X taotlus peatada esialgse õiguskaitse korras Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 23.12.2025 lubava haldusakti nr 2512996/12321 kehtivus ja keelata ehitamine 01.08.2025 ehitusteatise nr 2511201/45345 alusel
Menetlusosalised
Taotleja – X, esindaja v.adv Angela Kase Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmandad isikud – Y ja OÜ AD INDUSTRI, esindaja v.adv Liisa Linna
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 30.01.2026 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta X määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 30.01.2026 määruse resolutsioon muutmata, muutes määruse põhjendusi vastavalt käesoleva määruse põhjendustele.
2.Määruse arvutivõrgus avaldamisel asendada füüsiliste isikute, v.a esindajate nimed tähemärgiga. Selgitus Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Y ning OÜ AD INDUSTRI on Tallinnas asuva Rohula tn 23 kaasomanikud. Tallinna Linnaplaneerimise Amet registreeris 23.12.2025 haldusaktiga nr 2512996/12321 01.08.2025 ehitusteatise nr 11201/45345 Rohula tn 23 kinnistul asuva elamu laiendamiseks. Amet esitas ehitusseadustiku (EhS) § 36 lg 5 p 1 alusel täiendavad nõuded ehitamiseks.
2.X, kes on Rohula tn 23 kinnistu naaberkinnistu Rohula tn 25 kinnistu üks ühisomanikest, esitas 22.01.2025 Tallinna linnale vaide, milles palub tunnistada kehtetuks linna 23.12.2025 haldusakt nr 2512996/12321 ning teha uus otsus, millega keelduda 01.08.2025 ehitusteatisega nr 2511201/45345 Rohula tn 23 kinnistul kavandatud tegevuste lubamisest. Vaide põhjenduste kohaselt soovivad Rohula tn 23 omanikud oma elamu laiendamiseks ehitada ümber praeguse ühekorruseline majandushoone kahekorruseliseks elamuks. Kavandatav tegevus eeldab ehitusloa taotlemist, sest EhS lisa 1 kohaselt võib elamut laiendada ehitusteatise ja ehitusprojektiga kuni 33% võrreldes elamu esialgu kavandatud mahuga (EhS § 26 lg 2 p 2). Praegusel juhul kavandatakse elamu laiendamist 133% ulatuses. Ehitisregistri (EHR) andmetel on Rohula tn 23 elamut varem juba laiendatud ning senine maht on 517 m3 (ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 17). Seega oleks ehitusteatisega lubatud seda elamut laiendada maksimaalselt kuni mahuni 687,6 m3. Selle asemel kavandatakse elamu laiendamist kuni mahuni 1205 m3, s.o 33% asemel 133% ulatuses. Järelikult vajab kavandatav tegevus ehitusluba. Ehitusloa saab taotleda, kui on saadud projekteerimistingimused või kehtestatud detailplaneering, lähtuvalt sellest, mida nõuab üldplaneering. Praegusel juhul projekteerimistingimusi taotletud ei ole ning detailplaneeringut kehtestatud ei ole. Lisaks on kavandatav tegevus vastuolus ka Nõmme linnaosa üldplaneeringuga, mille kohaselt peavad põhihooned paiknema külgaiast vähemalt 6 m kaugusel, põhihoone ühekorruselised osad võivad paikneda 4 m kaugusel. Praegu kavandatakse kahekorruselise elamu ehitamist krundi piirile. Üldplaneering nõuab sellisel juhul koostöö tegemist naaberkinnistu omanikuga ja sellise koostöö dokumenteerimist. Selle kohta dokumente esitatud ei ole. Naabritega koostöö tegemise eesmärk on tagada tuleohutus ning naabrusõigused. Kavandatav tegevus suurendab tuleohtu ning kahjustab juba seetõttu naabrusõigusi. Võrreldes olemasoleva majandushoonega muutub laiendatav elamu majandushoone asukohas nii kõrgemaks, pikemaks kui laiemaks. Kavandatav tegevus on vastuolus üldplaneeringuga ka krundi suuruse osas. Üldplaneeringu kohaselt on kaks põhihoonet lubatud krundile, mille suurus ületab minimaalselt lubatud krundi suurust kaks korda. Praegusel juhul kavandatakse krundile sisuliselt kahte elumaja, sest laiendatav osa on kasutatav eraldiseisva elumajana. Sellel on eraldi sissepääs, köök, WC, pesemisruumid, samuti on mõlemal hooneosal omaette katus. Kahe põhihoone ehitamiseks peaks olema krundi suurus vähemalt 2400 m2, Rohula tn 23 krunt on vaid 1362 m2. Järelikult pole kahe põhihoone lubamise üldplaneeringu tingimus täidetud. Sellest nõudest hälbimiseks ehitatakse näilikult üks hoone.
