E. R. hagi L. S. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes L. S. vastuhagi E. R. vastu kaasomandi lõpetamise ja asja jagamise nõudes
Kohtuistungi toimumise aeg
12. juuni 2008. a
Menetlusosalised
Hageja (vastuhagis kostja):
E. R. (IK xxx; elukoht: xxx)
Hageja lepinguline esindaja:
A. R. (Advokaadibüroo Kadak & Partnerid, Regati pst 1, Tallinn 11911)
Kostja (vastuhagis hageja):
L. S. (IK xxx; elukoht: xxx)
Kostja lepinguline esindaja:
J. S. (Bellum Õigusabi OÜ, Sompa 3, Jõhvi Ida-Virumaa)
RESOLUTSIOON
1.Jätta E. R. hagi L. S. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes rahuldamata.
2.Rahuldada L. S. vastuhagi E. R. vastu vastuhagi põhinõude osas.
3.Lõpetada kaasomand kinnisajale, mis asub xxx (katastriüksus xxx suurusega 8 519 m/2 ja katastriüksus xxx suurusega 10 556 m/2; Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru jaoskonna registriosaxxx).
Jagada kaasomandis olev ja kohtuotsuse resolutiivosa punktis 2 nimetatud kinnistu reaalosadeks vastavalt plaanile, mis on käesoleva kohtuotsuse lisa.
5.Määrata kindlaks, et kaasomandi jagamisega seotud kuludest kannab L. S. 1⁄4 ning
E.R. 3⁄4.
6.Kohtuotsus on avalikult teatavaks tehtud Viru Maakohtu kantselei kaudu 09.07.2008. a kell 16.00.
7.Kohtuotsuse lisa on kinnistu jagamise plaan.
MENETLUSKULUD
Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
EDASIKAEBE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Viru Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
I Hagiavaldus ja asjaolud
1.E.R. esitas 16.08.2006. a Viru Maakohtule hagiavalduse L. S. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes (tl 4-6).
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja 3⁄4 mõttelise osa ja kostja 1⁄4 mõttelise osa omanik kinnisajast asukohaga xxx. Kinnisasi koosneb kahest maatükist koos hoonetega, kinnistul on üks elamu, üks saun, pesuköök ja viis kuuri (katastriüksus xxx suurusega 8 519 m/2 ja katastriüksus xxx suurusega 10 556 m/2) (Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru jaoskonna registriosa xxx, tl 8). Hageja on kinnistu mõttelised osad omandanud müügilepingute alusel ning kinnistu kasutuskorda ei ole kaasomanike vahel kindlaks määratud, kasutuskorra kindlaksmääramine ei ole kinnistu suurust ja hoonete paiknemist ning sihtotstarvet arvestades reaalselt võimalik. Hagejal puudub võimalus kinnistu täielikuks sihtotstarbeliseks kasutamiseks, kuna kinnistul asuvaid hooneid kasutab ka teine kaasomanik, kellega hoonete ühine kasutamine ei ole võimalik. Hagejal puudub reaalne võimalus hooneid
remontida ja nende säilimist remondi läbiviimisega tagada, hooned on ehitatud 1910-ndatel aastatel ning nende säilitamine ilma remontimata ei ole võimalik. Kostja keeldub osalemast hoonete remontimisel ja nende renoveerimisel ning on asunud füüsiliselt takistama teise kaasomaniku poolt kinnisasja kasutamist ja remondi läbiviimist.
3.Hageja ei näe võimalust kinnisasja ja sellel asuvate hoonete ühiseks kasutamiseks ja kaasomandi reaalosadeks jagamiseks. Kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks ja selle rahaliseks kompenseerimiseks poolte kokkuleppel ei ole saavutatud ning hageja kirjalik ettepanek kaasomandi lõpetamiseks poolte kokkuleppel ja müügilepingu sõlmimiseks on kostja poolt jäetud tähelepanuta.
4.Hageja tugineb asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1, § 77 lg 1 ja lg 2 ning taotleb, et kohus lõpetaks kaasomandi, annaks kinnisasja hageja omandisse ning kohustaks hagejat välja maksma kostjale rahaline hüvitus 1⁄4 kinnisasja väärusest, mille suuruseks hindab hageja 500 000 krooni (1/4), kanda hageja 1/4 mõttelise osa kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse.
II Kostja vastus
5.22.12.2006. a kohtule esitatud kirjalikus vastuses kostja hagi ei tunnista (tl 26-30).
6.Vastuse kohaselt ei ole pooled kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramises kokkuleppele jõudnud, kostja on nõus, et kaasomand tuleks lõpetada, kuid pooled ei ole jõudnud kokkuleppele kaasomandi lõpetamise tingimuste osas. 16.02.2006. a on hageja teinud kostjale ettepaneku kostjale kuuluva kaasomandi osa väljaostmiseks (tl 32). Pakkumine ei olnud kostjale vastuvõetav ning kostja esitas omapoolse pakkumise kinnistu jagamiseks või kasutuskorra kindlaksmääramiseks, hageja ettepanekuga ei nõustunud (tl 3334, 38). Hagejal puudub igasugune soov lahendada asi pooltele vastuvõetaval moel kokkuleppel ja hageja ainsaks sooviks on saada kinnistu enda ainuomandisse. Kostja leiab, et kaasomandi lõpetamine hageja valitud viisil riivab intensiivselt Põhiseaduse § 32 lg 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, kuna vaidlusalust asja on võimalik jagada reaalosadeks ja kasutada mõlema kaasomaniku poolt reaalosadena. AÕS § 77 lg 2 tulenevalt on asja reaalosadeks jagamine primaarne ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtudes ning arvestama teiste kaasomanike huvidega. Lähtuda tuleb ka õiglusest (Riigikohtu 09.05.2006. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-45-06).
7.Kostja kasutab vaidlusalust kinnistut pika aja jooksul viisil, nagu kostja seda reaalosadeks jagada soovib ning on teinud olulisi kulutusi kinnistu jätkuvaks kasutamiseks (hoone ehitamine kinnistule, ehitusjärgus). Seega vastab mõlema kaasomaniku huvidele eelkõige asja jagamine reaalosadeks. Kostja ettepanek on jagada kinnistu vastavalt lisatud skeemile (tl 37), mille kohaselt kostja omandisse jääks ehitusjärgus olev kõrvalhoone (skeemil K), kõik ülejäänud 5 hoonet on kostja nõus jätma hagejale. Kostja omandisse jäetava hoone juurde maa suuruse määramisel on kostja lähtunud kaasomanike osade suurusest, otstarbekusest ja väljakujunenud kasutuskorrast. Kuna kostja poolt ehitatud hoone paremal küljel on asuvad hageja omandisse jäävad hooned, siis sooviks kostja enda ainuomandisse jätta vasaku poole krundist, kinnistu 12201:001:0221 tuleks jagada skeemi (tl 37) järgi kaheks eraldiseisvaks kinnistuks. Kokku on kaasomandis oleva kinnistu pindala (kaks maatükki) 19 075 m2, peale jagamist jääks kostja omandisse 4 768,75 m/2, mis vastab kostja osale kaasomandist ning
hagejale jääks 14 306,25 m/2, mis omakorda vastab hageja osale kaasomandist (3/4). Kinnistu jagamine on reaalselt võimalik ja puuduvad ka hagejapoolsed põhjendused selle võimatuse kohta.
