3-2-1-107-99
Eesti Vabariigi nimel Tartus 22. detsembril 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja T. Vernik vaatas kirjalikus menetluses 22. novembril 1999. a läbi Tallinna linna kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 1. juuli 1999. a otsuse AS Treilor hagis Tallinna linna vastu omandiõiguse tunnustamiseks. Tallinna Linnakohtu 1. märtsi 1999. a otsusega rahuldati TsK § 242 lg 1, 165; AÕS § 81; RS § 13 lg 1 ja TsÜS § 64 alusel AS Treilor hagi ning tunnustati 29. oktoobri 1992. a lepingu alusel tema omandiõigust Tallinnas Veerenni 53 A asuvale väravavalve ruumile, kaarhall-laole, baasi olmehoonele, kaarhallile, segusõlmele, tanklale ja puhastusseadmetele, garaa"iboksidele, seadmetele ning mehhanismidele vastavalt lepingule lisatud loetelule. Tallinna Ringkonnakohtu 1. juuli 1999. a otsusega lõpetati menetlus AS Treilor nõudes kohustada Tallinna linna sõlmima rendilepingu objektiks oleva vara ostu-müügileping. Selles osas oli linnakohus vastu võtnud hagist loobumise, kuid jätnud menetluse lõpetamise otsuse resolutsioonis märkimata. Samuti muutis ringkonnakohus linnakohtu otsust advokaaditasu suuruse osas. Muus osas jäeti linnakohtu otsus muutmata. Tallinna Ringkonnakohtu otsusega on tuvastatud, et Tallinna Linnavalitsuse ja AS Treilor vahel sõlmiti 29. oktoobril 1992. a likvideeritud Teedeehituse ja Remondi Valitsuse tervikvara rendileping. Lepingu p 3.1 kohaselt kohustus rendile andja andma rendilepingu objektiks oleva vara vastavalt lepingu lisadele nr 1 ja 2 1. juuli 1992. a seisuga rentniku bilanssi kontodele 01, 02 ja vastavatele käibekontodele. Lepingu p 3.2.1 järgi kohustus rentnik võtma arvele seisuga 2. oktoober 1992. a kontole 95 laenu Tallinna Linnavalitsuselt lisades 1 ja 2 toodud põhi- ja käibevahendite maksumuses 494 450 krooni. Rendilepingu p 6.5.3 kohaselt loetakse rendileping lõppenuks, kui renditasuga on kustutatud kogu p 3.2.1 nimetatud laen. Tallinna Linnavolikogu linnavarakomisjoni ja rahanduskomisjoni 16. oktoobri 1996. a koosoleku protokolli kohaselt tehti Tallinna linnavalitsusele ettepanek lõpetada rendileping AS-ga Treilor; lugeda seni tasutud summad renditasuks; müüa rendilepingu objektiks olev vara ja määrata selle alghinnaks 494 725 krooni; müügisummad tasuda enne ostu-müügilepingu sõlmimist. Tallinna Linnavalitsuse 12. novembri 1996. a korraldusega otsustati teha AS Treilorile ettepanek lõpetada rendileping ennetähtaegselt, müüa vara hagejale 494 725 krooni eest ja lugeda juba tasutud summad renditasuks. Tallinna Linnavalitsuse 31. jaanuari 1997. a korraldusega peatati eelmise korralduse täitmine ja kohustati Kommunaalametit esitama rendileping seisukohavõtuks linnavolikogu revisjonikomisjonile. Revisjonikomisjon toetas rahanduskomisjoni ja linnavarakomisjoni rendilepingulõpetamise ja rendilepingu objektiks oleva vara müügi otsust. 31. detsembril 1996. a tasus AS Treilor rendilepingu objektiks oleva vara ostusumma 494 725 krooni. Tallinna linna 1994/1995. a eelarvest nähtub, et renditud vara müük toimub AS-le Treilor rendi