3.X esitas vaidemenetluse ajal, 26.01.2026 Tallinna Halduskohtule esialgse õiguskaitse taotluse, paludes peatada Tallinna linna 23.12.2025 haldusakti nr 2512996/12321 kehtivus ja keelata 01.08.2025 esitatud ehitusteatise nr 2511201/45345 alusel ehitamine. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise korral muutub X õiguste kaitse oluliselt raskendatuks või võimatuks, sest Rohula tn 23 kinnistul võib alata ehitustegevus. Kuna siinsel juhul toimub ehitustegevus ehitusteatise alusel, ei tule esitada enne ehitustegevusega alustamist ehitamise alustamise teatist. Ei ole välistatud, et vaide- ja kohtumenetluse ajal ehitatakse Rohula tn 23 elamu laiendus valmis ja esitatakse sellele kasutusteatis (EhS lisa 2). Esialgse õiguskaitse kohaldamine on vajalik, et kindlustada oma õigusi ja tõrjuda talle vaidening võimaliku kohtumenetluse ajal kaasnevaid kahjulikke mõjutusi. X krundi piiril võib alata ehitustegevus, millega alustatakse ühekorruselise majandushoone lammutamist, et ehitada see ümber kahekorruseliseks elamuks. Sellega kaasnevad olulised negatiivsed mõjutused – suurte ehitusmasinate müra, hoone lammutamisega kaasnev tolm jne. Lisaks võidakse kahjustada taotluse esitaja krundil kasvavat taimestikku. Taotluse esitaja krundil kasvavad Rohula tn 23 poolses küljes ronitaimed, mis võivad saada majandushoone lammutamise käigus kahjustada või võivad hävida. 2(9)
3-26-214
4.Tallinna linn palus jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Vaide esitaja on taotlenud esialgset õiguskaitset, kuna tema hinnangul kaasnevad projekteeritud hoone juurdeehitusega kahjulikud mõjud tema kinnistule (halvendab valgust, on visuaalne reostus ja seega mõjutab kinnisvara väärtust) ning ehitustegevus toob kaasa müra ja tolmu. Vastustaja hinnangul on esialgse õiguskaitse taotlus paljasõnaline ja põhjendamatu. Vaide esitaja on tugineb esialgse õiguskaitse vajaduse põhjendamisel sellele, et ehitustegevus ei ole tagasipööratav ja tekitab selle läbi pöördumatut kahju. Vaide esitaja on viidanud küll ehitusteatise menetluses omandiõiguse riivele, samas vaie ei sisalda ühtegi põhjendust – milliseid vaide esitaja subjektiivseid õigusi ehitustegevust lubav akt rikuks. Vaide esitaja väidab, et Rohula tn 23 juurdeehitus varjutab valgust. Rohula tn 23 kinnistu asub vaide esitaja kinnistust lõuna suunal, mis tähendab seda, et päevasel ajal paistab päike tõesti Rohula tn 23 kinnistu poolt. Päevane päike aga ei langeta olulisi varjusid Rohula tn 25 kinnistule ja ilmselgelt ei lange Rohula tn 23 hoone varjud Rohula tn 25 elamuni. Sel põhjusel ei ole olnud vajalik ka lisada insolatsioonimõõdistuse ehitusprojektile. Rohula tn 25 kinnistule langeva varju näol on tegemist ebaolulise mõjutusega – varjude langemine elamumaa kinnisasja õuealale ei ole iseseisvalt kaitstav õigus. Loomulik valgus tuleb tagada eluruumides. Vaides on eksitavalt märgitud, et tegemist ei ole esmase juurdeehitusega ning seetõttu peaks arvestama ka eelnevaid juurdeehitusi ning kohaldama PlanS § 125 lg 1 p-i 2 ning nõudma olemasoleva hoone üle 33% laiendamiseks esialgu kavandatud mahust detailplaneeringut. PlanS § 125 lg 11 sätestab, et hoone laiendamine kuni 33 protsenti on lubatud proportsionaalselt maa alla ja maa peale, lähtudes laiendatava