8.Seega leiab kostja, et kinnistu tuleks jagada reaalosadeks, see vastab poolte huvidele ning on mõistlik, sest mõlemad pooled jätkavad nende kasutuses oleva krundi osa, sellel asuvate ehitiste ja hoones asuvate ruumide kasutamist, mis on ehituslikult ja ka maakorralduslikult võimalik, moodustatakse iseseisvad eraldi katastriüksused. Alajõe Vallavalitsuse kirjast nähtub, et kinnistu jagamiseks reaalosadeks ja eraldi katastriüksuste moodustamiseks piirangud puuduvad (tl 36). Kostja leiab, et kaasomandi lõpetamine pakutud viisil koormab mõlemaid kaasomanike kõige vähem, mistõttu kostja teeb hagejale ettepaneku lõpetada kaasomand kompromissiga, kompromissi tagasilükkamise korral soovib kostja esitada vastuhagi.
III Kohtuistung 23.08.2007. a
9.Hageja esindaja esitas kohtule BREC Kinnisvara AS poolt teostatud eksperthinnangu xxx kinnistu turuväärtuse kohta (tl 50-66). Eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 1 740 000 krooni. Eraldi on leitud turuväärtused I ja II maatükile, I maatüki turuväärtus on 640 000 krooni ning II maatüki turuväärtus 1 100 000 krooni. Esindaja selgitas, et hageja pakutav hind 1⁄4 mõttelise osa eest on suurem, kui hindamisaktis välja toodud väärtus. Hageja poolt välja pakutud kaasomandi lõpetamise viis on kaasomanike kõige vähem koormav. Kinnistu jagamiseks reaalosadeks on vaja algatada ja läbi viia detailplaneerimine, mida saab otsustada vaid Alajõe Vallavolikogu. Tehingulised piirangud kaasomandi lõpetamiseks puuduvad, krunt on väärtuslik ning ka hooneid on võimalik kasutada.
10.Kostja esindaja teatas kavatsusest esitada vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks asja reaalosadeks jagamise teel. Kohalik omavalitsus ei näe takistusi asja jagamiseks reaalosadeks.
IV Vastuhagi
11.Kostja esitas vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks ja kaasomandis oleva kinnistu jagamiseks reaalosadeks (tl 67-70).
11.1.Vastuhagi kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et kaasomandi jätkamine on võimatu ning kaasomand tuleb lõpetada. Vaidlus on kaasomandi lõpetamise viisi valikus. Hageja (E. R.) poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viis ei ole kostjale (L. S.) vastuvõetav. Mõlemad maatükid on hoonestatud, maatükil II asuvad elamu (eksplikatsioonil, tl 72 tähistatud PE), majandushoone (tähistatud K), saun-pesuköök-garaaž (tähistatud PE), maatükil I asuvad kuurid (tähistatud PK). Majandushoone on pooleliolev. Kostja leiab, et hageja poolt pakutud rahaline hüvitus ei oleks õiglane, sest kostja ei soovi kinnistust loobuda. Kinnistu on kostja ja tema pere kasutuses olnud aastakümneid ning kostjal on tugev emotsionaalne side selle kohaga. Lisaks sellele, et kaasomandi lõpetamise viis peab olema kaasomanike kõige vähem koormav, peab kaasomandi lõpetamine olema ka õiglane kõigi kaasomanike suhtes. Kostja arvates on põhihagis esitatud nõue ebaõiglane ennekõike kostja
suhtes. Kostja on isiklikult ja oma kuludega endale ja oma pereliikmetele ehitanud maaüksusele hoone (K), mida ta soovib ka edaspidi kasutada ja jätta kaasomandi lõpetamisel enda omandisse. Hoone ehitamist alustas kostja juba 80-ndate aastate lõpus ning jätkas 1997. a, kui sai Alajõe vallalt hoone projekteerimisloa (tl 71), peale mida alustas kostja hoone ehitamist. Käesoleval ajal on hoone veel ehitusjärgus, kuid on elamiskõlbulik ja kostja kasutab seda. Kuna kostja on hoone ehitanud teise kaasomaniku abita, siis tuleks kaasomandi jagamisel lähtuda just sellest asjaolust. Samuti on kostjal ja tema perel tugev emotsionaalne side antud kinnistuga, kuna kostja, kostja vanemad ja vanavanemad on seda kasutanud juba mitu sajandit. Kostja on ise kinnistut kasutanud alates sünnist.
11.2.AÕS mõtte kohaselt, samuti tulenevalt kohtupraktikast, väidab kostja, et primaarseks kaasomandi lõpetamise viisiks on kaasomandi jagamine reaalosadeks. Kostja viitab Riigikohtu lahendile 3-2-1-103-03, mille kohaselt tuleb asja reaalosadeks jagamisel arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid, esmalt tuleb anda vastus küsimusele, kas asi on jagatav ja kas peale jagamist on võimalik jätkata reaalosade sihipärast kasutust, kui nimetatud küsimustele on võimalik vastata jaatavalt tuleks valida igal juhul reaalosadeks jagamine, et välistada ühe kaasomaniku omandiõiguse täielikku lõppemist. Kostja leiab, et antud asjas on kinnistu jagamine võimalik selliselt, et reaalosade sihipärane edasine kasutamine on võimalik. Kinnistu jagamise võimalikkust toetab ka kohalik omavalitsus.
11.3.Kostja ettepanek vastuhagis on jagada vaidlusalased kaasomandis olevad maatükid ja kinnistul asuvad hooned vastavalt vastuhagile esitatud skeemile (tl 72). Kostja sooviks on enda ainuomandisse jätta ehitusjärgus olev kõrvalhoone (K), kõik ülejäänud hooned (elamu, saun-pesuköök-garaaž, I maatükil asuvad kuurid) on kostja nõus jätma hageja ainuomandisse. Kostja märgib, et ka hetkel kasutab hageja elamut ja saun-pesuköök-garaaži ning kostja kasutab kõrvalhoonet. Sama kehtib ka maakasutuse kohta – kostja kasutab seda osa kinnistust, mida kostja soovib endale jätta (tl 72, skeemil viirutatud ala). Kostja omandisse jäetava hoone juurde maa suuruse määramisel on kostja lähtunud kaasomanike osade suurusest, otstarbekusest ja väljakujunenud kasutuskorrast. Kostja soovib enda ainuomandisse jätta vasaku poole krundist, sest paremal pool kõrvalhoonest asuvad hageja kasutuses olevad 2 hoonet. Seega jääks maatükk I tervenisti hageja omandisse ning maatükk II jagataks vastavalt skeemile (tl 72) kaheks eraldiseisvaks kinnistuks. Kokku on kinnistu pindala 19 075 m2, peale jagamist jääks kostja omandisse maad 4 765,75 m2, mis vastab kostja osale kaasomandist (1/4) ning hagejale jääks 14 306,25 m2, mis vastab omakorda hageja osale kaasomandist.
