Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-108-04 Otsuse kuupäev Tartu, 29. oktoober 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja P. Jerofejev, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Tondi Elektroonika AS hagi Eesti Energia AS vastu 7 200 krooni 54 sendi saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1348/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Eesti Energia AS kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 4. oktoober 2004. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat A. Suik ning kostja esindaja vandeadvokaat T. Vaher. Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
22.detsembri 2003. a otsus ja saata asi samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Raidla ja Partnerid
31.mail 2004. a Eesti Energia AS kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.13. mail 2003. a esitas Tondi Elektroonika AS Tallinna Linnakohtule hagi Eesti Energia AS-i vastu 7 200 krooni 54 sendi renditasu väljamõistmiseks. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 1997. a juunis rendilepingu, millega hageja andis kostjale tootmisruumidena tähtajatult kasutamiseks Tallinnas Pärnu mnt 142 asuva hoone nr 21 esimesel korrusel paiknevad ruumid pindalaga 66 m2. Nendes ruumides paiknevad rentnikule kuuluva 6 KV alajaama sisepaigaldised. Renditasuks on 32 krooni 47 senti ruutmeetri kohta. 18. veebruaril 2003. a ütles kostja rendilepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 alusel üles, põhjendades seda asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) §-dega 152 ja 154 lg 2. Samuti lõpetas kostja renditasu maksmise. Hageja arvates on rendilepingu ülesütlemine põhjendamatu. AÕS RakS § 154 lg 2 ei ole kohaldatav üürilepingu puhul, AÕS RakS §-d 152, 153 ja 154 ei muuda ega piira asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 ja ehitusseaduse § 14 toimet. Rendileandjale kuuluvate tootmisruumide kasutamise eest elektripaigaldise paigaldamiseks ja teenindamiseks tuleb tasuda renti. Üürilepingu ülesütlemise korral peab üürnik tagastama lepingu järgi üleantu. Kostja ei ole aga rendilepingus märgitud ruume vabastanud ja hagejale üle andnud. Kuni ruumide vabastamiseni on kostja kohustatud VÕS § 191 lg 1 järgi hüvitama hagejale saamata jäänud õigusvilja, s.o maksmata renditasu.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152 lg 1 kohaselt on omanik kohustatud taluma tema kinnisasjale enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnovõrku või -rajatist, sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. Omanik peab muuhulgas võimaldama tehnovõrgu või -rajatise teenindamiseks, remontimiseks ja rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Sama seaduse § 154 lg 2 kohaselt on tehnorajatise omanik, kellele kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale enne 1. aprilli 1999. a, vabastatud tasu
maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest 1. jaanuarini 2009. a. Alajaama abil tagatakse lisaks kinnistul asuvale hoonele ka kostjale kuuluvate mitmete teiste alajaamade elektrivarustus.
3.Tallinna Linnakohtu 14. augusti 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt peab omanik vastavalt AÕS RakS § 152 lõigetele 1 ja 2 taluma tema kinnisasjale või veel kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnovõrku või -rajatist, sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. AÕS RakS § 154 lg 2 kohaselt on tehnorajatise omanik, kellele kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale enne
1.aprilli 1999. a, vabastatud tasu maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest 1. jaanuarini 2009. a. Asjaolu, et kostjale kuuluv alajaam asub hagejale kuuluvas ruumis, ei muuda pooltevahelist suhet üürisuhteks ega anna hagejale õigust saada kostjalt üüri ruumi eest, kus alajaam asub, kuna seda ruumi ei ole võimalik ohutusabinõusid silmas pidades kasutada teisel otstarbel. Elektriohutusseaduse § 15 lg 1 kohaselt on iseseisvaks ehitiseks oleva elektripaigaldise kaitsevöönd seda ümbritsev maaala, õhuruum või veekogu, kus ohutuse tagamise vajadusest lähtudes kitsendatakse kinnisasja kasutamist. Kohaldada tuleb AÕS RakS § 154 lg-t 2 erinormina. Kostja kasutab vaidlusaluse rendilepingu objektiks olevat ruumi tasuta. See on vaadeldav hagejapoolse tehnorajatise talumise kohustusena. Kostja on 1. jaanuarist 2003. a 1. jaanuarini 2009. a õigustatud kasutama rendilepingu objekti tasuta. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohtu 22. detsembri 2003. a otsusega hagi rahuldati. Kostja tehnorajatis asub hageja kinnisasja oluliseks osaks olevas ehitises. Pooled sõlmisid rendilepingu enne võlaõigusseaduse jõustumist. Pärast võlaõigusseaduse jõustumist tuleb rendilepingule kohaldada üürilepingu kohta sätestatut. Kostja ütles 18. veebruaril 2003. a VÕS §-le 313 tuginedes üürilepingu üles, tuues põhjuseks AÕS RakS §-de 152 lg 1 ja 154 lg 1 ja 2 muudatused, mis jõustusid 1. jaanuaril 2003. a. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et pärast üürilepingu ülesütlemist ei ole kostja renditud ruumi vabastanud ega ka tasunud selle kasutamise eest. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152 lg 1 kohaselt on omanik kohustatud taluma tema kinnisasjale või veel kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnovõrku või -rajatist. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 154 lg 2 kohaselt on tehnorajatise omanik, kellele kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale enne 1. aprilli 1999. a, vabastatud tasu maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest
1.jaanuarini 2009. a.
