Muud › Muud hagiasjad

Menetluskulud Välja mõista KKOÜ-lt õigusabikulu 38 508 (kolmkümmend kaheksa tuhat viissada kaheksa) krooni ja 13 senti OÜ P kasuks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD

KKOÜ esitas 29.11.2005 hagi OÜ P vastu üle võõra kinnisasja juurdepääsuõiguse saamiseks ja vastava reaalservituudi kandmiseks kinnistusraamtusse. Hageja muutis 23.11.2006 hagi, paludes tuvastada enda juurdepääsuõiguse ja määrata juurdepääs Tallinnas Xxx asuvale tema kinnisasjale üle kostjale kuuluva Xxx asuva kinnisasja vastavalt hagis kirjeldatud juurdepääsu tingimustele. Samuti palus hageja tuvastada kostja kohustuse anda nõusolek kanda kostja kinnisasja registriossa märkus hageja kinnisasja igakordse omaniku kasuks hageja kinnisasjale juurdepääsu määramise kohta hagis nimetatud tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku nõusolekuks, mis on aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse.

Hagi põhjenduste kohaselt tunnustas Tallinna Ringkonnakohus 22.06.2005 otsusega hageja omandiõigust Tallinnas Xxx asuvale hooneosale, mis asub 32 m2 ulatuses kostja kinnisasjal ja milles on kasulikku pinda 25,24 m2. Sama kohtuotsusega kohustati kostjat lubama hagejat nimetatud hooneosale. 31.06.2006 kanti Xxx hoone alune maa hageja nimele kinnistusraamatusse. Hagejal puudub oma hooneosale juurdepääs avalikult teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt. Kuigi osale hageja kinnisasjal asuva hoone ruumidest on juurdepääs XXXtänavalt, on hagejal vaja saada oma kinnisasjale ka Viru tänavalt üle kostja kinnisasja, sest teisiti ei ole hagejal võimalik oma hoonet olulises osas kasutada. Kostjal ei ole õigust saada juurdepääsu talumise eest tasu, kuna ta on omandanud nõudeõiguse oma kinnisasja suhtes tasuta ning kuritarvitab oma positsiooni kinnisasjade piiride ebaõige määramise tõttu. Hageja on siiski nõus kompromissi korral tasuma igal aastal juurdepääsutasuna selle osa kinnisasja maamaksust, mida kostja peab juurdepääsu aluse maa eest maksma.

Kostja vastuväited ja vastuhagi

Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja arvates ei kohustanud Tallinna Ringkonnakohus 22.06.2005 otsusega kostjat võimaldama hagejale juurdepääsu tema hooneosale üle kostja kinnisasja. Hooneosale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kuna poolte kinnisasjade piirid kujunesid hageja tahtel, ei ole tal asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 3 kohaselt juurdepääsu nõudeõigust. Tasuta, tähtajata ja asukoha piiranguteta juurdepääsu määramine on kostja suhtes ebaproportsionaalne. Tava ei kaalu üles kostja huvi vähem koormava juurdepääsu vastu.

2 (15)

Kostja esitas 17.02.2006 vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista ühekordse hüvitise 540 511 krooni ja alates 2006. a märtsist igakuise perioodilise hüvitise 6458,33 krooni. 05.10.2006 esitatud vastuhagi muudatuses palus kostja täiendavalt määrata, et igakuine hüvitis suureneb iga kalendriaasta 1. jaanuarist Statistikaameti poolt ametlikult avaldatud tarbijahinnaindeksi suurenemise protsendi võrra eelmise kalendriaastaga võrreldes ning samuti Eesti krooni ametliku vahetuskursi muutumisel euro suhtes, võttes aluseks vahetuskursi 1 EUR=15,6466 EEK. Lisaks palus kostja tuvastada hageja kohustuse anda nõusolek hageja kinnisasja registriossa märkuse kandmiseks kostja kinnisasja igakordse omaniku kasuks perioodilise hüvitise maksmise kohustuse kohta alates 2006. a märtsist vastuhagi tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku nõusolekuks, mis on aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse.

Vastuhagi põhjenduste kohaselt peab kostja küll taluma oma kinnisasjal hageja hooneosa, kuid tal õigus AÕS § 148 lg 2 kohaselt nõuda selle eest hagejalt perioodilist hüvitist. Tunnustatud kinnisvarahindaja OHHOÜ arvamuse kohaselt on õiglane ja mõistlik hüvitis 77 500 krooni aastas ehk 6458,33 krooni kuus. Hageja kasutab kostja kinnisasja osa oma igapäevases majandustegevuses tulu saamiseks. Kostja on talunud hageja hooneosa paiknemist oma kinnisasjal alates 23.11.2001, mistõttu tuleb kuni vastuhagi esitamiseni kulgenud aja eest mõista kostjalt välja ühekordne hüvitis 540 511 krooni. Edasi tuleb mõista hagejalt välja igakuine hüvitis eksperdiarvamuses märgitud summas, mida tuleb kord aastas korrigeerida vastavalt tarbijahinnaindeksi suurenemisele ning see tuleb ümber arvestada Eesti krooni vahetuskursi muutumisel euro suhtes. Kuigi hüvitise maksmise kohustus kehtib AÕS § 148 lgte 4 ja 5 kohaselt nagunii, tuleb hüvitise suurus kanda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel kinnistusraamatusse, et see kehtiks kinnisasja omandajate suhtes ka tulevikus.

Hageja vastuväited vastuhagile

Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Hageja arvates saab AÕS § 148 lg 2 kohaselt nõuda üksnes perioodilist hüvitist, mitte aga tagantjärele ühekordset hüvitist. Nimetatut kinnitab ka AÕS § 148 lg 4 sõnastus. Seega hüvitise saamise õigus perioodilise hüvitise osas tekib alles hetkest, kui see kantakse kinnistusraamatusse. Isegi kui kohus peaks leidma, et kostjal on õigus nõuda ühekordset hüvitist tagasiulatuvalt alates 23.11.2001, siis taotleb kostja aegumise kohaldamist lähtuvalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 150 lg-st 1. Kostja pidi oma väidetavast nõudeõigusest hageja vastu olema teadlik juba pärast Xxxehitise ostu-müügilepingu sõlmimist 23.11.2001.