11.4.Kostja leiab, et mõlema kaasomaniku huvisid arvestab ennekõike just asja jagamine reaalosadeks. Hageja on väitnud, et soovib saada kaasomandis asja omanikuks, mistõttu võib väita, et hageja on huvitatud kinnistu omamisest Peipsi järve piirkonnas. Kostja on samuti huvitatud kinnistu omamisest selles piirkonnas. Seega on asja reaalosadeks jagamine kõige rohkem mõlema kaasomaniku huve arvestav.
V Vastus vastuhagile
12.Hageja vastuhagi ei tunnistanud ning toetas jätkuvalt hagis esitatud kaasomandi lõpetamisi viisi.
13.Hageja taotles, et kohus jätaks vastuhagi rahuldamata allpool toodud põhjenduste tõttu.
13.1.AÕS ei näe kaasomandi lõpetamisel ette eeliseid kaasomanikele, kellel on kaasomandiga emotsionaalne side ja kellele see on aastakümneid kuulunud. Emotsionaalne side ei anna alust nõuda vastuvaidlematult kinnistu reaalosadeks jagamist ja ei pane kohtule kohustust kinnistu reaalosadeks jagada. Väidetava emotsionaalse sideme olemasolu korral on arusaamatu kostja eelnev tegevus, kuna kostja ei kasutanud kaasomanikuna ostueesõigust (hageja omandas 1⁄2 osa kinnistust müügilepinguga 12.07.2002. a L. T. ja 1⁄4 mõttelist osa 06.12.2002. a H. M.). Lepingute sõlmimise järgselt oli hagejal võimalik omandada kinnisasja mõttelised osad ja saada kogu kinnistu ainuomanikuks.
13.2.Hageja on tõendanud, et hüvitis lähtub kinnistu turuväärtusest ning see asjaolu on tõendatud BREC Kinnisvara AS hindamisaktiga.
13.3.Hageja poolt esitatud nõue kaasomandi lõpetamiseks ei riiva kostja Põhiseaduse § 34 tulenevat õigust omandi puutumatusele, sest hageja on valmis maksma kostjale õiglast ja kohest hüvitist omandi kaotamise eest (hageja viitab Riigikohtu lahendile 3-2-1-168-05). Hageja maksab hüvitist isegi suuremas määras, kui kostjal on õigus hüvitist saada, seega katab hüvitis omandi kaotuse eest täielikult omandi väärtuse kui ka nn. „moraalse kahju“ emotsionaalse sideme kaotamise eest (kompensatsiooni maksmisel suureneb kostja vara väärtus üle 15%).
13.4.Ainetud on kostja väited tema perekonnaliikmete poolt hoone (K) ehitamise kohta. Ebaõige on ka väide, et kostja on saanud Alajõe Vallavalitsuselt projekteerimisloa ning püstitanud oma vahenditega eluhoone. Hoonel puuduvad nii projekt, ehitusluba kui ka kasutusluba ning tegemist on ebaseaduslikult püstitatud ehitisega, milline kuulub lammutamisele. Ebaseadusliku hoone juurde maa eraldamine ja kinnistu tekkimine on seadusega vastuolus. Alajõe Vallavalitsuse projekteerimisloast nr 6 (tl 71) nähtub, et projekteerimisluba on väljastatud mitte kostjale vaid L. T. kõrvalhoone projekteerimiseks. Kõrvalhoone (K) ei ole ette nähtud kasutamiseks elamispinnana ning seal puuduvad elamiseks eluruumid. Ka ebaseaduslikult püstitatud hoone asub kaasomandis oleval kinnistul ning kuulub samuti mõttelistes osades kaasomanikele. Kostja poolt poolelioleva kõrvalhoone hõivamine ja sellesse juurdepääsu takistamine ei anna alust kinnistu jagamise nõude esitamiseks ja väideteks, et kõrvalhoone on tema ainukasutuses.
13.5.Kostja väide, et primaarseks kaasomandi jagamise viisiks on kaasomandi jagamine reaalosadeks ei tulene AÕS §-st 77 ega ka kohtupraktikast. Seadusandja ei liigita kaasomandi lõpetamise viise nende tähtsuse järjekorras, vaid annab kohtule alternatiivsed kaasomandi lõpetamise võimalused. Maakorralduse nõuetest ja maatüki olemusest lähtuvalt ei ole võimalik kinnistu koosseisus olevaid maatükke I ja II reaalosadeks jagades tagada poolte võrdsuse säilimine. Kinnistu atraktiivsemaks osaks on maatükk II, mis piirneb vahetult Peipsi järvega. Maatükil asuvad hooned asuvad ühisel õuealal, ühel maatükil ja üksteise vahetus läheduses, kinnistu atraktiivsem maatükk ei ole eraldi kinnistuteks jagatav. Jagamise korral ei ole jagamise käigus tekkinud kinnistu osad sihtotstarbeliselt kasutatavad. Hoonetel puudub teenindusmaa ja ümbritsev õueala. Jagamisel ei ole majavalduse üksikud hooned üksteisest eraldatavad ja hooned kasutatavad. Kinnistu sihtotstarbeks on elamumaa ja jagamise korral peab mõlema kaasomaniku kasutusse ja tekkivale kinnistule jääma või püstitatama eluhoone. Kostja, väiksema osa (1/4) omanikuna soovib atraktiivsemast maatükist saada ca 1⁄2 osa, jättes hagejale 1⁄2 osa maatükist II ja vähematraktiivsema maatüki I tervikuna. Taoline kinnistu jagamine on omakasupüüdlik ning ei lähtu poolte võrdsuse põhimõtetest. Tegelikku olukorda arvestades on taolise jagamise ettepaneku vastuvõtmine võimatu ning hagejale, kui
kinnistu suurema osa omanikule vastuvõetamatu. Juhul, kui kohus peab tõepoolest võimalikuks lõpetada kaasomand kinnistu jagamise teel, tuleks mõlemale poolele tagada vastavalt nende mõtteliste osade suurusele osa maatükist I ja osa maatükist II, mis omakorda jälle tükeldaks mõlemad maatükid ning moodustuksid sihtotstarbeliselt mittekasutatavad siilud. Seega on selline kinnistu jagamine välistatud. Võimatu oleks ka selline reaalosadeks jagamine, et hagejale jääks maatükk II ja kostjale maatükk I, sest sellisel juhul ületaks kostjale jääv osa oluliselt tema omandi suurust kaasomandis.
