V Eu hagi P Ri vastu kaasomandi lõpetamise nõudes ning P Ri vastuhagi V Eu vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagihind 3 500 eurot Vastuhagihind 7 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja): V E (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostja (vastuhagis hageja): P R (isikukood xxx, elukoht xxx).
Asja läbivaatamine
19.01.2021 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
Hageja V E, hageja nõustaja S L, kostja P R
Juures viibis
Sekretär Anita Pilviste
Resolutsioon
1.Rahuldada V Eu hagi P Ri vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Lõpetada kaasomand kinnistule asukohaga xxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, viisil, mille kohaselt kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisel saadav raha jagatakse V Eu ja P Ri vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurustele, s.o 2/12 V Eule ja 10/12 P Rile.
3.Jätta rahuldamata P Ri vastuhagi V Eu vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes.
4.Jätta rahuldamata kostja taotlus tunnistada AÕS § 77 lg 2 sõnastuses „anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“ põhiseaduse vastaseks. Menetluskulud
5.Jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
6.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue ja vastuväited vastuhagile
1.Hageja ja kostja on aadressil xxx asuva kinnisasja (Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriosa nr xxx) kaasomanikud selliselt, et hagejale kuulub 2/12 kaasomandi mõttelist osa ja kostjale kuulub 10/12 kaasomandi mõttelist osa. Kinnistu oluline osa on 3korruseline elamu, milles on 6 korterit.
2.Hageja nõuab kaasomandi lõpetamist. Kohtuväliselt on hageja teinud kostjale ettepaneku nii tema kaasomandiosa omandamiseks kui ka korteriomandite seadmiseks. Kohtuväliselt kaasomandi lõpetamine ei ole õnnestunud, sest pooled pole jõudnud kokkuleppele hüvitise suuruse osas. Korteriomandite seadmisele on kostja erinevatel aegadel olnud põhimõtteliselt vastu, väites vaid seda, et korteriomandite seadmine toob kaasa halduskulud. Hageja ei pea nimetatud väidet põhjendatuks.
3.Hageja hinnangul oleks sobivaim lõpetada kaasomand viisil, et kinnisasi jääb kostja ainuomandisse ja kostja tasub hagejale omandiõiguse eest hüvitist 250 000 eurot. Hageja eelistab nimetatud kaasomandi lõpetamise viisi, sest senine kaasomanike vaheline suhtlus on väljendunud vaid erimeelsustes ja pidevates vaidlustes. Samuti ei kaotaks kostja omandit ning kostja omand suureneks.
4.Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomandi korteriomandite seadmise teel, moodustades xxx korteriomandit. Korterit nr xxx on alates kaasomandiosa omandamisest 2011. aastal kasutanud hageja, enne seda kasutas korterit nr xx hagejale kaasomandiosa võõrandanud kaasomanik M K. Korterid nr xx-xx on kostja P Ri valduses ja kasutuses. Hagejale teadaolevalt on P R korterid üürile andnud ning kostja ise ega ükski tema perekonnaliige reaalselt ühtegi korterit ei kasuta. Hageja on senist korterite kasutamise väljakujunenud kasutuskorda oma alternatiivses nõudes järginud ja arvestanud. Kaasomanike valduses ja kasutuses olevad reaalosad on vastavuses kaasomanike mõtteliste osadega. Kostja leiab ekslikult, et xxx koostatud dokumentatsioon ei saa olla alus korteriomandite seadmisele. xxx 23.10.2015 inventariseerimisjoonised ja ruumide eksplikatsioon tugineb Tallinna Linnaarhiivi poolt kinnitatud joonistele ja eksplikatsioonile ning oli koostatud silmas pidades kaasomandi lõpetamise ühe võimaliku viisina reaalosadeks jagamist korteriomandite seadmise teel. Hageja kasutuses olev korter 1 vastab 1969. aastal inventariseerimisjoonistel tehtud muudatustele.
