Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-2-05 Otsuse kuupäev Tartu, 23. veebruar 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja P. Jerofejev, liikmed V. Kõve ja J. Luik Kohtuasi Vjatðeslav Vassiljevi hagi Korteriühistu Kivila tn 38 vastu 10. mai 2003. a üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. septembri 2004. a otsus asjas nr 2-2/930/04 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Vjatðeslav Vassiljevi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 31. jaanuar 2005. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
14.septembri 2004. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Vjatðeslav Vassiljev esitas 8. augustil 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi Korteriühistu Kivila tn 38 vastu kostja 10. mai 2003. a üldkoosoleku ja kõikide sellel vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Hageja elab xxxxxxxxx xxxxxx xx xx elamus (edaspidi elamu) asuvas korteris nr xx (edaspidi korter) ja on võetud 11. aprillil 1984. a Elamuühistu EDU (edaspidi EÜ EDU) liikmeks. Hageja omandas nimetatud korteri EÜ-lt EDU 12. detsembri 2001. a üleandmise-vastuvõtmise akti alusel, mille alusel tehti ka kanne tema omandiõiguse kohta korterile Tallinna Hooneregistris. Hageja on tasunud korteriga seotud kommunaalmaksed ja kasutamise kulud EÜ-le EDU. 12. detsembril 2001. a on ta EÜ-ga EDU sõlminud korteri majandamise lepingu. Elamu majandamiseks on asutatud ka kostja, kes ei ole aga maja oma bilanssi saanud ja kelle liikmeks hageja ei ole. Kostja esitas hagejale korteri majandamise kohta arveid paralleelselt EÜ-ga EDU. Hageja tasus arvete eest EÜ-le EDU, mitte aga kostjale, kuna tal ei olnud õigussuhteid kostjaga. Kostja on esitanud kohtusse hagi hagejalt kommunaalkulutuste väljamõistmiseks. Kostja ja EÜ EDU vaidlevad elamu kuuluvuse ja vastastikuste nõuete üle. 10. mail 2003. a toimus kostja üldkoosolek, kus otsustati mitme korteriomaniku, sh hageja väljaarvamine ühistu liikmete hulgast, kuna nad ei ole kostjale kommunaal- ja hooldusteenuste eest tasunud. Hageja arvates ei järgitud üldkoosoleku kokkukutsumisel ette nähtud korda. Hageja sai üldkoosoleku toimumisest teada alles samal päeval. Üldkoosolekul toimunud hääletuse tulemused on moonutatud. Korteriühistu liikmetele anti ebaõiget infot hageja kommunaalmaksete maksmata jätmise kohta.
15.märtsil 2004. a esitas hageja kohtuistungil avalduse, milles leidis, et ta on sarnaselt teiste elamu korterivaldajatega kostja liige.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Kostja arvates järgiti üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel seadusest ja põhikirjast tulenevaid nõudeid. Hageja ja kostja vaheline õigussuhe põhineb liikmesusel. Kostja oli alates korteri omanikuks saamisest kohustatud tasuma kommunaalteenuste eest kostja õiguseellasele Elamuühistule "Kivila tn 38" ja alates kostja registrisse kandmisest 20. detsembrist 1996. a kostjale. Hageja ei ole
kostja esitatud arvete alusel tasunud korteriga seotud majandamiskulusid. Hageja leping EÜ-ga EDU ei lõpeta hageja seadusest tulenevat kohustust tasuda kommunaalkulud kostjale. Hageja on ühtlasi EÜ EDU juhatuse liige ning on esitanud hagi eesmärgiga kuritarvitada oma õigusi.
3.Tallinna Linnakohus jättis 5. aprilli 2004. a otsusega hagi rahuldamata. Kohus luges hageja nõude üldkoosoleku otsuste vaidlustamise nõudeks. Kohus leidis, et poolte vahel ei ole vaidlust, et hagejale kuulub korter elamus ja et hageja on kostja liikmeks. Korteriomandiseaduse (KoS) § 14 järgi võivad korteriomanikud nõuda teiste korteriomanike suhtes oma kohustusi korduvalt rikkunud korteriomanikult tema omandis oleva korteri võõrandamist. Võõrandamisnõude võib esitada muu hulgas siis, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Korteriomandiseaduse § 28 järgi kohaldatakse osundatud sätet ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile. Korteriomanike otsus nõuda hagejalt korteri võõrandamist on seaduspärane ega riku hageja õigusi. Hageja ei ole tasunud kostja esitatud arvete alusel mingeid makseid. Sellega on võõrandamisnõude formaalne eeldus tõendatud. Võõrandamisnõude sisulist põhjendatust kontrollitakse kostja poolt võõrandamisnõude realiseerimiseks esitatud hagi menetlemisel. Kohus jättis tähelepanuta hageja väited tema suhte kohta EÜ-ga EDU ja nende kinnituseks esitatud tõendid, kuna need ei oma vaidluses õiguslikku tähendust. Kostja liikmed otsustasid 25. mai 2003. a üldkoosoleku protokolli kohaselt nõuda hageja omandis oleva korteri võõrandamist kolme kuu jooksul arvates võõrandamisteate saamisest. Võõrandamisnõue loeti esitatuks üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisest. Otsus võeti vastu 119 poolthäälega. Tõendamist leidis, et üldkoosolekust teatati korteriühistu liikmetele põhikirjaga ettenähtud korras ja õigeaegselt. Hageja väited koosoleku hääletamise protseduuri rikkumise kohta ei anna alust nõude rahuldamiseks. Kostja üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osaleb 108+1 korteriomanikku või nende esindajat. Kohus luges koosolekul osalenuks 124 hääleõigusega korteriomanikku. Hageja väide, et koosoleku protokoll ei kajasta hääletamise tulemusi õigesti, on osaliselt õige, kuid ei anna alust koosoleku otsuste kehtetuks tunnistamises. Kostja seletuste kohaselt tingis ebatäpsused protokollis asjaolu, et koosoleku kestel registreerusid mõned inimesed täiendavalt. Kostja seletuste kohaselt hääletati koosolekul selliselt, et loeti erapooletuid ja vastuhääli ja ülejäänud hääled arvestati poolthäältena. Sel viisil hääletamine ei ole kohtu arvates vastuolus seaduse ega korteriühistu põhikirjaga.
