2-05-21189 Klas-Kinnisvara OÜ hagi OÜ Pegasus vastu üle võõra kinnisasja juurdepääsuõiguse saamiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ning OÜ Pegasus vastuhagi KlasKinnisvara OÜ vastu 540 511 krooni saamiseks, igakuise hüvitise kindlaksmääramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks Harju Maakohtu 01.06.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Klas-Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
11. november 2008, avalik kohtuistung Hageja Klas-Kinnisvara OÜ (registrikood 10493096, asukoht Niidu 3-4, Püünsi küla, Viimsi vald), esindaja adv Andres Suik Kostja OÜ Pegasus (registrikood 10629650, asukoht Liivalaia 20a, Tallinn), esindaja adv Merle Veeroos Kolmas isik hageja poolel Tallinna linn, esindaja Kelli Ristal
Tsiviilasi
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 01. juuni 2007 otsus osas, millega rahuldati vastuhagi ja jaotati kohtukulud. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
Kohtukulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Klas-Kinnisvara OÜ esitas 29.11.2005 hagi OÜ Pegasus vastu üle võõra kinnisasja juurdepääsuõiguse saamiseks ja vastava reaalservituudi kandmiseks kinnistusraamtusse. Hageja muutis 23.11.2006 hagi, paludes tuvastada enda
juurdepääsuõiguse ja määrata juurdepääs Tallinnas Vana-Viru 6 asuvale tema kinnisasjale üle kostjale kuuluva Viru 23/Aia 1 asuva kinnisasja vastavalt hagis kirjeldatud juurdepääsu tingimustele. Samuti palus hageja tuvastada kostja kohustuse anda nõusolek kanda kostja kinnisasja registriossa märkus hageja kinnisasja igakordse omaniku kasuks hageja kinnisasjale juurdepääsu määramise kohta hagis nimetatud tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku nõusolekuks, mis on aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse.
2.Hagi põhjenduste kohaselt tunnustas Tallinna Ringkonnakohus 22.06.2005 otsusega hageja omandiõigust Tallinnas Vana-Viru 6 asuvale hooneosale, mis asub 32 m2 ulatuses kostja kinnisasjal ja milles on kasulikku pinda 25,24 m2. Sama kohtuotsusega kohustati kostjat lubama hagejat nimetatud hooneosale. 31.06.2006 kanti Vana-Viru 6 hoone alune maa hageja nimele kinnistusraamatusse. Hagejal puudub oma hooneosale juurdepääs avalikult teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt. Kuigi osale hageja kinnisasjal asuva hoone ruumidest on juurdepääs Vana-Viru tänavalt, on hagejal vaja saada oma kinnisasjale ka Viru tänavalt üle kostja kinnisasja, sest teisiti ei ole hagejal võimalik oma hoonet olulises osas kasutada. Kostjal ei ole õigust saada juurdepääsu talumise eest tasu, kuna ta on omandanud nõudeõiguse oma kinnisasja suhtes tasuta ning kuritarvitab oma positsiooni kinnisasjade piiride ebaõige määramise tõttu. Hageja on siiski nõus kompromissi korral tasuma igal aastal juurdepääsutasuna selle osa kinnisasja maamaksust, mida kostja peab juurdepääsu aluse maa eest maksma. Kostja vastuväited ja vastuhagi
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja arvates ei kohustanud Tallinna Ringkonnakohus 22.06.2005 otsusega kostjat võimaldama hagejale juurdepääsu tema hooneosale üle kostja kinnisasja. Hooneosale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kuna poolte kinnisasjade piirid kujunesid hageja tahtel, ei ole tal asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 3 kohaselt juurdepääsu nõudeõigust. Tasuta, tähtajata ja asukoha piiranguteta juurdepääsu määramine on kostja suhtes ebaproportsionaalne. Tava ei kaalu üles kostja huvi vähem koormava juurdepääsu vastu.
4.Kostja esitas 17.02.2006 vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista ühekordse hüvitise 540 511 krooni ja alates 2006. a märtsist igakuise perioodilise hüvitise 6458,33 krooni. 05.10.2006 esitatud vastuhagi muudatuses palus kostja täiendavalt määrata, et igakuine hüvitis suureneb iga kalendriaasta 1. jaanuarist Statistikaameti poolt ametlikult avaldatud tarbijahinnaindeksi suurenemise protsendi võrra eelmise kalendriaastaga võrreldes ning samuti Eesti krooni ametliku vahetuskursi muutumisel euro suhtes, võttes aluseks vahetuskursi 1 EUR=15,6466 EEK. Lisaks palus kostja tuvastada hageja kohustuse anda nõusolek hageja kinnisasja registriossa märkuse kandmiseks kostja kinnisasja igakordse omaniku kasuks perioodilise hüvitise maksmise kohustuse kohta alates 2006. a märtsist vastuhagi tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku nõusolekuks, mis on aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse.