Kostja hüvitise arvestus on ka põhimõtteliselt vale ja mittekohaldatav. OHHOÜ 13.02.2006 ekspertarvamus põhineb vääral eeldusel, nagu võiks kostja tulenevalt 32 m2 suuruse hooneosa talumiskohustusest kanda kahju saamata jäänud tulu näol. Kostjal ei saanud olla õiguspärast ootust, et hageja ostetud hooneosa võiks teenida talle üüritulu. Kostja saaks oma saamata jäänud tulu kindlakstegemiseks lähtuda üksnes enda omandist. Kostja kahju arvestus põhineb hüpoteetilisel üüritulul. Isegi kui kostjal oleks võimalik 32 m2 suurusele maatükile midagi ehitada, mis ei ole muinsuskaitse, ehitus- ja tuleohutusnõuete tõttu tegelikult võimalik, ja saada sellest tulu, siis ei ole välistatud, et kostja saaks sinna ehitamisest (kui arvestada kõiki ehituskulusid) ja muudest hüpoteetilise äritegevuse kuludest tulenevalt hoopis kahjumit. Saamata jäänud tulu kontseptsiooni rakendamine on käesolevas asjas välistatud ka seetõttu, et kostjal ei saanud kunagi olla õiguspärast ootust tulule kinnistust, mis on hageja hooneosa aluses osas saanud tema omandiks üksnes eksituse tõttu. Xxxehitise üle piiri ulatumine on tingitud asjaolust, et algselt kuulusid Xxx ning Xxx hooned samadele omanikele. Omandireformi käigus määrati Xxx krunt Tallinna linna poolt ebaõigesti ja jäeti osa Xx xhoonest Xxx kinnistule. Tallinna linna tegevuse tõttu on kostja saanud hageja arvel põhjendamatult suure kinnistu omanikuks. Kuigi AÕS § 148 lg 2 põhimõtteliselt võimaldab 3 (15)

nõuda perioodilist hüvitist üle võõra kinnisasja piiri ulatuva ehitise osa eest, siis tuleb konkreetset olukorda arvestades kohaldada analoogia alusel ka VÕS § 6 lg-s 2 sätestatut. Hea usu põhimõttest tulenevalt oleks käesoleval juhul vastuvõtmatu, et kostja kui hageja arvel põhjendamatult suure kinnistu omanikuks saanud isik nõuab hagejalt lisaks veel hüvitist. Seadusel ei põhine ka kostja nõue taotletava hüvitise iga-aastaseks suurendamiseks. Kolmanda isiku seisukoht

Kolmas isik leidis, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. Kõige mõistlikum oleks pooltel lõpetada kohtuvaidlus kompromissiga, mille kohaselt peaks kostja tagama ajalooliselt väljakujunenud tava järgi hageja kinnisasjale juurdepääsu üle oma kinnisasja ning hageja maksma juurdepääsu eest mõistlikku tasu. Kostja omandas hageja hoone aluse maa seadusliku aluseta. Vastuhagiga püüab kostja ära kasutada ebaausalt omandatud õigust.

Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused

Maakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Kohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulu 158 775,55 krooni ning tühistas Tallinna Linnakohtu 30.11.2005 määrusega registriossa nr xxx hageja kasuks kantud eelmärke.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei kohustanud Tallinna Ringkonnakohus 22.06.2005 otsusega kostjat võimaldama hagejale juurdepääsu üle kostja kinnisasja. Vaatluse protokolliga on tuvastatud, et hageja hoone kõikidesse ruumidesse on juurdepääs XXXtänavalt, samuti pääseb keldrisse hageja hoone seest. Hageja ei tõendanud, et osasse tema hoone ruumidest pääseb üksnes üle kostja kinnisasja. Kui juurdepääs on olemas, on see AÕS § 156 lg 1 kohaselt iseseisev alus hagi rahuldamata jätmiseks. Maakohus leidis ka, et praegune olukord on tekkinud hageja tahtel ja tal puudub õigus nõuda juurdepääsu üle kostja kinnisasja AÕS § 156 lg 3 kohaselt. Hagis taotletud juurdepääsu määramine üle kostja kinnisasja oleks kostjale äärmiselt koormav, kuna see muudaks võimatuks kostja võimalike äriplaanide teostamise, piiraks oluliselt kostja põhiõiguste teostamist ning tekitaks otsest varalist kahju.

Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 otsusega on tuvastatud, et tulenevalt AÕS § 148 lg-test 1 ja 2 peab kostja taluma hageja hooneosa paiknemist kostja kinnisasjal, kuid kostja võib nõuda hagejalt perioodilist hüvitist. Kohus pidas asjakohaseks kostja seisukohta, et hooneosa aluse maatüki näol on tegemist sisuliselt kostja jaoks kaotsiläinud omandiga. Kostja võttis aluseks OHHOÜ arvamuse, mis kohaselt parkimiskoha kuukaardi maksumus 3500 krooni kuus väljendab parkimiskoha suurusele vastava maa-ala üüri turutingimustel. Parkimiskoha soovituslik suurus on 12,5 m2 (Eesti standard EVS 843:2003), seega vastab 32 m2 suurune maa-ala vähemalt kahele parkimiskohale. Seega on turutingimuste kohane üür vaidlusaluse hooneosa aluse maa kasutamise eest vähemalt 7000 krooni kuus. Põhjendamatu on Tallinna linna seisukoht, et hüvitise määramisel tuleks lähtuda maa maksustamishinnast. Riigikohus on 29.10.2004 otsuse nr 3-2-1-108-04 p-s 21 leidnud, et AÕS § 148 lg 2 näeb ette omaniku õiguse saada mõistlikku hüvitist ning mõistlikuks hüvitiseks võib olla turutingimustel sõlmitud rendilepingus ettenähtud tasu (rent). Kohus pidas põhjendatuks kostja nõuet perioodilise hüvitise saamiseks AÕS § 148 lg 2 alusel, kuna hageja poolt kasutatav osa kostja kinnistust on kostjale kasutuks muutunud. OHHOÜ arvamusega on tuvastatud, et õiglane/mõistlik perioodiline hüvitis on 77 500 krooni aastas ehk 6 458,33 krooni kuus. Kuna hageja igapäevane majandustegevus on muuhulgas suunatud kinnisvara rendile/üürile andmisest tulu saamisele, on põhjendatud välja mõista hagejalt hüvitis OHHOÜ arvamuses toodud põhimõtete alusel ja summas. Hüvitise arvestamisel on õigesti lähtutud hageja hooneosa aluse maatüki üldpinnast 32 m2, kuivõrd maatükil (erinevalt hoonest) saab olla vaid üldpind ja sellel pinnal paikneb hageja hooneosa. Eksitav on hageja seisukoht, et arvestada tuleks üldpinna 4 (15)

asemel 25,24 m2 suurust kasulikku pinda. Kuna kostja on talunud hageja hooneosa paiknemist kostja kinnistul alates 23.11.2001, mil hageja hoone omandas, tuleb kostja nõue rahuldada tagasiulatuvalt alates 23.11.2001 kuni vastuhagi esitamiseni.