4.Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palus tühistada linnakohtu otsuse osaliselt ja teha uue otsuse, millega tunnistada kehtetuks kostja üldkoosoleku 10. mai 2003. a otsuse p 3.4 hagejale kuuluva korteri võõrandamise kohta. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. septembri 2004. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus ei pidanud vajalikuks korrata linnakohtu põhjendusi. Hageja väited, mille kohaselt elamu on EÜ EDU bilansis, ei oma asjas tähtsust. Vaidlus puudub selles, et 1997. aastast osutab kommunaalteenuseid ja hooldab elamut kostja. Hageja on sellest teadlik ning tasus kuni 2001. aasta
detsembrini kostja osutatud teenuste eest. Hageja võlgnevus on tekkinud perioodil, mil kõiki teenuseid elamus osutas kostja. Asjaolu, et hageja tasus EÜ-le EDU mingeid makseid, ei puutu käesolevasse vaidlusse. Hageja ise oli EÜ EDU juhatuse liige ning seetõttu oli talle teada, et 1997. aastast ei osuta EÜ EDU elamule kommunaalteenuseid ega muid hooldusteenuseid. Põhjendatud ei ole hageja tuginemine
12.detsembril 2001. a EÜ EDU ja hageja vahel sõlmitud hoolduslepingule, kuna hagejale ei ole lepingus nimetatud teenuseid osutatud. Hageja ei ole tõendanud, et ta rikkus oma kohustust kostja ees asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaolu arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult KoS § 11 lg 3 mõttes oodata. Hagejale olid kõik asjaolud teada.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega tunnistada kehtetuks kostja üldkoosoleku 10. mai 2003. a otsus päevakorra p 3.4 järgi hagejale kuuluva korteri võõrandamise kohta. Hageja arvates on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta tema põhjendused. Hageja elab elamus 1984. aastast ja elamut hooldas EÜ EDU, kelle liige hageja oli. Hageja tasus EÜ-le EDU kõik vajalikud kommunaal- ja üürimaksed. Käesoleva ajani ei ole elamut EÜ EDU bilansist kostjale üle antud. Elamuühistu EDU haldas elamut 1. märtsini 2003. a. Kostja nõudis hagejalt juba EÜ-le EDU tasutud arvete eest tasumist ja seoses sellega esitas üldkoosolekule valeandmeid võlgnevuse summa kohta. Üldkoosolek viidi sellega tahtlikult eksitusse. Kostja ei esitanud ühtki tõendit, mis põhjendaks hagejalt võlasumma nõudmise seaduslikkust ja põhjendatust üldkoosoleku protokollis märgitud summas.
7.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Hageja oli korterivaldajaks elamus 15. septembril 1996 toimunud üldkoosolekul, mille käigus tehtud otsusega eraldusid elamu korterivaldajad elamukooperatiivist Edu ning asutasid elamu baasil Elamuühistu "Kivila tn 38" (kostja õiguseellane). Kaudselt on hageja oma liikmelisust kostja õiguseellases tunnistanud, tasudes tema valduses ja kasutuses oleva eluruumi haldamise ja hooldamise makseid 2001. aastani kostja õiguseellasele. Hagejat ei ole Elamuühistust "Kivila tn 38" välja arvatud. Hageja kohustusi kostja ees ei mõjuta ka asjaolu, mille kohaselt on hageja väidetavalt tasunud kommunaalmakseid EÜ-le EDU, kuivõrd sellisel juhul oleks tegemist kohustuse täitmisega selle vastuvõtmiseks õigustamata isikule.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.