5.Hageja sai korteri nr xxx valduse äärmiselt halvas olukorras. Korteris nr xxx ja hageja valduses ja kasutuses olnud keldriruumides on hageja teinud ulatusliku remondi, mis on oluline hageja kaasomandi osa vääruse määramisel. Kaasomandis oleva kinnistu tänast turuväärtust arvestades ning lähtudes mitmete kinnisvaramaaklerite hinnangutest on hageja omandis oleva 2/12 mõttelise osa väärtus 250 000 eurot. Hageja on leidnud vastava hinnaga ostja hageja korterile, kes ostusoovist loobus, kuna kinnistul ei ole seatud korteriomandeid. Kostja seisukoht kinnistust 2/12 mõttelise osa väärtuses summas 47 500 eurot ei ole õige ega hageja poolt aktsepteeritav. Hageja on seisukohal,
et kuna hagejale kuuluv korter nr xxx on kõige väiksem, s.o 73,4 m2, peab kostja tasuma hagejale hüvitist. Alternatiivselt eelnevatele viisidele, palub hageja lõpetada kaasomandi kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel. Antud viisi puhul saavad kõik kaasomanikud oma osa eest tasu. Kui P R soovib, siis ta võib osaleda avalikul enampakkumisel ja saada kogu kinnistu omanikuks. Hageja hinnangul on põhjendamatud ja alusetud kostja väited ja taotlus AÕS § 77 lg 2 tunnistamiseks vastuolus olevaks põhiseaduse §-dega 19 ja 32. Hageja palub jätta vastuhagi täies ulatuses rahuldamata. P R esitab kohtule valeandmeid, et hageja korteri nr xxx suurus ei ole 73,4 m2, vaid 77 m2. Kostja poolt esitatud vanad maja joonised ja mõõtkavad ei vasta olemasolevale olukorrale, sest kortereid on alates 1939. aastast palju kordi muudetud. Kostja ei ole uusi mõõdistamisi korterite plaanide kohta esitanud. Seega ei ole võimalik reaalosadeks kortereid jagada. Samuti ei ole P R 10 aastat olnud nõus jagama kortereid reaalosadeks. Võttes arvesse kaasomandike vaheliste konfliktide tõsidust, on äärmiselt tõenäoline, et nad ei ole võimelised üksteisega heanaaberlikult suhtlema. Hagejale kuuluva keldri ust lõhuti 3 korda. P ja P R saadavad pidevalt topelt kommunaalarveid, kuigi hageja maksab otse teenuste osutajatele, kellega hagejal on lepingud. Hageja koristab poole maja ümbrusest ja sissekäigu trepid, peseb ja koristab koridori trepi. Mittemingisugust palgalist majahoidjat ei ole. Keskküttefirma on saatnud mitmeid hoiatuskirju, et majal on keskküttesüsteem aastast 1938 ja tuleb välja vahetada, kuid kostjad selleks nõusolekut ei anna. Pidevalt on majas äravoolu torudes ummistused ja need esinevad kostjale kuuluvas keldris. Hais on terves majas. Kogu maja vajab kapitaalremonti. 10 aasta jooksul on P R 7 korda uputanud hageja korterit oma fekaalidega. Korteris nr xxx oli tulekahju elektrijuhtmetest, mistõttu uputati jälle hageja korter ära. P R jättis teatamata, et majas tuleb küttesüsteemi rõhu kontroll, mistõttu toimus taas hageja korteris uputus, kuna hagejal ei olnud võimalust sulgeda enda korteris radiaatorite kraanid. P R on tekitanud hagejale kahju kogusummas 20 570 eurot. Antud summas pole arvestatud trahve, mida on teinud MUPO ja Päästeamet. Eeltoodust tulenevalt palub hageja lõpetada kaasomand kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, asukohaga xxx, viisil, mille kohaselt kinnistu jääb kostja ainuomandisse ja kostja tasub hagejale hüvitist 250 000 eurot ning viivist alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras täitmata rahaliselt kohustuselt kuni rahalise kohustuse täitmiseni. Samuti palub hageja tuvastada kostja kohustus kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt kinnistu jagatakse reaalosadeks, ning kohustada kostjat kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand eelnimetatud kinnistule viisil, mille kohaselt kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda.
Kostja vastuväited hagile ja vastuhagis esitatud nõue
10.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja ei soovi omandada hageja kaasomandi osa, seega ei ole võimalik kaasomandit lõpetada viisil, kus kinnistu jääb kostja ainuomandisse hüvitise maksmise vastu. Lisaks pole tõendatud hagejale kuuluva kaasomandi osa eest hageja poolt taotletav hüvitise suurus. Kuna ka hageja müügikuulutuse peale pole 2 aasta jooksul keegi soovinud seda korterit hageja küsitud hinnaga osta, on selge, et asja väärtus ei vasta hageja küsitule ja hagi on esitatud lootuses sundida teisi kaasomanikke maksma hinda, mis ei vasta turuväärtusele. Antud juhul ei ole oluline hageja korteri müügihind, vaid see, millega keegi reaalselt ostaks korteri.