Kohus nõustus kostja viitega analoogia korras AÕS § 254 lg 3 kohaldamisele. Õiguskirjanduses on peetud hoonestusõiguse tasu muutumise põhjuseks inflatsiooni ja maksevahendite devalveerumise ohtu. Inflatsiooni mõõdetakse tarbijahinnaindeksi abil. Kohus pidas õigeks ka kostja viidet analoogia korras Vabariigi Valitsuse 25.03.2004 määrusega nr 87 kehtestatud perioodiliselt makstavate hüvitiste ümberarvutamise korrale.

Tulenevalt AÕS § 63 lg 1 p-st 4, § 631 lg-st 7, kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-st 1 ja TsÜS § 68 lg-st 5 tuli tuvastada hageja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks AÕS § 148 lg-te 2 ja 4 alusel väljamõistetud perioodilise hüvitise kohta ja lugeda kohtu poolt tuvastatud nõusoleku andmise kohustus puudutatud isiku nõusolekuks KRS § 341 lg 1 tähenduses, mis on aluseks õigusmuudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse alusel.

Põhjendamatu on hageja seisukoht, mille kohaselt ei saaks AÕS § 148 lg-s 2 sätestatud perioodilist hüvitist nõuda tagasiulatuvalt ühekordse maksena alates hüvitise saamise õiguse tekkimise momendist kuni nõude esitamiseni. AÕS § 148 lg-st 2 sellist piirangut ei tulene. Pooled said Xxxhoone ja Xxxkinnistu omanikeks vastavalt 23.11.2001 ja 12.06.2001 ning seega alates 23.11.2001 on kostja talunud hageja hooneosa paiknemist enda kinnistul ning omab õigust perioodilisele hüvitisele. Perioodilist hüvitist tagasiulatuvalt alates hüvitise saamise õiguse tekkimisest kuni nõude esitamiseni on võimalik tasuda ühekordselt. Kohus leidis, et hageja on vääralt tõlgendanud AÕS § 148 lg-t 4. Nimetatud säte reguleerib hüvitise maksmise kohustuse kehtivust kolmandate isikute, mitte poolte suhtes.

Kohus leidis, et kostja nõue hüvitise saamiseks perioodi eest 23.11.2001 kuni vastuhagi esitamiseni ei ole aegunud. Tegemist ei ole õigusvastasest kahju tekitamisest tuleneva nõudega, vaid seadusest tuleneva nõudega TsÜS § 149 tähenduses. Kuna hageja on saanud sellise kinnistu omanikuks oma teadmisel ja tahtel, siis puudub alus kaaluda hageja vabastamist hüvitise maksmise kohustusest või hüvitist vähendada hageja poolt viidatud VÕS § 6 ja § 127 alusel.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

Hageja palus kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta vastuhagi rahuldamata.

Kaebuse kohaselt rikkus kohus menetlusnorme ja kohaldas valesti materiaalõiguse norme. Maakohtus lahendas asja kohtunik, kes oleks pidanud end taandama. Kohus tugines asja lahendamisel määravas osas 05.02.2007 vaatluse protokollile, mida oluliste protsessuaalsete rikkumiste tõttu ei oleks saanud tõendina kasutada. Kohus mõistis valesti Vana- Viru 6 hoone plaani ja jättis arvestamata hageja selgitused ja tõendid. Eeldused juurdepääsunõude rahuldamiseks olid olemas ja kohus pidi määrama tingimused. Asjaolu, et juurdepääs on hoonesse ka Vana- Viru tänavalt, ei muuda vajadust saada oma kinnistule juurdepääs üle kostja kinnistu. Hagi rahuldamise eelduseks on vajaliku juurdepääsu puudumine, mitte absoluutse juurdepääsu võimatus. Tõendamata on, et taotletav juurdepääs koormab kostjat. Arvestades Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 jõustunud kohtuotsust, ei oleks kohus tohtinud eitada hageja juurdepääsuõigust. Maakohtul puudus alus käsitleda Xxxkinnistu piiride ebaõige määramise põhjuseid, sest on ilmne, et hagejal oma kinnistule vajaliku juurdepääsu puudumine ei ole tekkinud tema enda tahtel. 5 (15)

Vastuhagi on aegunud ühekordse tagasiulatuva hüvitise nõude osas. AÕS § 148 lg 2 kohaselt on võimalik esitada nõue perioodilise hüvitise saamiseks alates nõude esitamisest, mitte varasema perioodi eest. Nõudeõigus ei saa tekkida tagasiulatuvalt. Kostja kinnistul asuv Xxxhooneosa kuulus kuni 22.06.2005 otsuseni kostjale ja seega ei saa kostja nõuda hüvitist tagantjärele alates 23.11.2001. Kostja nõudele kui kahju hüvitamise nõudele kehtib kolmeaastane aegumistähtaeg.

Kostja poolt taotletav hüvitis ei saa konkreetset olukorda arvestades üldse lähtuda kostjal saamata jäänud tulu kontseptsioonist, kuna see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja sai kinnistu omanikuks ulatuses, milleks tal tegelikult õigust ei ole. Seega on kostja sisuliselt alusetult rikastunud hageja arvel ning sellistel tingimustel ebaausa õiguspositsiooni ärakasutamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ühestki tõendist ei järeldu, nagu oleks hageja saanud sellise kinnistu omanikuks enda teadmisel ja tahtel. Olukorras, kus Tallinn linn on oma viga kostjale liialt suure maa tagastamisel korduvalt tunnistanud ja see on tuvastatud ka jõustunud kohtuotsusega, asus maakohus siiski seisukohale, nagu oleks piiride ebaõiges määramises süüdi hageja. Konkreetset olukorda arvestades tuleb analoogia alusel kohaldada VÕS § 6 lg 2 ja § 127. Kõnealuse hooneosa aluse maatüki näol on tegemist mitte kostja, vaid hageja jaoks kaotsiläinud maatükiga, seega on hoopis hageja õigustatud hüvitisnõude esitamiseks. Ainuüksi kohtu väide, et hageja igapäevane majandustegevus on muuhulgas suunatud kinnisvara üürile andmisest tulu saamisele, ei saa olla aluseks vastuhagi rahuldamisele. Kohus jättis täielikult arvestamata ja analüüsimata kõik hageja ja kolmanda isiku poolt vastuhagile esitatud vastuväited ja tõendid.

