunud pool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi ette rikkumise võimaliku tagajärjena või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või see tekkis raske hooletuse tagajärjel. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
11.Tallinna Ringkonnakohus jättis 2. veebruari 2005. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata ning mõistis hagejalt kostja kasuks kohtukuluna välja 7 375 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole kahtlust, et ME Osta omaniku ja erastajana ei olnud hagejal õigust panna seadusega ettenähtud eluruumide erastamise kohustust kostjale. Samuti ei vaielda selle üle, et kostja ei saanud kõnealuseid kortereid erastada eluruumide erastamise seaduse alusel. Vastavalt Riigikohtu otsusele selles asjas esitasid pooled täiendavaid tõendeid (tunnistajate ütlused) müügilepingu p 3.1 tingimuse seadmise asjaolude ja poolte tahte kohta. Tunnistajate ütlustest, eeskätt tunnistajate Koit Kaaristu ja Andres Loo omadest, nähtub, et erastamiskonkursi tingimustes ja kostja pakkumises ei sisaldunud tingimust erastada korterid üürnikele. See tingimus esitati
munitsipaalettevõtte erastamise lepingusse alles vahetult enne lepingu sõlmimist linnavarakomisjoni ja linnavolikogu otsuses. Tunnistaja K. Kaaristu, kes oli sel ajal nii linnavarakomisjoni kui ka linnavolikogu esimees, kinnitas, et oldi teadlik, et seda tingimust erastajale seada ei ole õige ning õige oleks olnud tervikvarast eelnevalt eraldada �sotsiaalsfäär", sest varasematest kogemustest oli teada, et sellise tingimuse seadmisel tekib alati probleeme, millel ei olnud häid lahendusi. Samas oli esimene konkurss läbi kukkunud, kostja pakkus head hinda ja et linnal oli raha koheselt väga vaja, mindi selle peale, et sätestati kostjale tingimuseks erastada korterid üürnikele. Sama tunnistaja kinnitas, et linnavalitsus oleks pidanud ka pärast lepingu sõlmimist elanike probleemiga edasi tegelema ja leidma elanikke rahuldava lahenduse. Tunnistaja A. Loo tõendas, et lepingu p 3.1 ilmus kostjale ootamatult viimasel hetkel, ning et ta kirjutas lepingu alla, kuna tollane aselinnapea A. Naarits lubas leida lahenduse selle tingimuse täitmisele. Kuna kostja kui toitlustamise ja kaubandusega tegeleva äriettevõtte eesmärk ei olnud elamufondi haldamine ja korterite erastamine, müüdi elamud edasi sama eluruumide erastamise tingimusega, saades selleks eelnevalt linnavalitsuse nõusoleku. Kostja oleks saanud üürnikele pakkuda korterite erastamist erastamisseadusega sarnastel tingimustel, kuid see oleks olenenud ka üürnikest ja nende tahtest saavutada kokkulepe erastamise tähtajas, hinnas ja arveldamise vahendites. Samas, kui linnavalitsus lubas elamud edasi müüa, ilma et oleks nõudnud müügilepingu p 3.1 eelnevat täitmist, pidi ta olema teadlik, et kostjal lõpeb elamute müügiga võimalus müügilepingu p 3.1 täitmiseks. Seetõttu ei ole õige pidada hilisemat kahju väljamõistmist hagejalt ainuüksi kostjapoolse müügilepingu p 3.1 täitmata jätmise tagajärjeks. Kostja süü on sellisel määral väiksem hageja enda süüst, et see õigustab hagi rahuldamata jätmist TsK § 173 lg 2 ja § 229 lg 1 sätteid silmas pidades. Viimasel hetkel lisatingimuse seadmisel olnuks aus käitumine pakkuda ka ostuhinna vastavat alandamist.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
