Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-41-08 Tartu, 21. mai 2008. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve Klas-Kinnisvara OÜ hagi Osaühingu Pegasus vastu üle võõra kinnisasja juurdepääsuõiguse saamiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks. Osaühingu Pegasus vastuhagi Klas-Kinnisvara OÜ vastu hüvitise 540 511 krooni saamiseks, igakuise hüvitise kindlaksmääramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 7. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-21189 Klas-Kinnisvara OÜ kassatsioonkaebus Hageja Klas-Kinnisvara OÜ (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Andres Suik Kostja Osaühing Pegasus (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Marti Hääl Kolmas isik hageja poolel Tallinna linn, esindaja vandeadvokaat Edith Sassian 5. mai 2008. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. detsembri 2007. a otsus osas, millega jäeti muutmata samas asjas 1. juunil 2007 tehtud Harju Maakohtu otsus Osaühingu Pegasus vastuhagi rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas, samuti Klas-Kinnisvara OÜ apellatsioonimenetluse kulude tema enda kanda jätmise osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata osas, millega ei muudetud samas asjas tehtud Harju Maakohtu otsust osas, millega jäeti rahuldamata Klas-Kinnisvara OÜ hagi ja tühistati Klas-Kinnisvara OÜ kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Tagastada Klas-Kinnisvara OÜ-le 13. detsembril 2007 tasutud kassatsioonikautsjon 8030 (kaheksa tuhat kolmkümmend) krooni 11 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Klas-Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 29. novembril 2005 Osaühingu Pegasus (kostja) vastu hagi, milles palus tunnustada enda õigust juurdepääsule Tallinnas Vana-Viru 6 asuvale endale kuuluvale hooneosale üle Tallinnas Viru 23/Aia 1 asuva kostja kinnisasja (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 38036 (uus nr 3803601)) (edaspidi kostja kinnisasi) ning kanda kinnistusraamatusse hageja kasuks vastav reaalservituut. Hagi muudatuse kohaselt palus hageja tuvastada enda juurdepääsuõiguse ja määrata juurdepääs
Tallinnas Vana-Viru 6 asuvale tema kinnisasjale (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 20553601) üle kostja kinnisasja hagis esitatud tingimustel, mh tasuta, kostja kinnisasja igakordse omaniku korrashoiukohustusega ning ajaliste piiranguteta jalgteena ja avariisõidukitele ning tööpäeviti kell 8.00-18.00 kinnisasja teenindavatele autodele. Samuti palus hageja tuvastada kostja kohustuse anda nõusolek kanda kostja kinnisasja registriossa märkus hageja kinnisasja igakordse omaniku kasuks hageja kinnisasjale juurdepääsu määramise kohta eelnimetatud tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku nõusolekuks, mis on aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse. Hagiavalduse kohaselt tunnustas Tallinna Ringkonnakohus 22. juuni 2005. a jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2-2/833/05 hageja omandiõigust Tallinnas Vana-Viru 6 asuvale hooneosale, mis asub 32 m2 ulatuses kostja kinnisasjal ja milles on kasulikku pinda 25,24 m2. Sama kohtuotsusega kohustati kostjat lubama hagejat nimetatud hooneosale. 31. augustil 2006 kanti Vana-Viru 6 hoone alune maa hageja nimele kinnistusraamatusse. Hagejal puudub oma hooneosale juurdepääs avalikult teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt. Kuigi osale hageja kinnisasjal asuva hoone ruumidest on juurdepääs Vana-Viru tänavalt, on hagejal vaja saada oma kinnisasjale ka Viru tänavalt üle kostja kinnisasja, sest teisiti ei ole hagejal võimalik oma hoonet olulises osas kasutada. Hoone hoovipoolses küljes on neli sissepääsu, millele pääseb ligi üksnes üle kostja kinnisasja. Nende üleviimine Vana-Viru tänavale põhjustaks hagejale ebamõistlikke kulutusi ning oleks osaliselt ka võimatu, kuna see eeldaks mh maa-aluseid kaevetöid, mis võivad ohtu seada vundamendi püsivuse. Juurdepääs üle kostja kinnisasja ei põhjusta pooltele lisakulutusi, kuna juurdepääsutee hageja soovitavas ulatuses on olemas ning seda on kasutatud ka ajalooliselt pidevalt ja katkematult. Hagejal on juurdepääsu taotlemiseks üle kostja kinnisasja ülekaalukas huvi võrreldes kostjale juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vajalik on juurdepääs nii jalgteena kui ka hageja kinnisasja teenindavatele autodele ning avariisõidukitele. Kostja kuritarvitab oma positsiooni, kuna algselt samadele omanikele kuulunud kinnisasjade piir määrati omandireformi käigus valesti, mistõttu jäi osa hageja hoonest kostja kinnisasjale. Hageja taotletav juurdepääs on võimalik nii maakorralduslikult kui ka objektiivselt. Hageja kinnisasjast on 30% elamumaa ning sinna on seaduslikult projekteeritud ja välja ehitatud korterid, mille kasutamist takistab üksnes kostja tegevus. Hageja arvates on tal asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 kohaselt õigus nõuda oma kinnisasjale juurdepääsu üle kostja kinnisasja. Kostja ei ole nõustunud ligipääsu võimaldava kokkuleppe sõlmimisega, mistõttu peab juurdepääsu määrama kohus. Kostjal ei ole õigust saada juurdepääsu talumise eest tasu, kuna ta on omandanud nõudeõiguse oma kinnisasja suhtes tasuta ning kuritarvitab vastuolus hea usu põhimõttega oma positsiooni kinnisasjade piiride ebaõige määramise tõttu. Hageja on siiski nõus kompromissi korral tasuma igal aastal juurdepääsutasuna selle osa kinnisasja maamaksust, mida kostja peab juurdepääsu aluse maa eest maksma. Kolmandate isikute suhtes tuleb juurdepääsuõigus muuta kehtivaks kinnistusraamatusse kantava märkusega.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.