13.6.Hageja märgib, et Alajõe Vallavalitsuse kirjas (tl 36) märgitakse, et kinnistu jagamine reaalosadeks on võimalik, kuid samas nõuab detailplaneeringu algatamine kollektiivseid haldusotsustusi, milliste tegemine on volikogu pädevuses, seega on kirja allkirjastanud vallasekretär võtnud sisuliselt otsustusõiguse vallavalitsuse ja volikogu otsuste eest. Alajõe Vallavalitsuse seisukoht ei saa olla kohtule otsuse tegemisel siduv, samuti ei saa panna vallavalitsusele kohtuotsusega kohustust algatada detailplaneering, kuna see rikuks võimude lahususe printsiipi.
13.7.Kaasomandi lõpetamine ning kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole hageja huve kahjustamata võimalik, mistõttu ainsaks kaasomandi lõpetamise viisiks saab olla põhihagis toodud kaasomandi lõpetamise viis. Taoline kaasomandi lõpetamine ei too kaasa kohustusi haldusorganile ja kohtuotsus on reaalselt täidetav, kaasomanike huvide rikkumist ei toimu. Rahalise kompensatsiooni arvelt on kostjal võimalik soetada samas piirkonnas uus tema osale vastav kinnisasi, mida tal on võimalik segamatult ainuomanikuna kasutada.
VI Kohtuistung 29.11.2007. a
14.Hageja esindaja selgitas, et hageja õiguslik huvi kaasomand lõpetada seisneb selles, et hageja saaks kaasomandit takistamatult kasutada, jääksid ära kaasomanike vahelised vaidlused. Kuna hageja maksab kostjale rahalist hüvitust, on kaasomandi lõpetamise viis kooskõlas ka kostja huvidega ning ei riku kostja õiguseid.
15.Kostja esindaja selgitas, et kostja huviks on see, et kostja saaks edaspidi kinnisasja kasutada, samuti kostja emotsionaalne side kinnistuga ning kinnistule hoone ehitamine. Vallavolikogu on kinnisasja jagamist volikogu istungil arutanud, ning on leidnud, et kinnistut on võimalik reaalosadeks jagada ning jagamisega ei kaasne detailplaneeringu koostamise vajadust (tl 103). Kostjale anti ehitamiseks ehitusluba, hoone sihtotstarvet on võimalik muuta, reaalosadeks jagamine arvestab mõlema poole huvidega.
VII Vaatlus
16.Kohus korraldas vaatluse xxx kinnistul 26.02.2007. a. Vaatluse juures viibisid ja andsid selgitusi pooled ja nende esindajad. Kohtunik ja menetlusosalised tutvusid kinnistu maatüki II piiridega, hoonetega, sh. sisenesid majandushoonesse (K) (protokoll tl 112-113).
VIII Alternatiivnõude esitamine
17.Kostja esitas 27.03.2008. a alternatiivnõude kaasomandi lõpetamiseks vastavalt TsMS § 370 lg 2 (tl 114-118).
18.Alternatiivnõude esitas kostja juhuks, kui kohus peaks leidma, et kaasomandit reaalselt ei jagata. Alternatiivnõudes taotleb kostja lõpetada kaasomand, kohustada L. S. tasuma E. R. kaasomandi lõpetamise eest 1 500 000 krooni, anda L. S. üle 3⁄4 suurune mõtteline osa kaasomandist, tuvastada E. R. nõusolek temale 3⁄4 suuruse mõttelise osa üleandmiseks L. S., kanda L. S. 3⁄4 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse.
18.1.Alternatiivnõude põhjenduste kohaselt lähtub alternatiivnõue võimalikult suurel määral mõlema kaasomaniku huvidega. Vaatlusel andud ütlustest tuleneb, et hageja väärtustab kaasomandi puhul üksnes krunti ning sellel paiknevad hooned soovib lammutada ning püstitada nende asemele uued ehitised. Seega on ilmne, et hageja ei väärtusta kinnistul asuvaid pika ajalooga ehitisi, kinnistut tervikuna, mida aga omakorda väärtustab kostja, kes on nimetatud kinnistuga seotud olnud terve elu ja kellel on kinnistuga emotsionaalne side.
18.2.Kuna poolte vahel ei ole vaidlust eksperthinnangu osas, siis hüvitise määramisel võtab kostja aluseks vastava eksperthinnangu ning hageja enda poolt mõttelise osa väärtuseks pakutud rahasumma. Kuna hageja leidis, et õiglane hüvitis oleks 1⁄4 mõttelise osa eest 500 000 krooni, mis ületab mõnevõrra turuhinda ja tegemist oleks kostja võiduga, siis oleks õiglane hüvitis hageja 3⁄4 suuruse mõttelise osa eest 1 500 000 krooni (3 x 500 000). Analoogiliselt kostjaga on ka hagejal võimalik nimetatud hüvitise eest soetada endale teine maaüksus samas piirkonnas. Vastuhagi nõude rahuldamata jätmise korral ning alternatiivnõude rahuldamisel tuleks kaaluda ka seda, et kostja on kaasomandiga rohkem seotud, seda nii faktilise kasutamise kui ka emotsionaalse sideme läbi.
IX Vastus alternatiivnõudele
19.Hageja esitas 21.04.2008. a vastuse kostja alternatiivnõudele (tl 145-148).
20.Hageja ei ole alternatiivnõudes esitatud kaasomandi lõpetamise viisiga nõus.
20.1.Hageja märkis, et ka tal on kinnisasjaga alates selle omandamisest ning seoses selle kasutamisega tekkinud emotsionaalne side. Hageja seisukoht, mida ta väljendas hoonete lammutamise kohta, tugineb hoonete tegelikul seisukorral, hoonete väärtusel ja võimalusel hooneid remontida ja heakorrastada. Kinnistul asuvate hoonete väärtus on valdavalt alla 50%, mistõttu nende taastamine remontimise teel ei ole majanduslikult otstarbekas ja võimalik. Hageja eesmärk ei ole väärtusetute ehitiste säilitamine ja nendega külapildi rikkumine, vaid nende asemele uute külamiljöösse sobivate hoonete ehitamine ning selle kaudu ka küla üldpildi paremaks muutmine.
20.2.Kostja väited, et hoone (K) on püstitatud seaduslikul alusel, on põhjendamatud. Kostja on püüdnud väita, et hoonele väljastati 1985. a ehitusluba ning 1997. a luba hoone ümberprojekteerimiseks. Nimetatud väited ei vasta tegelikkusele. 29.10.1985. a väljastati ehitusluba majandushoone ja garaaži püstitamiseks, mis on projekti kohaselt ühekorruseline ja L-tähe kujuline (tl 152-154). Kostja poolt püstitatud omavoliline hoone on väikeplokkidest kahekorruseline, ning see ei ole püstitatud 29.10.1985. a välja antud ehitusloa alusel.