hoone esialgu kavandatud maaalusest ja maapealsest mahust. Hoone mahu arvutamisel lähtutakse ehitisregistrisse kantud andmetest. Praegusel juhul on projekteeritava laienduse (maapealse) osa maht on 248 m3 ning algne hoone (maapealne) maht enne laiendamist on 887 m3, siis moodustab vaidlusaluse ehitusprojekti järgne laiendus ~28% olemasoleva hoone mahust, seega on tegemist hoone laiendamisega alla 33%. Kehtiv Nõmme linnaosa üldplaneering näeb ette, et suurim lubatud hoonetealune pind selles piirkonnas on 1301–1600 m2 suurusel kinnistul 255 m2. Ehitusteatis ja ehitusprojekt näevad ette juurdeehitusega koos elamu hoonealuseks pindalaks 242,5 m2. Vaide esitaja on toonud välja ka selle, et Nõmme linnaosa üldplaneeringus on märgitud, et põhihooned peavad paiknema eesaiast vähemalt 5 m, tagaaiast ja külgaiast vähemalt 6 m kaugusel ja hoonete laiendamisel võib täpsustada kaugust – taga-külgaia ulatust ning lähtuma peab ka tuleohutusnõuetest. Üldplaneeringus toodud kaugused ei kohaldu seega imperatiivselt olemasolevate hoonete laiendamisele, mille puhul on ette nähtud, et lähtuma peab tuleohutusnõuetest, asjakohasel juhul insolatsiooninormidest, aga kindlasti ei pea hoonele juurdeehituse planeerimisel hakkama hoonet nihutama krundi keskele. Kavandatav ehitustegevus ei tule vaide esitaja kinnistule lähemale, kui olemasolev hoonestus Rohula tn 23 krundil. Kavandatav ehitustegevus on täielikult vastavuses tuleohutusnõuetega – tagatud on nõutav kuja Rohula tn 25 elamuga, ja veelgi enam, 20–25-meetrine vahemaa ületab nõutavat kuja (8 m) oluliselt. Kokkuvõtvalt leiab vastustaja, et esialgse õiguskaitse rakendamiseks olukorras, kus vaidlusalune ehitusteatis ja ehitusprojekt vaide esitaja subjektiivseid õigusi ei riku ning vaide esitaja argumendid on otsitud ja paljasõnalised, puudub alus.
5.Y ja OÜ AD INDUSTRI palusid jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Asjaõigusseaduse § 143 lg 1 kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist 3(9)
3-26-214 ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Ennekuulmatu oleks olukord, kus naaberkinnisasja omanik saab keelata mistahes ehitustegevuse oma kinnistu lähialal, mis häirib teda müra, vibratsiooni või tolmu tõttu. Ehitustegevus võib tundlikemaid inimesi häirida, kuid pealinna keskkonnas, kus hoonete vahelised vahemaad ei ole kilomeetrite laiused, on võimatu tagada, et lähikinnistutel ehitustegevust ei toimu ja sellega elanikke ei häirita. Rohula tn 23 omanikel on kavas ehitustegevuse ajal järgida müranõudeid. Vaide esitaja mure, et kahjustada võivad saada tema kinnistul asuvad puud-taimed, on põhjendamatu. Vaidlustatud haldusakt näeb ette, et tagada tuleb projektala vahetus läheduses kasvavate puude kasvutingimuste säilimine. Rohula tn 23 omanikud kavatsevad kinni pidada vaidlustatud haldusaktis toodud lisatingimusest ja tagada kõikide puude, sealjuures ka Rohula tn 25 kinnistul kasvavate ronitaimede säilimine. Loomulik valgus tuleb tagada eluruumides ja insolatsiooninormatiivid reguleerivad ruumidesse langevat otsest päikesevalgust, mida Rohula tn 23 hoone vaide esitaja elamus mõjutada ei saa. Vaide esitaja ei ole selgitanud, kuidas rikutakse tema subjektiivseid õigusi. Seega puudub ka vaide esitajal esialgse õiguskaitsevajadus.