Kostja arvates ei kohustanud Tallinna Ringkonnakohus 22. juuni 2005. a otsuses kostjat võimaldama hagejale juurdepääsu tema hooneosale üle kostja kinnisasja. Hooneosale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Avariisõidukid võivad päästetööde tegemiseks pääseda kostja kinnisasjale avalikõiguslike normide alusel. Kuna poolte kinnisasjade piirid kujunesid hageja tahtel (hageja õiguseellaste avalduste alusel), ei ole tal AÕS § 156 lg 3 kohaselt juurdepääsu nõudeõigust. Juurdepääsu ei saa määrata kogu hageja kinnisasjale, millele on juurdepääs avalikult teelt. Autodega juurdepääsu vajadust ei ole hageja põhjendanud. Juurdepääsu määramisel tuleb AÕS § 156 lg 1 kohaselt arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Tasuta, tähtajata ja asukoha piiranguteta juurdepääsu määramine on kostja suhtes ebaproportsionaalne. Tava ei kaalu üles kostja huvi vähem koormava juurdepääsu vastu.
3.Kostja esitas 17. veebruaril 2006 ka vastuhagi, milles palus välja mõista hagejalt ühekordselt 540 511 krooni ja alates 2006. a märtsist hüvitisena 6458 krooni 33 senti kuus. Samuti palus kostja määrata, et kuuhüvitis suureneb iga kalendriaasta 1. jaanuarist tarbijahinnaindeksi suurenemise protsendi võrra ning samuti Eesti krooni ametliku vahetuskursi muutumisel euro suhtes. Lisaks palus kostja tuvastada hageja kohustuse anda nõusolek hageja kinnisasja registriossa märkuse kandmiseks kostja kinnisasja igakordse omaniku kasuks perioodilise hüvitise maksmise kohustuse kohta alates 2006. a märtsist vastuhaginõude tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku nõusolekuks, mis on aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse. Kuigi kostja peab Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsuse kohaselt taluma oma kinnisasjal hageja hooneosa, on kostjal sama otsuse kohaselt õigus AÕS § 148 lg 2 kohaselt nõuda selle eest hagejalt perioodilist hüvitist. Tunnustatud kinnisvarahindaja OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE OSAÜHINGU arvamuse kohaselt on õiglane ja mõistlik hüvitis 77 500 krooni aastas ehk 6458 krooni 33 senti kuus. Hageja kasutab kostja kinnisasja osa oma igapäevases majandustegevuses tulu saamiseks. Kostja on talunud hageja hooneosa paiknemist oma kinnisasjal alates 23. novembrist 2001, mistõttu taotleb ta selle arvestuse järgi kuni vastuhagi esitamiseni kulgenud aja eest mõista kostjalt välja ühekordne hüvitis 540 511 krooni. Edasi tuleb alates 2006. a märtsist mõista hagejalt välja igakuine hüvitis eksperdiarvamuses märgitud summas, mida tuleb kord aastas korrigeerida vastavalt tarbijahinnaindeksi suurenemisele ning see tuleb samuti ümber arvestada Eesti krooni vahetuskursi muutumisel euro suhtes. Kuigi hüvitise maksmise kohustus kehtib AÕS § 148 lg-te 4 ja 5 kohaselt nagunii, tuleb hüvitise suurus kanda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel kinnistusraamatusse, et see kehtiks kinnisasja omandajate suhtes ka tulevikus.
4.Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Hageja arvates saab AÕS § 148 lg 2 kohaselt nõuda üksnes perioodilist hüvitist, mitte aga tagantjärele ühekordset hüvitist. Lisaks taotles hageja ühekordse hüvitise maksmise nõudele aegumise kohaldamist, lähtudes tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 150 lg-st 1. Kostja hüvitise arvestus on ka põhimõtteliselt vale, kuna talumiskohustuse perioodiline hüvitis ei lähtu AÕS § 148 lg 2 järgi saamata jäänud tulu kontseptsioonist. Kostjal ei saanud olla õiguspärast ootust, et hageja ostetud hoone või hooneosa võiks teenida üüritulu kostjale. Kui kostjal isegi oleks võimalik 32 m2
suurusele maatükile midagi ehitada (mis ei ole muinsuskaitse, ehitus- ja tuleohutusnõuete tõttu tegelikult võimalik) ja saada sellest tulu, ei ole välistatud, et kostja saaks sinna ehitamisest hoopis kahjumit. Hea usu põhimõttest tulenevalt oleks vastuvõtmatu, et kostja kui hageja arvel põhjendamatult suure kinnisasja omanikuks saanud isik nõuaks hagejalt lisaks veel hüvitist. Seadusel ei põhine ka kostja nõue, et taotletavat hüvitist suurendataks igal aastal. Kompromissi korral on hageja siiski nõus tasuma igal aastal hüvitisena kostja kinnisasjal asuva hooneosa talumise eest hooneosa alusele maale vastava osa kostja kinnisasja eest tasumisele kuuluvast maamaksust.