Kinnisvara kuulutuste ja samas majas toimunud müügitehingute alusel oleks õiglane hind hageja 2/12 kaasomandi eest 47 500 eurot. Seega ei käitu hageja teiste kaasomanike suhtes heausklikult ja on alus jätta hagi rahuldamata.
11.Hageja pole esitanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses nimetatud dokumente korteriomandite moodustamiseks, mistõttu pole võimalik korteriomandeid seada. Hageja esitatud xxx poolt 23.10.2015 koostatud dokumentatsioonis toodud korterite plaanid ei ole vastavuses korterite tegelike ruumijaotustega. Samuti pole kaasomanike enamus mitte kunagi pidanud otstarbekaks korteriomandite seadmist, kuna see ei lihtsusta kaasomandi valdamist ega kasutamist. Ka ei ole kohtud pidanud otstarbekaks korteriomandite seadmist olukorras, kus kaasomanike vahel võivad jääda ülesse vaidlused kaasomandis oleva elamu muude osade kasutamise osas.
12.Kuna korteriomandite seadmisel muutuvad omanike mõtteliste osade suurused, siis tuleb kohtul juhul, kui hagi rahuldatakse, lahendada ka kompensatsiooni küsimus, s.t omandi kaotus tuleb isikule, kes kaotab omandit oma tahte vastaselt hüvitada. Kuna hageja kasutab hetkel kõige suuremat korterit, kasutab ta suuremat reaalosa, kui näeks ette tema mõttelise osa suurus. Hagiavalduse leheküljel 3 on hageja taotlenud, et tema omandisse jääks korter 1 pindalaga 77 m2. Hiljem väidab hageja, et tema korteri pindala on 73,4 m2. Hageja kaasomandi ostulepingu lahutamatuks osaks olevatel plaanidel on korteri suurus 77 m2. Kasutuskorra seadmise menetluses esitas hageja kohtule plaanid, kus korteri suurus on 77 m2. Ehitusregistris üldandmete all on toodud korter xxx pindala 77 m2. Hageja valetab teadlikult kohtule korteri suuruse kohta selleks, et pääseda võimaliku hüvitise maksmisest teistele kaasomanikele, väites, et temale jääb väiksem korter. Hagejal puudub alus nõuda hüvitise kui sellise tasumist kostjalt. Hageja on ise nõus oma omandist loobuma, kuid hüvitist määratakse inimestele, kelle tahte vastaselt midagi toimub. Kui praeguse menetluse raames hageja peakski oma omandist ilma jääma, ei tohi ta seeläbi rikastuda, sest on selge, et kostja peab selle võrra vaesuma, mis aga ei saa olla proportsionaalne meede isikute õiguste rikkumise puhul.
13.Hageja nõue müüa kinnistu avalikul enampakkumisel on vastuolus hea usu põhimõttega, ebaõiglane ja ei arvesta teiste kaasomanike huvidega. Kaasomandi lõpetamisel peab kaaluma kõigi kaasomanike huve. Avalikul enampakkumisel müümise tulemusel toimuks sundvõõrandamine ja kaasomanikud kaotaks oma tahte vastaselt oma osa kinnistust, olukorras, kus nad pole huvitatud omandist ilmajäämisest ja seda lihtsalt põhjusel, et üks kaasomanikest soovib oma omandist loobuda. Selline kaasomandi osa võõrandamine oleks vastuolus põhiseaduse §-ga 32. Müüdud vara arvelt läheks maha täitemenetluse kulud, mistõttu ei makstaks kostjale täielikku hüvitist omandi kaotuse eest. Kogu kaasomandi müümine saab olla aktsepteeritav ainult juhul, kui kõik kaasomanikud on nõus oma omandist loobuma ega saavutata lihtsalt kokkulepet, kuidas seda teha. Antud juhul soovib üksnes hageja omandist loobuda, kuid keegi ei soovi omandada hageja osa kaasomandist hageja küsitud hinnaga. xxx asuv hoone on kostja esivanemate ehitatud hoone, mille omanikuks on kostja saanud pärimise teel. Seega on kostja jaoks tegemist mitte lihtsalt materiaalse omandi, vaid ka emotsionaalse omandiga. Kostjal on huvi jätta kaasomandi osa oma lastele.