5.Enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnorajatiste omanikud on kümneks aastaks tasu maksmisest vabastatud ja kinnisasjade omanikele ei hüvitata selle aja jooksul omandikitsendusi. Selle regulatsiooniga koormatakse õigustamatult üksnes õigussuhte ühte poolt " kinnisasja omanikku. Kolleegium leidis, et omandikitsenduse üldiste huvidega sidumata jätmine, õigustatud subjektide ringi piiritlemata jätmine ja omandikitsenduste omanikele hüvitamata jätmine ei vasta põhiseaduse sättele ja mõttele ning rääkida ei saa omandikitsenduste proportsionaalsusest taotletava eesmärgiga. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152 lg-s 1 sätestatakse tehnorajatiste talumiskohustus
kehtivaid asjaõigusi või võlaõiguslikke kokkuleppeid arvestamata, sama seaduse § 154 lg-s 2 nähakse aga ette kõigi enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnorajatiste omanike vabastamine tasu maksmisest, olenemata pooltevahelistest lepingutest. Selline lepingusuhetesse sekkumine on vastuolus põhiseaduse §-st 10 tuleneva õigusriigi põhimõttega " rikutakse õiguspärast ootust õigussuhte aluseks olevate õigusnormide püsimisele või siis õigust kohesele ja õiglasele hüvitisele õiguspärase ootuse rikkumisel. Seaduse alusel ühe poole lepingulistest kohustustest vabastamisega eelistatakse põhjendamatult seda lepingupoolt teisele, mis ei ole kooskõlas ka PS §-st 11 tuleneva proportsionaalsuse põhimõttega.
6.Hageja nõue kahju hüvitamiseks, lähtudes üürilepingus kokkulepitud üürist, on põhjendatud ja kooskõlas VÕS § 335 esimese lausega, mille kohaselt juhul, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Kostja ei ole tuginenud sellele, nagu peaks ta hageja asja kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Ka üürisummat ei ole kostja vaidlustanud.
7.Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi (PSJK) 30. aprilli 2004. a otsusega tunnistati AÕS RakS § 152 lg 1 vastuolus olevaks põhiseadusega osas, milles see ei võimalda kinnistu omanikul nõuda kinnistult tehnorajatise kõrvaldamist muul alusel, kui üksnes juhul, kui tehnorajatis ei ole enam eesmärgipärasel kasutusel. Riigikohus tunnistas AÕS RakS § 154 lg 2 kehtetuks ning lükkas otsuse jõustumise selle paragrahvi osas edasi 6 kuu võrra.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning jätta jõusse linnakohtu otsus.
9.Riigikohus ei nõustunud ringkonnakohtu seisukohaga viidatud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse paragrahvide täieliku vastuolu kohta põhiseadusega. Riigikohtu otsust arvestades on Eesti Energia AS-l õigus AÕS RakS § 152 lg 1 alusel nõuda tehnorajatise talumist ning hageja on kohustatud tehnorajatist taluma, kui tal puudub põhjendatud ja õiguspärane huvi, mis võiks õigustada tema nõuet tehnorajatise kõrvaldamiseks kinnisasjalt.
