Kohtulahend

põhimõttega, mille kohaselt kuulub omanikule asja valdamise, kasutamise ja käsutamise õigus. Seega ei saa rikkuda ühegi omaniku õigust oma asja vallata, kasutada ja käsutada. Kostja ei ole soovinud omandiõigusest loobuda. Apellatsioonikohus leidis, et AÕS § 77 mõtte kohaselt on võimalik kaasomandi lõpetamine jagamise teel üksnes kaasomanike kokkuleppel. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisis, siis lahendab vaidluse kohus. Kuivõrd antud vaidluses kostja ei soovi kaasomandit jagada, siis ei saa kohus määrata kaasomandi jagamise viisi. Kassatsioonkaebuses palus hageja esindaja ringkonnakohtu otsuse tühistada. Hageja esindaja leidis, et kohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme. Hageja nõude õiguslikuks aluseks on AÕS § 76 lg 1, mille kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning seda ei seata sõltuvusse AÕS §-st 77 lg 1, mille kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Vastavalt AÕS §-le 76 lg 1, ei ole kaasomanikul õigust nõuda kaasomandi lõpetamist ainult juhul, kui see on vastuolus kaasomandi tekkimise alusega. Kui kohus leidis, et kaasomandi lõpetamise nõue rahuldamisele ei kuulu, pidanuks kohus põhjendama, milles seisneb selle nõude vastuolu kaasomandi tekkimise alusega. Apellatsioonikohus seda ei teinud. Apellatsioonikohus leidis, et kaasomandi lõpetamine on vastuolus AÕS §-ga 77 lg 1, mille kohaselt kaasomandi lõpetamisel toimub selle jagamine. Kohus seostas ebaõigesti kaasomandi lõpetamise nõude kaasomandi jagamisega. Kohus on otsuses ületanud haginõude piire, sest hageja ei taotlenud kaasomandi jagamist, vaid lõpetamist. Alles pärast seda, kui kohus on otsustanud kaasomandi lõpetamise, see tähendab, et ei esine AÕS §-s 76 lg 1 nimetatud takistavaid aluseid, tekib pooltel võimalus kaasomandi lõpetamise viiside, sealhulgas jagamise, suhtes kokku leppida. Kui aga kaasomandi lõpetamisel pooled kaasomandi jagamise viisis kokkuleppele ei jõua, siis võib kohus otsustada AÕS § 77 lõigete 2-4 alusel, kuidas sel juhul talitada. Seega kohtu viide kaasomandi lõpetamise nõude mitterahuldamise alusena AÕS §-le 77 lg 1 ei ole asjakohane. Apellatsioonikohus nõustus esimese astme kohtu seisukohaga, et vaidlusalust ehitist ei ole võimalik jagada, kuna see oleks vastuolus AÕS RakS §-ga 13 lg 4. Sellist vastuolu tegelikult ei ole. Nimetatud lõike viimase lause kohaselt ei või ehitise jagamine kaasomandi lõpetamisel olla vastuolus ehitise olemusega ja maakorralduse nõuetega. Seega seadus ei keela ehitise jagamist, kuid seda peab tegema arvestades nii ehitise olemust kui ka maakorralduse nõudeid. Kohus ei ole sellele õiguslikku hinnangut andnud. Vaidluse lahendamisel ei ole takistuseks AÕS RakS § 13 lg 4, kuna krundil ei asu mitte üks, vaid kaks elamut. Kumbki kaasomanik kasutab tema valduses olevat elamut omaette. Elamute suurus on vastavuses kaasomandi osade suurusega. Elamud ei ole seotud ühiste kommunikatsioonidega ega muul viisil. Seega kahe elamu jagamine kahe kaasomaniku vahel ei saa kuidagi olla vastuolus nende elamute olemusega. Kohtuotsuses väideti, et kahe elamu jagamisega kaasnev krundi jagamine rikub maakorralduse nõudeid. See väide on paljasõnaline ja ei ole kohtuotsuses millegagi põhjendatud. Maakorralduse nõuded on loetletud maakorraldusseaduse §-s 5. Mingit viidet nimetatud alustele ega