14.Kostja leiab, et AÕS § 77 lg 2 teine lause sõnastuses „anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“ on vastuolus PS §-ga 19 ja §-ga 32. Iseenesest nõue lõpetada kaasomand ei ole põhiseadusega vastuolus, kuid vastuolus on meede, et kellelegi pannakse kohustus osta ära tema osa. Omandi üleandmiseks on AÕS § 120 lg 1 kohaselt vajalik sõlmida leping, mida asendaks kohtuotsus. PS § 19 kaitsealasse kuulub ka lepinguvabadus. Isikut ei tohi sundida sõlmima talle mittesobiva sisuga lepingut, millegi talle mittevajaliku omandamiseks, mille eest ta peab maksma hinda, mis pole talle vastuvõetav. Ei ole
tagatud, et kostjal saaks olema vahendeid hüvitise maksmiseks. Ja isegi, kui kostjal olekski mingi raha, ei näe ükski seadus ette kohustust tal kulutada oma isiklikku raha millelegi, millest ta pole hetkel huvitatud.
15.Kostja hinnangul on õiglane kaasomandi lõpetamine korteriomandite seadmise teel. Kostja palub lõpetada kaasomand kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, asukohaga xxx, viisil, mille kohaselt kinnistu jagatakse reaalosadeks, moodustades 6 korteriomandit, ning kohustada hagejat vajalike tahteavalduste andmiseks. Kostja palub hagiga seotud menetluskulud jätta poolte endi kanda ja vastuhagiga seotud menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused
16.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja vastuhagiga ning asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
17.Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja on kinnistu asukohaga xxx (registriosa number xxx) kaasomanikud selliselt, et hagejale kuulub 2/12 kaasomandi mõttelist osa ja kostjale kuulub 10/12 kaasomandi mõttelist osa. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb kostja ainuomandisse tingimusel, et kostja tasub hagejale hüvitise omandi kaotuse eest, või kinnistu jagatakse reaalosadeks (korteriomanditeks) või kinnistu pannakse avalikule enampakkumisele. Kostja leiab vastuhagis, et kaasomand tuleks lõpetada viisil, mille kohaselt kinnistu jagatakse reaalosadeks (korteriomanditeks).
18.Kohus märgib, et kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. Kõnealust seisukohta on väljendanud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-45-06. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Asjaõigusseaduse § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistav asjaolu üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus käesoleval juhul tuvastanud, nagu ka muid piiranguid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist, seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.
19.Kohus märgib, et kostja on vastuses hagile palunud jätta hagi rahuldamata ja kaasomandi lõpetamata. Kohus leiab, et kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, mis tingiksid kaasomandi lõpetamata jätmise. Kohus võtab arvesse, et Riigikohus on lahendis nr 2-17-9749 p-s 11 rõhutanud, et tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis (vt nt Riigikohtu 17. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 15). Kolleegium on varem leidnud ka seda, et kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt nt Riigikohtu 9. mai
2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus hagejale selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv. Kui kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus kolleegiumi arvates jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 10). Kolleegium jääb eeltoodud seisukohtade juurde.
20.Kohus on lähtuvalt eelviidatud Riigikohtu lahendist seisukohal, et kohtul puudub alus jätta antud olukorras kaasomand lõpetamata, kuna hagis on esitatud nõue, mis võimaldab kaasomandi lõpetamist.
21.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagis või vastuhagis taotletud viisil. Kohus on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud lõpetada kaasomand hageja poolt hagis viimase alternatiivina nimetatud viisil, s.o kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel.
22.Kohus märgib, et hageja on esimese alternatiivina taotlenud kaasomandi lõpetamist viisil, et hageja kaasomandi osa jääb ühele kostjale hüvitise maksmise vastu. Teise alternatiivina on hageja taotlenud kaasomandi lõpetamist viisil, et hageja kaasomandi osa jääb kostjatele ühiselt hüvitise maksmise vastu. Kohus märgib, et kuna menetluse kestel on menetlusosaliste ring muutunud ning kostja on omandanud varasemalt menetluses osalenud kostjate kaasomandi osad, siis hageja esimesed kaks alternatiivset nõuet on sisuliselt kattuvad, s.o hageja soovib kaasomandi lõpetamist viisil, et hageja kaasomandi osa jääb kostja ainuomandisse hüvitise maksmise vastu.
23.Kohus leiab, et kaasomandit ei ole võimalik lõpetada kinnistu jätmisega kostja ainuomandisse, kuna kostja on avaldanud, et ei soovi hageja osa kaasomandist omandada. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Kostja on 31.08.2020 menetlusdokumendis (I kd, lk 175) avaldanud, et ei soovi omandada hageja kaasomandi osa, mistõttu leiab kohus kooskõlas Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-39-17 väljendatud seisukohtadega, et kohtul ei ole võimalik lõpetada kaasomandit hagiavalduses nimetatud viisidel, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu jääks kostja ainuomandisse.