5.Vastuhagi põhjenduste kohaselt peab kostja küll taluma oma kinnisasjal hageja hooneosa, kuid tal õigus AÕS § 148 lg 2 kohaselt nõuda selle eest hagejalt perioodilist hüvitist. Tunnustatud kinnisvarahindaja Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ arvamuse kohaselt on õiglane ja mõistlik hüvitis 77 500 krooni aastas ehk 6458,33 krooni kuus. Hageja kasutab kostja kinnisasja osa oma igapäevases majandustegevuses tulu saamiseks. Kostja on talunud hageja hooneosa paiknemist oma kinnisasjal alates 23.11.2001, mistõttu tuleb kuni vastuhagi esitamiseni kulgenud aja eest mõista kostjalt välja ühekordne hüvitis 540 511 krooni. Edasi tuleb mõista hagejalt välja igakuine hüvitis eksperdiarvamuses märgitud summas, mida tuleb kord aastas korrigeerida
vastavalt tarbijahinnaindeksi suurenemisele ning see tuleb ümber arvestada Eesti krooni vahetuskursi muutumisel euro suhtes. Kuigi hüvitise maksmise kohustus kehtib AÕS § 148 lg-te 4 ja 5 kohaselt nagunii, tuleb hüvitise suurus kanda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel kinnistusraamatusse, et see kehtiks kinnisasja omandajate suhtes ka tulevikus. Hageja vastuväited vastuhagile
6.Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Hageja arvates saab AÕS § 148 lg 2 kohaselt nõuda üksnes perioodilist hüvitist, mitte aga tagantjärele ühekordset hüvitist. Nimetatut kinnitab ka AÕS § 148 lg 4 sõnastus. Seega hüvitise saamise õigus perioodilise hüvitise osas tekib alles hetkest, kui see kantakse kinnistusraamatusse. Isegi kui kohus peaks leidma, et kostjal on õigus nõuda ühekordset hüvitist tagasiulatuvalt alates 23.11.2001, siis taotleb kostja aegumise kohaldamist lähtuvalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 150 lg-st 1. Kostja pidi oma väidetavast nõudeõigusest hageja vastu olema teadlik juba pärast Vana-Viru 6 ehitise ostu-müügilepingu sõlmimist 23.11.2001.
7.Kostja hüvitise arvestus on ka põhimõtteliselt vale ja mittekohaldatav. Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 13.02.2006 ekspertarvamus põhineb vääral eeldusel, nagu võiks kostja tulenevalt 32 m2 suuruse hooneosa talumiskohustusest kanda kahju saamata jäänud tulu näol. Kostjal ei saanud olla õiguspärast ootust, et hageja ostetud hooneosa võiks teenida talle üüritulu. Kostja saaks oma saamata jäänud tulu kindlakstegemiseks lähtuda üksnes enda omandist. Kostja kahju arvestus põhineb hüpoteetilisel üüritulul. Isegi kui kostjal oleks võimalik 32 m2 suurusele maatükile midagi ehitada, mis ei ole muinsuskaitse, ehitus- ja tuleohutusnõuete tõttu tegelikult võimalik, ja saada sellest tulu, siis ei ole välistatud, et kostja saaks sinna ehitamisest (kui arvestada kõiki ehituskulusid) ja muudest hüpoteetilise äritegevuse kuludest tulenevalt hoopis kahjumit.