ka põhjendust kohtuotsus ei sisalda. Viide linnakohtu otsusele ei ole piisav, sest ka linnakohus ei ole ära näidanud, milles maakorraldusnõuete rikkumine seisneb. Linnakohus on oma otsuses jõudnud seisukohale, et kaasomandi jagamine on võimalik ainult peale krundi kinnistamist. Millisele seadusele kohus tugines, ei ole otsuses märgitud. Apellatsioonikohus ei pööranud sellele mingit tähelepanu. Hageja esindaja leidis, et kohtud läksid poolte taotlustest mööda ega ole hinnanud tõendeid kogumis. Kohtuasja materjalidega on tõendatud, et mõlemad pooled on huvitatud kaasomandi lõpetamisest: nad on teineteisele vastavad kirjalikud ettepanekud esitanud ning ka läbirääkimisi pidanud. Just kostja on oma 11. oktoobri 1994. a. kirjas teinud hagejale ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks, jagades vara reaalosadena vastavalt senistele kasutamistavadele. Ühtlasi on kirjas viidatud, et ettepanek on kooskõlas kehtivate maareformi seaduse ja asjaõigusseadusega. Seega ei ole tegemist mitte hageja kui ühe kaasomaniku suvalise tahtega, vaid mõlema kaasomaniku sooviga kaasomand lõpetada. Kohus ei ole nimetatud asjaolule mingit tähelepanu pööranud. Apellatsioonikohtu otsuses väidetakse, et ei saa rikkuda ühegi omaniku õigust oma asja vallata, kasutada ja käsutada. Jättes rahuldamata hageja nõude, on kohus ise oma seisukohaga ja AÕS §-ga 68 vastuollu läinud, kuna ta on rikkunud seadusega hagejale antud õigust oma vara käsutamiseks kaasomandi lõpetamise kaudu. Kui seadus annab ühele kaasomanikest õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist, siis ei saa kohus keelduda sellise õiguse kaitsmisest. Kaebusele lisatud täiendavas selgituses leidis hageja esindaja, et kui kaasomandi lõpetamine sõltuks asja jagatavusest, tuleb jagamise võimalikkust hinnata ka AÕS §-st 12 lähtudes, mille kohaselt on jagatav selline asi, mida selle olemust rikkumata võib jagada osadeks ja mille iga osa pärast jagamist moodustab terviku. Kuna tegemist on kahe elamuga, mis kaasomandina moodustavad ühise asja, kuid mis ei ole omavahel seotud mingite kommunikatsioonidega, siis sellise ühise asja jagamise järel kumbki elamu moodustab omaette terviku eraldi asjana. Seega ei saa väita, et kaks elamut ei ole jagatav asi ning see ei saa olla kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata jätmise aluseks. Olukorda ei muuda see, et elamud asuvad ühisel krundil. Krunt on samuti jagatav, sest praktiliselt kumbki osapool ei kasuta tervet krunti, vaid osa sellest ja seega ei ole mingeid takistusi krundi jagamiseks, kas senist kasutuskorda arvestades või ka muudel alustel. Senise ühise krundi olemasolu ei saa juriidiliselt olla elamute mittejagamise aluseks. Kui kaks elamut moodustavad jagatava asja, siis vastavalt elamute jaotusele tuleb määrata uus teenindusmaa mõlema elamu jaoks, millest saab moodustada kaks uut krunti. Selleks annab aluse planeerimis- ja ehitusseaduse § 9 ja maareformi seaduse § 7 lg 5. Moodustatavate uute kruntide suurus ei oma vaidluse lahendamiseks juriidilist tähtsust. Vastavalt maakatastriseaduse §-le 16, on katastriüksuse minimaalsuuruseks 30 m2. Juriidilisi takistusi ka krundi jagamiseks ei ole. Kuidas krunt konkreetsel juhul jagatakse, otsustab kokkuleppe puudumise korral kohalik omavalitsus (maareformi seaduse § 7 lg 5). Kaasomandi lõpetamiseks annab seadus lisaks asja jagamisele ka muud juriidilised võimalused ja alused, mida aga kohus ei ole arvesse võtnud. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et apellatsioonikohtu otsus on õige. AÕS §​e 76 ja 77 ei