6.Tallinna Halduskohus jättis 30.01.2026 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Taotleja naaberkinnistule antud luba ehitise laiendamiseks ei riku taotleja subjektiivseid õigusi. Vahemaa laiendatava ehitise ja taotleja eluruumi vahel on üle 24 m. Sellises olukorras on ilmne, et juurdeehitis ei saa vähendada taotleja eluruumide päikesevalgust. Võimalikud varjud, mis tekivad juurdeehitise tõttu, ei saa olla subjektiivsete õiguste rikkumise aluseks. Sellise vahemaa puhul ei ole äratuntav, et ehitustegevusest võiks tekkida tolmu, mis mõjutaks taotleja elukeskkonda negatiivselt. Linnaruumis toimuva ehitustegevuse puhul on naabril piirväärtustesse jääva müra talumiskohustus. Põhjendamatu on taotleja hirm, et kolmas isik ei järgiks ehitustegevuse käigus senise taimestiku säilimist. Selleks on haldusaktis ettenähtud asjaomane kohustus ning kolmandal isikul on kavas seda järgida. Kuna võimalik ei ole sedastada taotleja subjektiivsete õiguste rikkumist, puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Sellest tulenevalt puudub kohtul vajadus hakata analüüsima, kas kolmanda isiku kinnistul asuva hoone laiendamine võiks olla vastuolus üldplaneeringu nõuetega.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
7.X palub määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 30.01.2026 määrus ja teha uus määrus, millega rahuldada tema esialgse õiguskaitse taotlus. Praegune Rohula tn 23 kinnistul asuv majandushoone on sisuliselt ebaseaduslik ehitis. Varasemat ehitamist ja ehitist on võimalik seadustada ehitus- ja kasutuslubadega, mitte aga ehitusteatisega. Rohula tn 23 elamu kanti ehitisregistrisse 31.12.2003, s.o pärast ehitusseaduse jõustumist. EhSRS § 17 kohaselt võetakse enne selle seaduse jõustumist olemasoleva ehitise mahu arvutamisel aluseks pärast ehitusseaduse jõustumist ehitisregistrisse kantud andmed. Ehitisregistrisse kantud dokumentide kohaselt on hoone maht 517 m3. Hoone laiendamine mahuni 1205 m3 tähendab 80,7% ulatuses laiendamist, s.o oluliselt rohkem kui lubatud 33%. Sellises olukorras õigusvastane ehitamine rikub naaberkinnistu omaniku õigusi. EhS-i 4(9)
3-26-214 eesmärk kaitsta avalike huvide kõrval ka üksikisiku huve, praegusel juhul naaberkinnistu omaniku huve. Naaber peab taluma vaid sellise ehitise rajamist, mis õiguspärane. Ehitusteatise menetluses ei lähtuta naabrite õiguste ja huvide puhul põhjendatud huvide (milleks võivad olla ka miljööga seotud huvid) kaalumisest, nagu detailplaneeringu ja projekteerimistingimuste menetluses, vaid sellest, kas ehitise või ehitamisega võivad naabrile kaasneda püsivad negatiivsed mõjud, mis on üleliia koormavad ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada või leevendada (EhS § 36 lg 6 koostoimes EhS § 44 p-ga 3). Seetõttu on EhS-s rangelt eristatud olukordi, millal on vajalik taotleda projekteerimistingimusi või koostada detailplaneering ehitusõiguse saamiseks, ning millal võib ehitada ehitusteatise alusel. Ehitusteatise alusel võib teha vaid väiksemamahulisi ehitustöid. Ehitusloa ning ehitusteatise alusel ehitamise eristamise eesmärk on tagada ka naaberkinnistu omaniku huvide kaitse. Ehitusteatise menetluses õiguse olla ära kuulatud tagamine ei asenda naabri õigust nõuda, et tema põhjendatud huvidega arvestatakse projekteerimistingimuste andmise või detailplaneeringu koostamise menetluses. Üldplaneeringus sätestatud tingimuste, mis puudutavad seda, kui kaugele aiast tohib esitada ning millistel juhtudel tuleb teha naaberkinnistu omanikuga koostööd ja see dokumenteerida, eesmärk on kaitsta naaberkinnistu omaniku õigusi ja huve. Seega on nende sätete eesmärk luua naaberkinnistu omanikule subjektiivseid õigusi. Järelikult on naaberkinnistu omanikul ka kohtulikult kaitstav õigus nõuda nendest sätetest kinnipidamist. Selleks et vastata üldplaneeringust tulenevale nõudele, et suurim hoonetealune pind võib olla kokku kuni 255 m2, kavandatakse Rohula tn 23 ehitusprojektis olemasoleva elamu küljes olevate varikatuste kas eemaldamist või väiksemaks ehitamist. Naaberkinnisasja omaniku õigusi riivab selline tegevus oluliselt, kuna senise esimese korruse kõrgusel olevate varikatuste alust ala vähendatakse selleks, et