12.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes otsuse tühistada ja saata asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole ringkonnakohus otsuse tegemisel arvestanud Riigikohtu juhiseid tehingu tõlgendamisel TsÜS § 64 lg 1 kohaselt. Kaevatavast otsusest ei nähtu, milline oli poolte ühine tahe müügilepingu p 3.1 sätestamisel. Kuna ühine tahe ei ole tuvastatud, ei saanud kohus kontrollida, kas lepingut on selles osas täidetud ning kas ja millisel määral peab kostja vastutama hagejale tekkinud kahju eest. Kohus ei ole hinnanud kõiki asjas esitatud poolte ühist tahet kinnitavaid tõendeid, sh lepingut ning tunnistajate E. Valdre ja K. Kaaristu ütlusi, ega tunnistaja A. Loo ütluste usaldusväärsust. Kohus on ebaõigesti kohaldanud TsÜS § 61. Müügilepingu p-st 3.1 nähtuvat tahteavaldust ei saa TsÜS § 61 lg 4 kohaselt lugeda kostja tahtega vastuolus olevaks. Kuna kostja ega hageja ei ole tuginenud asjaoludele, mis oleksid TsK § 229 lg 1 kohaldamise aluseks, ega taotlenud võlgniku vastutuse määra vähendamist, arvestades teise lepingupoole süüd, ei olnud ringkonnakohtul õigust nimetatud sätet kohaldada ning seda tehes rikkus ringkonnakohus TsMS
§ 229 lg-t 2. Samuti ei ole kostja tuginenud asjaoludele, et lepingujärgse kohustuse täitmist takistas hageja nõusolek hoonete edasivõõrandamiseks. Ringkonnakohus ei ole vastanud hageja apellatsioonkaebuse kõigile põhjendustele, rikkudes sellega TsMS § 330 lg-t 6.
13.Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kostja arvates on ringkonnakohus arvestanud otsuse tegemisel Riigikohtu juhiseid ja tunnistajate ütluste alusel teinud õige järelduse, et müügilepingu p 3.1 sõlmimisel ei olnud poolte ühiseks tahteks üürnikele korterite erastamine erastamisseadusega sarnastel tingimustel. Kuna hageja andis hiljem nõusoleku hoonete edasimüümiseks, jättis kohus põhjendatult apellatsioonkaebuse rahuldamata. Asjaolu, et ringkonnakohus käsitles otsuse motiveerivas osas põhjalikult vaid ringkonnakohtu istungil ülekuulatud tunnistajate ütlusi, ei tähenda, et kohus ei oleks hinnanud kõiki tõendeid. Ringkonnakohus jättis muutmata linnakohtu otsuse ja nõustus linnakohtu järeldustega.
14.Kohtuistungil jäid poolte esindajad esitatud kirjalike seisukohtade juurde. Hageja esindaja palus Riigikohtul kaaluda võimalust uue otsuse tegemiseks asja uueks lahendamiseks saatmata.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
16.Hageja nõude esemeks on kostjalt 1 333 369 krooni saamine. Hagi alusena esitatud asjaolude järgi on tegemist poolte vahel sõlmitud müügilepingust tuleneva nõudega. Nõude sisuks on hagejale kui müüjale müügilepingust tuleneva eluruumide üürnikele võõrandamise kohustuse (müügilepingu p 3.1) rikkumisest tekkinud kahju hüvitamine. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 järgi tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda tsiviilkoodeksi ja kuni 1. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätetest. Hageja nõue on kvalifitseeritav TsK § 222 lg 1 järgi kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudena. Sellise nõude rahuldamise eeldusteks on, et kostja on rikkunud oma kohustust, hagejal on tekkinud kahju ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Kostja vabaneb TsK § 227 järgi vastutusest, kui ta tõendab, et ta ei ole kohustuse rikkumises süüdi.