kaudu. Kohus tõlgendas vaidlusalust lepingut kapitalirendilepinguna ehk järelmaksuga ostu-müügilepinguna. Audiitori arvamusega on põhjendatud, et rentnik sai põhivara arvele võtta üksnes omandiõiguse üleminekul. Samuti ei saa rentnik rendilepingust tulenevat kohustust kajastada raamatupidamisarvestuses laenukohutusena, kui pole tegemist kapitalirendiga. Rendilepingu sõlmimise ja vara hageja bilanssi andmisega avaldasid pooled tahet, et rentnik ostab vara välja. Õige oli hageja viide TsK §-le 242 lg 1, mille kohaselt müüja kohustub vara üle andma ostja omandusse ning ostja kohustub vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud rahasumma. TsK § 165 kohaselt loetakse leping sõlmituks, kui poolte vahel on saavutatud kokkulepe kõigis selle olulistes punktides. Leping võidakse sõlmida ka ettepaneku täitmiseks võtmisega. Ringkonnakohus leidis, et linnakohus on õigesti tehingut tõlgendanud. Omandiõiguse ülemineku kokkulepe tuleneb lepingu punktidest 3.1, 3.2.1 ja 6.5.3 ja see polnud vastuolus lepingu sõlmimise ajal kehtinud seadustega. Lepingu kehtivust pole Tallinna linn vaidlustanud. Tehingut ei tulnud TsÜS § 64 lg 3 alusel tõlgendada Tallinna linna kasuks, sest selle järgi tekkisid kohustused mitte ainult Tallinna linnal, vaid mõlemal poolel. Lepingu lisa nr 3 p 7 kohaselt ei olnud rendile andjal lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel õigust nõuda vara tagastamist tasutud laenu ulatuses. Ringkonnakohus pidas vääraks apellandi seisukohta rendisuhete jätkumise kohta. Rendileping lõppes lepingu p 6.5.3 alusel 31. detsembril 1996. a kogu laenusumma tasumisega. AS Treilor on tasunud Tallinna linnale kokkulepitust 225129 krooni rohkem. Kostja pole makstud summasid vaidlustanud ega tagastanud. Tehingu raamatupidamislik kajastamine vastas tehingu sisule ja audiitori arvamuse alusel on kohus selle õigesti tuvastanud. Lepingulise suhte hindamisel ei saa kolleegium arvestada linnavalitsuse 12. novembri 1996. a korralduses nr 2898-k märgituga, et AS Treilor tasutud summad tuli lugeda vaid renditasuks. Tallinna linn ei võinud ühepoolselt lepingu tingimusi muuta. Vaidluse lahendamisel ei oma olulist tähtsust Tallinna Linnavolikogu komisjonide otsused ja linna eelarve, kuna need kajastavad kostja käitumise iseloomu. Kohtulikud järeldused üksikult ja kogumis kummutavad kostja vastuväited ning seega pole kohus rikkunud TsMS § 231 lg 4 nõudeid. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada omandiõiguse tunnustamise osas ning saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. TsÜS § 64 lg 3 kohaselt tõlgendatakse tehingut kohustatud isiku kasuks. Ringkonnakohus leidis, et tehingut ei saa ühe poole kasuks tõlgendada, sest ka tehingu teisel poolel olid kohustused. TsÜS § 64 lg 3 on kohaldatav kahekülgsetele tehingutele ning kohustatud isikuna tuleb mõista isikut, kelle lepingulise kohustuse olemasolu, puudumise või mahu osas on kahtlus tekkinud. Kuna vaidlus käib selle üle, kas kostjal oli kohustus vara üle anda, siis tuleb tehingut tõlgendada kostja kasuks ning leida, et tegemist ei ole ei kapitalirendi- ega ostu-müügilepinguga ja omandiõigus varale kuulub Tallinna linnale. Omandiõiguse ülemineku kokkulepe lepingus puudub. Kohtuotsuse kohaselt sai AS Treilor põhivara arvele võtta üksnes selle omandiõiguse ülemineku korral ja laenukohustust bilansis kajastada kapitalirendi korral. Varaderaamatupidamislikus kajastamises kokkuleppimine loob iseseisva