8.Saamata jäänud tulu kontseptsiooni rakendamine on käesolevas asjas välistatud ka seetõttu, et kostjal ei saanud kunagi olla õiguspärast ootust tulule kinnistust, mis on hageja hooneosa aluses osas saanud tema omandiks üksnes eksituse tõttu. Vana-Viru 6 ehitise üle piiri ulatumine on tingitud asjaolust, et algselt kuulusid Vana-Viru 6 ning Viru 23/Aia 1 hooned samadele omanikele. Omandireformi käigus määrati Viru 23/Aia 1 krunt Tallinna linna poolt ebaõigesti ja jäeti osa Vana-Viru 6 hoonest Viru 23/Aia 1 kinnistule. Tallinna linna tegevuse tõttu on kostja saanud hageja arvel põhjendamatult suure kinnistu omanikuks. Kuigi AÕS § 148 lg 2 põhimõtteliselt võimaldab nõuda perioodilist hüvitist üle võõra kinnisasja piiri ulatuva ehitise osa eest, siis tuleb konkreetset olukorda arvestades kohaldada analoogia alusel ka VÕS § 6 lg-s 2 sätestatut. Hea usu põhimõttest tulenevalt oleks käesoleval juhul vastuvõtmatu, et kostja kui hageja arvel põhjendamatult suure kinnistu omanikuks saanud isik nõuab hagejalt lisaks veel hüvitist. Seadusel ei põhine ka kostja nõue taotletava hüvitise igaaastaseks suurendamiseks. Kolmanda isiku seisukoht
9.Kolmas isik leidis, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. Kõige mõistlikum oleks pooltel lõpetada kohtuvaidlus kompromissiga, mille kohaselt peaks kostja tagama ajalooliselt väljakujunenud tava järgi hageja kinnisasjale juurdepääsu üle oma kinnisasja ning hageja maksma juurdepääsu eest mõistlikku tasu. Kostja omandas hageja hoone aluse maa seadusliku aluseta. Vastuhagiga püüab kostja ära kasutada ebaausalt omandatud õigust.
Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
10.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Kohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulu 158 775,55 krooni ning tühistas Tallinna Linnakohtu 30.11.2005 määrusega registriossa nr 3803601 hageja kasuks kantud eelmärke.
11.Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei kohustanud Tallinna Ringkonnakohus 22.06.2005 otsusega kostjat võimaldama hagejale juurdepääsu üle kostja kinnisasja. Vaatluse protokolliga on tuvastatud, et hageja hoone kõikidesse ruumidesse on juurdepääs Vana-Viru tänavalt, samuti pääseb keldrisse hageja hoone seest. Hageja ei tõendanud, et osasse tema hoone ruumidest pääseb üksnes üle kostja kinnisasja. Kui juurdepääs on olemas, on see AÕS § 156 lg 1 kohaselt iseseisev alus hagi rahuldamata jätmiseks. Maakohus leidis ka, et praegune olukord on tekkinud hageja tahtel ja tal puudub õigus nõuda juurdepääsu üle kostja kinnisasja AÕS § 156 lg 3 kohaselt. Hagis taotletud juurdepääsu määramine üle kostja kinnisasja oleks kostjale äärmiselt koormav, kuna see muudaks võimatuks kostja võimalike äriplaanide teostamise, piiraks oluliselt kostja põhiõiguste teostamist ning tekitaks otsest varalist kahju.
12.Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 otsusega on tuvastatud, et tulenevalt AÕS § 148 lg-test 1 ja 2 peab kostja taluma hageja hooneosa paiknemist kostja kinnisasjal, kuid kostja võib nõuda hagejalt perioodilist hüvitist. Kohus pidas asjakohaseks kostja seisukohta, et hooneosa aluse maatüki näol on tegemist sisuliselt kostja jaoks kaotsiläinud omandiga. Kostja võttis aluseks Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ arvamuse, mis kohaselt parkimiskoha kuukaardi maksumus 3500 krooni kuus väljendab parkimiskoha suurusele vastava maa-ala üüri turutingimustel. Parkimiskoha soovituslik suurus on 12,5 m2 (Eesti standard EVS 843:2003), seega vastab 32 m2 suurune maa-ala vähemalt kahele parkimiskohale. Seega on turutingimuste kohane üür vaidlusaluse hooneosa aluse maa kasutamise eest vähemalt 7000 krooni kuus. Põhjendamatu on Tallinna linna seisukoht, et hüvitise määramisel tuleks lähtuda maa maksustamishinnast. Riigikohus on 29.10.2004 otsuse nr 3-2-1-108-04 p-s 21 leidnud, et AÕS § 148 lg 2 näeb ette omaniku õiguse saada mõistlikku hüvitist ning mõistlikuks hüvitiseks võib olla turutingimustel sõlmitud rendilepingus ettenähtud tasu (rent). Kohus pidas põhjendatuks kostja nõuet perioodilise hüvitise saamiseks AÕS § 148 lg 2 alusel, kuna hageja poolt kasutatav osa kostja kinnistust on kostjale kasutuks muutunud. Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ arvamusega on tuvastatud, et õiglane/mõistlik perioodiline hüvitis on 77 500 krooni aastas ehk 6 458,33 krooni kuus. Kuna hageja igapäevane majandustegevus on muuhulgas suunatud kinnisvara rendile/üürile andmisest tulu saamisele, on põhjendatud välja mõista hagejalt hüvitis Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ arvamuses toodud põhimõtete alusel ja summas. Hüvitise arvestamisel on õigesti lähtutud hageja hooneosa aluse maatüki üldpinnast 32 m2, kuivõrd maatükil (erinevalt hoonest) saab olla vaid üldpind ja sellel pinnal paikneb hageja hooneosa. Eksitav on hageja seisukoht, et arvestada tuleks üldpinna asemel 25,24 m2 suurust kasulikku pinda. Kuna kostja on talunud hageja hooneosa paiknemist kostja kinnistul alates 23.11.2001, mil hageja hoone omandas, tuleb kostja nõue rahuldada tagasiulatuvalt alates 23.11.2001 kuni vastuhagi esitamiseni.