selle arvel suurendada krundi piirile juurde ehitatava kahekorruselise hooneosa mahtu. Sisuliselt kavandatakse paarismaja ehitamist. Kahe põhihoone ehitamiseks peaks Rohula tn 23 krundi suurus olema vähemalt 2400 m2, aga on 1362 m2. Ka üldplaneeringus sätestatud kahe põhihoone rajamise puhul krundi kahekordse minimaalsuuruse nõude eesmärk on lahendada naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke konflikte. Need nõuded on samuti suunatud naabrusõiguste kaitse tagamisele. Olemasolevaid hooneid ei pea Nõmme üldplaneeringu nõuetega kooskõlla viima senikaua, kui nende puhul ei taheta teha ehituslikke muudatusi. Seda kinnitab Nõmme üldplaneeringu seletuskirja lk-l 13 lause, mille kohaselt enne 2005. aastat ehitatud hoonete rekonstrueerimisel ja väikesemahulisel laiendamisel, mille käigus ei muudeta oluliselt hoone arhitektuurset lahendust, võib põhjendatud vajaduse korral kõrvale kalduda üldplaneeringus toodud arvulistest näitajatest. Tallinna linna Nõmme arhitekt on 05.06.2025 kirjas leidnud, et kavandatavad 2-korruselised hooneosad tuleks kavandada krundipiirist 6 m kaugusele, krundi piirile lähemale kui 4 m ehitamiseks on vaja teha koostööd naaberkinnistu omanikuga ning see koostöö dokumenteerida. Ühekorruselise abihoone ja kahekorruselise elamuga naabrile avalduvad mõjud on ilmselgelt erinevad. Seda kinnitavad juba ainuüksi Nõmme linnaosa üldplaneeringu tingimused, mis eristavad pereelamute juhtotstarbega alal, kui kaugel ees-, taga- ja külgaiast peavad põhi- ja abihooned paiknema ning üldplaneeringu tingimuste kohaselt peavad põhihooned paiknema aiast kaugemal, kui abihooned (üldplaneeringu seletuskirja lk 15). Järelikult tuleneb juba ainuüksi nendest üldplaneeringu sätetest, et põhihoonetest naabrile tulenevad mõjud on olulisemad kui abihoonetest tulenevad mõjud. HKMS § 158 lg 2 teise lause kohaselt hindab kohus haldusakti ja toimingu õiguspärasust haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga. Seega kui 23.12.2025 haldusakti 5(9)
3-26-214 andmise ajal oli Rohula tn 23 elamu EHR-i järgne maht 517 m3, tuli 33% arvutamisel lähtuda sellest. Ka väheintensiivsed õiguste riived on halduskohtus vaidlustatavad. Taotlejal on esialgse õiguskaitse vajadus. Pärast kasutusteatise aktsepteerimist ei saa tühistamiskaebusega enam nõuda ehitamist lubava haldusakti tühistamist, vaid kohane nõue on vaidlustatud haldusakti õigusvastasuse tuvastamine. Sellega ei saavuta taotluse esitaja enam oma eesmärki – ehitamist lubava haldusakti kehtetuks tunnistamine ning uue õiguspärase otsustuse tegemine, millega 01.08.2025 esitatud ehitusteatisega kavandatud tegevust ei lubata.
8.Tallinna linn palub jätta määruskaebus rahuldamata. Rohula tn 23 kinnistule on rajatud elamu ja abihoone enne Nõmme linnaosa üldplaneeringu kehtestamist. Nõmme linnaosa üldplaneering ei kohusta juba olemasolevaid hooneid nihutama kinnistu piiridest kaugemale ka siis, kui kavandatakse nende rekonstrueerimist või laiendamist, kusjuures siinsel juhul toimub eluruumide pinna laiendamine olemasoleva abihoone arvelt. Rohula tn 23 elamu on ehitisregistri andmetel püstitatud 1957. aastal ja on alates sellest ajast asetsenud 0,5–2,4 m kaugusel kinnistu piirist samas kohas. Abihoone on ehitatud enne 1998. aastat, arhiivi andmetele tuginedes millalgi ajavahemikus 1985 kuni 1998. Ka abihoone on alates püstitamisest asetsenud samas kohas – 50 cm kaugusel kinnistu piirist. Ehitusprojekt ei näe ette hoone laiendamist kinnistu piiri suunal ega vaide esitaja kinnistu suunal. Rohula tn 23 kavandatud ümberehitus on kooskõlas üldplaneeringuga, kuivõrd ehitusteatisega kavandatava ehituse tulemusel on kogu hoone eluruumide pind kokku 234,4 m2 (lubatav on kuni 255 m2). Halduskohus on õigesti jõudnud järelduseni, et taotleja naaberkinnistule antud luba ehitise laiendamiseks ei riku tema subjektiivseid õigusi – on ilmne, et juurdeehitis ei vähenda tema eluruumide päikesevalgust, ei tekita tolmu ega üleliigset müra ega kahjusta tema kinnistu haljastust. Samuti puudub taotlejal õigus nõuda detailplaneeringu menetlust ega olemasoleva hoone nihutamist. Taotleja on olnud kaasatud ehitusteatise menetlusse ja on saanud avaldada oma seisukohti.