5.Hageja taotlusel kaasas Harju Maakohus (kes menetles asja alates 1. jaanuarist 2006)
14.novembril 2006 menetlusse kolmanda isikuna hageja poolel Tallinna linna. Kolmanda isiku arvates tuleb hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. Kolmas isik leidis, et kõige mõistlikum oleks pooltel lõpetada kohtuvaidlus kompromissiga. Kostja peaks tagama ajalooliselt väljakujunenud tava järgi hageja kinnisasjale juurdepääsu üle oma kinnisasja ning hageja maksma juurdepääsu eest mõistlikku tasu. Kostja omandas hageja hoone aluse maa seadusliku aluseta. Vastuhagiga püüab kostja ära kasutada ebaausalt omandatud õigust. Asjaõigusseaduse § 148 lg-le 2 tuginedes ei saa nõuda tagantjärele ühekordse hüvitise maksmist.
6.1. juuni 2007. a määrusega jättis Harju Maakohus hagi reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmiseks haginõude tagasivõtmise tõttu läbi vaatamata.
7.Harju Maakohus jättis 1. juuni 2007. a otsusega hagi rahuldamata, kuid rahuldas vastuhagi ja mõistis hagejalt välja kostja kasuks ühekordse hüvitise 540 511 krooni ja perioodilise hüvitise alates 2006. a märtsist 6458 krooni 33 senti kuus. Maakohus määras ühtlasi, et hagejalt väljamõistetud kuuhüvitis suureneb iga kalendriaasta 1. jaanuarist Statistikaameti ametlikult avaldatud tarbijahinnaindeksi suurenemise protsendi võrra eelmise kalendriaastaga võrreldes ning samuti Eesti krooni ametliku vahetuskursi muutumisel euro suhtes, võttes aluseks vahetuskursi 1 euro = 15,6466 krooni. Samuti tuvastas maakohus hageja kohustuse anda nõusolek oma kinnisasja registriossa märkuse kandmiseks kostja kinnisasja igakordse omaniku kasuks perioodilise hüvitise maksmise kohustuse kohta eelnimetatud suurenemise tingimustel ning luges selle puudutatud isiku nõusolekuks, mis on aluseks muudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Lisaks mõistis maakohus hagejalt kostja kasuks menetluskuludena välja 158 775 krooni 55 senti ja tühistas kostja kinnisasja registriossa hageja kasuks kantud eelmärke. Maakohtu otsuse kohaselt ei kohustanud Tallinna Ringkonnakohus 22. juuni 2005. a otsusega kostjat võimaldama hagejale juurdepääsu üle kostja kinnisasja. Vaatluse protokolliga on tuvastatud, et hageja hoone kõikidesse ruumidesse on juurdepääs Vana-Viru tänavalt, samuti pääseb keldrisse hageja hoone seest. Kuna keldriuksed asuvad lähestikku, on ühest keldrist tulles võimalik samal mademel minna kõrvalasuvasse keldrisse. Kostjale jääv hooneosa ei moodusta iseseisvat reaalosa, vaid tegemist on Vana-Viru 6 hoone lahutamatu osaga. Hageja hoone ei ole täielikult kasutatav ilma vaidlusaluse osata, kuna trepp kolmandale korrusele läheb just sellest osast. Kui hagejal puuduks juurdepääs hoone kolmandale korrusele, ei asuks seal kontoriruumid. Hoonele on tervikuna juurdepääs mujalt kui üle kostja kinnisasja. Hageja ei tõendanud, et osasse tema hoone ruumidest
pääseb üksnes üle kostja kinnisasja. Hoone hoovipoolsed sissepääsud on kogu hoone varuväljapääsudeks. Hageja ei tõendanud ka, et tema hoone on sellisena projekteeritud, et osasse hoone ruumidest pääseb üksnes tänava poolt ja osasse üksnes hoovi poolt ning hoone ühest ruumist teise pääsemiseks tuleb minna ringi ca 120 meetrit. Järelikult ei puudu osale hageja hoone ruumidest juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kui juurdepääs on olemas, on see AÕS § 156 lg 1 kohaselt iseseisev alus hagi rahuldamata jätmiseks. Paljasõnaline on hageja väide, et hoone ümberehitamine selliselt, et kõikidesse ruumidesse pääseks Vana-Viru tänava äärsest peasissepääsust, on ebamõistlikult kulukas. Piisaks, kui rajada hoonesisene läbipääs ühest ruumist teise, sh keldrisse. Hoone ja maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse omandas hageja füüsilistelt isikutelt, keda esindas hageja asutaja, ainuosanik ja juhatuse liige Eduard Klas-Glass, 23. novembri 2001. a ostu-müügilepingu ja nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel. Kostjale tagastati sellises suuruses ja selliste piiridega maa hageja õiguseellaste eneste avalduse alusel, millest oli teadlik E. Klas-Glassi kaudu ka hageja. Praegune olukord on tekkinud hageja tahtel ja tal puudub õigus nõuda juurdepääsu üle kostja kinnisasja AÕS § 156 lg 3 kohaselt. Juurdepääsu määramine tekitaks kostjale otseseid ja ulatuslikke kulutusi, kuna hageja soovib, et kostja hoiaks juurdepääsuteed omal kulul läbitavana ja heakorrastatuna. Kostja kinnisasja kogupindala on 1672 m2 ning hageja