13.Kohus nõustus kostja viitega analoogia korras AÕS § 254 lg 3 kohaldamisele. Õiguskirjanduses on peetud hoonestusõiguse tasu muutumise põhjuseks inflatsiooni ja maksevahendite devalveerumise ohtu. Inflatsiooni mõõdetakse tarbijahinnaindeksi abil. Kohus pidas õigeks ka kostja viidet analoogia korras Vabariigi Valitsuse 25.03.2004 määrusega nr 87 kehtestatud perioodiliselt makstavate hüvitiste ümberarvutamise korrale.
14.Tulenevalt AÕS § 63 lg 1 p-st 4, § 631 lg-st 7, kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-st 1 ja TsÜS § 68 lg-st 5 tuli tuvastada hageja kohustus anda nõusolek
kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks AÕS § 148 lg-te 2 ja 4 alusel väljamõistetud perioodilise hüvitise kohta ja lugeda kohtu poolt tuvastatud nõusoleku andmise kohustus puudutatud isiku nõusolekuks KRS § 341 lg 1 tähenduses, mis on aluseks õigusmuudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse alusel.
15.Põhjendamatu on hageja seisukoht, mille kohaselt ei saaks AÕS § 148 lg-s 2 sätestatud perioodilist hüvitist nõuda tagasiulatuvalt ühekordse maksena alates hüvitise saamise õiguse tekkimise momendist kuni nõude esitamiseni. AÕS § 148 lg-st 2 sellist piirangut ei tulene. Pooled said Vana-Viru 6 hoone ja Viru 23/Aia 1 kinnistu omanikeks vastavalt 23.11.2001 ja 12.06.2001 ning seega alates 23.11.2001 on kostja talunud hageja hooneosa paiknemist enda kinnistul ning omab õigust perioodilisele hüvitisele. Perioodilist hüvitist tagasiulatuvalt alates hüvitise saamise õiguse tekkimisest kuni nõude esitamiseni on võimalik tasuda ühekordselt. Kohus leidis, et hageja on vääralt tõlgendanud AÕS § 148 lg-t 4. Nimetatud säte reguleerib hüvitise maksmise kohustuse kehtivust kolmandate isikute, mitte poolte suhtes.
16.Kohus leidis, et kostja nõue hüvitise saamiseks perioodi eest 23.11.2001 kuni vastuhagi esitamiseni ei ole aegunud. Tegemist ei ole õigusvastasest kahju tekitamisest tuleneva nõudega, vaid seadusest tuleneva nõudega TsÜS § 149 tähenduses. Kuna hageja on saanud sellise kinnistu omanikuks oma teadmisel ja tahtel, siis puudub alus kaaluda hageja vabastamist hüvitise maksmise kohustusest või hüvitist vähendada hageja poolt viidatud VÕS § 6 ja § 127 alusel. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
17.Hageja palus kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta vastuhagi rahuldamata.