9.Y ja OÜ AD INDUSTRI paluvad jätta määruskaebus rahuldamata. Nõmme üldplaneering ei kohusta juba olemasolevaid hooneid nihutama kinnistu piiridest kaugemale ka siis, kui kavandatakse nende rekonstrueerimist või laiendamist. Ehitusteatisega ei kavandata kahte elumaja. Taotleja ei ole välja toodud, kuidas rikub tema õigusi see, et naaber suurendab oma eluruumide pinda. Mistahes mõjutused toob kavandatud juurdeehitus kaasa, ei ole need oluliselt erinevad mõjutustest, mida taotleja on talunud juba aastakümneid, mil nii Rohula tn 23 elamu kui abihoone on eksisteerinud. Olemasolev abihoone (majandushoone) ei ole ebaseaduslik ehitis. Kuivõrd praegu oli kavas nii või teisiti abihoone liita olemasoleva elamuga ning selle pind ümber ehitada eluruumiks, ei olnud mõistlik koormata kolmandat isikut ja haldusorganit vahepealse abihoone kasutusteatisega/-loa EHR-i kandmisega ja seejärel kohe väljastades ehitusteatise selle terviklikuks ümberehitamiseks. Rohula tn 23 elamu maht oli EHR-i kantud ilmselgelt valesti. Ehitisregistri põhimääruse § 35 lg 1 kohaselt tuleb ebaõigete registriandmete avastamisel andmeandjal esitada registrile õiged andmed. Kolmandad isikud esitasid EHR-le parandused mahu arvutuse kohta. Rohula tn 23 elamu tänane mahu suurus on tänaseks korrigeeritud. Taotlejal ei ole õigust nõuda naaberkinnistu ehitusõiguse andmiseks detailplaneeringu menetlust, õigus nõuda naaberkinnistule väiksemat ehitusmahtu kui lubab üldplaneering ja olemasoleva hoone nihutamist. Tallinna Ringkonnakohtu praktika kohaselt puudub naabril subjektiivne õigus nõuda, et naaberkinnistu ehitusõigus määratakse talle sobivamas menetluses. Taotleja on saanud kaitsta oma seisukohti ehitusteatise menetluses. Kolmas isik 6(9)
3-26-214 teavitas taotlejat kavandatavast ehitamisest juba enne ehitusteatise esitamist. Taotleja tugineb Nõmme üldplaneeringu seletuskirjas toodule, mille kohaselt uute hoonete planeerimisel tuleb tagada teatud kaugused kinnistu piiretest. Kolmandad isikud ei püstita uut hoonet ega laienda olemasolevat hoonet taotleja kinnistu suunas. Üldplaneeringu need tingimused ei kohaldu juba olemasolevatele hoonetele. Rohula tn 23 elamu ei mõju domineerivalt ega liiga massiivselt kahe suurema ning kõrgema naaberelamu vahel. Rohula tn 23 hoone madalam kõrgus ja krundi sisemuse suunda sirutuv piklik kuju tasakaalustavad ja toetavad õhulist ning rohelisse miljööväärtuslikku piirkonda sobituvat ehitatud keskkonda. Elamu paigutus ja selle juurdeehituse kavandamine elamu taha mitte aga piki tänavajoont võimaldavad säilitada ja välja paista krundi kõrghaljastusel. Kuivõrd laiendus on kavandatud olemasolevate hoonete ehitisalusel pinnal, ei ole kavandatud kõrghaljastust kahjustada ega vähendada. Rohula tn 25 poolt vaadatuna visuaalne lahendus ei muutu, aknaid ei ole projekteeritud täiendavalt juurdeehituse hooneosade piiripoolsesse seina ning plokistamise vältimiseks on madalamaks jäetud elamu keskmine ehk senise abihoone ja elamu osasid ühendav hooneosa.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse rahuldamiseks ning halduskohtu määruse tühistamiseks ei ole alust.