17.Kohtud on asja lahendamiseks tuvastanud mh järgmised asjaolud: 1) Pooltevahelise müügilepingu alusel võõrandas hageja kostjale kaks hoonet. 2) Võõrandatud hoonetes olid eluruumid, mida asustasid üürnikud, kellel oli õigus eluruumid erastada vastavalt eluruumide erastamise seadusele. 3) Müügilepingus oli kokkulepe kostja kohustuse kohta võõrandada eluruumid üürnikele. 4) Kostja saavutas osade üürnikega kokkulepped ümberasumise vm viisil nende nõuete rahuldamise kohta, kuid kokkuleppeid ei saavutatud T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdrega. 5) Halduskohtu otsustega on tunnistatud õigusvastaseks Tallinna Linnavolikogu otsus kostjale korterite erastamise kohustuse panemise kohta ning mõistetud õigusvastase volikogu otsusega
tekitatud kahjuna ja kohtukuluna T. Buklinale, E. Kailile ja A. Valdrele välja kokku 1 333 369 krooni, mille hageja on ka tasunud. 6) Kostja on vaidlusalused elamud võõrandanud � Xxxxxxxx xxx hoone V. Normetile ja Xxxxxxxx xxx xx hoone AS-ile Buinco.
18.Kolleegiumi arvates on ringkonnakohtu otsus vastuoluline ja selle õiguslik põhjendus sellises ulatuses arusaamatu, et seda saab lugeda TsMS § 227 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõude oluliseks rikkumiseks. Riigikohus on korduvalt märkinud, et kohtuotsus ei tohi olla vastuoluline (vt nt Riigikohtu 24. märtsi 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-22-05 (RT III 2005, 12, 124) ja 11. mai 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05 (RT III 2005, 17, 181)). Jättes muutmata linnakohtu otsuse, ei ole ringkonnakohus otsuses märkinud, et ta nõustus TsMS § 330 lg 5 järgi linnakohtu põhjendustega hagi rahuldamata jätmiseks. Pigem võib nii ringkonnakohtu otsuse resolutsioonist ("Jätta Tallinna Linnakohtu 19. 06. 2003 otsus muutmata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel") kui ka otsuse põhjendavast osast aru saada, et apellatsioonikohtu arvates tuleb hagi jätta rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud seisukohtadega. Sellisel juhul tuli aga analüüsida kõiki poolte väiteid ja esitatud tõendeid. Ringkonnakohtu otsuses on analüüsitud vaid tunnistajate K. Kaaristu ja A. Loo ütlusi ning lepingu sõlmimise protseduuri. Kolleegiumi arvates peab ringkonnakohus, kui ta nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega, seda ka otsuses märkima. Samamoodi peab otsusest selgelt nähtuma, kui ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse põhjendusi muudab, isegi kui ta jätab otsuse resolutsiooni muutmata. Praegusel juhul ei ole kolleegiumil võimalik üheselt aru saada, milliste põhjendustega on hagi kokkuvõttes rahuldamata jäetud, mis on aga oluliseks eelduseks kohtuotsuse kontrollimisele kaebemenetluses. Linnakohtu otsuse järgi on hagi jäetud rahuldamata, kuna Xxxxxxxx xxx hoone puhul ei ole kostja kohtu arvates kohustust rikkunud, sest ta tagas hageja nõusolekul ostu-müügilepinguga kohustuse ülekandmise V. Normetile. Xxxxxxxx xxx xx hoone puhul leidis linnakohus, et kostja jättis oma kohustuse täitmata üürnik T. Buklina suhtes, kuid rikkumine toimus kostjast olenematutel põhjusel, st mitte tema süül. Ringkonnakohtu otsusest nähtub aga, et kostja on kohtu arvates oma kohustusi rikkunud mõlema hoone puhul, kuid otsusest ei ole arusaadav, milles rikkumine seisnes. Samuti ei ole ringkonnakohus käsitlenud nõude eelduseks oleva süü puudumist vastavalt TsK §-le 227 ega üldse hageja kahju ulatust ega põhjuslikku seost kahju ja rikkumise vahel. Põhjendamatu on kolleegiumi arvates ringkonnakohtu arutelu TsK § 229 lg 1 kohaldamise üle, kui ei ole tuvastatud nõude rahuldamise üldised eeldused: kostja rikkumine, süü, kahju tekkimine hagejal ning põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Ainuüksi asjaolu, et linnavalitsus lubas hooned edasi võõrandada, ei saa põhjendada nõude materiaalõiguslike eelduste väljaselgitamata jätmist. Samamoodi jääb ebaselgeks ja otsuse muu põhjendusega seostamatuks ringkonnakohtu märkus, et "viimasel hetkel lisatingimuste seadmisel oleks aus käitumine olnud pakkuda ka ostuhinna vastavat alandamist". Kolleegium nõustub hagejaga, et arusaamatuks jääb ka ringkonnakohtu seisukoht tunnistaja Elju Valdre ütluste suhtes. Ringkonnakohtu toimiku kohaselt (tl 101) on E. Valdre ringkonnakohtus tunnistajana üle kuulatud, kuid isegi seda asjaolu ei ilmne ringkonnakohtu otsusest, nagu ei ole viidet ka tema tunnistuste