Vastuhagis nõutud hüvitise arvestus on vale. Kohus jättis tähelepanuta hageja väite, et OHHOÜ 13.02.2006 arvamuses on võetud arvutuste aluseks kostja kinnistule ulatuva hooneosa kasuliku pinna suurusena 50 m2. Kui jõustunud ringkonnakohtu otsuse kohaselt on 32 m2 suurusel kostja nimele kinnistatud maa-alal asuva hooneosa kasuliku pinna suuruseks 25,24 m2, siis ei ole võimalik, et kohus aktsepteeriks hüvitise suuruse arvestamist lähtuvalt kaks korda suuremast pinnast. Samuti ei ole maakohus arvestanud elementaarsete saamata jäänud tulu arvestamise reeglitega, millele hageja korduvalt tähelepanu juhtis. Kohus jättis väidetava saamata jäänud tulu kindlakstegemisel kohaldamata VÕS § 127 lg 1 ja lg 5 ning § 128 lg 4.

Maakohus on tehnorajatiste talumiskohustuse hüvitise suuruse analoogiat rakendades õigesti leidnud, et lähtuda ei saa maa maksustamishinnast. Maakohtu poolt kohaldatud analoogia alusel ja arvestades asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 154 lg-tes 2 ja 3 sätestatut, peaks kostja kasuks väljamõistetav hüvitis olema ca 150-200 korda väiksem maa maksustamishinnast. Erinevalt tehnorajatisest ja sellega seotud kaitsevööndist, oleks hageja poolt taotletav juurdepääs kostjale veel vähem koormavam. Kuigi hageja ei tunnista vastuhagi, oleks ta selles osas valmis kompromissiks. Hageja poolt taotletav juurdepääs ei saa isegi teoreetiliselt oluliselt piirata kostja omandiõiguse teostamist. Kostja ei ole tänaseni vaidlusalust ala ühelgi viisil äritegevuseks kasutanud.

Vastused apellatsioonkaebusele

6 (15)

Ringkonnakohus jättis 7. detsembri 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Hageja kohtukulud jättis ringkonnakohus tema enda kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid. Ringkonnakohus ei tuvastanud, et maakohus oleks rikkunud menetlusõiguse norme. Hageja on valesti mõistnud ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsust ja ekslikult leidnud, et nimetatud lahendiga kohustati kostjat võimaldama hagejale juurdepääs üle kostja kinnisasja. Maakohus tuvastas õigesti, et hagejal on juurdepääs oma hooneosale XXXtänavalt ja hagi rahuldamiseks puudus seetõttu alus. Kostja vastuväidet, et hageja kasutab tegelikult kogu hoonet ja läbipääsu mujalt, kui üle kostja kinnisasja, ei ole hageja kummutanud. Hagi rahuldamiseks ei anna alust põhjendused tuleohutuse ja muude avariiolukordade lahendamise vajalikkuse kohta ning viited ajaloolise juurdepääsu olemasolule.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ka vastuhagi rahuldamise osas. Maakohus leidis õigesti, et vastuhagi nõue ei ole aegunud. Asjaõigusseaduse § 148 lg-s 2 sätestatud nõue hüvitise saamiseks on seadusest tulenev nõue ja TsÜS § 149 kohaselt kehtib sellele kümneaastane aegumistähtaeg. Praegust olukorda tuleb võrrelda olukorraga, mis oleks siis, kui kostja saaks kasutada kogu temale kuuluvat kinnisasja ning ei peaks taluma seal hageja hooneosa. Vastuhagi nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus leidis õigesti, et hageja kasutab osa kostja kinnisasjast ning see osa on muutunud kostjale seetõttu kasutuks ja hüvitise nõude rahuldamine AÕS § 148 lg 2 alusel on põhjendatud. Maakohus on ka hüvitise suuruse määramist põhjendanud.

Riigikohtu 21.05.2008 otsus

Riigikohtu 21.05.2008 otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus vastuhagi rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas, samuti hageja apellatsioonimenetluse kulude tema enda kanda jätmise osas. Riigikohus jättis ringkonnakohtu otsuse muutmata osas, millega ei muudetud maakohtu otsust osas, millega jäeti hagi rahuldamata ja tühistati hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Riigikohus saatis asja asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Riigikohus selgitas, et hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi tuleb arvestada kõiki asjaolusid ja kaaluda mõlema kinnisasja omanike huvisid, sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse juurdepääsuõiguse ja selle eest tasu määramisega. Kuna hageja hoone asub osaliselt kostja kinnisasjal, ei saa kostja selles ulatuses oma kinnisasja kasutada ning peab selle eest saama hüvitist. Hüvitise suurus peab AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus, st üldjuhul peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud hoonealust maatüki osa ise kasutada. Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel kinnisasjal asuv hooneosa sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada, arvestades teisi ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi jms piiranguid ning kõiki muid asjaolusid. Iseenesest ei ole välistatud võtta hüvitise suuruse määramisel lähtekohaks võimalus pakkuda kinnisasjal parkimisvõimalust autodele, kuid sel juhul tuleb arvestada, kas seal oleks üldse võimalik parkida ning kas ja millised kulud sellega kaasneksid.

Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka "üleehitatud" hoone omaniku huve, mh talle hüvitise maksmisega langevat koormist, ja "üleehitatud" hoone kasutusvõimalusi ning "üleehitamise" asjaolusid. Omandireformi käigus tagastatud majade ja maade puhul tuleb hüvitise suuruse määramisel arvestada ka asjaolusid, miks hageja hoone kostja kinnisasjale "sattus". Kui see toimus Tallinna linna vea tõttu kinnisasjade piiride määramisel (st maa tagastati kostjale ka ulatuses, milles sellel asus hageja hooneosa), mida ei ole enam võimalik 7 (15)

kõrvaldada, võib see erandliku asjaoluna õigustada hüvitise määramist oluliselt alla n-ö turuhinna. Teades juba maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone (st tagastamise ebaõigsusest), ei võinud kostja arvestada, et hoonealune maa talle n-ö tervikuna kompenseeritakse. Minimaalseks hüvitiseks, mida kostja peab hoonealuse maatüki osa eest hagejale siiski maksma, on hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suurus.

Riigikohus tühistas ringkonnakohtu otsuse ka osas, milles hageja apellatsioonimenetluse kulud jäeti tema enda kanda, samuti osas, milles jäeti muutmata maakohtu otsus kohtukulude jaotuse kohta. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleb asja uuel lahendamisel kohtukulude jaotamisel lähtuda enne 1. jaanuari 2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikust.