24.Kohus leiab, et rahuldamata tuleb jätta ka hageja alternatiivne nõue kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kinnistu jagatakse reaalosadeks (korteriomanditeks). Kohus on 19.01.2021 istungil hagejale selgitanud (II kd, lk 35-36), et selleks, et korteriomandit seada, on korteriomandi ja korteriühistu seaduse (KrtS) §-st 7 lg 1 p-s 1 sätestatud nõuded. KrtS § 7 lg 1 p 1 kohaselt peab olemas olema ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone
ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan). Kohus selgitas 19.01.2021 istungil, et korteriomandite seadmiseks tuleb hagejal esitada eriala spetsialisti poolt koostatud plaan, mis vastab KrtS §-s 7 sätestatud nõuetele. Kohus selgitas, et olukorras, kus hageja nõuetele vastavat plaani ei esita, ei ole kohtul võimalik rahuldada hageja nõuet kaasomandi lõpetamiseks korteriomandite seadmise teel, kuna tehtav lahend ei oleks täidetav. Kohus märgib, et vaatamata kohtu selgitustele ei ole hageja esitanud KrtS § 7 lg 1 p-s 1 sätestatud tingimustele vastavat plaani.
25.Kohus märgib, et hageja on hagiavalduse lisana 2 esitanud xxx inventariseerimisjoonised, eksplikatsiooni (I kd, lk 15-22) ja lisana 3 Tallinna Linnaarhiivi poolt kinnitatud inventariseerimisjoonised, eksplikatsiooni (I kd, lk 23-32). Hageja palub korteriomandid seada vastavalt eelnimetatud hagi lisades 2 ja 3 esitatud joonistele. Kohtu hinnangul ei ole eelnimetatud dokumentide puhul tegemist KrtS § 7 lg 1 p 1 nõuetele vastavate plaanidega, mis vastaksid tegelikule olukorrale xxx elamus. Kohus märgib, et kostja on selgitanud, et hagi lisas 2 esitatud plaanidel kajastatud korterite ruumid ja mõõtmed ei vasta tegelikule olukorrale, kuna kortereid on ümber ehitatud. Samuti on hageja esitanud 06.01.2021 menetlusdokumendi lisana xxx 04.07.2019 korteri mõõdistuse (II kd, lk 24-29), mille kohaselt on hageja kasutatava korteri nr xxx suletud netopind 73,4 m2, s.o vähem, kui hagiavalduse lisades 2 ja 3 esitatud plaanidel. Samuti märgib kohus, et mõõdistusele lisatud plaan (II kd, lk 29) ei vasta täielikult hagiavalduse lisas 2 (I kd, lk 20) esitatud hageja kasutuses oleva korteri nr xxx plaanile korteri planeeringu poolest. Seega ei ole kohtu hinnangul hagiavalduse lisana 2 ja 3 esitatud plaanide alusel võimalik korteriomandeid seada, kuna kohtule ei ole esitatud tegelikkusele vastavat plaani, mis vastaks KrtS § 7 lg 1 p-s 1 sätestatud nõuetele. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja esitatud nõue kaasomandi lõpetamiseks viisil, et kaasomand jagatakse reaalosadeks, tuleb jätta rahuldamata, kuna täidetud ei ole vastava nõude rahuldamise eeldused.
26.Samuti leiab kohus, et rahuldamata tuleb jätta ka vastuhagis esitatud nõue kaasomandi lõpetamiseks viisil, et kinnistu jagatakse reaalosadeks (korteriomanditeks). Kohus märgib, et kostja palub korteriomandid seada vastavalt 15.02.2021 vastuhagi lisana esitatud plaanidele (II kd, lk 61-65). Kohtule arusaadavalt on kostja 15.02.2021 vastuhagi lisana esitanud samad xxx plaanid (II kd, lk 61-65), mis hageja on esitanud hagiavalduse lisana 2 (I kd, lk 15-22), kuid mis on kostja selgituste kohaselt käesolevaks hetkeks kantud ehitusregistrisse. Kohus märgib, et jääb käesoleva määruse põhjendava osa punktis 25 esitatud seisukoha juurde, et nimetatud plaanide puhul ei ole tegemist tegelikkusele vastavate plaanidega, mis vastaksid KrtS § 7 lg 1 p-s 1 sätestatud nõuetele.