hindamisele. Kuna ringkonnakohtu otsus on sedavõrd suures osas põhjendamata ja vastuoluline esimese astme kohtu põhjendustega nõustumise osas, on see ainuüksi piisavaks põhjuseks otsuse tühistamiseks ja uueks läbivaatamiseks saatmiseks.
19.Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus asja lahendamisel järginud ka Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsuses samas asjas (RT III 2004, 10, 122) antud juhiseid, rikkudes nii TsMS §-s 365 sätestatut. Riigikohus kohustas ringkonnakohut asja läbi vaadates välja selgitama, milline oli kostja eluruumide võõrandamise kohustuse tegelik sisu, s.t esmajoones selgitama, kas kostja pidi kohustuse täitmiseks võimaldama elanikel osta nende kasutuses olnud korterid samadel tingimustel (esmajoones hinna osas) nagu erastamisel eluruumide erastamise seaduse järgi (vt viidatud Riigikohtu otsuse p 19). Sellest lähtudes tuli hinnata kostja kohutuse rikkumist ja sellele tuginevat hageja nõuet. Ringkonnakohus ei ole Riigikohtu juhiseid järginud ja on selle asemel kahe tunnistaja ütlusele tuginedes selgitanud lepingu sõlmimise asjaolusid ja erastamiskohustuse lepingusse lisamist "viimasel hetkel". Kolleegiumile jääb selgusetuks tunnistajate ütluste seos müügilepingu p 3.1 tõlgendamisega. Ringkonnakohus ei ole tegelikult võtnud lepingu p 3.1 sisu osas selget seisukohta. Vaatamata sellele hindas ta siiski hageja nõuet, mille lahendamise eelduseks on just müügilepingu p 3.1 täpse sisu väljaselgitamine. Sellega jättis ringkonnakohus vastamata ka apellatsioonkaebuse põhjendustele.
20.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama kogumis kõiki tõendeid ja lepingu täitmise asjaolusid ning tuvastama üheselt müügilepingu p 3.1 sisu kooskõlas Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsuse juhistega. Kolleegium märgib, et vaidlust ei ole selle üle, et müügilepingu p 3.1 oleks iseenesest seadusevastane või et selle täitmine oleks iseenesest võimatu. Kolleegiumi arvates on pooled olnud üksmeelel selles, et müügilepingu p 3.1 ei tähendanud kostja jaoks kohustust erastada korterid eluruumide erastamise seaduse alusel. Vaidluse all ei ole ka see, et müügilepingu p 3.1 täitmisena on olnud piisav teiste üürnikega kokkulepete saavutamine korterite erastamise asemel neile asenduspindade soetamiseks või nende nõuete muul viisil rahuldamiseks. Kolleegiumi arvates vaidlevad pooled selle üle, kas kostja pidi pakkuma neile üürnikele, kes muude pakutud võimalustega ei nõustunud, võimalust omandada nende kasutuses olnud korterid eluruumide erastamise seaduses sätestatutega sarnastel tingimustel, mh erastamishinnaga, või piirdus kostja kohustus alternatiivsete võimaluste pakkumisega. Kohtud ei ole tuvastanud, et T. Buklinale, A. Valdrele ja E. Kailile oleks pakutud võimalust omandada nende kasutuses olnud korterid erastamishinnaga ja nad oleks sellest keeldunud. Ringkonnakohtu otsuses on küll märgitud, et kostja oleks saanud üürnikele sellist korterite omandamist pakkuda, kuid ei ole võetud seisukohta, kas kostja pidi sellise pakkumise tegema või selle tagama. Kolleegiumi arvates ei nähtu kohtuotsustest ega asja materjalidest asjaolusid, mis annaks alust arvata, et kostja kohustus oleks piirdunud korteri soodustingimustel omandamise asemele üksnes alternatiivsete võimaluste (esmajoones asenduskorterite) pakkumisega.