20.3.Hageja leiab, et ainsaks kaasomandi lõpetamise viisiks on kinnistu jätmine tema ainuomandisse, ainsa asjaoluna tuleks arvestada pooltele kuuluva kinnisasja mõtteliste osade suurust. Loogiline, mõistlik ja põhjendatud on jätta kinnisasi tervikuna isiku omandisse, kellele kuulub suurem mõtteline osa kinnisajast, sellisel juhul oleks isikute huvid kõige väiksemal määral kahjustatud. Võrreldav ei ole see, kas kaasomanik jääb ilma 1⁄4 mõttelisest või 3⁄4 mõttelisest omandist. Vastuhagi rahuldamise korral saaksid hageja huvid kahjustatud oluliselt suuremal määral, kui kostja huvid.
20.4.Täiendavalt märkis hageja, et kaasomandi jagamine reaalosadeks ei ole võimalik ka seetõttu, et kinnisasja jagamisel kostja poolt näidatud viisil puuduks hagejale jääval kinnisasjal väljapääs avalikule teele. Käesoleval ajal ühiselt kasutatav juurdepääsutee jääks täies ulatuses kostja kinnistu piiridesse ning hagejal puuduks igasugune juurdepääs kinnistule. Viru Teedevalitsuse kirjast (tl 149) nähtub, et mahasõidu rajamine riigimaanteelt ei ole põhjendatud, millest tuleneb otseselt, et uue tee rajamist kostja poolt vaatlusel näidatud kohast ei lubata.
X Kohtuistung 12.06.2008. a
21.Poolte esindajad kinnitasid, et neil ei vaidlust kinnistu turuväärtuse üle, milline on 1 740 000 krooni (tl 169).
22.Hageja esindaja taotles, et kohus rahuldaks hagi hagiavalduses ja hageja hilisemates kirjalikes seisukohtades toodud põhjendustel. Hageja tasub 500 000 krooni deposiiti.
23.Kostja esindaja taotles, et kohus jätaks hagi rahuldamata hageja valitud kaasomandi lõpetamise viisi osas, jagaks kinnistu reaalosadeks vastuhagis ja alternatiivnõudes toodud põhjendustel või vastuhagi nõude rahuldamata jätmisel rahuldaks alternatiivnõude.
24.Kostja selgitas, et tema esivanemad on Katasel elanud 300 aastat. Kostja praegu tööl ei käi ning soovib hoone lõpuni ehitada ning oma perega Katasele elama asuda. Kostja ei näinud probleemi ka tee kasutamisel ning kinnitas, et tema hagejale mingeid takistusi tee kasutamisel tegema ei hakka, samuti ei taha selle eest tasu (ka servituudi seadmisel). Kostja märkis, et kui tekib vajadus hagejale kaasomandi eest hüvitis 1 500 000 krooni välja maksta, leiab ta selle raha vara müügi ja laenuraha arvel. Ostu eesõigust ei olnud kostjal võimalik kasutada, sest 2002. a küsiti alguses 100 000 krooni ning kui kostja oli selle raha leidnud, küsiti juba 400 000 krooni.
XI Kohtu põhjendused
25.Vaidlust ei ole järgmiste põhiliste asjaolude üle: -
pooled on kinnistu kaasomanikud, millest 3⁄4 mõttelist osa kuulub hagejale ning 1⁄4 mõttelist osa kostjale, kinnistu sihtotstarve on elamumaa, kinnistu koosneb kahest maatükist, millest üks piirneb Peipsi järvega ning millel asuvad elamu,
-
-
-
majandushoone, saun-pesuköök-garaaž, teine maatükk piirneb Kauksi-Alajõe teega (kahte maatüki eraldab ainult tee) ning sellel paiknevad kuurid; mõlemad pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, ning soovivad kinnistut edaspidi kasutada, mõlemad pooled (kostja alternatiivnõudes) tahavad ka kinnistut ainuomandisse, kaasomandi lõpetamise nõudeõigust välistatud ei ole; kinnistu väärtus on 1 750 000 krooni, hageja on nõus kostjale omandi kaotuse eest hüvitiseks maksma 500 000 krooni ning kostja hagejale 1 500 000 krooni; kinnistu vaatlusel poolte seletusest selgus, et hageja kasutab hoonetest elamust kolme tuba, elamus on eraldi sissekäik, kust on ligipääs ühte tuppa esimesel korrusel ja teisse ülemise korruse tuppa (kuid mida kostja ei kasuta), hageja kasutab saunpesuköök-garaaži, kostja kasutab majandushoonet, milles on esimesel korrusel väljaehitamata saun, teisel korrusel on köök ja kaks tuba, millest üks on väljaehitamata; maatükile II on juurdepääsutee kinnistu läänepoolsest küljest (5 piirimärgi juurest).
26.Pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi ning lõpetamisega seotud kinnistu jagamise võimalikkuse ja kaasomandi lõpetamisega seonduva poolte huvide järgimise üle. Poolte vahel on vaidlus ka selle üle, kas kostja poolt püstitatud majandushoone on ehitatud seaduslikult.
27.Õiguslik alus. AÕS § 71 lg 3 järgi kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. AÕS § 76 lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. AÕS § 77 lg 2 alusel otsustab kohus kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel. Seega saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. AÕS § 77 lg 2 loetleb asja jagamise viisid ning nendeks on: 1) asja jagamine kaasomanike vahel reaalosades; 2) asja andmine ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas; 3) asja müük avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 77 lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Maakorraldusseadus § 5 lg 1 sätestab, et maakorralduse nõuded on seadusest, tehnilistest ja majanduslikest teguritest tulenevad tingimused, mille täitmine tagab kinnisasja otstarbeka kasutamise ja majandamise. Lõige 2 kohaselt maakorralduse läbiviimisel lähtutakse eelkõige järgmistest nõuetest:
1) omaniku taotlus kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks; 2) loodusvarade säästlik kasutamine, terve elukeskkonna tagamine ja maastiku omapära hoidmine; 3) kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks; 4) kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine; 5) kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine; 6) kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine; 7) teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja kasutamine.