10.Kuna Riigikohus lükkas otsuse jõustumist AÕS RakS § 154 lg 2 kehtetuks tunnistamise osas edasi 6 kuu võrra, kehtis see säte ringkonnakohtu otsuse tegemise ajal ja kehtib ka praegu ning on seega kohaldatav. Riigikohus märkis (PSJK otsuse p 42), et AÕS RakS § 154 lg 2 kehtetuks tunnistamine ei too iseenesest kaasa tehnorajatiste omanike kohustust tasuda kinnistu omanikule tagasiulatuvalt hüvitist tehnorajatise talumiskohustuse eest.
11.Olenemata asjaõigusseaduse rakendamise seaduse vaidlusaluste sätete kehtivusest, ei oleks kohus tohtinud rakendada VÕS § 335. Hageja leiab, et kui isik jätkab asja kasutamist pärast üürilepingu lõpetamist seadusest tuleneva talumiskohustuse järgi (talumiskohustus AÕS RakS § 152 lg 1 alusel), on välistatud asja tagastamise nõue üürisuhte lõppemisel, samuti sellest tulenevad võlaõiguslikud
nõuded.
12.Ringkonnakohus on otsuses edasikaebetähtajaks määranud 30 päeva otsuse avalikult teatavaks tegemisest. See ei vasta TsMS § 341 lg-s 31 sätestatule, mille kohaselt arvestatakse edasikaebetähtaega Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve korras tehtud otsuse kuulutamisest. Hageja lähtub kassatsioonkaebuse esitamisel nimetatud tähtajast.
13.Vastuses kassatsioonkaebusele palus hageja arvestada, et ringkonnakohtu otsus on täidetud. Hagi esitati üüritud asja tagastamata jätmisest tuleneva kahjuhüvitise nõudes. Nõude aluseks on VÕS § 335, mille kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest nõude kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagastamiseks. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium ei andnud hinnangut sellele, kas seadusemuudatus lõpetas tehnorajatise omaniku ja kinnistu omaniku vahel sõlmitud võlaõiguslepingust tuleneva tasu maksmise kohustuse või õigustas see tehnorajatise omanikku lõpetama ühepoolselt tehingu. Riigikohus lähtus ringkonnakohtu seisukohast, et rendisuhe oli lepingu ülesütlemisega lõppenud.
14.Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad kassatsioonkaebuses ja vastuses esitatud seisukohtade juurde. Kostja esindaja esitas avalduse ringkonnakohtu otsuse tagasitäitmiseks juhul, kui Riigikohus kassatsioonkaebuse rahuldab ning jõusse jääb linnakohtu otsus.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
16.Hageja esindaja kinnitas apellatsioonikohtu istungil, et hageja ei vaidlusta lepingu ülesütlemist. Ka Riigikohtu istungil kinnitas hageja esindaja, et ta ei vaidlusta lepingu ülesütlemist. Seega puudub menetluse praeguses staadiumis vaidlus selle üle, et rendileping on lõppenud, ning Riigikohtul puudub alus seisukohavõtuks, kas asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muudatused olid või ei olnud rendilepingu ülesütlemise aluseks.
17.AÕSRakS §152 lg 1 kohaselt on omanik kohustatud taluma tema kinnisasjale või veel kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnovõrku või -rajatist (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, telekommunikatsiooni- või elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis), sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. Omanik peab muuhulgas võimaldama tehnovõrgu või -rajatise teenindamiseks, remontimiseks ja rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Omanik võib nõuda tehnorajatise kõrvaldamist, kui see ei ole enam eesmärgipärasel kasutusel. AÕSRakS §154 lg 2 kohaselt on tehnorajatise omanik, kellele kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale enne 1999. aasta 1. aprilli, vabastatud tasu maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest kuni 2009. aasta 1. jaanuarini. Apellatsioonikohus leidis, et AÕSRakS § 152 lg-s 1 ja § 154 lg-s 2 sätestatud omandiõiguse piirangud
ei ole kooskõlas põhiseadusega ning jättis need sätted asjas kohaldamata. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 30. aprilli 2004. a otsusega asjas nr 3-4-1-3-04 (RT III 2004, 13, 160) tunnistati AÕSRakS § 152 lg 1 põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see ei võimalda kinnistu omanikul nõuda kinnistult tehnorajatise kõrvaldamist muul alusel, kui üksnes juhul, kui tehnorajatis ei ole enam eesmärgipäraselt kasutusel. Samuti tunnistati kehtetuks AÕSRakS § 154 lg 2. Lähtudes põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse § 58 lg-st 3, lükati otsuse jõustumine AÕSRakS § 154 lg 2 kehtetuks tunnistamise osas edasi kuue kuu võrra.