21.Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, millist tähendust omab asja lahendamisel Tallinna Linnavalitsuse 30. detsembri 1997. a kiri kostjale (linnakohtu tl 82), milles on lause: "Oleme nõus
nimetatud hoonete müügiga juhul kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide erastamise vastavalt Eluruumide erastamise seadusele." Samuti seondub sellega küsimus vaidlusaluste hoonete AS-ile Buinco ja V. Normetile võõrandamise tähendusest asja lahendamisel. Nendest asjaoludest on võimalik teha erinevaid õiguslikke järeldusi. Muu hulgas võib väita, et hoonete võõrandamine ei mõjutanud kostja kohustust täita temale müügilepinguga pandud kohustusi. Samuti võib aga väita, et hoonete võõrandamisel kanti korterite võõrandamise kohustus hageja nõusolekul kostjalt üle AS-ile Buinco ja V. Normetile, s.t tegemist on võla ülekandmisega TsK § 220 lg 1 järgi. Võimalik on aga ka see, et kostja on kokkuleppel hoonete ostjatega pannud korterite võõrandamiskohustuse TsK § 175 järgi kolmandatele isikutele, s.o hoonete ostjatele, kuid sel juhul jäänud hageja ees isiklikult vastutama kohustuse täitmise eest. Ringkonnakohus ei ole neile küsimustele otsuses tähelepanu pööranud, jättes nii vastamata ka apellatsioonkaebuse põhjendustele. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid väitnud või kohtud oleks tuvastanud, et kostja ei oleks võinud seaduse või müügilepingu järgi ostetud hooneid edasi võõrandada või et see oleks võinud toimuda vaid hageja nõusolekul. Linnakohtu otsuse järgi on korterite võõrandamiskohustus Xxxxxxxx xxx hoone osas kantud hageja nõusolekul üle kostjalt V. Normetile. Kolleegium märgib, et linnakohus ei ole selgelt tuvastanud kohustuse ülekandmist Xxxxxxxx xxx xx hoone osas ja pigem nähtub otsusest, et seal seda ei toimunud. Ringkonnakohus ei ole nende linnakohtu seisukohtade kohta oma hinnangut avaldanud. Kostja ja V. Normeti vahelise hoone ostu-müügilepingu p-des 5.3 ja 5.4 oli kokkulepe, et lepingu allkirjastamisega läheb V. Normetile üle kohustus erastada üürnikele korterid vastavalt eluruumide erastamise seadusele, kui üürnikud on selleks seaduses sätestatud tähtaja jooksul tahet avaldanud (linnakohtu tl 85). Linnakohus on järeldanud sellest, et korterite võõrandamiskohustus (võlg) on selle kokkuleppega kantud hageja nõusolekul üle V. Normetile. Kolleegium sellega ei nõustu. Seaduse järgi ei ole võimalik oma lepingulise kohustuse täitmise üleandmine teisele isikule ennast täitmisest vabastava toimega teisiti kui vaid võlausaldaja nõusolekul, st see saab toimuda vaid võla ülekandmise teel TsK § 220 järgi. Kohtud ei ole selgitanud, kas ja kuidas tuleneb selline nõusolek Tallinna Linnavalitsuse 30. detsembri 1997. a kirjast. Nõusolek on selle teksti järgi antud hoonete võõrandamiseks, mitte aga selleks, et vabastada kostja korterite võõrandamiskohustuse täitmisest. Seega ei saanud hoonete võõrandamine mõjutada ka kostja vastutust hageja ees müügilepingu p 3.1 järgi ning kokkulepped kolmandate isikutega korterite võõrandamiskohustuse üle said omada vaid TsK § 175 järgset tähendust. Kostja ei vabanenud seetõttu kolleegiumi arvates oma kohustuse täitmisest hoonete võõrandamisega kolmandatele isikutele, s.o müügilepingu p 3.1 järgse kohustuse täitmisest, vaid pidi jätkuvalt tagama korterite võõrandamise võimaluse. Kui V. Normet või AS Buinco ei ole täitnud neile müügilepingutega pandud kohustust, on kostjal õigus rakendada nende suhtes õiguskaitsevahendeid.