taotleb juurdepääsu määramist sellest märkimisväärsele osale. Kuna hagis taotletud juurdepääsu määramisel oleks kostja omandiõiguse teostamine vastaval krundiosal sisuliselt välistatud, kannaks kostja juurdepääsu määramisel kahju kogu vastava krundiosa turuväärtuse ulatuses. Seega oleks hagis taotletud juurdepääsu määramine üle kostja kinnisasja kostjale äärmiselt koormav, kuna see muudaks võimatuks kostja võimalike äriplaanide teostamise, piiraks oluliselt kostja põhiõiguste (sh omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse) teostamist ning tekitaks otsest varalist kahju. Tava ei kaalu iseenesest üles kostja huvi vähem koormava juurdepääsu vastu. Kuna päästetööde tegemiseks võib siseneda mis tahes territooriumile päästeseaduse (PäästeS) §-de 3 ja 16 kohaselt ning hädaseisund välistab õigusvastasuse TsÜS § 141 järgi, ei saa väidetava juurdepääsu vajadust põhjendada päästetööde tegemisega. Hageja ei põhjendanud taotlust juurdepääsu määramise kohta kinnisasja teenindavatele autodele, st et ruumide sihtotstarbeline kasutamine autoga kostja kinnisasjale pääsemata oleks võimatu. Juurdepääsuõigus ei pea alati hõlmama autoga ligipääsu võimalust, üksnes elamiseks kasutatavale kinnisasjale võiks üldjuhul üks selline juurdepääs olla. Kogu hageja taotletavale alale ei olegi võimalik autoga pääseda. Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsusega on tuvastatud, et tulenevalt AÕS § 148 lg-test 1 ja 2 peab kostja taluma hageja hooneosa paiknemist kostja kinnisasjal, kuid kostja võib nõuda hagejalt perioodilist hüvitist. Kostja nõue hüvitise saamiseks AÕS § 148 lg 2 alusel on põhjendatud, kuna hageja kasutatav osa kostja kinnisasjast on muutunud kostjale kasutuks. Põhjendamatu on hüvitise määramisel lähtuda maa maksustamishinnast. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-108-04 tehtud otsuse p-s 21 leidnud, et AÕS § 148 lg 2 näeb ette omaniku õiguse saada mõistlikku hüvitist ning mõistlikuks hüvitiseks võib olla turutingimustel sõlmitud rendilepingus ettenähtud tasu (rent). Kinnisvarahindaja OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE OSAÜHINGU arvamuse kohaselt on
õiglane ja mõistlik hüvitis 77 500 krooni aastas ehk 6458 krooni 33 senti kuus. See arvamus käsitleb parkimiskoha kuukaardi maksumust (3500 krooni kuus), mis väljendab parkimiskoha suurusele vastava maa-ala üüri turutingimustel. Kuna parkimiskoha soovituslik suurus on 12,5 m2, vastab 32 m2 suurune maa-ala kostja kinnisasjast vähemalt kahele parkimiskohale. Seega on turutingimuste kohane üür vaidlusaluse hooneosa aluse maa kasutamise eest vähemalt 7000 krooni kuus. Kuna hageja igapäevane majandustegevus on mh suunatud kinnisvara kasutusse andmisega tulu saamisele, on põhjendatud välja mõista hagejalt hüvitis viidatud arvamuses toodud põhimõtete alusel ja summas. Hüvitise arvestamisel tuleb lähtuda hageja hooneosa aluse maatüki üldpinnast 32 m2, kuna sellel pinnal paikneb hageja hooneosa. Kuna kostja on talunud hageja hooneosa paiknemist oma kinnisasjal alates 23. novembrist 2001, mil hageja hoone omandas, tuleb kostjalt mõista tagasiulatuvalt
23.novembrist 2001 kuni vastuhagi esitamiseni ühekordse hüvitisena välja kokku 540 511 krooni. Perioodilist hüvitist AÕS § 148 lg 2 alusel saab tagasiulatuvalt alates hüvitise saamise õiguse tekkimisest kuni nõude esitamiseni tasuda ühekordselt. Kostja nõue hüvitise saamiseks ei ole aegunud. Seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 149 kohaselt kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaega tuleb arvestada alates 23. juunist 2005. Kuna hageja on saanud oma kinnisasja omanikuks enda teadmisel ja tahtel, puudub alus kaaluda tema vabastamist hüvitise maksmise kohustusest või hüvitist vähendada võlaõigusseaduse §-de 6 ja 127 alusel. Maakohus rahuldas ka kostja nõude alates vastuhagi esitamisest s.o 2006. a märtsist kuuhüvitise väljamõistmiseks ja hüvitise perioodiliseks korrigeerimiseks, samuti ümberarvestamiseks krooni vahetuskursi muutumisel euro suhtes. Hüvitise suuruse muutmisel saab analoogia korras kohaldada AÕS § 254 lg-t 3 ja Vabariigi Valitsuse
25.märtsi 2004. a määrust nr 87. Maakohus tuvastas ka hageja kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks AÕS § 64 lg 1 p 4 kohaselt perioodilise hüvitise kohta ja luges selle puudutatud isiku nõusolekuks kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses, mis on aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse.