28.Kaasomandi lõpetamise viisi valik. Riigikohtu praktika. Kaasomandi lõpetamise viisi valikul tuleb arvestada menetlusosaliste poolt taotletud erinevate viiside võimalikkust, samuti sellest kumma poole taotlus kaasomandi lõpetamise viisi(de) osas on põhjendatum, samuti seda, milline viisidest on õiglasem ja koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et AÕS § 77 sätestab kaasomandi lõpetamise primaarse viisina reaaljagamise. Riigikohus on lahendis 3-2-1-45-06 rõhutanud, et asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamise viisi valik on kohtu diskretsiooniotsus. Kohtulahendis 3-2-1-45-06 märkis Riigikohus, et kaasomanike huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Eeltoodust tuleneb, et kohus peab kaasomandi lõpetamise viisi valikul kaaluma kõiki poolte poolt esile toodud asjaolusid ning kaaluma poolte huvisid (sealhulgas ka õiglusega seotud asjaolus, nagu vastuhagis toodud asjaolu emotsionaalsest sidemest).
29.Asja jagamine reaalosadeks.
29.1.Asja ei ole võimalik reaalosadeks jagada, kui see oleks vastuolus asja olemusega.
29.2.Maakorraldusseaduse § 13 lg 1 kohaselt kinnisasja omaniku soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi. Lõike 4 kohaselt kinnisasi on jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust.
29.3.Riigikohus on oma lahendites nr 3-2-1-92-97, 3-2-1-140-02, 3-2-1-40-05, 3-2-1-102-05 ja 3-2-1-168-05 märkinud, et kohus võib valida AÕS § 77 lg 2 sätestatud viiside hulgast vastavalt asjaoludele sellise viisi, millega vähemalt üks kaasomanikest on kohtumenetluses nõustunud. Seega ei tohi kohus teha otsust kaasomandi lõpetamiseks viisil, mis ei vastaks ühegi kaasomaniku huvidele. AÕS § 77 on kooskõlas Põhiseaduse § 32, sest annab võimaluse arvestada kõigi kaasomanike huve ning tagab neile võimaluse saada oma osa eest õiglane ja kohene hüvitis. Põhiseaduse § 33 osas märkis kolleegium, et AÕS §-s 77 sätestatud kaasomandi jagamise viisid ei riiva selles sätestatud õigust kodu puutumatusele.
29.4.Kohus leiab, et kaasomanike poolt pakutud kaasomandi jagamise viisidest on kõige mõistlikum reaaljagamine. Alljärgnevalt kohus põhjendab oma seisukohta.
29.5.Kohtu selline seisukoht põhineb kaasomanike huvide põhjalikul kaalumisel. Menetlusosaliste seisukohtadest tuleneb, et mõlemad – nii hageja kui ka kostja ei soovi omandit kaotada, väärtustavad xxx maaüksust (hageja põhiliselt krunti; kostja nii krunti kui ka hooneid), kostja on alternatiivselt nõus tasuma hagejale omandi osa eest hüvitust 1 500 000 krooni. Seega vastab reaaljagamine mõlema kaasomaniku huvidele, sest kumbki ei pea sellisel juhul teise kaasomaniku osa välja ostma ning mõlemal kaasomanikul säilib omand, kuid eraldi kinnistutena. Hageja leiab, et emotsionaalse sideme argument ei ole oluline. Kohus hagejaga ei nõustu. Kaasomanike huvide arvestamisel ja kaalumisel omab tähtsust ka see, kuidas kaasomanikud kinnisasjaga seotud on (nii ajaliselt, ajalooliselt kui ka emotsionaalselt). Kostja selgitas, et tema esivanemad on Katasel elanud 300 aastat, ta soovib hoone lõpuni ehitada ning oma perega Katasele elama asuda, hoonet on kostja perekond aastakümneid ehitanud. Kohtud on ka varasemas praktikas õigluse argumenti jaatanud. Nii leidis Tallinna Ringkonnakohus 08.12.2005. a kaasomandi lõpetamise vaidluses, et kaasomandi lõpetamine kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamisega ei olnud õiglane seetõttu, et hageja oli elanud vaidlusalases elamus 1945. aastast. Riigikohus nõustus sellise käsitlusega (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-45-06, p 20). Kostja väärtustab ka valmimisjärgus hoonet, mille ta on koos oma perekonnaga kinnistule ehitanud on. Hageja seisukoha järgi on nimetatud hoone ebaseaduslik ning hageja lammutaks hoone, kui hagi rahuldataks.
29.6.Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja poolt ehitatav hoone on ebaseaduslik ehitis (ehitusja projekteerimisloata). Asja materjalidest (tl 71, 99, 105-107, 119-120, 152-154, 160, 161), samuti kohtule originaalidena esitatud kahe majandushoone projektidest, samuti esindajate selgitustest nähtub, et mõlema hoone – nii majandushoone kui ka saun-pesuköök-garaaži ehitamise kohta on koostatud projektid, antud ehitusload ehitiste püstitamiseks. Ehitisregistri ja Lääne-Viru Maa-arhiivi andmetest (tl 105-107) nähtub, et ehitisele koodiga xxx on väljastatud ehitusluba ehitise püstitamiseks 29.10.1995. a ning Hooneregistri Alajõe valla toimikus nr xxx sisalduvate andmete alusel on 29.10.1985. a välja antud ehitusluba majandushoone ja garaaži projekti kohta L.T. nimele. Arhiivi teatisest nähtub, et hageja esindaja soovis koopiat 29.12.1997. a välja antud ehitusloa alusel koostatud kõrvalhoone ehitusprojektist ja 29.12.2007. a Alajõe Vallavalitsuse poolt välja antud ehitusloast (tl 107). Arhiivi vastusest nähtub, et toimikus ei kajastu andmeid esindaja poolt nimetatud dokumentide kohta. Eeltoodust tuleneb, et 29.10.1985. a väljastatud ehitusluba on antud saun-pesuköök-garaaži (nimetatud ka majandushoone ja garaažina) ehitamiseks (tl 152-154). Majandushoone projektist (originaal, 1985. a) nähtub, et projekt on koostatud 1985. a, hoone on projekteeritud L tähe kujulisena ning ehitusalane pind on 80 m2, majandushoone kubatuur on 134,4 m3 ja garaaži kubatuur 57,6 m3, ehitusluba on väljastatud 29.10.1985. a Kohtla-Järve Rajooni RSN TK poolt. Teisest majandushoone projektist (originaal, 1988. a) nähtub, et projekt on koostatud majandushoone ehitamiseks, hoone on projekteeritud ehitusaluse pinnaga 48,2 m2, kubatuuriga 165,8 m3 (ehitajad T., S. ja L.), ehitusluba on väljastatud 07.07.1988. a Kohtla-
Järve Rajooni RSN TK poolt. Ehitusloa kohta on täiendav selgitus antud ka Alajõe Vallavalitsuse poolt 05.06.2008. a (tl 160-161). Kõrvalhoone projekti kohaselt (1998. a, tl 119-120) on OÜ Ida-Viru Maakonna Projekteerimisbüroo poolt L.S. tellimisel koostatud kõrvalhoone projekt juurdeehituse kohta. Projekteeritud on majandushoone peale ja juurdeehitus. Projekteeritud kõrvalhoone esimene korrus on valmis ehitatud. Juurdeehitus so. veranda trepiga teisele korrusele ja lodža on projekteeritud otsaseina. Abihoone ehitusalane pind suureneb ning moodustab 74,8 m2 ja kubatuur 411 m3. 29.12.1997. a on Alajõe Vallavalitsuse poolt väljastatud projekteerimisluba kõrvalhoone kohta, milles lubatakse projekteerida kõrvalhoone kahekorruselisena, omaniku või hoonestajana on märgitud L.T. (tol ajal kaasomanik 1⁄2 mõttelises osas) (tl 71). Asja materjalidest nähtub, et 29.12.1997. a on L.S. tasunud Alajõe Vallavalitsusele projekteerimisloa eest, ning 16.02.1998. a Projekteerimisbüroole projekti koostamise eest (tl 125). Hageja poolt esitatud krundi mõõdistamise plaanilt (aprill 1995. a, tl 154) nähtub, et kõrvalhoonest oli valmis vundament. Alajõe Vallavalitsuse 05.06.2008. a kirjast (tl 160) nähtub, et hoone sihtotstarbe muutmiseks tuleb koostada uus ehitusprojekt ning esitada see koos taotlusega vallavalitsusele. Hoone sihtotstarve muutmiseks teadaolevad piirangud puuduvad, kuna tegemist on õiguslikul alusel püstitatud hoonega ning hoone sihtotstarve on kooskõlas ka hoone aluse maa sihtotstarbega.