27.Kohus on 04.05.2021 määruses (II kd, lk 118-119) kostjale selgitanud, et olukorras, kus on muutunud menetlusosaliste ring, tuleb kostjal täpsustada oma vastuhagis esitatud nõuet selliselt, et vastuhagi nõue oleks kooskõlas tegelike kinnisasja kaasomanikega. Samuti selgitas kohus, et kostja nõue kaasomandi lõpetamiseks korteriomandite seadmise teel on täidetav üksnes juhul, kui kostja esitab plaanid, millel on kajastatud kaasomandisse kuuluva kinnisasja tegelik olukord, s.o taotletavate korteriomandite ja muude ruumide tegelikult suurused. Kohus märgib, et vaatamata kohtu selgitustele ei ole kostja vastuhagis esitatud nõuet täpsustanud ega esitanud plaane, millel on kajastatud kaasomandisse kuuluva kinnisasja tegelik olukord, s.o taotletavate korteriomandite ja muude ruumide tegelikud suurused. Seega asub kohus seisukohale,
et vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõue tuleb rahuldamata jätta, kuna kostja esitatud nõue ei ole täidetav.
28.Samuti on kohus seisukohal, et kaasomandi lõpetamine kinnistu reaalosadeks (korteriomanditeks) jagamise teel ei oleks mõistlik, kuna nähtuvalt menetluses esitatud asjaoludest ei ole hageja ja kostja vahel heanaaberlikud suhted, mis võib takistada korteriomandite seadmisel poolte kaaskasutusse jäävate mõtteliste osade ühist majandamist.
29.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kaasomandit on võimalik lõpetada üksnes hageja poolt viimase alternatiivina nimetatud viisil, s.o avaliku enampakkumise teel. Kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna ning samuti on neil soovi korral võimalik enampakkumise osaleda, et saada kinnistu kui terviku omanikuks.
30.Seoses kostja vastuväidetega, et hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks on vastuolus hea usu põhimõttega, märgib kohus järgmist. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg-st 2 tulenevalt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kostja leiab, et hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, kuna kostja kaotab tahtevastaselt oma omandi üksnes seetõttu, et hageja soovib oma omandist loobuda, kuid keegi ei soovi omandada hageja osa kaasomandist hageja küsitud hinnaga. Kostja hinnangul on kinnistu tervikuna võõrandamine vastuolus põhiseaduse §-ga 32.
31.Kohus on seisukohal, et kostja poolt nimetatud asjaolud ei ole takistus kaasomandi lõpetamisele. Kohus on seisukohal, et hageja nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega seetõttu, et kostja ei soovi enda omandist loobuda ja hagejal on võimalik kinnistu mõtteline osa eraldiseisvalt võõrandada, kuna vastasel korral oleks kaasomandi lõpetamise nõuded suuremas osas üldse välistatud. Nimelt oleks ka uuel omanikul, kellele hageja oma mõttelise osa võõrandaks, õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, mis tooks kaasa uue vaidluse ja täiendava kohtumenetluse. See ei oleks kooskõlas menetlusökonoomika printsiibiga. Võttes arvesse, et ka Riigikohus on eelviidatud lahendites korduvalt rõhutanud, et kaasomand tuleb igal juhul lõpetada, kui hagis või vastuhagis on esitatud vähemalt üks sobiv viis kaasomandi lõpetamiseks, puudub kohtul alus jätta käesolevas asjas esitatud hagi rahuldamata üksnes põhjusel, et hagejal on võimalik oma mõtteline osa maha müüa ning jääda lootma, et uus kaasomanik kaasomandi lõpetamist ei soovi. Kohtu hinnangul ei ole alust sundida hagejat või tema õigusjärglast säilitama kaasomandit seni, kuni kostja seda sobilikuks peab. Lisaks märgib kohus, et Riigikohus on lahendi nr 2-17-9749 p-s 13 selgitanud, et kaasomandi lõpetamist ei takista ainult asjaolu, et üks kaasomanik on lõpetamise vastu (Riigikohtu
4.septembri 1997. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-97).