8.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
9.Kostja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Kolmas isik toetas apellatsioonkaebust ning palus hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
10.Ringkonnakohus jättis 7. detsembri 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Hageja kohtukulud jättis ringkonnakohus tema enda kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid. Ringkonnakohus ei tuvastanud, et maakohus oleks rikkunud menetlusõiguse norme. Asjas toimunud paikkonna vaatlus toimus vastavuses menetlusnormidega ja hageja väited kohtuniku erapoolikusest ei ole õiged. Hageja on valesti mõistnud ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsust ja ekslikult leidnud, et nimetatud
lahendiga kohustati kostjat võimaldama hagejale juurdepääs üle kostja kinnisasja. Maakohus tuvastas õigesti, et hagejal on juurdepääs oma hooneosale Vana-Viru tänavalt ja hagi rahuldamiseks puudus seetõttu alus. Kostja vastuväidet, et hageja kasutab tegelikult kogu hoonet ja läbipääsu mujalt, kui üle kostja kinnisasja, ei ole hageja kummutanud. Hagi rahuldamiseks ei anna alust põhjendused tuleohutuse ja muude avariiolukordade lahendamise vajalikkuse kohta ning viited ajaloolise juurdepääsu olemasolule. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ka vastuhagi rahuldamise osas. Maakohus leidis õigesti, et vastuhagi nõue ei ole aegunud. Asjaõigusseaduse § 148 lg-s 2 sätestatud nõue hüvitise saamiseks on seadusest tulenev nõue ja TsÜS § 149 kohaselt kehtib sellele kümneaastane aegumistähtaeg. Praegust olukorda tuleb võrrelda olukorraga, mis oleks siis, kui kostja saaks kasutada kogu temale kuuluvat kinnisasja ning ei peaks taluma seal hageja hooneosa. Vastuhagi nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus leidis õigesti, et hageja kasutab osa kostja kinnisasjast ning see osa on muutunud kostjale seetõttu kasutuks ja hüvitise nõude rahuldamine AÕS § 148 lg 2 alusel on põhjendatud. Maakohus on ka hüvitise suuruse määramist põhjendanud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja arvates ei vastanud ringkonnakohus kohtuniku taandamise küsimusele. Kohtunik lahendas hageja taotluse kohtuniku taandamiseks eelistungil ise ning jätkas istungiga. Kohtu esimees pidanuks taandamise lahendama, enne kui kohtunik jätkas asja arutamist. Kohtud tuginesid asja lahendamisel määravas osas maakohtu vaatluse protokollile, mis ei saa oluliste menetlusõiguse normide rikkumiste tõttu olla tõend tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 229 tähenduses. Maakohus ei selgitanud välja vaatlusel osalenud menetlusosalisi ja nende esindajaid, ei protokollinud vaatlust selle toimumise ajal ega kirjeldanud üksikasjalikult vaatluse eset. Lisaks jättis maakohus välja selgitamata menetletava asja seisukohast olulised asjaolud. Kohtud jätsid TsMS § 436 lg-d 1 ja 2 ning § 442 lg-t 8 eirates tähelepanuta hageja selgitused ning tõendid, mistõttu mõistsid nad valesti hageja hoone plaani. Kohtud ei võinud vabastada kostjat oma väidete tõendamisest ja jätta hageja esitatud tõendid hindamata. Arvestades Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsuse siduvust, ei võinud kohtud eitada hageja juurdepääsuõigust. Kohtutel puudus alus taasavada vaidlus selle üle, miks hageja kinnisasja piirid on selliselt määratud. On ilmne, et hagejal oma kinnisasjale vajaliku juurdepääsu puudumine ei tekkinud tema tahtel. Juurdepääsunõude rahuldamise eelduseks ei ole AÕS § 156 lg 1 järgi absoluutne juurdepääsu võimatus. Osaliselt kostja kinnisasjal asuvale hageja hoonele puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Hageja taotletav juurdepääs on maakorralduslikult ja ka objektiivselt lihtsalt võimalik. Hagejal on juurdepääsu taotlemiseks üle kostja kinnisasja ülekaalukas huvi võrreldes kostjale juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Kostja püüab omandada hüvesid ebaausalt omandatud õigust kasutades. Kohtud eirasid vastuhagi rahuldamisel TsMS § 436 lg-d 1 ja 2 ja § 442 lg-t 8. Vastuhagi tugineb
valele eeldusele, nagu võiks kostja hageja hooneosa talumiskohustusest kanda kahju saamata jäänud tuluna. Kostja saaks oma saamata jäänud tulu kindlakstegemiseks lähtuda üksnes enda omandist, mitte aga hageja hoonest. Praegu seisab osa hageja hoonest kostja süül kasutuna ja oleks mõistetamatu, kui hageja peaks selle eest kostjale maksma hüvitist. Kohtud rahuldasid ekslikult kostja vastuhagi tagasiulatuva hüvitise nõude, mida AÕS § 148 lg 2 ei võimalda. Hageja taotleb jätkuvalt ka aegumise kohaldamist kostja nõudele tagasiulatuvalt hüvitise saamiseks. Maakohtu otsus on hüvitise arvestamise algusaja määramise osas ka vastuoluline. Kostja on saanud Tallinna linna varasema eksituse tõttu hageja arvel põhjendamatult suure kinnisasja omanikuks ning hagejalt kui tegelikult kannatajalt kostja kasuks hüvitise väljamõistmine oleks ilmses vastuolus hea usu põhimõttega. Vastuhagi hüvitise arvestuse alus on vale. Kohtud ei ole samuti arvesse võtnud saamata jäänud tulu arvestamise reegleid ega maha arvanud kulutusi, mida kostja sellise tulu saamiseks peaks tegema. Kohtud jätsid hageja vastuväited ja esitatud tõendid kostja hüvitisenõude põhjendamatuse osas hindamata. Ringkonnakohus on hüvitisnõude rahuldamise aluseks võtnud hüpoteetilise parkimiskoha üüritulu, kuid maakohus on tuvastanud, et hageja kinnisasjale ei olnudki võimalik kogu ulatuses autoga pääseda.