Ringkonnakohtu 28.11.2008 otsus

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada vastuhagi rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas ning asi saata tühistatud osas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ülejäänud osas on maakohtu otsus jõustunud.

Ringkonnakohus selgitas, et asja uuel läbivaatamisel peab maakohus väljamõistetava hüvitise suurust uuesti hindama, eeltoodut arvestades. Kuna tulenevalt Riigikohtu otsuses antud juhistest on asja lahendamiseks vaja tuvastada asjaolusid ja hinnata seni kohtu poolt hindamata tõendeid, tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest tõendite esmakordse hindamise juures ja faktiliste asjaolude tuvastamisel peab pooltele olema tagatud PS § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise tagamiseks juhinduma TsMS §-dest 348 ja 351. TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi võib kohus vajadusel teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.

Kostja täiendavad seisukohad

Kostja 27.02.2009 täiendavas seisukohas selgitab, et kui kostjale kuuluval kinnistul ei asuks hagejale kuuluvat hooneosa, saaks kostja kasutada maatükki välja rentimiseks parkimiskohtadena. Parkimiskoha suuruseks on 2,5 * 5 m ehk 12,5 m2, seega mahuks 32 m2 suurusele maatükile 2 parkimiskohta. Parkimise kuukaardi hinnaks vanalinnas on 4500 krooni kuus. Apollo raamatukaupluse esindajad on pöördunud kostja poole sooviga rentida kahte parkimiskohta hinnaga 4500 krooni kuus.

Hüvitise määramisel tuleb arvestada, et hageja on äriühing ning kasutab üleehitatud hoonet ärilisel otstabel. Olukorra, kus hageja hooneosa asub kostja kinnistul, põhjustas hageja. 13.10.2000 lepinguga loovutas hageja kostjale maa tagastamise nõudeõiguse sellistes piirides ja suuruses (1672 m2). Hageja omandas hoone ja sellealuse maa tagastamise nõudeõiguse hageja juhatuse liikmega seotud füüsilistest isikutest ning teadis nõudeõigust omandades maa piire ja suurust.

Kostja ei teadnud maa omandamisel, et sellel asub teisele isikule kuuluv hoone. Kostja teada avaldas hageja 13.10.2000, et kõik loovutatava nõudeõigusega seotud maal asuvad ehitised on müüdud kostjale.

8 (15)

Kostja 17.04.2009 kirjaliku seisukoha kohaselt on hageja vastuväited vastuhagile põhjendamatud. Kostja on saanud maa omanikuks õiguslikul alusel. Riigikohtu otsusega on leidnud selgust, et vastuhagi ei ole aegunud. Kostja leiab, et õiguslikke takistusi parkimise korraldamiseks ei ole. Parkimise korraldamisega mingeid kulusid kostjale ei kaasneks. Tallinna Halduskohtu 06.02.2003 määrusest haldusasjas nr 3-229/03 nähtub, et hageja juhatuse liige on 13.10.2000 a tagastamisavalduses kinnitanud, et kostjale tagastamise kuuluval maal asuvad ehitised on tervikuna võõrandatud kostjale. Seega ei pidanud kostja teadma, et temale tagastataval maal asub ehitisi, mis kostjale ei kuulu.

Kohtuistungil 21.05.2009 selgitas kostja, et kostjale maa tagastamise korraldus on õiguspärane ja tõendatud ei ole selle õigusvastasust. Maatükk on kostjale tagastatud hageja enda avalduse alusel. Hageja oleks pidanud piiride korrigeerimisega tegelema siis, kui tagastamise nõudeõigus kuulus veel talle.

Kostja selgitas, et halduskohtumenetluses, milles olid menetlusosalisteks ka hageja ja kostja, on jõustunud kohtulahendiga tehtud kindlaks, et kostjale just sellises suuruses ja piirides (st ka nüüdseks hagejale kuuluva hooneosa alla jäävas osas) kinnistu tagastamine toimus hageja õiguseellaste eneste avalduse alusel, millest oli läbi oma ainuosaniku ja juhatuse liikme – EKG kui õiguseellaste esindaja – teadlik ka hageja.

Kostja täpsustas vastuhagi resolutsiooni, märkides, et palub kohustada KKOÜ-d andma nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr xxx märkuse kandmiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr xxx kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks asjaõigusseaduse § 148 lõigete 2 ja 4 alusel perioodilise hüvitise maksmise kohustuse kohta alates 2006. aasta märtsist, kaasaarvatud, igakuiselt summas 6.458,33 (kuus tuhat nelisada viiskümmend kaheksa krooni ja 33 senti) krooni, mis suureneb iga kalendriaasta 01. jaanuarist Statistikaameti poolt ametlikult avaldatud tarbijahinnaindeksi suurenemise protsendi võrra eelmise kalendri¬aasta¬ga võrreldes ja mis suureneb Eesti krooni ametliku vahetuskursi (1 EUR = 15,6466 EEK) muutumisel Euro suhtes, võttes aluseks vahetuskursi 1 EUR = 15,6466 EEK, ning lugeda KKOÜ kohustus anda nõusolek puudutatud isiku nõusolekuks kinnistusraamatu § 341 lg 1 tähenduses, mis on aluseks õigusmuudatuse kandmiseks kinnistus¬raamatusse käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse alusel.

Hageja täiendavad seisukohad

Hageja oma 27.02.2009 kirjalikus seisukohase leiab, et vastuhagi on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja on saanud kinnistu omanikuks ulatuses, milleks tal tegelikult seadusest tulenevat õigust ei olnud.

Vastuhagi lahendamisel tuleb kohtul anda hinnang Tallinna Linnavalitsuse 03.12.2000 korralduse nr 4675-k õiguspärasusele. Seda, et nimetatud korraldus õiguspärane ei ole, näitab Tallinna linna seisukoht käesolevas menetluses.

Hageja leiab, et vastuhagi on tõendamata. Tähendust ei oma see, millisel otstarbel hageja talle kuuluvat hooneosa kasutab. Kostja kasutatav hüvitise arvestamise meetod on hüpoteetiline. Hagejal ei ole võimalik kostja kinnistul asuva hooneosa eraldi välja rentimine ega sellest kasu saamine, hooneosas asuva kahe ruumi suurus kokku on 24,4 m2. Vastuhagi on aegunud, sest kostjale pidi hiljemalt 06.12.2000 olema selge, et temale tagastatavale maale ulatub hageja hooneosa, aegumistähtaeg on 3 aastat.