saa käsitleda eraldi, sest § 76 sätestab kaasomandi lõpetamise nõude esitamise ning § 77 sellele järgnevat, s.t. jagamist. Pärnu Linnavalitsuse 17. veebruari 1995. a. korraldusega tagastati ja erastati Jannseni 15 krunt kaasomandisse. Asjaõigusseaduse kohaselt (v.a. hoonestusõigus) ei ole võimalik, et kinnistatud maatüki ja sellel asuvate ehitiste omanikud oleksid erinevad isikud. Jannseni 15 asuv krunt kinnistati 25. veebruaril 1997. a. Pärnu Maakohtu Kinnistusametis (kinnistusasi nr. 633/519​96) hageja ja kostja kaasomandisse. Hageja soovis endale saada suuremat osa krundist, kuid tal ei ole selleks õigust ja kostja ei ole nõus midagi muutma. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormide väära tõlgendamise ja protsessiõigusnormi rikkumise tõttu. TsKS § 228 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Apellatsioonikohus leidis, et vaidlusaluseid ehitisi ei ole võimalik jagada, sest see on vastuolus AÕS RakS § 13 lg 4 sätetega, mille kohaselt ehitise jagamine kaasomandi lõpetamisel ei või olla vastuolus ehitise olemusega ja maakorralduse nõuetega. Linna- ja apellatsioonikohus ei ole põhjendanud, milles vastuolud seisnevad ja sellega rikuti kohtuotsusele esitatavaid nõudeid. AÕS § 12 lg 2 kohaselt on asi jagatav, kui asja võib jagada osadeks selle olemust rikkumata ja asja iga osa pärast jagamist moodustab terviku. Kui kohtud pidasid silmas, et kaasomandi lõpetamine kahe elamu suhtes on vastuolus nende olemusega, siis tulnuks põhjendada, milles see vastuolu seisneb. Kui kohtud pidasid silmas vastuolu maakorralduse nõuetega, siis tulnuks viidata vastavatele seadustele ja kohtu seisukohti põhjendada. TsKS § 92 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Maa-ameti ametniku arvamus on tõend, kuid sellele saab toetuda vaid siis, kui arvamus on seaduslik. Maa-ameti arvamus ei asenda seadust. Asja uuel arutamisel peab kohus oma seisukohti põhjendama. Apellatsioonikohus on vääralt tõlgendanud AÕS §-de 68 ja 77 sätteid. AÕS § 68 kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ja omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise alusega. AÕS § 77 lg 1 ja 2 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus vastavalt asjaoludele, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Eeltoodud seadusesätete kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist teatud tingimustel ja viisil. Apellatsioonikohus on vääralt asunud seisukohale, et kui üks kaasomanikest ei ole nõus kaasomandi lõpetamisega, siis tuleb hagi jätta rahuldamata. Sellisena jättis kohus vaidluse sisuliselt lahendamata ja see ei ole kooskõlas AÕS §-s 77 lg 2 sätestatuga. Väär on apellatsioonikohtu tõlgendus, et AÕS § 77 mõtte kohaselt on võimalik kaasomandi lõpetamine jagamise teel üksnes kaasomanike kokkuleppel. Asja jagamist kaasomandi lõpetamisel

käsitleb AÕS § 77 tervikuna, sealhulgas käsitleb sama paragrahvi lg 2 kaasomandi lõpetamise viise, kui kaasomanikud ei ole kokkulepet saavutanud ja vastavalt asjaoludele otsustab kohus, millist viisi kasutada. Seega peab vaidluse kokkuleppe puudumisel ikka kohus lahendama. Asja uuel arutamisel tuleb kohtul silmas pidada, et vastuses kassatsioonkaebusele väitis kostja, et peale kohtuistungit apellatsioonikohtus ja enne apellatsioonikohtu otsuse teatavaks tegemist on vaidlusaluste ehitistega maatükk kantud kinnistusraamatusse. Juhindudes TsKS §-st 346 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. veebruari 1997. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Henn-Samuel Lepale kautsjon 1900 (üks tuhat üheksasada) krooni, mis tasuti

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.