29.7.Eeltoodust tuleneb, et hoone ei ole ebaseaduslik ehitis, hoonet on võimalik kohandada ja ümber projekteerida elamuks, keegi ei ole teinud kostjale ettekirjutust hoone lammutamiseks (vt tl 109 1. lõik).
29.8.Reaaljagamine on kinnistul paiknevate ehitiste tõttu võimalik. Kaasomanike vahel väljakujunenud kasutuskorra kohaselt kasutab hageja siiani elamut ja saun-pesuköök-garaaži, kostja kasutab majandushoonet. Hageja ei ole avaldanud soovi, et edaspidi kasutada kostja kasutuses olevat majandushoonet. Samuti ei soovi kostja vastuhagis reaalosana hooneid (elamut, saun-pesuköök-garaaži) või nende osi, mistõttu kinnistul asuvate hoonete jagamise vaidlust ei ole ning mille tõttu on lihtsam kaasomandit lõpetada. Hageja soovib hooneid remontida, renoveerida või sootuks lammutada. Reaaljagamise puhul võib hageja seda tema kinnistule jäävate hoonetega kostjast sõltumatult ka teha. Niisamuti võib oma hoonet hagejast sõltumatult lõpuni ehitada kostja. Langevad ära ka vaidlused hoonete edaspidise ühise kasutamise üle. Seega on reaaljagamise kasuks ka hoonete edaspidise valdamise argument.
29.9.Kohus ei nõustu hagejaga, et kinnisasja ei ole võimalik reaalosadeks jagada. Käesolevas kohtuvaidluses selliseid asjaolusid, mis seadusest tulenevalt reaaljagamist piiraksid või võimatuks teeks, kohus tuvastanud ei ole. Asja materjalidest nähtub, et kinnistu reaaljagamisel ei ole vaja detailplaneeringut algatada ning detailplaneeringut kinnistu jagamiseks vastuhagis näidatud viisil läbi viia (tl 103-104). Seega ei osutu reaaljagamine poolte jaoks liialt koormavaks ja kulukaks (detailplaneeringuga seotud kulutused).
29.10.Hageja väite kohaselt takistaks reaaljagamine hagejal kinnisasja otstarbekalt kasutada, kuna jagamise käigus puuduks hoonete juures õueala ning juurdesõidutee.
Kohus hagejaga ei nõustu, et nimetatud asjaolud takistaksid kinnistu jagamist. Vaatlusel selgus, et ka käesoleval ajal kasutavad kaasomanikud kinnistut niiviisi, et mõlemal kaasomanikul on oma õuemaa. Kaasomandi jagamisel jääb elamu ja saun-pesuköök-garaaži juurde piisavalt maad (eelkõige lõunapoolsesse ja läänepoolsesse ossa), et tekiks õuemaa. Juurdesõidutee osas selgus vaatlusel, et kinnistul paiknevate hoonete juurde viib KauksiAlajõe teelt juurdesõidutee 5 piirimärgi juurest ning osa sellest teest jääks vastuhagis esitatud reaaljagamise korral kostja poolt soovitud maaüksuse piiridesse ning hagejal tekiks vajadus sõita oma kinnistule läbi kostja kinnistu. Hageja esitas kohtule Viru Teedevalitsuse kirja (tl 149), milles esitatakse seisukoht juurdepääsu küsimuses xxx maaüksusele (xxx) ja milles leitakse, et kõrvalmaanteelt 13111 Kauksi-Vasknarva on tagatud juurdepääs maaüksusele olemasoleva mahasõidu kaudu (*juurdesõidutee, tl 150). Käesolevas situatsioonis tuleks lähtuda AÕS § 156 sätetest ning uue mahasõidu rajamine riigimaanteelt ei ole põhjendatav. Viru Teedevalitsuse kiri on pealkirjastatud vastusena kooskõlastuse saamiseks ning kohtule ei ole teada, millise kooskõlastuse saamiseks või millise probleemi püstitusega hageja esindaja Viru Teedevalitsuse poole pöördus. Kohus märgib, et kostja ei ole selle vastu, et reaaljagamise korral võib hageja piiramatult juurdepääsuteed kasutada, kostja selleks takistusi ei tee ega kavatse selle eest tulevikus mingeid piiranguid seada ega tasu nõuda (vt AÕS § 156). Kohus ei näe sel juhul probleemi reaaljagamise takistuseks juurdesõidutee puudumise argumendiga. Tee kasutuse osas pole kaasomanike vahel siiani probleeme olnud ning kostja oli nõus kinnistut koormava servituudi seadmisega (tasuta). Seega võivad pooled edaspidise õiguskindluse tagamiseks täiendavalt sõlmida asjaõiguslepingu servituudi seadmise kohta ning kanda see kinnistusraamatusse, et see kehtiks ka kinnistu igakordse omaniku kasuks (vt AÕS § 172 jj). Kostjal ei ole ka käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades mõistlik nõuda, et hageja peaks rajama eraldi juurdepääsutee oma kinnistule ning kandma seeläbi tee rajamise kulusid.
29.11.Kohus märgib, et kaasomandi jagamise viisi otsustamisel ei ole määrava tähtsusega kaasomanike osade suurused. Seadus ei sätesta, et kaasomanikul, kellel on suurem mõtteline osa kaasomandis oleks rohkem õigusi või eeliseid kaasomandi lõpetamisel.