32.Samuti ei ole asjaolu, et kaasomandisse kuuluva kinnistu näol on tegemist kostja esivanemate ehitatud hoonega, mille omanikuks on kostja saanud pärimise teel, alus, mis võimaldaks jätta kaasomandi lõpetamata. Kohus on kostjale 17.08.2020 määruses (I kd, lk 171) selgitanud, et juhul, kui kostja soovib kaasomandi lõpetamist temale meelepärasel viisil, siis tuleb kostjal esitada vastava nõudega vastuhagi. Samuti on kohus 04.05.2021 määruses (II kd, lk 118-119) selgitanud, et kostja nõue kaasomandi
lõpetamiseks korteriomandite seadmise teel on täidetav üksnes juhul, kui kostja esitab plaanid, millel on kajastatud kaasomandisse kuuluva kinnisasja tegelik olukord, s.o taotletavate korteriomandite ja muude ruumide tegelikud suurused. Kohus märkis 04.05.2021 määruses, et juhul, kui kostja nõuetekohaseid plaane ei esita, on kohtul võimalik kaasomand lõpetada üksnes avaliku enampakkumise teel. Kohus on seisukohal, et selliselt oli kostjale tagatud võimalus esitada nõue kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kinnistu jagatakse korteriomanditeks ning kostja oleks säilitanud võimaluse kinnistu omanikuks jääda, kuid kostja vastavaid plaane ei esitanud.
33.Kohus on seisukohal, et kaasomandi lõpetamisest keeldumiseks hea usu põhimõttega vastuolu tõttu ei anna alust ka kostja vastuväited, et kinnistu avalikule enampakkumisele panekul ei saa kaasomanikud õiglast hüvitist, mistõttu on kinnistu müümine avalikul enampakkumisel vastuolus põhiseaduse (PS) §-ga 32. Kohus märgib, et Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-09 p-s 17 selgitanud, et kaasomandi lõpetamine on sätestatud AÕS §-des 76 ja 77 ning Riigikohtu praktikale tuginedes on neid sätteid võimalik kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16). Õiglane hüvitis on omandit kaotavale kaasomanikule võimalik tagada ka siis, kui kaasomandi lõpetamisel müüakse asi kaasomanikevahelisel enampakkumisel, täitemenetluse seadustiku alusel. Analoogselt on kohus seisukohal, et õiglane hüvitis on võimalik tagada kaasomanikule ka siis, kui kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustiku alusel. Avalikul enampakkumisel on võimalus osaleda suuremal hulgal ostjatel, mistõttu kujuneb kinnistu õiglane väärtus enampakkumise käigus. Ka kostja on 29.01.2016 menetlusdokumendis leidnud (I kd, lk 75), et ainuke võimalus õige hinna teadasaamiseks on leida ostja, kes on nõus pakutud asja eest küsitud hinda maksma. Seega saavad kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Kohtu hinnangul ei ole muuda ka avaliku enampakkumise korraldamisega seotud kulude kandmine saadavat hüvitist ebaõiglaseks. Kohus märgib, et ka olukorras, kus kinnistu jagataks poolte kokkuleppel reaalosadeks või kostja võõrandaks enda osa kinnistust, tuleks kaasomanikul tasuda näiteks riigilõive ja notari tasusid. Täiendavalt selgitab kohus, et juhul, kui kostja soovis vältida just enampakkumisega kaasnevaid kohtutäituri kulutusi, oleks kostjal olnud võimalus kinnistu müümiseks kokkuleppel hagejaga või esitada täidetav nõue kaasomandi lõpetamiseks kostjale sobival viisil. Kuivõrd kostja pole hoolimata kohtu selgitustest esitanud selget nõuet ja tõendeid, et kostja nõue oleks täidetav, on kostja ise põhjustanud olukorra, kus kaasomand tuleb lõpetada avalikul enampakkumisel müümisega.
34.Seega tuleb lõpetada kaasomand kinnistule asukohaga xxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, viisil, mille kohaselt kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisel saadav raha jagatakse V Eu ja P Ri vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurustele, s.o 2/12 V Eule ja 10/12 P Rile.