12.Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Kostja arvates ei pidanud maakohtu kohtunik end taandama. Hageja tugines alles kassatsioonkaebuses sellele, et kohtunik jätkas pärast taandamisavalduse läbivaatamist istungiga. Samuti ei rikkunud maakohus vaatluse tegemisel menetlusõiguse norme. Vaatlust protokolliti selle toimumise ajal ja hageja ei ole protokolliga tuvastatud asjaolusid vaidlustanud. Tõendeid on piisavalt analüüsitud. Hagejal on juurdepääs oma kinnisasjale ja hoonele avalikult kasutatavalt teelt. Praegu kasutatakse kõiki hageja ruume ilma juurdepääsuta üle kostja kinnisasja. Hageja ei pea oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks tegema kulutusi. Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsus ei kohustanud kostjat võimaldama hagejale juurdepääsu üle kostja kinnisasja. Kohtud on õigesti leidnud, et vastuhagi tuleb rahuldada ning hüvitise suuruse väljamõistmisel on nad õigesti arvestanud kinnisvarahindaja arvamust, parkimisteenuste hindu ja kostja kinnisasja osa suurust, millel asub hageja hooneosa.
13.Kolmas isik toetab kassatsioonkaebust ning palub see rahuldada ja ringkonnakohtu otsus tühistada.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14.Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus vastuhagi rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas, samuti hageja apellatsioonimenetluse kulude tema enda kanda jätmise osas. Tühistatud osas tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
15.Kolleegium nõustub hagejaga, et ringkonnakohus ei vastanud tema apellatsioonkaebuse väidetele, mis puudutasid maakohtu kohtuniku taandamisavalduse lahendamist. Piisav ei ole üksnes üldine
märkus ringkonnakohtu otsuses, et "apellandi väited kohtuniku erapoolikusest ei ole õiged" (otsuse p 44). Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 654 lg-t 5, kuid see ei ole ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks. Hageja ei esitanud asjaolusid ja kohtutoimikus ei ole tõendeid, mis viitaks sellele, et maakohtu kohtunik oleks pidanud ennast asja lahendamisest taandama. Kolleegiumi arvates ei rikkunud maakohtu kohtunik seadust ka taandamisavalduse (toimiku II kd, lk 105-106) lahendamisel.
6.veebruari 2007. a istungi protokollist nähtuvalt jättis kohtunik taandamisavalduse rahuldamata (toimiku II kd, lk 116) ja jätkas menetlust. 16. veebruaril 2007 tegi Harju Maakohtu esimees määruse, millega jättis omakorda taandamisavalduse rahuldamata (toimiku II kd, lk 123-125), nagu on ette nähtud TsMS § 26 lg 3 esimeses lauses. Kui taandamisavaldus on ilmselt põhjendamatu, võib kohtunik TsMS § 28 lg 2 esimese lause kohaselt menetlust jätkata, kuigi ta ei või teha asjas lõpplahendit. Kolleegiumi hinnangul oli taandamisavaldus ilmselt põhjendamatu ja kohtunik jätkas õigustatult asja menetlemist.
16.Kolleegium ei nõustu hagejaga, et maakohus rikkus vaatlust korraldades oluliselt menetlusõiguse norme, mistõttu ei oleks vaatlusprotokollile (toimiku II kd, lk 101-103) võinud tõendina tugineda. Vaatlusprotokollist ei nähtu, et vaatluse juures osalenud isikud oleks jäänud tuvastamata, samuti ei väida hageja, et mõni protokollis nimetatud isikutest ei oleks vaatluse juures osalenud või et seal osales teisi isikuid. Kuigi TsMS § 49 lg 2 näeb ette, et protokoll koostatakse protokollitava menetlustoimingu tegemise ajal, sätestab TsMS § 51 lg 1 teine lause, et protokolli võib esialgu koostada ka lihtsustatult, mh märkmete tegemisega. Vormikohane peab protokoll olema hiljemalt allakirjutamise ajaks. Kuigi nimetatud säte räägib protokolli koostamisest istungil, saab seda kolleegiumi arvates kohaldada ka muude menetlustoimingute protokollimisel. Menetlusosalised võivad tutvuda protokolliga ja sellele vastuväiteid esitada TsMS § 53 lg 2 esimese lause kohaselt alates selle allkirjastamisest. Seaduses ei ole üldist tähtaega, mille jooksul tuleb protokoll allkirjastada, kuid kolleegiumi arvates peaks see toimuma võimalikult kiiresti pärast menetlustoimingu tegemist. Kui praegusel juhul allkirjastati vaatlusprotokoll nädal pärast vaatlust, on see kolleegiumi hinnangul üldjuhul veel lubatav. Oluline on, et kohus teavitaks menetlusosalisi TsMS § 53 lg 2 teise lause kohaselt protokolli allkirjastamise ajast ja edastaks võimalusel neile ka protokolliteksti elektrooniliselt vastuväidete esitamiseks. Hageja on vastuväiteid esitanud (toimiku II kd, lk 126-130) ning kohus on vastuväidetele ka vastanud (toimiku II kd, lk 132-133). Vaatlust korraldaval kohtunikul on suur diskretsioonivoli, otsustamaks, mida konkreetselt protokolli kanda. Mida vähem on protokollis märgitud, seda vähem informatsiooni see edastab ja seda väiksem on selle tõendiväärtus. Vaatlusprotokolli mõte on kajastada kirjelduse kaudu esmajoones kohtu poolt vahetult tajutud asjaolusid. Kolleegium nõustub hagejaga, et vaatlusprotokoll ei sisalda TsMS 291 lg 5 nõuetele vastavat paikkonna üksikasjalikku kirjeldust, samuti ei nähtu sellest, kas vaatluse juures viibinud menetlusosalistel oli märkusi (vt nõuete kohta vaatlusprotokollile ka Riigikohtu 21. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-07, p 15). Samas on protokollis siiski märgitud oluliste
asjaoludena nt, et "hoonesse on sisse ehitatud avatud trepp" ning "keldrise pääseb Vana-Viru 6 hoone seest" (toimiku II kd, lk 102). Kuigi vaatlusprotokollile ei ole lisatud fotosid, võib see olla põhjendatud mh sellega, et toimikus oli juba varem mitmeid asjakohaseid fotosid (vt nt toimiku I kd, lk 163, 164, 169-171; II kd, lk 15-19).