22.Kui asja uuel läbivaatamisel leitakse, et kostja on rikkunud müügilepingut, tuleb hinnata ka kostja rikkumise süülisust TsK § 227 järgi. Nimetatud sätte järgi vastutab kohustust rikkunud võlgnik selle eest vaid oma süü (tahtluse või ettevaatamatuse) olemasolul, välja arvatud seaduse või lepinguga
ettenähtud juhud. Hageja on väitnud hagis, et kostja pidi vastavalt müügilepingule vastutama kohustuse rikkumise eest ka süü puudumise korral. Kohtud ei ole hinnanud müügilepingu p-de 11 ja 12 tähendust kostja vastutusele. Kui kohus leiab asja uuel läbivaatamisel, et kostja on oma kohustusi rikkunud ja vaatamata müügilepingu p-dele 11 ja 12 on kokku lepitud süüline vastutus, tuleb hinnata, kas korterite võõrandamiskohustuse rikkumine oli tahtlik või ettevaatamatu. Kolleegiumi arvates saab võõrandamiskohustuse rikkumist pidada üldjuhul süüliseks, kui üürnikele ei pakutud võimalust omandada kortereid eluruumide erastamise seaduses sätestatuga sarnastel tingimustel. Süü olemasolu kostja käitumises on möönnud ka ringkonnakohus, kuid otsusest ei nähtu, millise rikkumise puhul ja milles see süü väljendus.
23.Linnakohus leidis, et hageja poolt T. Buklinale, E. Kailile ja A. Valdrele kohtuotsuse alusel tasutud rahasummad on makstud hageja antud õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamiseks ning kuna kostja ei ole põhjustanud õigusvastase haldusakti andmist, ei saa ta vastutada ka sellega tekitatud kahju eest. Ringkonnakohus selles osas seisukohta avaldanud ei ole. Vaidluse all ei ole, et kostja ega hoonete hilisemad omanikud ei võimaldanud T. Buklinal, E. Kailil ja A. Valdrel omandada oma kortereid eluruumide erastamise seaduses sätestatuga sarnastel tingimustel. Hageja on nimetatud isikutele halduskohtu otsuse täitmiseks tasunud kokku 1 333 369 krooni. Vaieldakse selle üle, kas selle raha maksmine on käsitatav hageja kahjuna ning kas see on põhjustatud kostjapoolse lepingurikkumisega.