18.Ringkonnakohus kohaldas VÕS § 335, mille kohaselt võib üürileandja juhul, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagastamiseks. VÕS § 335 võiks olla kohaldatav, kui AÕSRakS § 152 lg 1 oleks täielikult põhiseadusega vastuolus. Kolleegium leiab, et käesoleval juhul puudus alus VÕS § 335 kohaldamiseks. Nimetatud säte on kohaldatav juhtudel, mil üürnikul pärast lepingu lõppemist puudub õigus asja vallata ja kasutada. AÕSRakS § 152 lg 1 tunnistati põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see ei võimalda kinnistu omanikul nõuda kinnistult tehnorajatise kõrvaldamist muul alusel, kui üksnes juhul, kui tehnorajatis ei ole enam eesmärgipäraselt kasutusel. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis näitaksid, et tal on õigus nõuda tehnorajatise kõrvaldamist. Tulenevalt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi viidatud lahendist on hagejal õigus neid asjaolusid esitada ja kui ta seda teeb, siis tuleb kohtul nende osas seisukoht võtta. Kui hagejal olid ja on alused tehnorajatise kõrvaldamise nõudmiseks olemas, kuid kostja tehnorajatist ei kõrvalda, siis saab kostja suhtes kohaldada VÕS § 335. Selliste aluste puudumisel on hagejal aga AÕSRakS § 152 lg-st 1 tulenev kohustus taluda kostja tehnorajatist oma kinnisasjal.
19.Põhiseaduse § 152 lg 1 järgi jätab kohus kohtuasja lahendamisel kohaldamata mis tahes seaduse või muu õigusakti, kui see on vastuolus põhiseadusega. AÕSRakS § 154 lg 2 põhiseadusvastasuse on Riigikohus kindlaks teinud selle tsiviilasja raames algatatud põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluses. Seega vaatamata sellele, et AÕSRakS § 154 lg 2 on praegu veel kehtiv (vt otsuse p 17 lg 2) ei saa seda põhiseadusega vastuolus oleku tõttu hageja suhtes kohaldada ja ta ei ole kohustatud kostja tehnorajatist tasuta taluma.
20.Järgnevalt tuleb otsida vastust küsimusele, kui suures ulatuses on hagejal õigus nõuda tasu kostja tehnorajatise talumise eest. AÕSRakS § 154 lg 2 kohaldamata jätmisel tuleks kohaldada AÕSRakS § 154 lg-t 1, mille kohaselt on kinnisasja omanikul õigus nõuda tasu tema kinnisasjale püstitatud tehnorajatise talumise eest, sõltumata sellest, kas talumise kohustus tuleneb seadusest või kinnisasja koormamisest servituudi või isikliku kasutusõigusega. Tasu suurus võrdub tehnorajatise kaitsevööndi pindalale vastava maamaksuga, mis korrutatakse maa sihtotstarbe koefitsendiga. Tasu maksmise
perioodi, korra ja maa sihtotstarbe koefitsendid kehtestab Vabariigi Valitsus. Kuna Vabariigi Valitsus ei ole AÕSRakS § 154 lg-t 1 täitnud ja vastav määrus puudub, siis on seaduses lünk, mis tuleb sisustada TsÜS § 4 kohaselt analoogia alusel.
21.Kinnisomandi kitsenduste eest nähakse reeglina ette omaniku õigus saada mõistlikku hüvitist (AÕS § 143 lg 3, § 148 lg 2, § 156 lg 1). Milline on mõistlik hüvitis tehnorajatise talumise eest, selle kohta peavad esmalt oma seisukoha avaldama asjaosalised. Kuna hageja ja kostja olid tasu suuruse kokku leppinud ka tänaseks lõpetatud rendilepingus, siis ei saa välistada, et rendilepingus kokkulepitu oligi mõistlik hüvitis.
22.Kuna asi saadetakse uueks sisuliseks arutamiseks, siis puudub alus kohtuotsuse tagasitäitmise küsimuse lahendamiseks. P. Jerofejev, H. Jõks, V. Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.