Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number
2-17-9749
Otsuse kuupäev
Tartu, 10. aprill 2019
Kohtukoosseis
Eesistuja Ants Kull, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Tõnis Neemre hagi Helvi Neemre vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2018. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Helvi Neemre kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Tõnis Neemre, lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus Kostja Helvi Neemre, lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Värvimann
Asja läbivaatamise kuupäev
18. märts 2019. a, kirjalik menetlus
2-17-9749 Hagiavalduse kohaselt on pooled kinnisasja kaasomanikud võrdsetes mõttelistes osades. Hageja ja kostja on kinnisasjal asuvat elamut kasutanud elukohana aastaid. Selle aja jooksul on pooltel tekkinud kinnistu kasutamise ja isikliku eluga seotud olulisi erimeelsusi, mida ei ole vaatamata korduvatele katsetele suudetud lõplikult ületada. Pooled ei ole kaasomandi lõpetamises kokkuleppele jõudnud. Sobivaim viis kaasomandit lõpetada on kaasomandi eseme müük enampakkumisel. Sellise järelduseni on pooled jõudnud ka varem peetud läbirääkimistel. Müügist saadud raha tuleb kaasomanike vahel jagada võrdsetes osades. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringu järgi ei ole võimalik kinnisasja jagada kaheks maatükiks ega kinnisasjal asuvat elamut kaheks korteriomandiks. Kummalgi poolel ei ole võimalik hüvitada teisele poolele tema kaasomandi osa, mistõttu on välistatud ka kaasomandi lõpetamine kinnisasja ühele poolele jätmisega koos kohustusega hüvitada teisele poolele tema osa rahas. Hagejal oleks võimalik kostjale tasuda õiglane hüvitis tulevikus, kuid see eeldaks poolte kokkulepet, mille kostja on välistanud. Kuivõrd ükski alternatiivne kaasomandi lõpetamise viis ei ole teostatav, on ainus võimalus lõpetada kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel.
2(7)
2-17-9749
2-17-9749
2-17-9749 Maakohus leidis õigesti, et hageja nõuet ei muuda hea usu vastaseks asjaolu, et hageja sai kinnistu omanikuks kostja ja kostja abikaasaga sõlmitud kinkelepingu kaudu. Tsiviilasjas nr 2-15-7074 kinnitas maakohus kompromissi, millega hageja andis kostjale tagasi poole mõttelist osa kinnistust ja kostja luges, et kompromissi sõlmimisega on hageja kinkelepingu alusel saadu täielikult tagastanud. Seega on pooled sõlminud kinkelepingu eseme tagastamise kohta kompromissi ning kinnistu kaasomanikuks saamine kinke tulemusena ei muuda hageja nõuet VÕS § 6 tähenduses hea usu vastaseks. Seadus ei võimalda jätta kaasomandit lõpetamata ka seetõttu, et kostja on eakas ja elanud kinnistul asuvas elamus pikka aega. Kaasomandi lõpetamise vaidluste puhul on tavapärane, et vähemalt üks kaasomanikest kasutab kinnistut oma elukohana. Kuna kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, peab kohus sellise hagi esitamisel lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil. Pooled ei ole tõendanud, et nad on kaasomandi lõpetamise kokkuleppega välistanud. Kinnistu kasutuskorra kokkulepe ei välista kaasomaniku õigust nõuda kaasomandi lõpetamist ega muuda kaasomandi osi reaalosadeks. Samuti ei saa kasutuskorra kokkuleppest tuleneda kostjale õigustatud ootust, et hageja ei nõua kaasomandi lõpetamist. Ka kaasomandi mõttelise osa käsutusõigus ei välista kaasomandi lõpetamise nõudeõigust.
2-17-9749 alternatiivselt müüa kinnistu kaasomanikevahelisel enampakkumisel ja jagada raha kaasomanike vahel võrdselt või jätta kinnistu hageja või kostja ainuomandisse koos kohustusega hüvitada teisele kaasomanikule pool kinnistu väärtusest või moodustada kaks võrdse suurusega korteriomandit, jättes kummagi poole omandisse ühe korteriomandi. Kuna hageja esitas täpsustatud hagi, milles märkis, et soovib kaasomandi lõpetada üksnes viisil, millega kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel, luges maakohus hageja nõudeks lõpetada kaasomand kinnistu avalikul enampakkumisel müümise ja raha kaasomanike vahel jagamisega. Kostja vaidles vastu kõigile hageja nõutud kaasomandi lõpetamise viisidele, tema peamise vastuväite kohaselt on kaasomandi lõpetamine ebaõiglane ja tarbetu. Kostja ei esitanud vastuhagi.
2-17-9749 käsitlenud kinkelepingu sõlmimist ja sellest taganemist ning kohtuliku kompromissi sõlmimist. Kolleegium nõustub kohtutega, et hageja nõuet ei muuda hea usu vastaseks see, et hageja sai kinnistu ainuomanikuks kinkelepingu kaudu ning kaasomanikuks kohtuliku kompromissi sõlmimise tagajärjel. Kolleegium iseenesest mõistab, et kostjale võib olla kaasomandi lõpetamise tagajärjel emotsionaalselt koormav oma pikaaegsest kodust lahkuda. Samas ei anna ainuüksi see asjaolu alust jätta kaasomandit lõpetamata. Kaasomandi lõpetamist ei takista ainult asjaolu, et üks kaasomanik on lõpetamise vastu (Riigikohtu 4. septembri 1997. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-97). Kohtud tuvastasid, et pooled ei ole sõlminud kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamise kokkulepet AÕS § 76 lg 2 järgi. Seega pidi kostja kohtulikku kompromissi sõlmides (ja isiklikku kasutusõigust kinnistusraamatust kustutades) ette nägema ja arvestama, et hageja võib esitada AÕS § 76 lg 1 alusel kaasomandi lõpetamise nõude. Samuti ei ole praeguses asjas oluline, kas hageja sai kinnistu kaasomanikuks tasuta või tasu eest.
Jaak Luik
Tambet Tampuu
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.