9 (15)

Hageja 20.04.2009 seisukoha kohaselt ei ole kostja tõendanud, et hooneosa alusel maa-alal oleks hüpoteetiliselt võimalik parkida. Parkimine on välistatud seetõttu, et maa-ala ei täida parkimisala nõudeid.

Kohtuistungil 21.05.2009 selgitas hageja, et Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 otsusest p 42 ja 39 nähtub, et kohus on tuvastanud, et Xxxehitise üle piiri ulatumine on põhjustatud asjaolust, et algselt kuulusid kaks naaberkinnistut samale omanikule Tallinna linnala ja Xxxkinnistu moodustamine toimus ebaõigesti, nii et väike osa hagejale kuuluvast ehitisest jäi kostja nimele vormistatud kinnistule. Kohus on ka tuvastanud, et Xxx hoone on püstitatud ühtse tervikuna ühele kinnistule ja osa hoonest sattus võõrale kinnistule üksnes Xxxkinnistu piiride ebaõige määramisega, mistõttu hagejat ei saa süüdistada pahatahtlikult võõrale kinnistule ehitamises. Tulenevalt TsMS § 457 on need seisukohad pooltele siduvad. Halduskohus ei ole sisuliselt läbi vaadanud, kas Tallinna linna korraldus maa tagastamise kohta on õiguspärane.

Kolmanda isiku täiendavad seisukohad

Kohtuistungil 21.05.2009 selgitas kolmas isik, et kinnistute moodustamisel lähtuti Nõukogude ajal koostatud kaartidest. Hageja juhatuse liikme hr KGema oli kinnistute osas õigustatud subjektiks. Õigustatud subjekt loovutas nõudeõiguse kostjale.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et vastuhagi kuulub rahuldamisele osaliselt.

Riigikohtu 21.05.2008 otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus vastuhagi rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas, samuti hageja apellatsioonimenetluse kulude tema enda kanda jätmise osas. Riigikohus jättis ringkonnakohtu otsuse muutmata osas, millega ei muudetud maakohtu otsust osas, millega jäeti hagi rahuldamata ja tühistati hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Riigikohus saatis asja asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohus oma 28.11.2008 otsusega leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada vastuhagi rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas ning asi saata tühistatud osas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Seega lahendab kohus vaidluse üksnes vastuhagi lahendamise ja kohtukulude jaotuse osas.

Asja läbi vaatamisel on kohus tuvastanud, et osaühingule P kuulub Tallinnas Xxx elamu- ja ärimaa pindalaga 1672 m2, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr xxx. KKOÜ-le kuulub Tallinnas xxx ärimaa 70% ja elamumaa 30% pindalaga 375 m2 kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr xxx. Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005.a otsusega on tsiviilasjas nr 2-2/833/05 tuvastatud, et tulenevalt AÕS § 148 lg-test 1 ja 2 on osaühing P kohustatud taluma KKOÜ-le kuuluva hooneosa paiknemist osaühingu P kinnisasjal, kuid osaühingul P on õigus nõuda KKOÜ-lt perioodilist hüvitist (otsuse punkt 38). Vastuhagis vaidlevad pooled hüvitise suuruse üle.

Vastavalt TsMS § 693 lg 2 on riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Riigikohus on oma 21.05.2008 otsuses selgitanud, et „hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi tuleb arvestada kõiki asjaolusid ja kaaluda mõlema kinnisasja omanike huvisid, sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse juurdepääsuõiguse ja selle eest tasu määramisega. Kuna hageja hoone 10 (15)

asub osaliselt kostja kinnisasjal, ei saa kostja selles ulatuses oma kinnisasja kasutada ning peab selle eest saama hüvitist. Hüvitise suurus peab AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus, st üldjuhul peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud hoonealust maatüki osa ise kasutada. Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel kinnisasjal asuv hooneosa sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada, arvestades teisi ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi jms piiranguid ning kõiki muid asjaolusid. Iseenesest ei ole välistatud võtta hüvitise suuruse määramisel lähtekohaks võimalus pakkuda kinnisasjal parkimisvõimalust autodele, kuid sel juhul tuleb arvestada, kas seal oleks üldse võimalik parkida ning kas ja millised kulud sellega kaasneksid.

Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka "üleehitatud" hoone omaniku huve, mh talle hüvitise maksmisega langevat koormist, ja "üleehitatud" hoone kasutusvõimalusi ning "üleehitamise" asjaolusid. Omandireformi käigus tagastatud majade ja maade puhul tuleb hüvitise suuruse määramisel arvestada ka asjaolusid, miks hageja hoone kostja kinnisasjale "sattus". Kui see toimus Tallinna linna vea tõttu kinnisasjade piiride määramisel (st maa tagastati kostjale ka ulatuses, milles sellel asus hageja hooneosa), mida ei ole enam võimalik kõrvaldada, võib see erandliku asjaoluna õigustada hüvitise määramist oluliselt alla n-ö turuhinna. Teades juba maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone (st tagastamise ebaõigsusest), ei võinud kostja arvestada, et hoonealune maa talle n-ö tervikuna kompenseeritakse. Minimaalseks hüvitiseks, mida kostja peab hoonealuse maatüki osa eest hagejale siiski maksma, on hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suurus.“

Kohus leiab, et antud juhul on „üleehitamise“ asjaolud tuvastatud Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005. otsusega. Vastavalt TsMS § 457 lg 1 jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel /---/. TsMS seletuskirja kohaselt tuleb viidatud sätet mõista nii, et otsus on siduv nende tuvastatud asjaolude osas, mis on olnud haginõude (eseme) aluseks.

Tallinna Ringkonnakohus on 22.06.2005 lahendanud hageja hagi kostja vastu omandiõiguse tunnustamiseks hooneosale, hoonestusõiguse seadmiseks ning kostja ja igakordse kinnisasja omaniku kohustamiseks taluma hooneosa asumist tema kinnisasjal ja lubama hagejat nimetatud hooneosale. Sellise hagi aluseks tuleb pidada ka "üleehitamise" asjaolusid, seega on ringkonnakohtu otsus üleehitamise asjaolude tuvastamise osas pooltele siduv käesoleva vaidluse lahendamisel. Seejuures mõlemad vaidlused, Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 otsusega lahendatud vaidlus ja käesolev vastuhagi, tuginevad ühele ja samal õigusnormile (AÕS § 148 lg 2).

Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 otsusest p 42 ja 39 nähtub, et kohus on tuvastanud, et Xx xehitise üle piiri ulatumine on põhjustatud asjaolust, et algselt kuulusid kaks naaberkinnistut samale omanikule Tallinna linnala ja Xx xkinnistu moodustamine toimus ebaõigesti, nii et väike osa hagejale kuuluvast ehitisest jäi kostja nimele vormistatud kinnistule. /---/ Xxx hoone on püstitatud ühtse tervikuna ühele kinnistule ja osa hoonest sattus võõrale kinnistule üksnes Xxx kinnistu piiride ebaõige määramisega, mistõttu hagejat ei saa süüdistada pahatahtlikult võõrale kinnistule ehitamises.

Tallinna Ringkonnakohtu otsusest nähtub üheselt, et enne õigusvastast võõrandamist omandireformi tähenduses asus hoone Xxx hoone on ühtse tervikuna ühel kinnistul ega ulatunud naaberkinnistule Xxx. Omandireformi käigus tunnistatakse vara endine omanik või tema õigusjärglane õigustatud subjektiks vara osas selle vara võõrandamiseelsete tunnuste kaudu. Maa tagastamise nõudeõigus on määratud endiste, võõrandamiseelsete kinnistu 11 (15)

piiridega. Õigustatud subjektil ei ole õigust taotleda maa tagastamise menetluse käigus maa tagastamist suuremas ulatuses kui kinnistu endisaegsed piirid, mistõttu ei saa õigustatud subjekt olla vastutav piiride muutmise eest. Kui maa tagastatakse õigustatud isikule teistsuguste piiridega, kui endisaegsel kinnistul, on tegemist kohaliku omavalitsuse ebaõige haldustoiminguga.

Käesoleval juhul oleks hageja või tema õiguseelnejad AÕS § 148 tähenduses saanud kinnistu piiride asukohta mõjutada üksnes juhul, kui mõlemad kinnistu omanikuks oleks saanud üks ja sama isik. Vaidlust ei ole selles, et nii hageja kui kostja ei omandanud õigustatud subjektidelt mitte maad, vaid maa tagastamise nõudeõiguse, seega ei olnud ei hagejal ega tema õiguseelnejatel võimalust mõjutada kinnistute piiride määramist.

Seega olles asunud seisukohale, et Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 otsusega tuvastatud „üleehitamise“ asjaolud on käesolevas vaidluses siduvad, tuleb kohtul järeldada, et hageja hoone "sattus" kostja kinnisasjale Tallinna linna vea tõttu kinnisasjade piiride määramisel.

Kohus on seisukohal, et kostja pidi teadma juba maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone. VC, NC ja RKG koos RM ja EAI loovutasid 13.10.2000 OÜ-le P nõudeõiguse Xxx/Aia 1asuva endise kinnistu xxx 4/8 mõttelise osa tagastamiseks (I kd tl 202-204). Kuna maa tagastamise nõudeõiguse ulatus oli seaduse kohaselt määratud endise kinnistu nr xxx piiridega ja sellisena vormistatud ka loovutustehingus, pidi kostja olema teadlik endise kinnistu nr xxx piiridest ning sellest, et ehitis Xxxnimetatud kinnistu piirides ei olnud. Seega pidi kostja ka maa omandamisel aru saama, et maa võõrandatakse teistsuguste piiridega, kui endine kinnistu nr xxx ja et omandataval maal asub ehitise Xxxhooneosa. Kuna kostja pidi teadma, et ükski osa Xxxhoonest temale ei kuulu, pidi kostja teadma juba maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone (st tagastamise ebaõigsusest).

Kohus leiab, et kuna kostja pidi olema teadlik Tallinna veast kinnisasjade piiride määramisel, ei ole tal õigust sellise vea tagajärjel hageja arvel rikastuda ning hüvitis võõra hooneosa talumise eest tuleb määrata minimaalses suuruses ehk hoonealuse maatüki osale vastava maamaksu suuruses.

Hüvitise määramise periood

Kohus nõustub osaühingu P väitega, et põhjendamatu on KKOÜ seisukoht, mille kohaselt ei saaks AÕS § 148 lg-s 2 sätestatud perioodilist hüvitist nõuda tagasiulatuvalt ühekordse maksena alates hüvitise saamise õiguse tekkimise momendist kuni nõude esitamiseni. AÕS § 148 lg-st 2 sellist piirangut ei tulene. AÕS § 148 lg-s 2 on sätestatud naaberkinnisasja omaniku õigus saada perioodilist hüvitist teise kinnisasja osaks oleva üle piiri ulatuva ehitise talumise eest. KKOÜ ja osaühing P said XXXtn 6 hoone ja Xxx kinnistu omanikeks vastavalt 23.11.2001. a ja 12.06.2001. a. Seega alates 23.11.2001. a on osaühing P talunud KKOÜ hooneosa paiknemist enda kinnistul ning seega on osaühingul P õigus saada KKOÜ-lt perioodilist hüvitist alates 23.11.2001. a. Perioodilist hüvitist tagasiulatuvalt alates hüvitise saamise õiguse tekkimisest kuni nõude esitamiseni on võimalik tasuda ühekordselt, mitte perioodiliselt makstava rahasummana.

Tallinn Maa-ameti tõendist nähtub, et 2006 aastal oli Xxxkinnistu maamaks 10530 krooni aastas ning 2007 aastal 10530 krooni aastas (II kd tl 144) ehk 6,30 kr/m2. Tallinn Maa-ameti tõendist nähtub, et 2008 aastal oli Xxxkinnistu maamaks 26325 krooni ehk 15,74 kr/m2. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et maamaks enne 2006 aastat oleks olnud erinev 2006 aastast ega selle kohta, et pärast oleks maamaks olnud erinev 2008 aastast. Kohus loeb hoonealuse maatüki osale vastava maamaksu suuruseks 23.11.2001 kuni 31.12.2007 6,30 12 (15)

kr/m2 ehk 201,53 krooni aastas ning 01.01.2008-18.06.2009 maamaksu suuruseks 15,74 kr/m2 ehk 503,68 krooni aastas. Kuni otsuse tegemiseni on hagejal seega tekkinud kohustus tasuda maamaksu perioodi eest 23.11.2001 kuni 31.12.2007 6 aasta ja 38 päeva eest (201,53*6= 1209,18) + (201,53/365*38=20,98) = 1230,16 krooni ja perioodi eest 01.01.2008-18.06.2009 1 aasta ja 168 päeva eest 503,68 + (503,68/368*168=231,83) = 735,51 krooni, kokku 1965,67 krooni. Muud asjaolud

Põhjendamatud on kostja väited, et maatükk on kostjale tagastatud hageja enda avalduse alusel ja hageja oleks pidanud piiride korrigeerimisega tegelema siis, kui tagastamise nõudeõigus kuulus veel talle. Kohus on selgitanud, et tagastamisavalduses ei ole isikul õigus taotleda maa tagastamist endisaegsetest piiridest suuremas ulatuses, samuti on kohus selgitanud, et õigustatud subjekt oleks saanud piiride korrigeerimisega tegeleda alles märast maa omandamist.