17.Hageja ei ole ka väitnud, et protokolli oleks kantud midagi valesti. Vaatlusprotokoll on üks tõenditest, mida kohus hindab TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 kohaselt koos teiste tõenditega. Maakohtu otsusest nähtuvalt hindas maakohus hageja hooneosale juurdepääsu lisaks paikvaatlusele ka muude tõendite alusel (vt nt maakohtu otsuse p-d 23, 27, 29) ja leidis, et hageja ei tõendanud, et ta ei pääse kõigisse oma hoone ruumidesse. Ringkonnakohus on esitatud tõendeid oma otsuses samamoodi hinnanud. Riigikohtul ei ole TsMS § 688 lg 5 kohaselt tõendite hindamise õigust.
18.Lähtudes TsMS § 457 lg-st 1, on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue. Kolleegium nõustub kohtutega, et Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsusega ei lahendatud hageja kinnisasjale juurdepääsu nõuet AÕS § 156 lg 1 alusel, vaid üksnes kohustati kostjat taluma oma kinnisasjal hageja hoonet AÕS § 148 lg 2 esimese lause kohaselt. Seega on viidatud ringkonnakohtu otsus käesolevas asjas üksnes dokumentaalne tõend TsMS § 272 lg 2 tähenduses.
19.Kolleegium nõustub hagejaga, et maakohtu otsus on hageja hoonele juurdepääsu võimaldamise osas vastuoluline (vt maakohtu otsuse p-d 22-24, 26) ning seda ei korrigeerinud ka ringkonnakohus. Nimelt põhjendab maakohus hagi rahuldamata jätmist ühelt poolt sellega, et hagejal on juurdepääs oma hoone kõigisse ruumidesse (AÕS § 156 lg 1), teisalt aga sellega, et ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud hageja omal tahtel (AÕS § 156 lg 3). Kolleegiumi arvates ei oma viidatud vastuolu siiski asja lahendamisel olulist tähendust, kuna hagi rahuldamata jätmiseks piisab üksnes juurdepääsu olemasolust AÕS § 156 lg 1 mõttes. Maakohtu tuginemist AÕS § 156 lg-le 3 saab mõista nii, et hagi tuleks rahuldamata jätta isegi siis, kui hagejal ei oleks juurdepääsu oma kinnisasjale. Kui hageja kinnisasja piirid oleks määratud selliselt, et praegu kostja kinnisasjal olev hooneosa oleks olnud hageja kinnisasjal, ei oleks see taganud hageja kinnisasjale üle kostja kinnisasja paremat juurdepääsu AÕS § 156 lg 1 mõttes. Seetõttu ei oma AÕS § 156 lg 3 asja lahendamisel tähendust.
20.Avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt Riigikohtu 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16 ja
26.oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 25). Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 esimesest lausest ja TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest tulenevalt peab hageja esmalt tõendama, et tema kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (vt ka Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18). Vaidlust ei ole, et hageja kinnisasjale on iseenesest juurdepääs avalikult teelt (Vana-Viru tänavalt) olemas. Kui hageja väitis, et
vaatamata sellele ei pääse ta oma kinnisasjal asuva (ja kostja kinnisasjale ulatuva) hoone kõikidesse ruumidesse, pidi ta seda tõendama. Kohtud leidsid, et hageja seda ei tõendanud. Kolleegiumi arvates jagasid kohtud tõendamiskoormise poolte vahel õigesti ja ei rikkunud tõendite hindamisel oluliselt menetlusnorme. Nii maakohus kui ka ringkonnakohus hindasid esitatud tõendeid ühtmoodi. Riigikohus tõendeid TsMS § 688 lg 5 kohaselt hinnata ei saa.
21.Kolleegiumi arvates on kohtud kaalunud poolte huve AÕS § 156 lg 1 järgi õigesti ega ole diskretsioonipiire ületanud (vt selle kohta ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22 ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28). Seetõttu jääb ringkonnakohtu otsus muutmata osas, milles jäeti muutmata maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise ja hageja kasuks kostja kinnisasja registriossa kantud eelmärke tühistamise osas. Vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat juurdepääsu üle teise isiku kinnisasja, kuna AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p-d 17 ja 18 ning Riigikohtu 12. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 14). Arvestades Tallinna vanalinna maa väärtust, tähendaks hagejale juurdepääsu võimaldamine (iseäranis autodega) üle kostja kinnisasja viimase jaoks ilmselgelt olulist koormist. Ainuüksi asjaolu, et hageja hoones võib olla raskendatud ligipääs kõigile ruumidele, ei saa põhjendada üle kostja kinnisasja juurdepääsutee määramist. Kuigi varasemat tava juurdepääsu kohta üle kostja kinnisasja tuleb arvestada, ei ole see ainumäärav (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 16). Autoga juurdepääsu võimaldamine üle teise isiku kinnisasja peab olema eraldi põhjendatud, eriti kui juurdepääs avalikult teelt on kinnisasjale juba olemas (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18 ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22). Juurdepääsutee võimaldamisega ei kaasne ka õigust n.ö püsivale parkimiskohale. See saab toimuda üksnes kokkuleppel kinnisasja omanikuga. Päästesõidukitele on tagatud juurdepääs hageja hoone juurde üle kostja kinnisasja PäästeS § 16 lg 1 p 3 kohaselt. Hädaseisundis tagab kostja kinnisasja kasutamise ka TsÜS § 141. Kolleegium märgib siiski, et asjaolude muutumise korral saab hageja esitada AÕS § 156 lg 1 alusel uue hagi (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 23). Lisaks võimaldab nt AÕS § 147 kasutada hagejal kostja kinnisasja oma hoone remontimiseks.