18.Kaebuse kohaselt rikkus kohus menetlusnorme ja kohaldas valesti materiaalõiguse norme. Maakohtus lahendas asja kohtunik, kes oleks pidanud end taandama. Kohus tugines asja lahendamisel määravas osas 05.02.2007 vaatluse protokollile, mida oluliste protsessuaalsete rikkumiste tõttu ei oleks saanud tõendina kasutada. Kohus mõistis valesti Vana- Viru 6 hoone plaani ja jättis arvestamata hageja selgitused ja tõendid. Eeldused juurdepääsunõude rahuldamiseks olid olemas ja kohus pidi määrama tingimused. Asjaolu, et juurdepääs on hoonesse ka Vana- Viru tänavalt, ei muuda vajadust saada oma kinnistule juurdepääs üle kostja kinnistu. Hagi rahuldamise eelduseks on vajaliku juurdepääsu puudumine, mitte absoluutse juurdepääsu võimatus. Tõendamata on, et taotletav juurdepääs koormab kostjat. Arvestades Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 jõustunud kohtuotsust, ei oleks kohus tohtinud eitada hageja juurdepääsuõigust. Maakohtul puudus alus käsitleda Viru 23 kinnistu piiride ebaõige määramise põhjuseid, sest on ilmne, et hagejal oma kinnistule vajaliku juurdepääsu puudumine ei ole tekkinud tema enda tahtel.
19.Vastuhagi on aegunud ühekordse tagasiulatuva hüvitise nõude osas. AÕS § 148 lg 2 kohaselt on võimalik esitada nõue perioodilise hüvitise saamiseks alates nõude esitamisest, mitte varasema perioodi eest. Nõudeõigus ei saa tekkida tagasiulatuvalt. Kostja kinnistul asuv Vana-Viru 6 hooneosa kuulus kuni 22.06.2005 otsuseni kostjale ja seega ei saa kostja nõuda hüvitist tagantjärele alates 23.11.2001. Kostja nõudele kui kahju hüvitamise nõudele kehtib kolmeaastane aegumistähtaeg.
20.Kostja poolt taotletav hüvitis ei saa konkreetset olukorda arvestades üldse lähtuda kostjal saamata jäänud tulu kontseptsioonist, kuna see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja sai kinnistu omanikuks ulatuses, milleks tal tegelikult õigust ei ole. Seega on kostja sisuliselt alusetult rikastunud hageja arvel ning sellistel tingimustel ebaausa õiguspositsiooni ärakasutamine on vastuolus hea usu põhimõttega.
Ühestki tõendist ei järeldu, nagu oleks hageja saanud sellise kinnistu omanikuks enda teadmisel ja tahtel. Olukorras, kus Tallinn linn on oma viga kostjale liialt suure maa tagastamisel korduvalt tunnistanud ja see on tuvastatud ka jõustunud kohtuotsusega, asus maakohus siiski seisukohale, nagu oleks piiride ebaõiges määramises süüdi hageja. Konkreetset olukorda arvestades tuleb analoogia alusel kohaldada VÕS § 6 lg 2 ja § 127. Kõnealuse hooneosa aluse maatüki näol on tegemist mitte kostja, vaid hageja jaoks kaotsiläinud maatükiga, seega on hoopis hageja õigustatud hüvitisnõude esitamiseks. Ainuüksi kohtu väide, et hageja igapäevane majandustegevus on muuhulgas suunatud kinnisvara üürile andmisest tulu saamisele, ei saa olla aluseks vastuhagi rahuldamisele. Kohus jättis täielikult arvestamata ja analüüsimata kõik hageja ja kolmanda isiku poolt vastuhagile esitatud vastuväited ja tõendid.
21.Vastuhagis nõutud hüvitise arvestus on vale. Kohus jättis tähelepanuta hageja väite, et Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 13.02.2006 arvamuses on võetud arvutuste aluseks kostja kinnistule ulatuva hooneosa kasuliku pinna suurusena 50 m2. Kui jõustunud ringkonnakohtu otsuse kohaselt on 32 m2 suurusel kostja nimele kinnistatud maa-alal asuva hooneosa kasuliku pinna suuruseks 25,24 m2, siis ei ole võimalik, et kohus aktsepteeriks hüvitise suuruse arvestamist lähtuvalt kaks korda suuremast pinnast. Samuti ei ole maakohus arvestanud elementaarsete saamata jäänud tulu arvestamise reeglitega, millele hageja korduvalt tähelepanu juhtis. Kohus jättis väidetava saamata jäänud tulu kindlakstegemisel kohaldamata VÕS § 127 lg 1 ja lg 5 ning § 128 lg 4.