11.Esialgne õiguskaitse on ajutine abinõu, mida kohus kohaldab isiku õiguste kaitsmiseks enne põhiasjas peetava kohtuvaidluse lõppu, s.o kohtumenetluse ajaks. Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks peab isikut ähvardama tagajärg, mille kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on võimatu või ebamõistlikult raske. Vajaduse korral tuleb esialgset õiguskaitset kohaldada ka siis, kui pöördumatute tagajärgede saabumine pole kindel (nt Riigikohtu 11.12.2020 määrus nr 3-20-605, p 11). Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel peab kohus HKMS § 249 lg-te 1 ja 3 järgi arvestama vaide või kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi taotlejale, avalikule huvile ja kolmandatele isikutele (nt Riigikohtu 27.06.2017 määrus nr 3-3-1-19-17, p 15). Tagajärjed, mille vältimiseks esialgse õiguskaitse taotlus on esitatud, peavad olema ettenähtavad ja tõenäolised ning seotud vaide või kaebuse nõuete ja eesmärkidega.
12.Taotleja vaiet või võimalikku hilisemat kaebust halduskohtule ei saa pidada praeguses menetlusstaadiumis ilmselgelt perspektiivituks. Samas on põhjendamatu kohaldada esialgset õiguskaitset iga kord, kui vaie või kaebus ei ole ilmselgelt perspektiivitu. Mitte igasugune riive, mis annab aluse vaide või kaebuse esitamiseks, ei õigusta esialgse õiguskaitse kohaldamist avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi kahjustaval viisil (vrd Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 14).
13.Erinevalt halduskohtu seisukohast saab ringkonnakohtu hinnangul taotleja esialgse õiguskaitse vajadust möönda. Vaidlustatud haldusakt lubab lammutada Rohula tn 23 kinnistul olemasoleva abihoone ja laiendada selle arvelt olemasolevat elamut, s.o samasse kohta, kus on kogu aeg olnud abihoone. Esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmine võimaldab kolmandatel isikutel haldusakti realiseerida kohtumenetluse kestel. Juhul kui see peaks taotleja jaoks kohtumenetluse ajal kaasa tooma negatiivseid mõjusid, iseäranis kui nende hilisem kõrvaldamine on raske või võimatu, on taotlejal esialgse õiguskaitse vajadus.
14.Halduskohus leidis, et vaidlusalune haldusakt, mis lubab kolmandatel isikutel laiendada elamut taotleja kinnisasja vahetus läheduses, ei riku kindlasti taotleja õigusi. Ringkonnakohus leiab, et taotleja subjektiivsete õiguste rikkumine pole tõenäoline, kuid seda ei saa pidada 7(9)
3-26-214 täiesti võimatuks. Kohtus vaidlustatav õiguste riive ei pea küll olema intensiivne, kuid piisav ei ole mõju, mis isiku õigushüvesid ei kahjusta või võiks kahjustada vaid teoreetiliselt (Riigikohtu 14.03.2023 määrus asjas nr 3-22-1312, p 17). Naabri subjektiivsed õigused võivad võrsuda planeeringus sätestatud ehituslikest piirangutest (vrd Riigikohtu 09.06.2023 otsus asjas nr 3-20-2247, p 15). Kohalik omavalitsus peab tagama, et planeeringuga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huve kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras (Riigikohtu 05.03.2019 otsus asjas nr 3-13-385, p 12). Riigikohus leidis asjas nr 3-17-1930, et koosmõjus muude ehitist iseloomustavate näitajatega võib hoonesse kavandatud lisakorrus mõjutada kinnistu kasutamise intensiivsust ja avaldada mõju naabrite õigustele. Kaebeõiguse tekkimiseks ei pea subjektiivsete õiguste riive olema intensiivne (vt Riigikohtu määrus asjas nr 3-17-981, p 11). Halduskohus ei ole Nõmme linnaosa üldplaneeringust tulenevat analüüsinud ega teinud kindlaks, et selles sätestatu ei ole mõeldud tagama taotleja olukorras oleva isiku huvisid. Võib eeldada, et kinnisasja piiri lähedale ehitamise nõuded on muu hulgas kehtestatud ka naabri huvide kaitseks. Samas ei tähenda õiguste rikkumise võimalikkuse möönmine seda, et praeguses olukorras on õiguslikult ainuõige lahendus keelata kolmandatel isikutel ehitada abihoone asemele nende soovitud elamu laiendust. Üldplaneeringu tingimused on siiski paindlikud, mitte absoluutsed, ning nende kohaldamisel tuleb arvestada konkreetse juhtumi asjaoludega ja ühe või teise lahenduse mõjudega huvitatud isikutele ja avalikule huvile. Lõplik seisukoht tuleb selles osas võtta vaide või hilisema kaebuse sisulisel lahendamisel.