22.Kuigi AÕS § 148 ei reguleeri iseenesest omandireformi käigus n-ö võõrale maale sattunud ehitistega seonduvat, on nimetatud sätet võimalik vastuhagi lahendamisel analoogia alusel kohaldada. Pooled ei vaidle, et hageja hoone ulatub 32 m2 ulatuses kostja kinnisasjale. Selline võõral maal olev hooneosa kuulub hagejale AÕS § 148 lg 1 järgi. Kinnisasja omanikul, kelle maa peal on võõras hoone, on AÕS § 148 lg 2 teise lause kohaselt õigus nõuda hoone omanikult tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Kolleegium nõustub kohtutega, et nimetatud säte võimaldab põhimõtteliselt nõuda hüvitist ka tagasiulatuvalt alates ajast, kui kostja oli saanud kinnisasja omanikuks ja hageja kostja kinnisasjal asuva hooneosa omanikuks, tingimusel et vastuhagi nõue ei ole aegunud. Kolleegium nõustub kohtutega ka selles, et perioodilise hüvitise võib siduda seda suurendava tarbijahinnaindeksiga vms muutujaga või nt
intressida. Samuti saab hüvitise maksmise tagamiseks kanda AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 148 lg 4 teise lause kohaselt kinnistusraamatusse märkuse, mis tagab määratud suuruses hüvitise maksmise ka kinnisasjade omanike vahetumise korral.
23.Vaatamata eelnevale (vt käesoleva otsuse p 22) tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada vastuhagi rahuldamise osas. Kohtud ei ole kostja kasuks hagejalt hüvitist välja mõistes arvestanud kõiki asjaolusid ja on nii eksinud AÕS § 148 lg 2 teise lause kohaldamisel. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus väljamõistetava hüvitise suurust uuesti hindama, arvestades järgmist. Hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi tuleb arvestada kõiki asjaolusid ja kaaluda mõlema kinnisasja omanike huvisid, sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse juurdepääsuõiguse ja selle eest tasu määramisega. Kuna hageja hoone asub osaliselt kostja kinnisasjal, ei saa kostja selles ulatuses oma kinnisasja kasutada ning peab selle eest saama hüvitist. Hüvitise suurus peab AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus, st üldjuhul peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud hoonealust maatüki osa ise kasutada. Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel kinnisasjal asuv hooneosa sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada, arvestades teisi ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi jms piiranguid ning kõiki muid asjaolusid. Iseenesest ei ole välistatud võtta hüvitise suuruse määramisel lähtekohaks võimalus pakkuda kinnisasjal parkimisvõimalust autodele, kuid sel juhul tuleb arvestada, kas seal oleks üldse võimalik parkida ning kas ja millised kulud sellega kaasneksid. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka "üleehitatud" hoone omaniku huve, mh talle hüvitise maksmisega langevat koormist, ja "üleehitatud" hoone kasutusvõimalusi ning "üleehitamise" asjaolusid. Omandireformi käigus tagastatud majade ja maade puhul tuleb hüvitise suuruse määramisel arvestada ka asjaolusid, miks hageja hoone kostja kinnisasjale "sattus". Kui see toimus Tallinna linna vea tõttu kinnisasjade piiride määramisel (st maa tagastati kostjale ka ulatuses, milles sellel asus hageja hooneosa), mida ei ole enam võimalik kõrvaldada, võib see erandliku asjaoluna õigustada hüvitise määramist oluliselt alla n-ö turuhinna. Teades juba maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone (st tagastamise ebaõigsusest), ei võinud kostja arvestada, et hoonealune maa talle n-ö tervikuna kompenseeritakse. Minimaalseks hüvitiseks, mida kostja peab hoonealuse maatüki osa eest hagejale siiski maksma, on hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suurus.
24.Kuna ringkonnakohtu otsus tühistatakse vastuhagi rahuldamise osas, tuleb see tühistada ka osas, milles hageja apellatsioonimenetluse kulud jäeti tema enda kanda, samuti osas, milles jäeti muutmata maakohtu otsus kohtukulude jaotuse kohta. Tulenevalt tsiviilkohumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleb asja uuel lahendamisel kohtukulude jaotamisel lähtuda enne 1. jaanuari 2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Seejuures märgib kolleegium, et hageja rahuldamata jäänud haginõuded juurdepääsuõiguse võimaldamiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks tuleb hagejalt kostja kasuks väljamõistetavate kostja õigusabikulude määramisel arvestada üheks nõudeks enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1 tähenduses.
25.Kuna kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb tasutud kautsjon hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause kohaselt tagastada.
26.Kolleegium juhib taas kord ringkonnakohtu tähelepanu asjaolule, et TsMS § 442 lg 2 p 6 järgi (koostoimes TsMS § 654 lg-tega 1 ja 2) tuleb otsuse sissejuhatuses märkida mh menetlusosaliste registrikoodid. Ants Kull, Henn Jõks, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.