35.Kohus märgib, et kostja on esitanud taotluse tunnistada AÕS § 77 lg 2 sõnastuses „anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“ vastuolus olevaks PS §-dega 19 ja 32, kuna nimetatud säte võimaldab isikut kohustada tahte vastaselt asja omandama ja seda ka olukorras, kus tal võib puududa asja omandamiseks vajalik raha. Kohus on seisukohal,
et käesoleval juhul ei esine alust tunnistada AÕS § 77 lg 2 põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles säte võimaldab kaasomandi lõpetamist andes asja ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Kohus märgib, et Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-39-17 p-s 13 selgitanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-14-17 asunud seisukohale, et kui asja või õigust soovib üks kaasomanik (ühisomanik), peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik (ühisomanik) on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule (ühisomanikule) maksma. (p 25) Jättes asja või õiguse ühele kaas- või ühisomanikule, asendatakse kohtulahendiga teiste tahteavaldused omandi üleandmiseks TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 kohaselt. Kui seda teha hüvitise maksmise kohustuse vastu, mida omandaja maksta ei jaksa, tekib olukord, kus otsus võib jäädagi huvi (raha) puudusel täitmata. Seda juhul, kui raha maksmise kohustus pannakse omandajale omandi saamise tingimusena, st teiste kaasomanike (ühisomanike) tahteavaldused asendatakse tingimusel, et omandaja maksab neile omandamise eest kohtulahendiga ette nähtud hüvitise. Sel juhul on tegemist tahteavalduste andmiseks kohustatud kaasomanike (ühisomanike) õigusega keelduda tahteavalduste andmisest raha saamiseni VÕS § 110 lg 5 mõttes. (p 25.1.) Kui hüvitis mõistetakse aga teise kaasomaniku (ühisomaniku) kasuks välja, võib hüvitist saama õigustatud kaasomanik (ühisomanik) alustada teise vastu raha saamiseks täitemenetlust, mille käigus võõrandatakse lõpuks hüvitist maksma kohustatule jäetud ese ja halvemal juhul (kui ese hinnati kohtumenetluses tegelikust väärtusest kallimaks või kui selle väärtus vahepeal langeb) ka muu vara ning lõppkokkuvõttes võib kaasomandi (ühisomandi) jagamine viia eseme omandamiseks mittejõukohastel tingimustel kohustatud isiku maksejõuetuseni. Selline kaasomandi (ühisomandi) lõpetamise viis võib seega koormata üht kaasomanikku (ühisomanikku) ebaproportsionaalselt. Eelkirjeldatud olukordade vältimiseks peaks kohus, kui ta leiab, et eseme omandamise eest tuleks maksta selle suurema väärtuse tõttu rohkem, kui omandamiseks soovi avaldajal on soov ja võimalus maksta, mitte jätma eset sellele kaasomanikule (või ühisomanikule), vaid panema ese avalikule enampakkumisele, kui see võimalus on ka alternatiivselt esitatud. Kui enampakkumise nõuet ei ole esitatud ja muid mõistlikke alternatiive ei ole, peaks kohus jätma kaasomandi (ühisomandi) selles olukorras lõpetamata. Seda peaks kohus pooltele ka enne selgitama ja võimaldama neil esitada enampakkumise nõue alternatiivselt juhuks, kui kohtu arvates tuleks eseme omandamise eest maksta rohkem, kui omandamist soovija on valmis ja võimeline tegema. (p 25.2.-25.3.) Eset ühele kaasomanikule (ühisomanikule) jättes tuleks temalt samal ajal hüvitis teise kasuks (täitedokumendina) välja mõista eelkõige siis, kui eseme omandamist soovinud kaasomanik (ühisomanik) on ise nõudnud asja endale hüvitise väljamõistmise vastu või vähemasti nõustunud temalt raha väljamõistmisega. Sel juhul tuleks hüvitise sissenõudmine siduda otsuse resolutsioonis vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmisega (TMS § 21), vältimaks nii eseme omandamist hüvitist maksmata kui hüvitise sissenõudmist omandi üleminekut tagamata.
36.Eeltoodud Riigikohtu seisukohtades tulenevalt saab kohus lõpetada kaasomandi AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mille kohaselt antakse asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, üksnes olukorras, kui kaasomanik on andnud nõusoleku asja omandamiseks ning tõendanud, et tal on majanduslik võimekus maksta teistele kaasomanikele omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Seega ei ole kohtu hinnangul AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi
lõpetamise viis, mille kohaselt antakse asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, vastuolus PS §dega 19 ega 32. Kohus märgib, et ka Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-140-02 p-s 13 leidnud, et AÕS § 77 on kooskõlas põhiseaduse §-ga 32, sest annab võimaluse arvestada kõigi kaasomanike huve ning tagab neile võimaluse saada oma osa eest õiglane ja kohene hüvitis. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata kostja taotluse tunnistada AÕS § 77 lg 2 sõnastuses „anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“ põhiseadusega vastuolus olevaks.
37.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on hagihind 3 500 eurot ja vastuhagihind 7 000 eurot. Menetluskulud
38.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab esitatud hagi ning jätab vastuhagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
39.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.
(digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg Kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.