22.Maakohus on tehnorajatiste talumiskohustuse hüvitise suuruse analoogiat rakendades õigesti leidnud, et lähtuda ei saa maa maksustamishinnast. Maakohtu poolt kohaldatud analoogia alusel ja arvestades asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 154 lg-tes 2 ja 3 sätestatut, peaks kostja kasuks väljamõistetav hüvitis olema ca 150-200 korda väiksem maa maksustamishinnast. Erinevalt tehnorajatisest ja sellega seotud kaitsevööndist, oleks hageja poolt taotletav juurdepääs kostjale veel vähem koormavam. Kuigi hageja ei tunnista vastuhagi, oleks ta selles osas valmis kompromissiks. Hageja poolt taotletav juurdepääs ei saa isegi teoreetiliselt oluliselt piirata kostja omandiõiguse teostamist. Kostja ei ole tänaseni vaidlusalust ala ühelgi viisil äritegevuseks kasutanud. Vastused apellatsioonkaebusele
23.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata.
24.Kolmas isik pidas apellatsioonkaebust põhjendatuks. Menetluse edasine käik
25.Tallinna Ringkonnakohtu 07.12.2007 otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus jättis apellandi menetluskulud tema enda kanda. Riigikohtu 21.05.2008 otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus vastuhagi rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas, samuti hageja apellatsioonimenetluse kulude tema enda kanda jätmise osas. Riigikohus jättis ringkonnakohtu otsuse muutmata osas, millega ei muudetud maakohtu otsust osas, millega jäeti hagi rahuldamata ja tühistati hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Riigikohus saatis asja asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
26.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga leidis, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada vastuhagi rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas ning asi saata tühistatud
osas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ülejäänud osas on maakohtu otsus jõustunud.
27.Maakohus ei ole kostja kasuks hagejalt hüvitist välja mõistes arvestanud kõiki asjaolusid ja on sellest tulenevalt eksinud AÕS § 148 lg 2 teise lause kohaldamisel. Riigikohus märkis 21.05.2008 otsuses, et hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi tuleb arvestada kõiki asjaolusid ja kaaluda mõlema kinnisasja omanike huvisid, sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse juurdepääsuõiguse ja selle eest tasu määramisega. Kuna hageja hoone asub osaliselt kostja kinnisasjal, ei saa kostja selles ulatuses oma kinnisasja kasutada ning peab selle eest saama hüvitist. Hüvitise suurus peab AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus, st üldjuhul peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud hoonealust maatüki osa ise kasutada. Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel kinnisasjal asuv hooneosa sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada, arvestades teisi ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi jms piiranguid ning kõiki muid asjaolusid. Iseenesest ei ole välistatud võtta hüvitise suuruse määramisel lähtekohaks võimalus pakkuda kinnisasjal parkimisvõimalust autodele, kuid sel juhul tuleb arvestada, kas seal oleks üldse võimalik parkida ning kas ja millised kulud sellega kaasneksid.
28.Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka "üleehitatud" hoone omaniku huve, mh talle hüvitise maksmisega langevat koormist, ja "üleehitatud" hoone kasutusvõimalusi ning "üleehitamise" asjaolusid. Omandireformi käigus tagastatud majade ja maade puhul tuleb hüvitise suuruse määramisel arvestada ka asjaolusid, miks hageja hoone kostja kinnisasjale "sattus". Kui see toimus Tallinna linna vea tõttu kinnisasjade piiride määramisel (st maa tagastati kostjale ka ulatuses, milles sellel asus hageja hooneosa), mida ei ole enam võimalik kõrvaldada, võib see erandliku asjaoluna õigustada hüvitise määramist oluliselt alla n-ö turuhinna. Teades juba maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone (st tagastamise ebaõigsusest), ei võinud kostja arvestada, et hoonealune maa talle n-ö tervikuna kompenseeritakse. Minimaalseks hüvitiseks, mida kostja peab hoonealuse maatüki osa eest hagejale siiski maksma, on hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suurus.
29.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus väljamõistetava hüvitise suurust uuesti hindama, eeltoodut arvestades. Kuna tulenevalt Riigikohtu otsuses antud juhistest on asja lahendamiseks vaja tuvastada asjaolusid ja hinnata seni kohtu poolt hindamata tõendeid, tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest tõendite esmakordse hindamise juures ja faktiliste asjaolude tuvastamisel peab pooltele olema tagatud PS § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise tagamiseks juhinduma TsMS §-dest 348 ja 351. TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi võib kohus vajadusel teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
T. Kollom
M. Merimaa
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.