15.Siinse esialgse õiguskaitse taotluse lahendus ei sõltu aga ainuüksi või eeskätt sellest, kas kohtu esialgsel hinnangul vaides on vaidlustatud haldusakt õiguspärane või mitte (sh kas laiendamine toimub üle 33% senisest mahust jne). Seetõttu ei ole ringkonnakohtul tarvis kõiki sellekohaseid väiteid üksikasjalikult analüüsida. Esialgse õiguskaitse otsustamiseks on keskse tähtsusega hoopis küsimus, millised on ühe või teise lahenduse mõjud menetlusosalistele. Vajadusel tuleb neile tekkivad mõjud (esialgse õiguskaitse kohaldamise tagajärjed avalikule huvile, vastustajale ning kolmandatele isikutele; esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise mõjud taotlejale) panna kaalukaussidele ning otsustada, kuidas neid võimalikult optimaalselt tasakaalustada. Kui vastandlike huvide vahel kesktee leidmine pole võimalik, tuleb otsustada, kumma huvisid pidada kaalukamaks, s.o kumma huvid saaksid enam kahjustada. Kuna vaiet ei saa praegu pidada ilmselgelt perspektiivituks, tuleb esialgse õiguskaitse taotlus seega lahendada huvide kaalumise pinnalt.
16.Kolmas isik on põhjendanud, et esialgse õiguskaitse kohaldamine oleks teda koormav. Senine abihoone oli amortiseerunud ja võis kujutada ohtu. Kolmandad isikud vajavad suuremat pinda ning muus suunas elamu laiendamine pole võimalik. Ringkonnakohus leiab, et vaide- ja võimaliku kohtumenetluse kestust arvestades kahjustaks viivitus, millega tekkivat kahju eest nad ei saaks tõenäoliselt kelleltki nõuda, nende huve intensiivselt.
17.Samas olulist avalikku huvi elamu koheseks laiendamiseks ei ole asjas esile toodud.
18.Nõustuda tuleb vastustaja ja kolmandate isikute seisukohtadega, et siinses asjas on jäänud ebaselgeks, milles konkreetsemalt seisneks taotleja huvide kahjustamine, kui kavandatud ehitustööd vaide- ja võimaliku hilisema kohtumenetluse ajal teoks tehakse. Esialgse õiguskaitse kohaldamise aluseks ei saa siinsel juhul olla pelgalt asjaolu, et ehitamine võib olla vastuolus objektiivse õiguse mõne normiga. Tähtis on siiski tuvastada oluline mõju taotleja jaoks. Seda, et elamu laiendamise ehitustööd tekitavad ajutiselt müra jms ebameeldivusi, et saa pidada taotleja õiguste oluliseks kahjustamiseks. Paratamatult tuleb tiheasustuses elukoha valimisel arvestada sellega, et ümberkaudsete kinnistute omanikud võivad asuda ehitama. 8(9)
3-26-214 Kohas, kuhu elamut laiendatakse, oli varem abihoone. See asub taotleja elamust üsna kaugel. Seega asjaolu, et elamut laiendatakse taotleja krundipiirile väga lähedal, ei takista taotleja enda ehitusõiguse teostamist. Taotleja krundi poole pole kavandatud aknaid. Senine amortiseerunud ning mh ka taotleja jaoks ohtlikuks osutuda võiv abihoone asendub elamu laiendatud osaga, mis eeldatavasti parandab keskkonna esteetikat. Uue hooneosa katuseharja kõrguseks saab 5,5 m senise 3,3 m asemel. See muudatus ei mõjuta oluliselt taotleja krundile langevat valgust, kuna tegu on taotleja krundi suhtes lõunakaarega, kus päike käib kõrgel. Väited selle kohta, kuidas uus hooneosa kahjustab senise hoone asemel miljööd (massiivsusega), on jäänud vähekonkretiseerituks ning näivad pigem põhjendamatud. Ei ole usutav, et senine abihoone pakkus või selle asemele täpselt samas mahus uue abihoone püstitamine pakuks taotleja aspektist vaadatuna märksa paremat miljööd.
19.Kokkuvõttes on kolmandate isikute huvi kaalukam taotleja huvidest. Kolmandate isikute kinnistul asuva hoone laiendamisega kaasnev võimalik riive taotleja õigustele saab olla vaid vähese intensiivsusega, mis ei õigusta esialgse õiguskaitse kohaldamist ja ehitusloa kehtivuse peatamist kolmandaid isikuid kahjustaval viisil. Esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmine oli seetõttu põhjendatud.
20.Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata ning halduskohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta määruse põhjendusi (HKMS § 200 p 4, § 203 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.