24.Kohustust rikkunud võlgnik peab TsK § 222 lg 1 järgi hüvitama võlausaldajale rikkumisega tekitatud kahju. Kahjuks loetakse TsK § 222 järgi mh võlausaldaja tehtud kulutusi. Kahju hüvitamise eesmärk on võlausaldaja paigutamine olukorda, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, kus võlausaldaja oleks olnud, kui võlgnik ei oleks oma kohustust rikkunud (vt nt Riigikohtu 21. märtsi 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-106-03 (RT III, 2003, 33, 342)). Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsuse järgi on hagejalt T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre kasuks raha väljamõistmist põhjendatud sellega, et hageja ei võinud nende isikute kasutuses olnud korterite erastamiskohustust kui avalik-õiguslikku kohustust delegeerida kostjale kui eraõiguslikule juriidilisele isikule ning korterite uued omanikud on keeldunud kortereid erastamast või erastamishinnaga müümast, mistõttu üürnikud on kaotanud neile seadusega tagatud korterite erastamise õiguse. Üürnikele tekitatud kahjuks luges halduskohus korterite turuhinna, millest arvas maha eluruumide erastamise hinna ja notari tasu. On ilmne, et hageja ei saa nõuda kostjalt tema enda antud õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamist ning seda ei ole hageja ka taotlenud. Hagi järgi tekkisid hagejale kulud halduskohtu otsuse täitmisest. Neid kulusid ei oleks hageja väitel tekkinud, kui kostja oleks täitnud müügilepingu p 3.1, s.t taganud üürnikele korterite müümise eluruumide erastamise seadusega sarnastel tingimustel. Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsuses on märgitud, et väidetava lepingurikkumise ja hageja kulude vahel ei oleks põhjuslikku seost vaid siis, kui kostja poolt lepingu täitmine ei oleks ära hoidnud hagejal hüvitise maksmise kohustuse tekkimist. Samuti on nimetatud otsuses juhitud tähelepanu sellele, et lepingulist kohustust rikkunud pool peab hüvitama kahju vaid ulatuses, mida ta nägi ette
või pidi ette nägema oma rikkumise võimaliku tagajärjena lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja sai ette näha ja pidi kolleegiumi arvates üldjuhul ette nägema, et hageja kannab avalik-õiguslikku vastutust, kui ta ei taga seadusega temale pandud korterite erastamise avalik-õigusliku kohustuse täitmist, kuna hageja selline kohustus ja selle rikkumise tagajärjed põhinevad otseselt õigusaktidel. Seega pidi kostja arvestama, et temale lepinguga pandud kohustuse täitmata jätmisest tekivad hagejale kulutused. Siiski ei ole kohus seotud hüvitise suuruse hindamisel halduskohtu otsusega hüvitise suuruse määramise osas, nagu tuleneb ka Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsusest. Muu hulgas ei ole kohus seotud korterite turuväärtuse määramisega halduskohtu poolt, samuti hagejalt halduskohtu otsusega välja mõistetud kohtukuludega, kuid kohtuotsust võib arvestada ja hinnata tõendina.
25.Kolleegium ei nõustu hagejaga, et kohus võib TsK § 229 alusel vähendada välja mõistetavat kahju hüvitist vaid poole taotlusel (vt nt ka Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-169-05 (RT III, 2005, 23, 246)). Ringkonnakohus ei ole aga enne TsK § 229 lg 1 kohaldamist tuvastanud, millises ulatuses peaks kostja hüvitama hagejale tekkinud kahju, mis on kolleegiumi arvates TsK § 229 lg 1 kohaldamise eelduseks. Alles seejärel, kui kohus on tuvastanud kohustuse rikkumise ja lahendanud kostja süü küsimuse, saab kohus hakata hindama kahju tekkimist hagejal ning selle põhjuslikku seost kostja rikkumisega, samuti kaaluda TsK § 229 kohaldamist. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus kahju suurust ega põhjusliku seose küsimusi sisuliselt ei käsitlenudki. Ka jääb kolleegiumile arusaamatuks, kuidas saab hageja nõusolek hoonete võõrandamiseks anda alust hüvitise vähendamiseks, kuna sellega ei vabastatud kostjat oma kohustuse täitmisest. Ka ei nähtu otsusest, miks pidas kohus vajalikuks vähendada kostjalt väljamõistetavat hüvitist sellisel määral, et see hoopis välistatakse. Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.