kohustise, mille järgi pooled kajastavad vara raamatupidamisarvestuses. Tehingu kajastamine raamatupidamises sõltub tehingu sisust, mitte aga tehingu sisu raamatupidamisliku kajastamise kokkuleppest. Omandiõiguse ülemineku kokkulepe ei saa tuleneda lepingu mitme punkti vaieldavast tõlgendamisest või sellest, et muud pooltevahelised kokkulepped toovad kaasa omandiõiguse ülemineku. Linnavolikogu otsustas 1992. a vara hagejale rendile anda. Hageja on kogu menetluse kestel väitnud, et kui lepingus omandiõiguse üleminekus kokku lepitigi, siis on leping selles osas kehtetu volituste ületamise tõttu. Eeltoodud põhjusel lepingu kehtivuse hindamine on võimalik vastuhagi esitamata. Linnavolikogu komisjonide otsused ei oma käesolevas vaidluses tähtsust, kuna nad on soovituslikud ega ole kellelegi siduvad. Vastustaja peab ringkonnakohtu otsust põhjendatuks ja palub selle muutmata jätta. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kostja on vastuses hagiavaldusele ja apellatsioonkaebuses väitnud, et kui 29. oktoobri 1992. a lepingus lepitigi kokku omandiõiguse üleminekus hagejale, siis on leping sõlmitud volitusi ületades, kuna linnavolikogu otsus nägi ette vara rendile andmise. Selle kostja vastuväite osas kohtu seisukoht puudub. Eelnevaga on apellatsioonikohus rikkunud TsMS §-s 330 lg 6 sätestatut. Hageja nõude vaidlustamine selle aluseks oleva lepingu tühisuse tõttu on kostja vastuväide hagile, mille kohta kohus peab võtma seisukoha. Kui lepingu tõlgendamisel selgub, et poolte vahel on 29. oktoobri 1992. a lepingus omandiõiguse üleminek kokku lepitud, siis tuleb juhinduda lepingu sõlmimise ajal kohaliku omavalitsuse organite pädevust reguleerinud ENSV kohaliku omavalitsuse aluste seaduse vastavatest sätetest ja nendega kooskõlas olevatest alamalseisvatest õigusaktidest ja võtta seisukoht, kas selline kokkulepe on sõlmitud volituste piires. Kui leping on sõlmitud volitusi ületades, tuleb esitatud asjaolude põhjal võtta seisukoht, kas ja millistel tingimustel on Tallinna linn tehingu heaks kiitnud. Kui on tuvastatud kehtiv kokkuleppe omandiõiguse üleminekuks, siis tuleb tuvastada, kas selle tekkimise tingimused on täidetud. Kas 29. oktoobri 1992. a leping sisaldas renditud vara omandiõiguse ülemineku kokkulepet rentnikule pärast laenuna vormistatud vara maksumuse tasumist, tuleb välja selgitada lepingu tõlgendamise teel. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 138 järgi oli võimalik kokku leppida, et omandiõigus varale läheb üle pärast vara maksumuse tasumist. Selline kokkulepe pole vastuolus ka asjaõigusseaduse vallasomandi tekkimist reguleerivate sätetega. Vara raamatupidamisarvestuse ja maksustamise alased õigusaktid ei reguleeri omandiõiguse tekkimist. TsÜS § 64 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel lähtuda eelkõige poolte tegelikust tahtest. Poolte tahe tuleb välja selgitada lähtudes kõigist kohtu ette toodud asjaoludest. Poolte tahte väljaselgitamisel tuleb arvestada ka poolte käitumist enne lepingu sõlmimist ja pärast seda. Seega võib lepingu tõlgendamisel arvestada ka linnavolikogu komisjonide otsuseid ja poolte kokkulepet tehingu raamatupidamisliku kajastamise kohta. Eelnimetatud dokumendid iseenesest aga vara omandiõiguse üleminekut ei tõenda. Kuna tehingu tõlgendamine kohustatud isiku kasuks TsÜS § 64 lg 3 järgi eeldab selgust, millise õigussuhte
tekitamisele oli poolte tahe suunatud ning millised on selles õigussuhtes poolte õigused ja kohustused, siis pole osundatud norm vaidluses õigussuhte kvalifikatsiooni üle kohaldatav. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 1. juuli 1999. a otsus tühistada kohtukulude väljamõistmise osas ja Tallinna Linnakohtu 1. märtsi 1999. a otsuse omandiõiguse tunnistamiseks muutmata jätmise osas. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu otsus jätta muutmata menetluse lõpetamise osas. Kassatsioonkaebus rahuldada. Eesistuja J. Odar Liikmed H. Jõks, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.