30.Hageja leiab, et kostja pakutud viisil reaaljagamine rikub hageja õigusi seetõttu, et kostja soovib enda omandisse 1⁄2 lahusmaatükist II, mis on atraktiivsem, väärtuslikum ning seega ei vasta selline jagamine kostja osale kaasomandis (1/4 kinnistust). Eksperthinnangus (tl 50-66) on tõepoolest välja arvutatud mõlema maatüki turuväärtus, II maatüki turuväärtus võib hinnangu kohaselt olla 1 100 000 krooni. Eksperthinnangus on maatüki hindamisel võrdlustehingute puhul hinnatud ka seda, et maatükk on hoonestatud, väärtust mõjutava positiivse tegurina on hinnatud hoonete valdavalt head/rahuldavat ehitustehnilist seisukorda, samuti maatüki asukohta tee ja ranna vahelisel alal. I maatüki turuväärtuseks on arvestatud 640 000 krooni, kuid samas on ekspert märkinud seda, et I maatükk on sobilik elamu või suvila ehitamiseks, sellel paiknevad kuurid on amortiseerunud, kuid nendega on määratud krundi ehitusõigus. Kinnistu turuväärtus on 1 740 000 krooni (*ühe ruutmeetri maa maksumus ligilähedaselt 90 krooni). Kinnistu plaanist nähtub ning ka vaatlusel selgus, et kahte maatüki eraldab vaid maantee. II maatükil asuvad hooned asuvad maantee vahetus läheduses. Seega ei ole oluliselt suurt vahemaad Peipsi järveni nii maatükilt I kui ka maatükilt II.
Hagejal on majandusliku kasu võimalusena (*kuna hageja seisukoha järgi oli hageja üheks äriplaaniks hoonete lammutamine) planeeringu kaudu kanda eraldi kinnistusse maatükk I, see hoonestada või võõrandada, samuti valikuvõimalus, millist osa maast edaspidi ise kasutada või hoonestada. Kohus märgib, et kaasomandis oleva asja väärtust tuleb hinnata tervikuna ning lähtuda tuleb seejuures asja kui terviku harilikust väärtusest (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-102-05).
31.Reaaljagamise kasuks on ka see, et kohtu arvates on ebaõiglane kostja ilma jätta hoonest, mida kostja koos perekonnaga on pika aja jooksul ehitanud ning milles kostja kavatseb vanaduspõlves elada. Nimetatud kostja argument kaalub igal juhul üles hageja argumendi hoonete lammutamisest ning külamiljöö rikastamisest uute hoonetega. Asja jätmine ühele kaasomanikest (kas siis hagejale või kostjale) ning rahalise hüvituse väljamõistmine ühelt neist ei ole kohtu arvates sobiv viis kaasomandi lõpetamiseks, kuna pooled väärtustavad jagatavat kinnistut. Teise kinnistu ostmiseks saadud hüvitise eest ei ole huvitatud kumbki kaasomanik.
32.Kuigi poolte vahel ei olnud vaidlust kinnistu turuväärtuse osas märgib kohus siiski, et Riigikohtu praktikast tulenevalt tuleb omandi kaotuse korral väljamakstav rahaline hüvitus kindlaks määrata võimalikult täpselt omandi kaotuse aja seisuga, mis tähendab seda, et tuleb arvestada turusituatsiooniga. Hindamine on läbi viidud ca aasta tagasi. Päevalehes Põhjarannik (11. juuni 2008. a, artikkel „Kohalikud ostavad üha sagedamini Peipsi-äärseid krunte“ ) on maaklerite hinnangul Peipsi põhjaranniku kinnisvaraturg elavnenud, maa hind on praegusel ajal umbes 220-300 krooni ruutmeeter. Eelistatud on ehituskruntide ostmine. Ka turusituatsiooni paranemise tõttu ei pea kohus õiglaseks kaasomandit hagis ja vastuhagi alternatiivnõudes taotletud viisil lõpetada.
33.Kohus leiab, et vastuhagis taotletud kinnistu jagamine reaalosadeks on kõige õigem viis kaasomandi lõpetamiseks, vastab kõige enam poolte huvidele ning arvestab kõige rohkem poolte huvidega.
34.Kinnistu jagamise lõpuleviimiseks peavad pooled läbima edaspidi menetluse kinnistu jagamiseks (uute katastriüksuste moodustamine, uute kinnistute kinnistusraamatusse kandmine), seetõttu ei saa kohus kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel määrata kindlaks kinnistute piire (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-104-05). Kohus märgib, et kinnistu jagamine vastuhagis toodud viisil ning vastuhagis toodud kirjeldusel ning plaanil kinnisasja reaalosadeks jagamise kohta on seadusega kooskõlas ning arvestab kaasomanike mõtteliste osade suurust ning kinnisaja jagamise plaan (tl 72, 104, 140-141) tuleb reaaljagamisel aluseks võtta. Jagamise plaani järgi jääb E. R. omandisse punase joonega piiratud ala - maatükk I ning osa maatükist II (3/4 osa kinnistust e 14 307 m2), L.S. omandisse jääb rohelise joonega piiratud ala maatükist II (1/4 osa kinnistust e 4 768 m2) (tl 140-141, kohtuotsuse lisa).
35.Kohus selgitab pooltele, et maakorraldusseaduse § 13 lg 3, AÕS § 77 lg 1, KRS § 34` lg 7 kohaselt asendab kohtuotsus hageja (kaasomandi reaaljagamisele vastu vaielnud kaasomanik) nõusolekut maakorralduslike toimingute ja kõigi ülejäänud kaasomandi lõpetamiseks vajalike toimingute tegemisel. Kaasomandi jagamise kulud kannavad pooled vastavalt nende osade suurusele kaasomandis (hageja 3⁄4 ning kostja 1⁄4 ).
36.Käesoleva kohtuotsuse lisa on kinnisaja jagamise plaan.
X Menetluskulud
37.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
38.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluses kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
39.TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
40.Kohus peab õigeks jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda. Poolte vahel oli vaidlus kaasomandi lõpetamiseks. Põhihagis taotles hageja muuhulgas kaasomandi lõpetamist, vastuhagis taotles kostja samuti kaasomandi lõpetamist, kuid teistsugusel viisil ning esitas ka alternatiivnõude. Poolte üheks ühiseks huviks oli kaasomand lõpetada ning pooled pidasid selles osas ka kohtueelset kirjavahetust (tl 32-34, 38), kuid ei saavutanud kokkulepet kaasomandi jagamise viisi osas. Kuna kohus kaasomandi lõpetas, tegi kohus otsuse osaliselt mõlema poole huvides ning rahuldas põhimõtteliselt hageja nõude kaasomand lõpetada. Sellistel asjaoludel jätab kohus poolte menetluskulud poolte endi kanda.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.