Kohus märgib, et kuna maa tagastamise asjaolud tingivad kohtu arvates hüvitise välja mõistmise minimaalses määras, ei oma asjas tähtsust ülejäänud hüvitise suurust käsitlevad asjaolud – üleulatuva hooneosa kasutamise otstarve ja üleulatuva hooneosa alla jääva maatüki võimalik kasutusviis.

Vastuseks kostjale märgib kohus, et Tallinna Halduskohtu 06.02.2003 määrusest haldusasjas nr 3-229/03 nähtub küll, et hageja juhatuse liige on 13.10.2000 a tagastamisavalduses kinnitanud, et kostjale tagastamise kuuluval maal asuvad ehitised on tervikuna võõrandatud kostjale, kuid sellest ei saa järeldada, et kostja ei pidanud teadma, et temale tagastataval maal asub ehitisi, mis temale ei kuulu, sest tegelikult oleks pidanud tagastatama maatükk ilma selle osata, kus asub hagejale kuuluv hooneosa. Samuti on kohus seisukohal, et kui E. GKhageja juhatuse liikmena või eraisikuna on 13.10.2000 a avalduses Tallinna linnale või mõnes teises dokumendis märkinud tagastatava maa suuruseks 1672 või 1⁄2 mõttelise osa suuruseks 836 m2, siis ei ole see piisavalt määratletud tahteavaldusena tagastada maa kinnistu endistest piiridest erinevas suuruses.

Vastuseks kostja vastuväitele, et kostjale maa tagastamise korraldus on õiguspärane ja tõendatud ei ole selle õigusvastasust, märgib kohus, et Tallinna Halduskohtu 06.02.2003 määrusest haldusasjas nr 3-229/03 ei tulene, et kohus ei saa käesolevas vaidluses anda hinnangut kinnistu piiride määramise õigsusele.

Vastuseks kostja vastuväitele, et alles 22.06.2005. a kohtuotsusega selgus hageja omandiõigus kostja kinnistul asuvale hooneosale, kuid maa tagastati kostjale juba 06.12.2000. a korralduse alusel ning kostja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 12.06.2001. a. märgib kohus, et kostja pidi juba maa omandamisel olema teadlik alles 22.06.2005. a kohtuotsuse aluseks olevastest asjaoludest.

Kohus nõustub osaühingu P seisukohaga, et nõue KKOÜ-lt hüvitise saamiseks perioodi eest 23.11.2001. a kuni vastuhagi esitamiseni ei ole aegunud. KKOÜ on kvalifitseerinud osaühingu P nõude ekslikult õigusvastasest kahju tekitamisest tuleneva nõudena. Osaühingu P nõue põhineb AÕS § 148 lg-l 2, seega on tegemist seadusest tuleneva nõudega TsÜS § 149 tähenduses. TsÜS § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seadu¬ses ei ole sätestatud teisiti. Seega ei ole aegunud osaühingu P nõue KKOÜ-lt hüvitise saamiseks perioodi eest 23.11.2001. a kuni vastuhagi esitamiseni s o kuni veebruar 2006. 13 (15)

Vastuseks hagejale märgib kohus, et Riigikohtu otsusest tuleneb üheselt, et vastuhagi ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, sest Riigikohus on sisuliselt tunnustanud kostja õigust saada hüvitist minimaalselt maamaksu ulatuses.

Märkuse kandmine kinnistusraamatusse

AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märkena märkuse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks. AÕS § 631 lg 7 kohaselt märkus kantakse kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. KRS § 34-1 lg 1 järgi kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

TsÜS § 68 lg 5 järgi kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

Riigikohtu 22.06.2006.a otsuse nr 3-2-1-63-06 punkti 11 kohaselt saab märkuse kandmist kinnistusraamatusse nõuda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel. Märkuse sissekandmine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut tuginedes KRS § 341 lg 1, mida võib asendada ka kohtuotsus TsÜS § 68 lg 5, KRS § 34-1 lg 7. Seega tuleb tuvastada KKOÜ kohustus anda nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks AÕS § 148 lg-te 2 ja 4 alusel väljamõistetud perioodilise hüvitise kohta ja lugeda kohtu poolt tuvastatud nõusoleku andmise kohustus puudutatud isiku nõusolekuks KRS § 341 lg 1 tähenduses, mis on aluseks õigusmuudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse alusel.

Kohtukulud

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 enne eelnimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut.

Vastavalt TsMS § 60 lg 1 (kuni 01.01.2006 redaktsioonis) kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. TsMS § 61 lg 1 p 1 (kuni 01.01.2006 redaktsioonis) järgi poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindajana asjast osavõtnud advokaadi abi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. TsMS § 61 lg 1 p 2 (kuni 01.01.2006 redaktsioonis) kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Justiitsministri 23.08.1999 määrusega nr 42 kehtestati hinnata hagi puhul teiselt poolelt väljamõistetava advokaaditasu ülempiiriks 50 000 krooni.

Jõustunud on maakohtu otsus osas, millega kohus jättis põhihagi rahuldamata. Arvestades põhihagi rahuldamata jätmist, mõistab kohus hagejalt välja õigusabikulu 50 000 krooni kostja kasuks. Vastuhagi hinnaks tuleb lugeda TsMS § 48 lg 1 p 4 alusel kõigi maksete summa 3 aasta eest ehk 232 499,88 krooni. Vastuhagi rahuldas kohus osaliselt, (503,68*3=1511,04/ 232 499,88 krooni) * 100 = 0,65 % ulatuses. Arvestades vastuhagi 99,35 % rahuldamata jätmist, 14 (15)

mõistab kohus kostjalt välja 11549,43 krooni õigusabikulude katteks ja hagejalt 75,56 krooni kostja kasuks. Poolte tasutud riigilõivu jätab kohus poolte enda kanda. Kohus tasaarvestab tasumisele kuuluva õigusabikulu ning lõplikult tuleb hagejal tasuda kostjale 50 057,5611 549,43 = 38508,13 krooni.

Peeter Pällin Kohtunik

15 (15)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.