9.Korteriomandiseaduse § 14 järgi on teistel korteriomanikel oma kohustusi korduvalt rikkunud korteriomaniku suhtes õigus nõuda temalt oma korteriomandi võõrandamist. Üheks aluseks võõrandamisnõude esitamiseks on KoS § 14 lg 2 p 2 järgi see, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Korteriomandiseaduse § 14 lg 5 järgi otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või kaasomandi eseme valitseja hagi
alusel. Korteriomandiseaduse § 8 lg 1 järgi valitsevad korteriomanikud korteriühistu asutamise korral kaasomandi eset korteriühistuseaduse (KüS) sätete järgi. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma
16.septembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 (RT III 2004, 24, 264) leidnud, et korteriomandi võõrandamist võib nõuda ka elamut haldav korteriühistu, kes võib seega otsustada ka eelnevalt võõrandamise. Samas lahendis on märgitud, et "kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamus üldkoosolekul osalejatest". Seega on korteriühistul põhimõtteliselt õigus otsustada kohustusi rikkunud korteriomanike kohustamise üle korteriomandi võõrandamiseks.
10.Kohtud on leidnud, et hagejale kuulus elamus korter, et kostja haldas maja ja et hageja ei ole alates 2001. a detsembrist kuni vaidlustatud üldkoosoleku otsuse tegemiseni (10. mail 2003. a) osutatud teenuste eest kostjale tasunud. Asjas ei ole tuvastatud, et hagejale oleks kostja üldkoosoleku 10. mai 2003. a otsuse tegemise ajal kuulunud korter kinnisomandist korteriomandina KoS § 1 lg 1 tähenduses. Korteriomandiseaduse § 28 järgi kohaldatakse korteriomandi valitsemise sätteid (mh KoS § 14) vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 4 järgi võib ehitise reaalosa olla tsiviilkäibes mh elamuühistu liikme omandisse antud korterina. Asjas ei ole vaidlust, et elamuühistu andis vaidlusaluse korteri hageja omandisse alates 2001. a detsembrist. Seega oli korteriühistul õigus otsustada omaniku korteri võõrandamiseks kohustamine ka siis, kui tegemist oli vallasasjana käibes olnud korteriga.
11.Kohtud on tuvastanud, et kostja haldas elamut alates 1997. aastast. Kuigi hageja väitis algselt, et ta ei loe ennast kostja liikmeks, loobus ta kohtumenetluses sellest väitest. Korteriühistuseaduse § 13 lg 4 järgi on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Tulenevalt KoS § 13 lg-st 1 ja KüS § 151 lg-st 1 peab korteriomanik tasuma korteriühistule oma osa majandamiskuludest. Kohtud on tuvastanud, et hageja ei ole kostjale osutatud teenuste eest alates 2001. a detsembrist tasunud. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et asjaolu, kas hageja tasus EÜ-le EDU mingeid makseid, ei puutu käesolevasse vaidlusse. Kohtud tuvastasid, et EÜ EDU ei ole 1997. aastast elamule kommunaalteenuseid ega muid hooldusteenuseid osutanud. Samuti leidis ringkonnakohus, et hageja ei ole tõendanud, et ta rikkus oma kohustust kostja ees asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata (KoS § 11 lg 3).
12.Eelnevast tuleneb, et kohtud on tuvastanud korteri võõrandamise nõude esitamise otsuse vastuvõtmise eeldused. Kohtud ei ole tuvastanud koosoleku korraldamisel selliseid rikkumisi, millest tulenevalt võiks vaidlustatud otsus olla tühine või kohus saaks selle kehtetuks tunnistada. Samuti ei ole hageja selliseid väiteid kassatsioonkaebuses esitanud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 353 lg 1 järgi vaatab Riigikohus asja läbi kassatsioonkaebuse alusel ja piires ning sama paragrahvi kolmanda lõike järgi ei saa Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Kassatsioonkaebuse väited ei
anna seega alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.
13.Kolleegium peab asjaga seoses vajalikuks märkida täiendavalt järgmist. Korteriomandiseaduse § 14 lg-te 1 ja 3 järgi võõrandamisnõude esitamise otsusega ja käesolevas asjas tehtud otsuse jõustumisega ei kaota hageja automaatselt õigust korterile. Sisuline vaidlus võõrandamise vajalikkuse üle lahendatakse kohtus KoS § 14 lg 5 järgi korteriomaniku või valitseja (või korteriühistu) hagi alusel võõrandamiseks kohustamiseks, nagu on õigesti märkinud ka linnakohus. Käesolevas asjas saab kohus kontrollida vaid võõrandamisnõude esitamise formaalseid eeldusi. Seega ei takista käesolevas asjas tuvastatu hagejat järgnevas menetluses tuginemast näiteks sellele, et ta on vahepeal võla tasunud, samuti vaidlustamast võla suurusega seonduvat. Samuti võib hageja võõrandamisnõudele esitada näiteks vastuväite selle vastuolu kohta hea usu põhimõttega. P. Jerofejev, V. Kõve, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.